0112-KDIL2-1.4011.344.2020.1.DJ - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.), w zw. z art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2020 r. (data wpływu 27 marca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest:

* nieprawidłowe - w odniesieniu do określenia daty nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę (pytanie nr 1),

* prawidłowe - w odniesieniu do ustalenia kosztów uzyskania przychodu (pytanie nr 2).

W dniu 27 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości: w odniesieniu do określenia daty nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę (pytanie nr 1) oraz w odniesieniu do ustalenia kosztów uzyskania przychodu (pytanie nr 2).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca przez wiele lat pozostawał w związku nieformalnym (konkubinacie) z K. K.S. (z którą posiada wspólne dziecko). W trakcie trwania tego związku, w dniu 12 stycznia 2010 r., ze środków Wnioskodawcy nabyta została w drodze aktu notarialnego własność nieruchomości (dla której prowadzona jest księga wieczysta (...)), na której w przeciągu kolejnych ok. 2-3 lat zakończona została budowa domu (ze środków należących do Wnioskodawcy). W dacie zakupu nieruchomości Wnioskodawca liczył na sformalizowanie związku stron i dlatego jako nabywca wskazana została wówczas K. K.S. Tym samym, to nie Wnioskodawca, lecz ww.k.k.s. ujawniona została jako właściciel przedmiotowej nieruchomości (Wnioskodawca nie figurował jako strona umowy z dnia 12 stycznia 2010 r.).

Nieformalny związek stron rozpadł się jednak. Wnioskodawca wystąpił w związku z tym na drogę sądową dążąc do odzyskania nakładów na ww. nieruchomość, która formalnie stanowiła własność K. K.S., choć faktycznie nabyta została ze środków Wnioskodawcy i z jego też środków wybudowany został znajdujący się tam budynek mieszkalny.

Prawomocnym wyrokiem Sądu (...) (wydanym dnia 8 maja 2018 r. (...)) zasądzono od K. K.S. na rzecz Wnioskodawcy kwotę 148 740 zł tytułem zwrotu poniesionych przez niego nakładów na przedmiotową nieruchomość położoną w (...) (wraz z odsetkami i kosztami).

Umową z dnia 12 lipca 2018 r. zawartą przed notariuszem (...) (Nr (...)) K. K.S. oświadczyła, że działając w celu zwolnienia się z długu wynikającego z opisanego wyroku (w kwocie 223 000 zł wg stanu na dzień zawarcia umowy) na zasadzie i ze skutkami płynącymi z art. 453 k.c. (datio in solutum) przenosi na rzecz Wnioskodawcy prawo własności przedmiotowej nieruchomości, a Wnioskodawca oświadczył, że na takie przeniesienie własności nieruchomości wyraża zgodę i przedmiotową nieruchomość nabywa. Tym samym, w zamian za zwolnienie dotychczasowej właścicielki z długu wynoszącego 223 000 zł, Wnioskodawca nabył własność przedmiotowej nieruchomości.

Następnie, w dniu 8 lutego 2019 r., Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość - na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem (...) - za cenę 360 000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. W związku z tym, że zgodnie z przywołanym wyrokiem sądowym przyznano, że zakup nieruchomości sfinansowany został ze środków Wnioskodawcy (mimo, że nie był on formalnie właścicielem przedmiotowej nieruchomości, którym stał się dopiero na mocy opisanej umowy zwolnienia z długu) Wnioskodawca ma prawo do skorzystania z dobrodziejstwa płynącego z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT - tj. przyjęcia, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę własności przedmiotowej nieruchomości (8 lutego 2019 r.) nastąpiło ponad 5 lat od daty nabycia przez Wnioskodawcę tego prawa (pomimo, że formalnie umowa ta zawarta została dopiero w dniu 12 lipca 2018 r., jednak wyrok sądu cywilnego przyznał, że nabycie przez konkubinę Wnioskodawcy własności tej nieruchomości w 2010 r. nastąpiło z jego środków, co następnie doprowadziło do czynności datio in solutum?

w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1: 2. czy do kosztów uzyskania przychodu - w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - z tytułu dokonanej sprzedaży zabudowanej nieruchomości, zaliczyć można jako koszty jej nabycia nominalną wartość wierzytelności, które wygasły w wyniku przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy prawa własności nieruchomości w ramach datio in solutum oraz wydatki na sporządzenie związanego z tym aktu notarialnego, w wysokości przypadającej na sprzedaną nieruchomość?

Zdaniem Wnioskodawcy, na obydwa wyżej postawione pytania należy udzielić odpowiedzi twierdzącej.

Wyrok Sądu (...) de facto przesądził o prawdziwości twierdzeń Wnioskodawcy powołującego się na to, że pomimo iż przedmiotowa nieruchomość w 2010 r. formalnie nabyta została przez jego konkubinę, to faktycznie nastąpiło to z jego środków. Co więcej, potwierdzeniem tego stanu rzeczy stała się umowa z dnia 12 lipca 2018 r. (Nr Rep A (...)/2018), zgodnie z którą K. K.S. nie kwestionując opisanych okoliczności przeniosła własność przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - w zamian za zwolnienie z długu obejmującego obowiązek zwrotu nakładów na rzecz Wnioskodawcy (na zakup nieruchomości i wybudowanie tam domu),

Sytuacja taka, w ocenie Wnioskodawcy, powinna prowadzić do przyjęcia, że sprzedaż tej nieruchomości dokonana przez Wnioskodawcę w dniu 8 lutego 2019 r. nastąpiła ponad 5 lat od daty jej nabycia (wybudowania tam domu) - w tym zakresie datą miarodajną powinno być bowiem faktyczne sfinansowanie przez Wnioskodawcę tych inwestycji (dokonane, jak wynika ze wspomnianego wyroku ponad 5 lat wcześniej), nie zaś formalna data nabycia własności nieruchomości (która, jak wyjaśniono, związana była z przyznaniem tych okoliczności przez K. K.S. - uzyskującą w ten sposób zwolnienie z długu względem Wnioskodawcy).

Co do drugiego z zadanych pytań, w ocenie Wnioskodawcy, nie może budzić żadnych wątpliwości trafność jego stanowiska. Na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży - o ile odpowiada wartości rynkowej - pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c albo ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych odpłatnie ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione w czasie jej posiadania. W stanie faktycznym zastosowanie ma art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem Wnioskodawca otrzymał przedmiotową nieruchomość odpłatnie w zamian za zwolnienie z długu.

Ustawodawca nie określa w nim szczegółowo katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty nabycia, o których mowa w tym przepisie powinny być rozumiane szeroko i oprócz kwoty przekazanej zbywcy na nabycie nieruchomości powinny obejmować w szczególności wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Zatem na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego, do kosztów uzyskania przychodu - w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - z tytułu dokonanej sprzedaży zabudowanej nieruchomości, zaliczyć można jako koszty jej nabycia nominalną wartość wierzytelności, które wygasły w wyniku przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy prawa własności nieruchomości w ramach datio in solutum oraz wydatki na sporządzenie związanego z tym aktu notarialnego, w wysokości przypadającej na sprzedaną nieruchomość.

Należy przy tym wyjaśnić, że w rozważanej sprawie kosztem nabycia nieruchomości jest wartość długu oraz koszt sporządzenia aktu notarialnego przypadające na przedmiotową zabudowaną nieruchomość.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

* nieprawidłowe - w odniesieniu do określenia daty nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę (pytanie nr 1),

* prawidłowe - w odniesieniu do ustalenia kosztów uzyskania przychodu (pytanie nr 2).

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca przez wiele lat pozostawał w związku nieformalnym (konkubinacie) z K. K.S. W dniu 12 stycznia 2010 r., ze środków Wnioskodawcy nabyta została w drodze aktu notarialnego własność nieruchomości, na której w przeciągu kolejnych ok. 2-3 lat zakończona została budowa domu (ze środków należących do Wnioskodawcy), jednakże jako nabywca ww. nieruchomości wskazana została K. K.S. (Wnioskodawca nie figurował jako strona umowy z dnia 12 stycznia 2010 r.). Nieformalny związek stron rozpadł się. Wnioskodawca wystąpił w związku z tym na drogę sądową dążąc do odzyskania nakładów na ww. nieruchomość. Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w (...) z dnia 8 maja 2018 r., zasądzono od K. K.S. na rzecz Wnioskodawcy kwotę 148 740 zł tytułem zwrotu poniesionych przez niego nakładów na przedmiotową nieruchomość (wraz z odsetkami i kosztami). Umową z dnia 12 lipca 2018 r. (Nr Rep A (...)/2018) K. K.S. oświadczyła, że działając w celu zwolnienia się z długu wynikającego z opisanego wyroku (w kwocie 223 000 zł wg stanu na dzień zawarcia umowy) na zasadzie i ze skutkami płynącymi z art. 453 Kodeksu cywilnego (datio in solutum) przenosi na rzecz Wnioskodawcy prawo własności przedmiotowej nieruchomości, a Wnioskodawca oświadczył, że na takie przeniesienie własności nieruchomości wyraża zgodę i przedmiotową nieruchomość nabywa. Tym samym, w zamian za zwolnienie dotychczasowej właścicielki z długu wynoszącego 223 000 zł, Wnioskodawca nabył własność przedmiotowej nieruchomości, którą następnie sprzedał w dniu 8 lutego 2019 r.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi w niniejszej sprawie m.in. kwestia, czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości w dniu 8 lutego 2019 r. nastąpiła po upływie 5 lat od daty nabycia przez Wnioskodawcę prawa do własności tejże nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, w celu udzielenia odpowiedzi na ww. pytanie, należy rozważyć, czy przeniesienie prawa własności nieruchomości aktem notarialnym w dniu 12 lipca 2018 r. na rzecz Wnioskodawcy w zamian za zwolnienie z długu obejmującego obowiązek zwrotu nakładów na jego rzecz (poniesionych przez Wnioskodawcę na zakup nieruchomości i wybudowanie domu), dokonane w ramach czynności świadczenia w miejsce wykonania - datio in solutum, stanowi nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę w rozumieniu użytego w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcia "nabycie".

W tym miejscu wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić zatem należy, że użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin "nabycie" oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy lub prawa w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Tak więc, jednym ze sposobów nabycia nieruchomości lub praw majątkowych jest nabycie własności nieruchomości lub praw majątkowych w zamian za zwolnienie z długu.

Nawiązując do pojęcia "odpłatnego zbycia" (o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy) oznacza ono każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin ten obejmuje zatem szeroki zakres umów i pozostaje bez znaczenia, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze zniesienia współwłasności, działu spadku, umowy zamiany lub sprzedaży, czy też - jak to ma miejsce w omawianym przypadku - w drodze przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy w trybie artykułu 453 Kodeksu cywilnego prawa własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z obowiązku zwrotu długu. "Płatność" bowiem nie musi mieć charakteru pieniężnego w postaci konkretnego przepływu gotówkowego, może oznaczać także uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Innymi słowy, pod pojęciem płatności nie należy rozumieć wyłącznie zapłaty w pieniądzu, płatnością może także zbyć zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności (zmniejszenie pasywów zbywcy).

Zatem, do stwierdzenia powstania przychodu warunkiem koniecznym jest uzyskanie przysporzenia majątkowego. Wskazać należy w tym miejscu na definicję przywołaną w komentarzu do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a wywiedzioną przez Adama Bartosiewicza, który definiuje odpłatne zbycie jako: "przeniesienie prawa własności rzeczy lub praw, o których mowa, na inną osobę za wynagrodzeniem. Podstawową formą odpłatnego zbycia będzie sprzedaż oraz zamiana. Zgodnie z zasadą swobody umów, odpłatne zbycie może nastąpić także w innej formie", po czym dodaje: "cena odpłatnego zbycia wyrażona w umowie nie musi być wyrażona w pieniądzu (wartościach pieniężnych). Nie jest bowiem wykluczone, że zapłatą za przeniesienie własności rzeczy lub przeniesienie praw będzie inna forma przysporzenia majątkowego". (A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Podatek dochodowy od osób fizycznych. Komentarz, Lex, 2010, wyd. II). Tym samym wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności.

Natomiast zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego, spełni inne świadczenie. Przyjmuje się, że umowa, o której mowa w ww. przepisie ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego, może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub praw w zamian za zwolnienie z długu jest odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym.

W związku z powyższym, nabyciem jest przeniesienie aktem notarialnym w dniu 12 lipca 2018 r. na rzecz Wnioskodawcy prawa własności nieruchomości w ramach uregulowania wierzytelności (datio in solutum), a mianowicie wykonania ww. aktem notarialnym zobowiązań uprzednio zawartych w prawomocnym wyroku Sądu (...) (wydanym dnia 8 maja 2018 r.). W ww. wyroku zasądzono od K. K.S. na rzecz Wnioskodawcy kwotę 148 740 zł tytułem zwrotu poniesionych przez niego nakładów na przedmiotową nieruchomość (wraz z odsetkami i kosztami). Umową z dnia 12 lipca 2018 r. (Nr Rep A (...)/2018) K. K.S. oświadczyła, że działając w celu zwolnienia się z długu wynikającego z opisanego wyroku (w kwocie 223 000 zł wg stanu na dzień zawarcia umowy) na zasadzie i ze skutkami płynącymi z art. 453 Kodeksu cywilnego (datio in solutum) przenosi na rzecz Wnioskodawcy prawo własności przedmiotowej nieruchomości, a Wnioskodawca oświadczył, że na takie przeniesienie własności nieruchomości wyraża zgodę i przedmiotową nieruchomość nabywa. Tym samym, w zamian za zwolnienie dotychczasowej właścicielki z długu wynoszącego 223 000 zł, Wnioskodawca nabył własność przedmiotowej nieruchomości.

Z powyższych okoliczności wynika, że nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży w dniu 8 lutego 2019 r., Wnioskodawca nabył właśnie w dniu 12 lipca 2018 r. w drodze przeniesienia prawa własności nieruchomości w ramach uregulowania wierzytelności (datio in solutum).

Z uwagi na fakt, że sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości nastąpiła przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że odpłatne zbycie stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Jak wynika z art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem, musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast, ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. W analizowanej sprawie nieruchomość, będącą przedmiotem zbycia 8 lutego 2019 r. Wnioskodawca nabył odpłatnie (w zamian za zwolnienie z długu), a więc w tym przypadku do ustalenia kosztów uzyskania przychodu zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych odpłatnie ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. Zatem, określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Ustawodawca nie określa w art. 22 ust. 6c szczegółowo katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty nabycia, o których mowa w tym przepisie powinny być rozumiane szeroko i oprócz kwoty przekazanej zbywcy na nabycie nieruchomości powinny obejmować w szczególności wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Zatem, na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego, do kosztów uzyskania przychodu - w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca zaliczyć może jako koszty jej nabycia: nominalną wartość wierzytelności, które wygasły w wyniku przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy prawa własności nieruchomości w ramach datio in solutum (wartość długu) oraz wydatki na sporządzenie związanego z tym ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego na Wnioskodawcę własność nieruchomości.

Reasumując, stwierdzić należy, że w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości (nabytej przez Wnioskodawcę w dniu 12 lipca 2018 r. w drodze przeniesienia prawa własności nieruchomości w ramach uregulowania wierzytelności datio in solutum), stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę tego udziału. Zatem, uzyskany z ww. tytułu dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - Wnioskodawca może zaliczyć jako koszty jej nabycia nominalną wartość wierzytelności, które wygasły w następstwie przeniesienia na Wnioskodawcę prawa własności nieruchomości w ramach datio in solutum oraz wydatki na sporządzenie związanego z tym aktu notarialnego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374, z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Skargę wnosi się na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.