0112-KDIL1-1.4012.635.2021.1.AR

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 27 września 2021 r. (data wpływu 27 września 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 października 2021 r. (data wpływu 26 października 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

- jest prawidłowe.

W dniu 27 września 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży Nowej Działki będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT oraz opodatkowania przedmiotowej transakcji sprzedaży ww. działki; obowiązku zgłoszenia rejestracyjnego przez Sprzedającego, jako czynnego podatnika VAT w związku z transakcją sprzedaży Nowej Działki oraz prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrotu nadwyżki podatku naliczonego w związku z nabyciem przez Spółkę Nowej Działki. Wniosek uzupełniono w dniu 26 października 2021 r. o pełnomocnictwa PPS-1.

We wniosku złożonym przez: - Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

A sp. z o.o.

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Pan

R.S.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Informacje ogólne o Zainteresowanych.

A Sp. z o.o. (dalej jako: "Spółka" lub "Wnioskodawca") jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: "VAT") w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie nieruchomości zlokalizowanych w miejscowości B, w gminie C, w powiecie (...), w województwie (...), m.in. od pana R.S. (dalej jako: "Sprzedający"). Sprzedający nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Sprzedający przez ok. 20 lat prowadził gospodarstwo rolne.

Spółka rozważa nabycie od Sprzedającego niezabudowanej działki gruntu (dalej jako "Nowa Działka"), która zostanie wydzielona z ewidencyjnej działki gruntu oznaczonej numerem 1 ((...)) w obrębie ewidencyjnym (...) ((...)) B, objętą (wraz z działką o nr 2, niebędącą jednak przedmiotem rozpatrywanego wniosku) prowadzoną w Sądzie Rejonowym w D - VI Wydziale Ksiąg Wieczystych księgą wieczystą nr (...) (dalej jako "Działka").

Historia nabycia Działki, stan nieruchomości i status Sprzedającego w chwili nabycia.

Sprzedający nabył:

W chwili nabycia Działki przez Sprzedającego była ona zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym (wybudowanymi ok. roku 1961). Dodatkowo, na Działce w momencie nabycia posadowione były wiaty, szklarnia oraz częściowe ogrodzenie.

W chwili nabycia Działki, Sprzedający był kawalerem i nabył ją do majątku osobistego. Sprzedający nabył Działkę na cele mieszkaniowe i prowadzenie gospodarstwa rolnego.

Sposób opodatkowania nabycia Działek.

Nabycie udziałów w Działce w roku 1990 i roku 1991 nie podlegało pod opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: "p.c.c.") na podstawie ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 86, poz. 959). Nabycie udziałów w Działce nie podlegało także opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż w momencie nabycia nie obowiązywał w Polsce system podatku VAT.

Wykorzystywanie Działek.

Na Działce znajdują się naniesienia obecne już w momencie nabycia Działki przez Sprzedającego, tj. budynek mieszkalny i budynek gospodarczy, dwie wiaty, dział specjalny produkcji rolnej obejmujący trzy szklarnie oraz częściowe ogrodzenie.

Ponadto na Działce znajdują się gazociąg oraz słupy telekomunikacyjne należące do przedsiębiorstw przesyłowych. Gazociąg wybudowany został w roku 1993 i obecnie wchodzi w skład infrastruktury technicznej spółki E sp. z o.o. Z kolei słupy telekomunikacyjne wchodzą w skład infrastruktury przedsiębiorstwa przesyłowego spółki F S.A.

Poza wyżej wymienioną infrastrukturą przez Działkę nie przebiega żadna inna napowietrzna lub podziemna infrastruktura (prócz przyłącza energetycznego). Opisany gazociąg nie stanowi własności Sprzedającego.

Sprzedający nigdy nie próbował uzyskać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działki.

Naniesienia znajdujące się na Działce nie były przedmiotem ulepszeń (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym), które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli.

Na części Działki, która będzie stanowić Nową Działkę, nie znajdują się (i nie będą się znajdowały na dzień Transakcji) żadne naniesienia, które byłyby własnością Sprzedającego.

Część gazociągu należącego do spółki E sp. z o.o. oraz słupy telekomunikacyjne należące do spółki F S.A., o których mowa wyżej, będą znajdowały się również na Nowej Działce.

Sprzedający kontynuował na Działce działalność rolniczą po ojcu. Od ok. 10 lat Sprzedający otrzymuje rentę z tytułu utraty zdrowia i od tego czasu zaprzestał czynnego prowadzenia gospodarstwa, zaś grunty oraz działy produkcji rolnej zostały wydzierżawione.

Na podstawie umowy dzierżawy z (...)2011 r. nieogrodzona (rolna) część Działki została odpłatnie oddana w dzierżawę panu I.P. do (...)2021 r. i obecnie znajduje się w posiadaniu zależnym tego dzierżawcy z przeznaczeniem na działalność rolną. Obecnie Sprzedający dzierżawi również znajdującą się na Działce szklarnię. Ponadto Sprzedający od roku 2019 wynajmuje również budynek gospodarczy posadowiony na Działce. Sprzedający zobowiązał się doprowadzić do zakończenia Dzierżawy w ciągu 7 dni od zgłoszenia przez kupującego takiego żądania.

Ponadto, aktem notarialnym z (...)1991 r. (Rep. A nr (...)), na Działce ustanowiona została na rzecz A.C.S. (córki R. i A.) służebność osobista mieszkania, polegająca na dożywotnim i nieodpłatnym korzystaniu z budynku mieszkalnego. Sprzedający zobowiązał się doprowadzić do zwolnienia Działki (lub jej nabywanej ostatecznie części) od obciążenia ww. służebnością. W konsekwencji w dniu (...)2021 r. Pani A.C.S. złożyła oświadczenie o zrzeczeniu się ww. służebności osobistej. Nastąpiło to w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (Rep. A (...)).

W związku z planowaną Transakcją (zdefiniowaną poniżej) i podziałem Działki (wyodrębnieniem Nowej Działki), przed dokonaniem Transakcji na kilku sąsiednich działkach (o nr. 3, 4, 5 i 6 - obręb (...) ((...)) B) dojdzie również do ustanowienia nieodpłatnych i nieograniczonych w czasie służebności gruntowych przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela Działki. Z uwagi na to, że ustanowienie wskazanych służebności jest dokonywane na potrzeby wydzielenia Nowej Działki (stanowi warunek formalny podziału Działki), planowane jest obecnie, że - po dniu wydzielenia Nowej Działki i po dniu Transakcji - służebności ulegną rozwiązaniu po spełnieniu pewnych warunków, przy czym w każdym przypadku służebności ulegną rozwiązaniu po (...)2022 r., niezależnie od spełnienia przesłanek rozwiązujących te służebności. W tym zakresie przewidywane jest obecnie, że do tego momentu Działka będzie już miała zapewniony inny dostęp do drogi publicznej, a tym samym nie będzie konieczne dalsze utrzymywanie tych służebności.

Poza powyżej wskazanymi obciążeniami, Działka jest wolna od jakichkolwiek innych praw osób trzecich (zarówno w prawach rzeczowych, jak i obligacyjnych, w tym umów najmu, dzierżawy, czy użyczenia), jak również nie pozostaje w posiadaniu osób trzecich bez tytułu prawnego.

Po nabyciu Działki, Spółka zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT (w tym, do realizacji planowanej inwestycji).

Przeznaczenie Działek.

Działka położona jest na obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: "Obowiązujący MPZP") przyjętego uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w C z (...)2006 r. dla obszaru B - G, częściowo na terenie oznaczonym jako (...) (o przeznaczeniu - teren zabudowy usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej), częściowo na terenie przeznaczonym pod tereny dróg lokalnych (oznaczonym jako (...)), oraz częściowo na terenie oznaczonym jako (...) (o przeznaczeniu - tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych). Ten sposób użytkowania terenu Działek obowiązuje także w chwili składania rozpatrywanego wniosku o interpretację.

Obecnie przewidywane jest, że przed dokonaniem Transakcji (zdefiniowanej poniżej) Obowiązujący MPZP zostanie zmieniony w celu umożliwienia pełnego zagospodarowania Nowej Działki na potrzeby planowanej przez Spółkę inwestycji, lub w tym celu uchwalony zostanie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (zmieniony lub nowy plan dalej zbiorczo jako: "Nowy MPZP"). Obecny projekt Nowego MPZP przewiduje, że część Działki, która w dniu Transakcji będzie stanowić Nową Działkę, będzie oznaczona symbolem (...), tj. jako tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Dla terenów oznaczonych symbolem (...) obecny projekt Nowego MPZP ustala:

Uchwalenie Nowego MPZP jest jednym z warunków przeprowadzenia Transakcji.

Sprzedający nie podejmował samodzielnie czynności mających na celu zmianę Obowiązującego MPZP lub uchwalenie Nowego MPZP w określonym brzmieniu, innych niż udzielenie pełnomocnictw osobie wskazanej przez podmiot zainteresowany nabyciem Nowej Działki.

Sprzedający nie ponosił ani nie zamierza ponosić nakładów związanych z przygotowaniem Działki do jej sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo. Sprzedający nie próbował nigdy uzyskiwać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działki. Ponadto, Sprzedający nie występował nigdy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Działki.

Treść Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

Sprzedający korzystał z usług agenta nieruchomości (który sam zgłosił się do Sprzedającego) w celu sprzedaży Działki. Sprzedający osobiście nie wystawiał nigdy Działki na portalach internetowych, jak również nie informował o możliwości sprzedaży w formie bilbordu albo innego nośnika reklamowego posadowionego na Działce.

W dniu (...)2021 r. Sprzedający zawarł z H sp. z o.o. (dalej jako: "I") umowę przedwstępną sprzedaży Działki udokumentowaną aktem notarialnym (Rep. A (...); zmienioną umową z (...)2021 r. - Rep. (...)), dalej jako: "Przedwstępna Umowa Sprzedaży".

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, strony oświadczyły, że zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, którą Sprzedający sprzeda kupującemu, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, Działkę albo geodezyjnie wydzieloną z niej działkę gruntu niezbędną do zrealizowania inwestycji (polegającej na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego lub centrum przetwarzania danych wraz z obsługą komunikacyjną) za określoną cenę za każdy metr kwadratowy nabywanego obszaru, a kupujący mienie to, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, za określoną cenę kupi (dalej jako: "Umowa Przyrzeczona").

Ponadto, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, jeżeli z uwagi na uwarunkowania planowanej inwestycji, dla jej realizacji nie będzie konieczne nabycie przez kupującego całej nieruchomości, to kupujący uprawniony będzie do złożenia oświadczenia określającego obszar nieruchomości konieczny do przeprowadzenia inwestycji, wraz z proponowanym projektem podziału geodezyjnego nieruchomości. W przypadku złożenia przez kupującego takiego oświadczenia, strony związane będą Przedwstępną Umową Sprzedaży w zakresie określonym w tym oświadczeniu, a przedmiotem Umowy Przyrzeczonej będzie działka gruntu powstała w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział geodezyjny zostanie przeprowadzony staraniem kupującego, na podstawie pełnomocnictwa opisanego w dalszej części wniosku.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po ziszczeniu się m.in. następujących warunków:

Ponadto, zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków, chyba że kupujący zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków albo zostanie spełniony warunek wskazany w pkt 3 powyżej, przez co niektóre warunki wskazane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży nie będą musiały zostać spełnione.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej zadań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niech inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie kupujący.

Ponadto Sprzedający wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na nieruchomości stanowiskach archeologicznych. Prawo to obejmuje również podwykonawców kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Sprzedający w ramach Przedwstępnej Umowy Sprzedaży udzielił osobie wskazanej przez I nieodwołalnego pełnomocnictwa do:

Sprzedający oświadczył przy tym, że pełnomocnictwo to obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map (w tym dotyczących pozostałych działek ewidencyjnych objętych ww. księgą wieczystą) i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały kupującego.

Sprzedający oświadczył również, że na wezwanie kupującego udzieli wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w niniejszej umowie, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej.

Ponadto Sprzedający oświadczył, że pełnomocnik może w granicach umocowania ustanawiać dla niego innych pełnomocników.

Jednocześnie kupujący oświadczył, że na mocy udzielonych mu w umowie przedwstępnej pełnomocnictw zobowiązał się wszcząć wszelkie możliwe czynności mające na celu spełnienie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

W oparciu o udzielone pełnomocnictwo, przedstawiciel kupującego złożył w imieniu Sprzedającego szczegółowe uwagi do wyłożonego do publicznego wglądu projektu Nowego MPZP.

Dodatkowo w imieniu Sprzedającego, w oparciu o udzielone pełnomocnictwo, złożony został wniosek o podział Działki w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej dla zrealizowania planowanej przez kupującego inwestycji (tj. Nowej Działki).

Ponadto, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego, planowane jest wystąpienie w odniesieniu do Sprzedającego z wnioskami o wydanie zaświadczeń stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek.

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że znane jest mu zamierzenie inwestycyjne kupującego, w związku z czym zrzeka się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, a ponadto jest zobowiązany do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w terminie osiemnastu miesięcy od wejścia w życie (rozpoczęcia obowiązywania) zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, nie później jednak niż (...)2023 r. (dalej jako: "Data Ostateczna").

Jeżeli w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości albo wydzielonej z niej działki gruntu, a kupujący nie odstąpi z tego powodu od niniejszej umowy, przyrzeczona umowa zostanie zawarta pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której - po otrzymaniu przez Sprzedającego oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa - zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowanie postanowienia właściwe dla Umowy Przyrzeczonej.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, wydanie kupującemu Działki bądź wydzielonej z niej działki gruntu nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, przy czym zawierając Umowę Przyrzeczoną Sprzedający podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego co do tego obowiązku.

Do dnia wydania wszystkie płatności związane z nieruchomością będą, co do zasady, ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia wydania obciążać będą kupującego.

Strony zastrzegają, że kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży:

Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, cena (powiększona ewentualnie o należny podatek VAT) za Działkę (dalej jako: "Cena") zostanie zapłacona przez kupującego w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Obecnie niewykluczone jest, że dokonanie zapłaty Ceny nastąpi za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza sporządzającego Umowę Przyrzeczoną. Spółka będzie zobowiązana do zdeponowania Ceny - najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej - na rachunku notariusza sporządzającego Umowę Przyrzeczoną. Sprzedający nie planuje obecnie przeznaczać środków uzyskanych z zapłaty przez Spółkę Ceny na zakup innych nieruchomości. W przeszłości, Sprzedający nie dokonywał nabyć lub sprzedaży innych nieruchomości, niż Działka.

Zawarcie Przedwstępnej Umowy Cesji.

Spółka oraz I zawarły (...)2021 r. przedwstępną umowę przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości (Spółka prócz nieruchomości należącej do Sprzedającego, planuje również nabyć położone w B działki gruntu należące do innej osoby fizycznej), w tym wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży; dalej jako: "Przedwstępna Umowa Cesji".

W konsekwencji zawarcia Przedwstępnej Umowy Cesji, przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, dojdzie do sprzedaży przez I na rzecz Spółki praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. W konsekwencji, obecnie planowane jest, że Umowę Przyrzeczoną zawrze ostatecznie Spółka (niewykluczone, że nastąpi to w tym samym dniu co wcześniejsze przeniesienie praw i obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży na Spółkę) - wyłącznie w odniesieniu do części Działki, tj. Nowej Działki.

Tym samym, w związku z Przedwstępną Umową Cesji, Spółka (jako docelowy nabywca Nowej Działki) wraz ze Sprzedającym (dalej jako: "Strony" lub "Zainteresowani") występują z rozpatrywanym wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Opisana powyżej sprzedaż niezabudowanej części Działki (tj. Nowej Działki) na rzecz Spółki będzie w dalszej części wniosku określana także jako "Transakcja".

Po Transakcji Spółka zamierza wykorzystywać Nową Działkę wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT.

Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający - niezależnie od złożonego wniosku - wystąpił również o wydanie własnej interpretacji indywidualnej (tj. będąc jedynym zainteresowanym), celem potwierdzenia konsekwencji podatkowych sprzedaży wydzielonej części Działki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, czy sprzedaż Nowej Działki przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie transakcją opodatkowaną VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT?

2. Czy Sprzedający powinien przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów w celu rejestracji, jako podatnik VAT czynny?

3. Czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Nowej Działki, w związku z Transakcją, Spółka będzie uprawniona do:

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad 1. Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Nowej Działki przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT.

Ad 2. Sprzedający powinien przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Ad 3. Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie dostawy Nowej Działki, w związku z Transakcją, Spółka będzie uprawniona do:

UZASADNIENIE stanowiska Zainteresowanych.

Ad 1.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.; dalej: "Ustawa o VAT"), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zauważyć w tym miejscu należy, że zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w Ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy/konkretnego świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający nabył Działkę jako kawaler do swojego majątku osobistego. Sprzedający nabył Działkę w celach kontynuacji rodzinnego gospodarstwa rolnego. Ze względów zdrowotnych, Sprzedając zaprzestał czynnego prowadzenia gospodarstwa na Działce. Część Działki stanowiąca grunty rolne (...)2011 r. została odpłatnie oddana w dzierżawę panu I.P. (do (...)2021 r.) i obecnie znajduje się w posiadaniu zależnym tego dzierżawcy z przeznaczeniem na działalność rolną.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy natomiast zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia "działalność gospodarcza" zawartej w Ustawie o VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający oddał część rolną Działki w dzierżawę na rzecz pana I.P. z przeznaczeniem na działalność rolną.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem za użytkowanie gruntów do prowadzenia podstawowej produkcji rolniczej.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja "świadczenia usług" ma charakter dopełniający definicję "dostawy towarów". Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że Działka mająca być przedmiotem sprzedaży, która została wydzierżawiona, wykorzystywana była przez Sprzedającego w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Dodatkowo należy zauważyć, że w analizowanej sprawie przedstawiciel I dokonywał określonych czynności w związku z planowaną sprzedażą Działek przez Sprzedającego. Pomimo że czynności dokonywane były przez tego przedstawiciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to Sprzedający musiał udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu kupującemu, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej w opisie sprawy, w oparciu o udzielone (bardzo szerokie) pełnomocnictwo, przedstawiciel I złożył w imieniu Sprzedającego szczegółowe uwagi do wyłożonego do publicznego wglądu projektu Nowego MPZP.

Fakt, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają lub już wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Do czasu zawarcia umowy, grunt będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną "wykonane" w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W świetle powyższego należy wskazać, że Sprzedający, w zakresie sprzedaży Nowej Działki, nie będzie zbywać majątku osobistego. Okoliczności planowanej Transakcji wskazują bowiem, że nie będzie to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Dodatkowo Działka (a tym samym Nowa Działka) była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu Ustawy o VAT). A zatem sprzedaż Nowej Działki będzie w analizowanym przypadku - zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT - czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

I tak, zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 Ustawy o VAT z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 Ustawy o VAT, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści Ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

W tym zakresie Zainteresowani wskazują, że należy zauważyć, iż znajdująca się na Działce (oraz po dokonaniu podziału również na Nowej Działce) infrastruktura przesyłowa w postaci gazociągu oraz słupów telekomunikacyjnych stanowi własność odrębnych od Sprzedającego podmiotów, tj. spółki E sp. z o.o. oraz spółki F S.A.

Tym samym z mocy prawa wskazana infrastruktura należąca do przedsiębiorstw przesyłowych nie może być przedmiotem Transakcji, zaś zbycie wyłącznie Nowej Działki (tj. bez znajdującej się na niej infrastruktury nienależącej do Sprzedającego) powinno być traktowane na gruncie Ustawy VAT jako zbycie terenów niezabudowanych.

Podstawą dla przyjęcia takiej kwalifikacji podatkowej Nowej Działki są przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jednocześnie, w myśl 47 § 2 Kodeksu cywilnego, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Ponadto, na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Niemniej jednak, w myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, z treści art. 49 § 1 Kodeksu wynika, że infrastruktura przesyłowa (wchodząca w skład przedsiębiorstw przesyłowych) w postaci gazociągu należącego do spółki E sp. z o.o. oraz słupów telekomunikacyjnych należących do spółki F S.A. nie może stanowić części składowej Działki oraz (po dniu podziału) Nowej Działki.

Tym samym, bez względu na trwałe powiązanie z Działką infrastruktury spółki E sp. z o.o. z oraz infrastruktury spółki F S.A., na podstawie Kodeksu cywilnego stanowią one odrębne, niezależne od tej Działki (a po dokonaniu podziału również niezależne od Nowej Działki) przedmioty własności. W konsekwencji Sprzedający - nie będąc właścicielem tej infrastruktury przesyłowej - nie może jej zbyć. Innymi słowy, przedmiotem Transakcji w odniesieniu do Nowej Działki, będzie wyłącznie niezabudowany grunt, nie zaś znajdująca się na nim infrastruktura przesyłowa.

Zainteresowani wskazują w tym kontekście, że dokonując wykładni przepisów Ustawy o VAT należy mieć na uwadze przede wszystkim ekonomiczny sens analizowanych transakcji. Za takim stanowiskiem przemawia między innymi treść art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, które identyfikuje dostawę towarów nie z cywilnoprawnym, formalnym przeniesieniem własności, lecz - nawiązującym do ekonomicznego władztwa - pojęciem przeniesienia prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel.

Ponadto, Zainteresowani wskazali, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia własności ww. infrastruktury przesyłowej w postaci gazociągu, która jest i pozostanie własnością spółki E sp. z o.o. oraz infrastruktury przesyłowej w postaci słupów telekomunikacyjnych, która jest i pozostanie własnością spółki F S.A., zarówno w sensie formalnym (na mocy szczególnych regulacji art. 49 Kodeksu cywilnego), jak i ekonomicznym (faktycznym). Tym samym, w przypadku planowanej Transakcji, z perspektywy podatku VAT nie może być mowy o dostawie infrastruktury technicznej znajdującej się na Działce. Infrastruktura ta nigdy nie była w ekonomicznym posiadaniu Sprzedającego, a po dokonaniu Transakcji nie będzie w ekonomicznym władaniu Spółki. W konsekwencji uznać należy, że Sprzedający nie może rozporządzać znajdującą się na Działce infrastrukturą techniczną ani w sensie ekonomicznym, ani prawnym. Z uwagi na powyższe, przedmiotowa infrastruktura przesyłowa nie może w kontekście analizowanej Transakcji decydować o charakterze Działki oraz (po dniu podziału) Nowej Działki.

Mając zatem na uwadze, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na rzecz Spółki infrastruktury przesyłowej należącej do spółki E sp. z o.o., jak również infrastruktury przesyłowej należącej do F S.A., które będą znajdowały się na Nowej Działce, należy uznać, że w odniesieniu do Nowej Działki ekonomicznym sensem Transakcji - determinującym jej kwalifikację podatkową - będzie dostawa terenu (gruntu) niezabudowanego.

Zainteresowani wskazują, że ich stanowisko znajduje potwierdzenie w utrwalonej linii interpretacyjnej organów podatkowych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 29 kwietnia 2014 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPP1/443-263/14-2/JL) organ stwierdził: "zatem należy stwierdzić, że w przypadku planowanej dostawy nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem transformatora, będącym własnością spółki z o.o. oraz wchodzącym w skład jej przedsiębiorstwa, przedmiotem dostawy nie będzie budynek stacji transformatorowej lecz wyłącznie działka gruntu. W konsekwencji, o tym czy dostawa przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, decydować będzie przeznaczenie nieruchomości, tzn. czy stanowi ona grunt niezabudowany inny niż tereny budowlane. Jak wskazano wyżej, w przypadku terenów niezabudowanych, zwolnieniu od podatku podlegają jedynie tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane. Z powyższego należy wywieść, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług".

Podobnie, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 17 lutego 2014 r. (sygn. IPTPP4/443-853/13-2/BM) zaznaczył, że: "jakkolwiek część znajdującego się na ww. działkach uzbrojenia technicznego tj. wodociągi i przyłącze wodociągowe oraz kanał sanitarny spełniają definicję obiektu liniowego, czyli są budowlą, to jednak - jak wskazano we wniosku - stanowią one własność gestorów sieci, nie stanowią zatem własności Gminy. W rezultacie ww. obiektów nie będzie można traktować jako części składowej nieruchomości będącej przedmiotem zbycia przez Gminę. (...) Zatem, w przypadku dostawy nieruchomości, na której posadowione są: wyłączone z eksploatacji wodociągi, wyłączone z eksploatacji przyłącze wodociągowe, nieczynne kable energetyczne, czynny kanał sanitarny oraz kabel energetyczny, które - na podstawie art. 49 k.c. - są własnością gestorów sieci oraz utwardzenie bitumiczne po dawnym przebiegu drogi, które nie stanowi budowli, przedmiotem dostawy będą niezabudowane nieruchomości gruntowe".

Z kolei w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - "teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę".

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do Ustawy o VAT artykuł 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w Ustawie o VAT dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że Ustawa o VAT nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem, dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT.

Zauważyć należy, że analiza Ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W analizowanym przypadku, z Obowiązującego MPZP wynika, że Działka znajduje się częściowo na terenie oznaczonym jako (...) (o przeznaczeniu - teren zabudowy usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej), częściowo na terenie przeznaczonym pod tereny dróg lokalnych (oznaczonym jako (...)), oraz częściowo na terenie oznaczonym jako (...) (o przeznaczeniu - tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych).

Jednocześnie, przewidywane jest obecnie, że przed dokonaniem Transakcji wejdzie w życie Nowy MPZP, którego obecny projekt przewiduje, że część Działki, która w dniu Transakcji będzie stanowić Nową Działkę, będzie oznaczona symbolem (...), tj. jako tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dla terenów oznaczonych symbolem (...) obecny projekt Nowego MPZP ustala:

W konsekwencji sprzedaż Nowej Działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, bowiem będzie ona stanowiła w dniu Transakcji (w dniu obowiązywania już Nowego MPZP) tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Skoro zatem sprzedaż Nowej Działki nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość zastosowania dla dostawy Nowej Działki zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że "zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuję tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 Ustawy o VAT), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał".

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że Działka została przez Sprzedającego nabyta do majątku osobistego. Nabycie to nie podlegało pod ówczesny podatek VAT, gdyż w dacie tego nabycia nie obowiązywał w Polsce system podatku VAT.

W konsekwencji nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Działki skoro nabycie to w ogóle nie było objęte ówczesnym podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało, bowiem w związku z nabyciem Działki w ogóle nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu lub nie. Nie jest zatem spełniony jeden z warunków dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa Nowej Działki nie będzie mogła korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Bezcelowe jest przy tym analizowanie czy w sprawie mogłoby znaleźć zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a gdyż jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nowa Działka będzie niezabudowana, a ww. zwolnienia odnoszą się do dostawy budynków, budowli i ich części.

Reasumując, mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż Nowej Działki nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT oraz w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy uznać, iż Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Nowej Działki przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie transakcją opodatkowaną VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT.

Ad 2.

Zdaniem Zainteresowanych Sprzedający powinien przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny.

W myśl art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Zgodnie z art. 96 ust. 3 Ustawy o VAT, podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Stosownie do art. 96 ust. 4 Ustawy o VAT, naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako "podatnika VAT czynnego" a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako "podatnika VAT zwolnionego", i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Jak stanowi art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Na podstawie art. 113 ust. 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Na mocy art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d Ustawy o VAT, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży Nowej Działki (przeznaczonej na podstawie Nowego MPZP pod zabudowę). W konsekwencji na podstawie ww. przepisu, zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 113 ustawy nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do Sprzedającego w ramach Transakcji.

Reasumując, skoro Sprzedający dokonując sprzedaży Nowej Działki będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, to będzie On zobowiązany do rozliczenia Transakcji na gruncie podatku VAT, jako podatnik VAT czynny.

W konsekwencji, mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że Sprzedający powinien przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Ad 3.

Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Nowej Działki, w związku z Transakcją Spółka będzie uprawniona do:

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Spółki do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nowej Działki, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Nowa Działka będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT oraz czy (ii) jej nabycie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Po Transakcji Spółka zamierza wykorzystywać Nową Działkę wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT. Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. Dodatkowo, Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako dostawa terenów niezabudowanych i - zgodnie z Nowym MPZP (który będzie obowiązywał w dniu Transakcji) - będących terenami budowlanymi. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po nabyciu Nowej Działki i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dostawę, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z Transakcją, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka otrzyma od Sprzedającego fakturę VAT dokumentującą dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nowa Działka będąca przedmiotem Transakcji będzie po Transakcji wykorzystywana przez Spółkę w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT, Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nowej Działki oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

3) prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrotu nadwyżki podatku naliczonego w związku z nabyciem przez Spółkę Nowej Działki - jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny Wnioskodawcy.

W związku z powyższym zaznaczenia wymaga, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuje się ponadto, że w niniejszej interpretacji rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług. Natomiast w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl