0112-KDIL1-1.4012.422.2017.2.MJ - VAT w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2017 r. (data wpływu 18 września 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 grudnia 2017 r. (data wpływu 15 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 18 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono w dniu 15 grudnia 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest emerytem. Była rolnikiem. Nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie jest płatnikiem VAT i nigdy nie była podatnikiem VAT, nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym. Przedmiotowe działki nabyła w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Posiada w swoim majątku osobistym od lat nieruchomości - zakupione na drodze umowy kupna sprzedaży przed 1999 rokiem z majątku własnego o następujących numerach:

Grunty powyżej wymienione Wnioskodawczyni oddała nieodpłatnie do użytkowania osobom obcym i z tego tytułu nie ma żadnych korzyści majątkowych.

Powyżej wymienione działki są ujęte w planach zagospodarowania powyższych gmin jako działki przemysłowe. Wnioskodawczyni nie poniosła i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych w celu przygotowania gruntu do sprzedaży (nie opłotowała tych działek, nie uzbrajała, nie daje ogłoszeń na sprzedaż).

5-6 lat temu Wnioskodawczyni sprzedała 3 działki, a w roku 2016 sprzedała 3 działki (155/12 i 155/14 położone w (...) i 129/2 położona w (...)) pochodzące z jej majątku osobistego i pieniądze przeznaczyła na konsumpcję osobistą. Działki powyższe zostały nabyte z majątku własnego i jeśli nastąpi dalsza sprzedaż to nastąpi do majątku własnego. Działki wymienione we wniosku stanowią majątek osobisty Wnioskodawczyni i poza nimi nie posiada ona innych działek.

Wnioskodawczyni nie zamierza podjąć żadnej działalności gospodarczej, a sprzedaż nieruchomości stanowi wyprzedaż jej majątku osobistego zakupionego przed 18-stu laty, a uzyskane pieniądze przeznacza na konsumpcję.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 11 grudnia 2017 r. Wnioskodawczyni doprecyzowała opis sprawy.

Mąż Wnioskodawczyni występował o zmianę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i o decyzję o warunkach zabudowy ponieważ miał plany iż przekaże te grunty synom, którzy będą prowadzić działalność gospodarczą, pobudują hale logistyczne.

Niektóre działki były podzielone w trybie rolnym na mniejsze ponieważ Wnioskodawczyni chciała podzielić majątek i przekazać go swoim synom po równo.

Wnioskodawczyni nie zamierza nabywać kolejnych nieruchomości, jest emerytem.

Sprzedaż nieruchomości stanowi wyprzedaż majątku osobistego Wnioskodawczyni zakupionego przed 18 laty a uzyskane pieniądze Wnioskodawczyni przeznacza na konsumpcję.

Wnioskodawczyni nie jest właścicielem działki o numerze 540/2. Wnioskodawczyni nie zamierza ponosić jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania działek do sprzedaży, wymienionych we wniosku z dnia 14 września 2017 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając te działki o których mowa we wniosku inwestorom krajowym lub zagranicznym Wnioskodawczyni będzie musiała odprowadzić podatek VAT?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku sprzedaży tych nieruchomości nie będzie obowiązywał podatek VAT ponieważ grunty pochodzą z jej majątku własnego, nie sprzedaje płodów rolnych, nie jest rolnikiem ryczałtowym ani nie płaci podatku VAT i sprzedaż nastąpi do majątku własnego.

Stanowisko Wnioskodawczyni zostało potwierdzone poprzez wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2017 r. nr (...) jednakże wnosi ona o potwierdzenie czy nadal obowiązują przepisy zgodne z jej stanowiskiem oraz wydaną w dniu 13 stycznia 2017 r. interpretacją indywidualną przez Ministra Finansów czy nastąpiła w powyższym temacie jakaś zmiana w przepisach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

Przez dostawę towarów - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...)

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych unormowań wynika, że grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu, nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, Wnioskodawczyni, w celu dokonania sprzedaży działek, podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L z 11 grudnia 2006 r., Nr 347, str. 1, z późn. zm.) - a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy - jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowana zamierza sprzedać działki położone: w (...), które nabyła z majątku własnego przed rokiem 1999. Wnioskodawczyni jest emerytem. Była rolnikiem. Nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie jest płatnikiem VAT i nigdy nie była podatnikiem VAT, nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym. Przedmiotowe działki nabyła w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Ww. grunty Wnioskodawczyni oddała nieodpłatnie do użytkowania osobom obcym i z tego tytułu nie ma żadnych korzyści majątkowych.

Przedmiotowe działki są ujęte w planach zagospodarowania gmin jako działki przemysłowe. Wnioskodawczyni nie poniosła i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych w celu przygotowania gruntu do sprzedaży (nie opłotowała tych działek, nie uzbrajała, nie daje ogłoszeń na sprzedaż).

5-6 lat temu Wnioskodawczyni sprzedała 3 działki, a w roku 2016 sprzedała 3 działki (155/12 i 155/14 położone w (...) i 129/2 położona w (...)) pochodzące z jej majątku osobistego i pieniądze przeznaczyła na konsumpcję osobistą. Działki powyższe zostały nabyte z majątku własnego i jeśli nastąpi dalsza sprzedaż to nastąpi do majątku własnego. Działki wymienione we wniosku stanowią majątek osobisty Wnioskodawczyni i poza nimi nie posiada ona innych działek.

Wnioskodawczyni nie zamierza podjąć żadnej działalności gospodarczej, a sprzedaż nieruchomości stanowi wyprzedaż jej majątku osobistego zakupionego przed 18-stu laty, a uzyskane pieniądze przeznacza na konsumpcję.

Mąż Wnioskodawczyni występował o zmianę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i o decyzję o warunkach zabudowy ponieważ miał plany iż przekaże te grunty synom, którzy będą prowadzić działalność gospodarczą, pobudują hale logistyczne.

Niektóre działki były podzielone w trybie rolnym na mniejsze ponieważ Wnioskodawczyni chciała podzielić majątek i przekazać go swoim synom po równo.

Wnioskodawczyni nie zamierza nabywać kolejnych nieruchomości oraz ponosić jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania działek do sprzedaży.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedając działki, o których mowa we wniosku inwestorom krajowym lub zagranicznym będzie musiała odprowadzić podatek VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków, zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawczyni, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, będzie ona działała w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Przy czym uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Zainteresowanej, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni nie podjęła ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek, ogłoszenie w prasie w poszukiwaniu nabywców, itd.). Co prawda mąż Wnioskodawczyni wystąpił o zmianę planów zagospodarowania przestrzennego oraz o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (mając w planach przekazanie gruntów swoim synom), jednakże czynności tych nie można uznać za podjęcie środków zbliżonych do tych, jakie podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Dodatkowo Wnioskodawczyni nie poniosła oraz nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych w celu przygotowania gruntu do sprzedaży (nie opłotowała, nie uzbrajała działek, nie dawała ogłoszeń na sprzedaż).

Działki mające być przedmiotem sprzedaży - jak twierdzi Zainteresowana - stanowią majątek osobisty, który nabyła w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Grunt ten był nieodpłatnie udostępniany osobom trzecim i z tego tytułu Wnioskodawczyni nie osiągała żadnych korzyści majątkowych.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawczynię za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT, nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy uznać, że Zainteresowana, dokonując sprzedaży działek, nie będzie działała w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek (nieruchomości gruntowych), stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności. Tym samym, zbywając działki stanowiące majątek prywatny, Zainteresowana korzystać będzie z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Skutkiem powyższego - stosownie do zapisów orzecznictwa - transakcja zbycia działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż przez Zainteresowaną działek inwestorom krajowym lub zagranicznym nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z dostawą przedmiotowych działek, Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, Zainteresowana nie będzie miała obowiązku odprowadzenia podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży działek inwestorom krajowym lub zagranicznym.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Zauważa się, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji, pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację, tut. organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.