0112-KDIL2-1.4012.140.2019.2.SS - VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 kwietnia 2019 r. (data wpływu 19 kwietnia 2019 r.), uzupełnionym pismami z dnia: 16 kwietnia 2019 r. (data wpływu 23 kwietnia 2019 r.) i 30 maja 2019 r. (data wpływu 5 czerwca 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w powyższym zakresie. Wniosek uzupełniono w dniu 23 kwietnia 2019 r. oraz 5 czerwca 2019 r. poprzez potwierdzenie wpłaty brakującej opłaty, doprecyzowanie opisu sprawy oraz wskazanie sposobu doręczenia korespondencji w zakresie objętym wnioskiem.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą "A" w miejscowości B. Przedmiotem tejże działalności jest sprzedaż hurtowa owoców i warzyw oraz pozostałe przetwarzanie i konserwowanie owoców i warzyw (kod PKD: 10.39.Z, 46.31.Z). Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca pozostaje w ustroju majątkowej wspólności małżeńskiej z żoną. Małżonkowie F. w dniu 27 lutego 2001 r. nabyli w drodze umowy zawartej przed notariuszem, od osób fizycznych, S.iM.D., nieruchomość zabudowaną położoną w B, o powierzchni 0,50 ha, składającą się z działki nr 170, dla której Sąd Rejonowy prowadzi obecnie księgę wieczystą. Ww. nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym - prawem dożywotniej i bezpłatnej służebności mieszkania na rzecz S.iM.D. i nie stanowi własności, ani składnika majątkowego przedsiębiorstwa prowadzonego przez Wnioskodawcę.

Dnia 24 stycznia 2019 r. małżonkowie F. zawarli przed notariuszem z C. S.A., umowę przedwstępną sprzedaży wyodrębnionej z ww. nieruchomości działki, o powierzchni ok. 0,2760 ha, którą planują wydzielić z działki nr 170 zgodnie ze sporządzonym już wstępnym projektem podziału, który załączony został do aktu notarialnego. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono najpóźniej na dzień 24 stycznia 2020 r. C. S.A. zamierza wykorzystać zakupioną ziemię na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził, ani nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedawana nieruchomość nie jest również wykorzystywana przez niego do prowadzonej działalności w zakresie sprzedaży hurtowej owoców warzyw oraz pozostałego przetwarzania i konserwowania owoców i warzyw. W związku z tym oraz faktem, iż E.F. jest podatnikiem podatku VAT, a także tym, że nieruchomość, której dotyczy wspomniana umowa przyrzeczona wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków F., Wnioskodawca ma wątpliwości co do tego, czy zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży ww. nieruchomości wiązać się będzie z powstaniem obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów usług.

W piśmie z dnia 30 maja 2019 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Wnioskodawca - w odpowiedzi na pytania sformułowane przez tut. Organ - doprecyzował opis sprawy o następujące informacje:

1. Czy nabycie zabudowanej działki nr 170 zostało dokonane w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy zwolniona)?

Odp.

Nabycie zabudowanej działki nr 170 nie zostało dokonane w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca wraz z żoną -, nabyli tę nieruchomość od osoby fizycznej - S.D. W akcie notarialnym małżonkowie F. ustanowili na rzecz S.iM.D. bezpłatną i dożywotnią, służebność mieszkania.

2. Czy przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odp.

Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

3. W jaki sposób nieruchomość (działka) była/jest/będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego od momentu nabycia do planowanej sprzedaży?

Odp.

Z uwagi na niską klasę ziemi, nieruchomość od chwili jej nabycia nie była uprawiana i obecnie również nie jest uprawiana.

4. Czy Wnioskodawca udostępniał działkę osobom trzecim na podstawie umów (np. najem, dzierżawa, użyczenie)? Jeżeli tak, to czy są/były to umowy odpłatne czy nieodpłatne?

Odp.

Wnioskodawca udostępnił przedmiotową nieruchomość C. S.A. na podstawie umowy dzierżawy z dnia 24 stycznia 2019 r., jest to umowa odpłatna i zawarta została na czas nieoznaczony.

5. Czy Zainteresowany zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży przedmiotowej działki w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe, itp.?

Odp.

Zainteresowany nie zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży przedmiotowej działki w środkach masowego przekazu, nie podejmował również działań marketingowych.

6. Czy Wnioskodawca dokonał/zamierza dokonać jakichkolwiek czynności, w tym zamierza ponieść jakiekolwiek nakłady, w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: ogrodzenie, uzbrojenie w media, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to jakie to były/będą czynności i nakłady?

Odp.

Wnioskodawca nie dokonał i nie zamierza dokonywać jakichkolwiek czynności lub ponosić nakładów celem przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży.

7. Czy przed planowaną sprzedażą przedmiotowej działki, będzie dokonany jej podział? Jeżeli tak, należy wskazać kto dokona podziału działki oraz numery działek powstałych w wyniku podziału.

Odp.

Przed planowaną sprzedażą przedmiotowej działki planowany jest podział nieruchomości, zgodnie z załączonym wstępnym projektem, przy czym do podjęcia działań w tym przedmiocie Wnioskodawca wraz z małżonką udzielili pełnomocnictwa notarialnego Kupującemu - C. S.A.

8. Czy przedmiotem sprzedaży będzie działka zabudowana, czy działka niezabudowana wydzielona z działki nr 170?

Odp.

Przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana działka wydzielona z działki nr 170 (nr 1 na załączonym wstępnym projekcie podziału).

9. Jeżeli przedmiotem sprzedaży będzie działka zabudowana, to należy wskazać:

jakie obiekty znajdują się na tej działce?

o czy wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektów?

o czy w stosunku do wydatków na ulepszenie, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

o kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ulepszonych obiektów budowlanych? Należy wskazać dzień, miesiąc i rok.

o czy po zakończonym ulepszeniu obiektów, były one oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług (np. oddane w najem, dzierżawę)? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy nastąpiło to oddanie do użytkowania odrębnie dla każdego obiektu oraz czy między oddaniem do użytkowania obiektów w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

o czy w stanie ulepszonym obiekty były/są wykorzystywane do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat?

Odp.

Nie dotyczy.

10. Jeżeli przedmiotem sprzedaży będzie działka niezabudowana, to należy wskazać, czy dla tej działki sporządzono plan zagospodarowania przestrzennego lub wydano decyzję o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to należy również wyjaśnić:

Odp.

Działka, mająca być przedmiotem sprzedaży, nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wydano dla niej również decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

11. Czy działka, mająca być przedmiotem sprzedaży, była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Odp.

Działka, mająca być przedmiotem sprzedaży, nie była w ogóle wykorzystywana do jakiejkolwiek działalności, w szczególności innej niż ta zwolniona od podatku od towarów i usług.

12. W związku z tym, że Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży, to należy wskazać:

Odp.

5. Umowa przedwstępna została zawarta pod następującymi warunkami:

o uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, składającej się z działku gruntu o powierzchni ok. 0,2760 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 170, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²,

o uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu o powierzchni około 0,2760 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 170, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²,

o uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego,

o niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

o potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

o wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale dziatki nr 170 zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do niniejszego pisma,

o uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

o uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego,

o uzyskania w formie prawem przewidzianej zgody uprawnionych z tytułu służebność ujawnionej w dziale III K (...) na bezciężarowe odłączenie przedmiotu umowy do nowej księgi wieczystej w terminie 30 dni licząc od dnia wydania decyzji podziałowej,

o założenia kosztem i staraniem Sprzedającego nowej księgi wieczystej bez obciążeń dla działki stanowiącej przedmiot umowy,

o uzyskania zgody wierzyciela na bezciężarowe odłączenie działki stanowiącej przedmiot umowy do nowej księgi wieczystej w terminie 45 dni licząc od dnia wydania decyzji podziałowej dla działki nr 170.

6. Zainteresowany wraz z żoną udzielił Kupującemu pełnomocnictwa notarialnego z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń ww., w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Dodatkowo udzielili również pełnomocnictwa notarialnego pracownikowi Kupującego do dokonania wszelkich czynności z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomość warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Pełnomocnictwa notarialnego udzielono pracownikowi Kupującego oraz pełnomocnikowi Kupującego również do dokonywania wszelkich czynności z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego w szczególności dołożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

7. według wiedzy Wnioskodawcy, po zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność. Kupujący ma jedynie występować o wydanie stosownych pozwoleń i decyzji.

8. Nie.

13. Czy Zainteresowany zawarł a z przyszłym nabywcą umowę dzierżawy? Jeżeli tak, to należy wskazać czy w jej ramach:

Odp.

6. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictw opisanych w pkt 12 b).

7. Tak.

8. Ustalona kwota czynszu dzierżawnego wynosi 100,00 zł miesięcznie, powiększona o ewentualny podatek od towarów i usług.

9. Nie.

10. Nie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca, prowadzący działalność gospodarczą w zakresie hurtowej sprzedaży owoców i warzyw oraz pozostałego przetwarzania konserwowania owoców i warzyw, będący podatnikiem podatku VAT, sprzedający nieruchomość wchodzącą w skład majątku wspólnego małżonków, będzie obowiązany do zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży tejże nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku planowanej sprzedaży nie powstanie obowiązek zapłaty podatku VAT, albowiem sprzedaż ta nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, a Wnioskodawca nie zajmował się nigdy działalnością w zakresie nieruchomości. Ponadto, nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków, niezwiązany z działalnością gospodarczą prowadzoną przez jednego z nich.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W świetle przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (...).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, "podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

"Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest "rolnikiem ryczałtowym". Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby".

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku VAT. Zainteresowany pozostaje w ustroju majątkowej wspólności małżeńskiej. Małżonkowie nabyli w drodze umowy nieruchomość zabudowaną, składającą się z działki nr 170. Ww. nieruchomość nie stanowi własności, ani składnika majątkowego przedsiębiorstwa prowadzonego przez Wnioskodawcę. Dnia 24 stycznia 2019 r. małżonkowie zawarli z C. S.A. umowę przedwstępną sprzedaży wyodrębnionej z ww. nieruchomości działki, którą planują wydzielić z działki nr 170 zgodnie ze sporządzonym już wstępnym projektem podziału. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono najpóźniej na dzień 24 stycznia 2020 r. Spółka zamierza wykorzystać zakupioną ziemię na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nigdy nie prowadził, ani nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedawana nieruchomość nie jest również wykorzystywana przez niego do prowadzonej działalności w zakresie sprzedaży hurtowej owoców warzyw oraz pozostałego przetwarzania i konserwowania owoców i warzyw.

Nabycie zabudowanej działki nr 170 nie zostało dokonane w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli tę nieruchomość od osoby fizycznej. Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Z uwagi na niską klasę ziemi, nieruchomość od chwili jej nabycia nie była uprawiana i obecnie również nie jest uprawiana. Wnioskodawca udostępnił przedmiotową nieruchomość C. S.A. na podstawie umowy dzierżawy z dnia 24 stycznia 2019 r., jest to umowa odpłatna i zawarta została na czas nieoznaczony. Zainteresowany nie zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży przedmiotowej działki w środkach masowego przekazu, nie podejmował również działań marketingowych. Wnioskodawca nie dokonał i nie zamierza dokonywać jakichkolwiek czynności lub ponosić nakładów celem przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży. Przed planowaną sprzedażą przedmiotowej działki planowany jest podział nieruchomości, przy czym do podjęcia działań w tym przedmiocie Wnioskodawca wraz z małżonką udzielili pełnomocnictwa notarialnego Kupującemu. Przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana działka wydzielona z działki nr 170. Działka, mająca być przedmiotem sprzedaży, nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wydano dla niej również decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Działka, mająca być przedmiotem sprzedaży, nie była w ogóle wykorzystywana do jakiejkolwiek działalności, w szczególności innej niż ta zwolniona od podatku od towarów i usług. Umowa przedwstępna została zawarta pod następującymi warunkami:

* uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, składającej się z działku gruntu o powierzchni ok. 0,2760 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 170, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²,

* uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu o powierzchni około 0,2760 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 170, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²,

* uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego,

* niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

* potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

* wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale dziatki nr 170 zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do niniejszego pisma,

* uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

* uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego,

* uzyskania w formie prawem przewidzianej zgody uprawnionych z tytułu służebność ujawnionej w dziale III K (...) na bezciężarowe odłączenie przedmiotu umowy do nowej księgi wieczystej w terminie 30 dni licząc od dnia wydania decyzji podziałowej,

* założenia kosztem i staraniem Sprzedającego nowej księgi wieczystej bez obciążeń dla działki stanowiącej przedmiot umowy,

* uzyskania zgody wierzyciela na bezciężarowe odłączenie działki stanowiącej przedmiot umowy do nowej księgi wieczystej w terminie 45 dni licząc od dnia wydania decyzji podziałowej dla działki nr 170.

Zainteresowany wraz z żoną udzielił Kupującemu pełnomocnictwa notarialnego z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń ww., w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Dodatkowo udzielili również pełnomocnictwa notarialnego pracownikowi Kupującego do dokonania wszelkich czynności z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomość warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Pełnomocnictwa notarialnego udzielono pracownikowi Kupującego oraz pełnomocnikowi Kupującego również do dokonywania wszelkich czynności z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego w szczególności dołożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Według wiedzy Wnioskodawcy, po zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność. Kupujący ma jedynie występować o wydanie stosownych pozwoleń i decyzji.

Zainteresowany wskazał, że nabywca nie poniesie/nie będzie ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnictw opisanych w pkt 12 b).

Zainteresowany wyraził zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotową działką na cele uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń budowalnych.

Ustalona kwota czynszu dzierżawnego wynosi 100,00 zł miesięcznie, powiększona o ewentualny podatek od towarów i usług.

Strona kupująca na działce nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie? Jeżeli tak, to należy wskazać jakich.

Nabywca nie poniesie/nie będzie ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działką od momentu podpisania umowy dzierżawy do zawarcia umowy sprzedaży.

Na tle powyższego, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia, czy w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości, wydzielonej z działki nr 170, wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków, Zainteresowany będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tytułu tej sprzedaży.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawczyni podjęła w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 24 stycznia 2019 r. zawarł ze stroną kupującą umowę dzierżawy przedmiotowej działki na czas nieoznaczony.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia "działalność gospodarcza", w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja "świadczenia usług" ma charakter dopełniający definicję "dostawy towarów". Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa działka wydzierżawiona stronie Kupującej, na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Powyższego nie zmienia fakt, że umowa dzierżawy została zawarta w związku z warunkową umową przedwstępną na sprzedaż działki, w ramach której nabywcy udzielono pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności związanych z przedmiotową działką. Wręcz przeciwnie, przekazanie nabywcy działki na podstawie umowy dzierżawy przemawia jedynie za tym, że Zainteresowany w analizowanym przypadku działa w charakterze podatnika VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy - Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając kupującemu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez niego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowany, a nie nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawcy nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Zainteresowanego.

Zatem przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług Wnioskodawca działa jako podatnik VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Zainteresowany, w zakresie sprzedaży działki, o której mowa we wniosku, będzie zbywał majątek wykorzystywany de facto w ramach działalności gospodarczej.

Zatem, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 170 wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany w związku z jej sprzedażą działać będzie jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - "teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę".

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy nieruchomość która będzie przedmiotem sprzedaży, jest terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, działka, mająca być przedmiotem sprzedaży, nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wydano dla niej również decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednakże, jak wskazał Wnioskodawca, zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży przedmiotowej działki, warunkiem zawarcia umowy ostatecznej jest w szczególności uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, składającej się z działku gruntu o powierzchni ok. 0,2760 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 170, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m². Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika zatem, że w chwili dokonania sprzedaży nieruchomości będzie ona przeznaczona pod zabudowę na mocy prawomocnej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że w momencie dostawy, działka, będąca przedmiotem transakcji sprzedaży, będzie stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie będą spełnione, ponieważ - jak wynika z opisu sprawy - Wnioskodawca wraz z żoną nabyli działkę od osoby fizycznej, a nabycie to nie zostało dokonane w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem przy nabyciu nie został naliczony podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Tym samym, nie będzie spełniony jeden z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - z tytułu nabycia działki nie przysługiwało Zainteresowanemu dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Podsumowując, Wnioskodawca, prowadzący działalność gospodarczą w zakresie hurtowej sprzedaży owoców i warzyw oraz pozostałego przetwarzania konserwowania owoców i warzyw, będący podatnikiem podatku VAT, sprzedając nieruchomość wydzieloną z działki nr 170, wchodzącą w skład majątku wspólnego małżonków, będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości według podstawowej stawki podatku, tj. 23% - zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Wskazać należy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Należy również wskazać, że stosownie do przepisu art. 14b § 1 ww. ustawy, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawno-podatkową tylko dla Wnioskodawcy, a nie dla Jego żony (współwłaściciela nieruchomości), który chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Ponadto, zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Zatem, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.