Nowość 0112-KDIL1-1.4012.245.2024.3.JKU - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 9 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek wraz z przypadającym na nie udziałem w części działek przeznaczanych pod drogi dojazdowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 czerwca 2024 r. (wpływ 12 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zakupił gospodarstwo rolne (dalej GR) od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa aktem notarialnym z dnia 17 września 2002 r. w następstwie wygranego przetargu. To GR miało (...) hektarów i jest położone w miejscowości (...) (Powiat (...)) i składa się z następujących działek geodezyjnych: 3, 1, 2, 4, 5, 6, 7, 4, 8/1, 8.

Z tym GR działy się następuje rzeczy:

1. W wyniku rokowań z Urzędem Gminy w (...) z siedzibą w (...) w roku 2012 nastąpił podział działki o numerze 5 na działki 5/1 i 5/2, a następnie działka o numerze 5/1 o powierzchni (...) ha została zamieniona z działką będącą własnością gminy (...) o numerze 61.

2. Od chwili zakupu była w GR prowadzona działalność rolnicza przez Wnioskodawcę, polegająca na uprawie rolniczej (w tym zakresie Wnioskodawca był tzw. rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu UVAT).

3. W zabudowaniach wchodzących w skład GR była prowadzona hodowla bydła opasowego do roku 2016.

4. W skład GR wchodził sklep, który był dzierżawiony jego najemcy do maja 2018 r.

5. W roku 2015 Wnioskodawca wydzierżawił z GR (...) hektara Dzierżawcy na pozyskiwanie trzciny z bagien (te grunty o nieużytki) na 5 lat; zapłatą za tę dzierżawę miała być cześć uzyskiwanych przez Dzierżawcę dopłat (umowa dzierżawy przewidywała poddzierżawę). Na skutek nieuczciwych działań dzierżawca nic Wnioskodawcy nie płacił. Umowa ta została przedłużona na kolejnych 5 lat, przy czym teraz stroną umowy jest poddzierżawca, który teraz czynsz płaci (co jest skorelowane z datą otrzymywania przez niego dopłat do gruntów rolnych).

8. Po uchwaleniu Planu Wnioskodawca wystąpił o podział działki nr 5/2 (w części objętej Planem pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową) na mniejsze działki. W wyniku złożenia wniosku w tym zakresie przez Wnioskodawcę (pismo z 5 grudnia 2023 r.) decyzją z dnia 18 stycznia 2024 r. Wójt Gminy (...) wydał decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości o podziale części działki nr 5/2 na 121 działek. Łączna powierzchnia tych działek (zwanych dalej Działki) wynosi (...) hektarów. Na tych Działkach nie ma infrastruktury (mediów) i nie są one ogrodzone. Ogłoszenia w związku z tym będą także w biurach handlu nieruchomości. Te Działki to (według oznaczeń) działki o numerach (brak komentarza w nawiasie do danej działki oznacza, że są to tereny pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną według Planu):

- 5/3 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pompowni ścieków),

- 5/4 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren zieleni urządzonej),

- 5/5 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/6 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/7 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/8 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/9 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/10 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/11 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/12 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/13 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/14 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/15 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/16 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/17 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/18 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/19 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/20 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 8/21 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/22 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/22 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/23 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/24 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/25 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/26 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/27 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/28 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/29 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/30 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/31 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/32 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/33 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/34 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/35 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/36 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/37 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/38 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/39 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/40 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/41 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/42 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/43 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/44 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/45 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/46 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/47 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/48 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/49 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/50 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/51 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/52 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/53 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/54 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/55 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/56 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/56 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/57 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/58 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/59 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/60 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/61 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/62 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/63 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/64 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/65 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/66 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/67 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/68 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/69 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/70 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/71 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/72 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren zieleni urządzonej),

- 5/73 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/74 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/75 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/76 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/77 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/78 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/79 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/80 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/81 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/82 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/83 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową),

- 5/84 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/85 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/86 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/87 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/88 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/89 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/90 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/91 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/92 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/93 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/94 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/95 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/96 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/97 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/98 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/99 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/100 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/101 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/102 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/103 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/104 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/105 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/106 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/107 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/108 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/109 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/110 o powierzchni (...) metrów kwadratowych,

- 5/111 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (ta działka to element dróg dojazdowych),

- 5/112 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (ta działka to element dróg dojazdowych),

- 5/113 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (ta działka to element dróg dojazdowych),

- 5/114 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (ta działka to element dróg dojazdowych),

- 5/115 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (ta działka to element dróg dojazdowych),

- 5/116 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (ta działka to element dróg dojazdowych),

- 5/117 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (ta działka to element dróg dojazdowych),

- 5/118 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (ta działka to element dróg dojazdowych),

- 5/119 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (ta działka to element dróg dojazdowych),

- 5/120 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (ta działka to element dróg dojazdowych),

- 5/121 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (ta działka to element dróg dojazdowych),

- 5/122 o powierzchni (...) metrów kwadratowych (to teren zieleni urządzonej),

- 5/123 o powierzchni (...) hektara (to reszta z podziału działki nr 5/2 nieobjęta Planem i tam może powstać Farma).

9. W roku 2024 została podpisana umowa dzierżawy z dzierżawcą na około (...) hektarów GR, gdzie ustalono miesięczny czynsz (są to dwie umowy dzierżawy z tą samą osobą). Te grunty są tymi, które mają być przedmiotem dzierżawy z FF i ta dzierżawa ma trwać do czasu, kiedy zacznie się budowa Farmy.

10. W lutym 2024 r. została podpisana umowa dzierżawy z dzierżawcą na około (...) hektarów GR, gdzie ustalono miesięczny czynsz (są to dwie umowy dzierżawy z tą samą osobą). Te grunty są tymi, które mają być przedmiotem dzierżawy z FF i ta dzierżawa ma trwać do czasu, kiedy zacznie się budowa Farmy.

11. Na chwilę obecną Wnioskodawca uprawia (...) hektarów z GR, bo reszta jest dzierżawiona, albo czeka na dzierżawę (tereny pod Farmę).

12. Budynki na terenie GR są obecnie nieużywane.

Niezależnie od własności GR Wnioskodawca:

1. Jest właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w (...) od roku 1984 r., gdzie:

2. W roku 2000 zakupił nieruchomość zabudowaną sąsiadującą z nieruchomością opisaną wyżej ((...)). Na części ten nieruchomości wybudowano budynek, który był wynajmowany Spółce, o której mowa wyżej. Nieruchomość ta wraz z nieruchomością opisaną w pkt 1 powyżej była wynajmowana przez Wnioskodawcę Spółce (były na tę okoliczność wystawiane faktury VAT).

3. 10 września 2012 r. Wnioskodawca zakupił wspólnie z bratem (na zasadzie współwłasności) nieruchomość zabudowaną w (...), o powierzchni (...) ha. Zakup był z zamiarem wynajmowania tej nieruchomości, który to najem zaczął się od roku 2014. Jest od tego najmu płacony czynsz miesięcznie, aczkolwiek w międzyczasie zmieniali się najemcy.

Do tej nieruchomości:

Na tę okoliczność Wnioskodawca wystawia faktury z podatkiem VAT.

Wnioskodawca osiąga przychody ze stosunku pracy, oraz:

1. Osiąga przychody z działalności rolniczej.

2. Osiąga przychody z dzierżawy opodatkowane zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (w rozumieniu ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne), przy czym nie są to przychody z działalności gospodarczej, ale przychody z tzw. najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 UPIT. Konkretnie podatek PIT jest płacony od dzierżaw innych niż dzierżawa gruntów wchodzących w skład GR (bo dzierżawa gruntów rolniczych wchodzących w skład GR na cele rolnicze nie podlega podatkowi PIT).

3. Jest podatnikiem podatku od towarów i usług (zwanego dalej podatkiem VAT) w odniesieniu do przychodów uzyskanych z najmu/dzierżawy nieruchomości, przy czym:

Wnioskodawca nie zajmuje się (i nie zajmował się wcześniej) działalnością gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Wskazane Działki (wymienione i opisane wyżej w pkt 8) nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w jego działalności gospodarczej (bo takowej nie prowadził) i w związku z tym nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych u Wnioskodawcy.

Wnioskodawca zamierza sprzedać Działki (które powstały na skutek podziału działki nr 5/2). Sprzedane będą docelowo wszystkie Działki, które są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową. Wraz z tymi Działkami nabywcy nabędą część udziałów w Działkach przeznaczonych pod drogi dojazdowe (te działki opisano w punkcie 8 powyżej). Nie będą natomiast sprzedane działki przeznaczone, jako tereny zieleni urządzonej (także opisane w punkcie 8 powyżej) oraz działka nr 5/3 tereny pompowni ścieków - w tych przypadkach ich własność pozostanie u Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nikomu nie udzielił pełnomocnictwa w związku z planowaną sprzedażą Działek.

Wnioskodawca sprzedawał produkty rolne z wskazanych Działek (do czasu prowadzenia tam działalności rolniczej) na wolnym rynku podmiotom gospodarczym i innym rolnikom. Ta sprzedaż była i jest zwolniona z podatku od towarów i usług, jako dokonywana przez rolnika ryczałtowego.

Wnioskodawca wymienione Działki (przeznaczone do sprzedaży) wykorzystywał tylko w działalności rolniczej - uprawa kukurydzy, zboża, buraków, rzepaku.

Środki uzyskane ze sprzedaży Działek zostaną przeznaczone na różne cele, np. na spłatę kredytów. Wnioskodawca zamierza także przekazać część pieniędzy uzyskanych z tego tytułu na rzecz swoich dzieci (jako darowizny). Poza tym rozważa dokapitalizowanie z tego spółek, w których Wnioskodawca ma udziały. Poza tym zamierza sfinansować z tego remontu udział w nieruchomości, tj. kamienicy położonej w (...) i zrobić tam lokal gastronomiczny do prowadzenia tam działalności gospodarczej (wspólnie z bratem).

Uzupełnienie wniosku

Cześć 1

Ad. 1

Z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odnośnie działek 5 i 4 wystąpili mieszkańcy Gminy (...). Propozycja planu pojawiła się w związku z tym, iż ci mieszkańcy dowiedzieli się o planach budowy na tych terenach farmy fotowoltaiczne, co im się nie spodobało. Na skutek ich sygnałów Rada Gminy zajęła się tym tematem. Na prośbę mieszkańców na posiedzeniu Rady Gminy, przy udziale Wnioskodawcy, ustalono, że część terenów przewidzianych pierwotnie pod budowę farmy fotowoltaicznej trafi pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe (tak chcieli ci mieszkańcy), a w zamian za to ci mieszkańcy nie będą się sprzeciwiać budowy farmy fotowoltaicznej na pozostałych częściach gruntu. Powyższe dotyczy działki nr 5/2 (działka nr 4 nie była przeznaczona pod podział na działki budowlane).

Prostując opis stanu faktycznego trzeba dodać, że działka nr 4 nie została podzielona, bo takiego zamiaru podziału w ogóle nie było.

Ad. 2

Inne działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ad. 3

Pomyłkowo podano dwa razy numer działki 4, a występuje tylko raz.

Prostując opis stanu faktycznego trzeba dodać, że działka nr 8/1 (wskazana w opisie stanu faktycznego na jego początku) ma w rzeczywistości numer 8/11.

Tak więc działki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego mają numery: 3, 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8/11, 8.

Ad. 4

Wydzierżawiany sklep znajduje się na działce nr 8/11 (jej części).

Ad. 5

Działki o numerach: 7, 6, 5/123 (każda z tych działek była przedmiotem dzierżawy w jej części), to działki wydzierżawiane Dzierżawcy na pozyskiwanie trzciny z bagien (te grunty o nieużytki) na 5 lat.

Ad. 6

Działki o numerach: 8/11, 8 (każda z tych działek była przedmiotem dzierżawy w jej części), to działki wydzierżawione Dzierżawcy, obejmujące grunty gospodarstwa rolnego o powierzchni (...) ha.

Ad. 7

Zabudowa wchodząca w skład GR, gdzie była prowadzona hodowla bydła opasowego do 2016 r., znajduje się na działce o numerze 8.

Ad. 8

Na pytanie o treści: "Czy zamierza Pan prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość nieruchomości powstałych w drodze podziału działki nr 5/2 lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy)? Proszę wskazać osobno dla każdej z nieruchomości", odpowiedział Pan, że nie zamierza Pan podejmować żadnych działań w celu zwiększenia wartości nieruchomości, czy jej uatrakcyjnienia.

Ad. 9 i 10

Na pytania o treści: "Czy będzie podejmował Pan przed sprzedażą wydzielonych działek jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie sprzedaży nieruchomości, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia o jej sprzedaży (np. działania reklamowe)"? oraz "W jaki sposób (oprócz ogłoszeń w biurach handlu nieruchomościami) będzie Pan poszukiwał nabywców działek wydzielonych z działki nr 5/2? Gdzie będzie Pan prezentował oferty sprzedaży? Czy będzie Pan prowadził jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży tych działek (jakie?)"?, odpowiedział Pan, że nie będzie żadnych działań marketingowych. Będzie tylko baner z danymi kontaktowymi na polu mówiący o możliwości sprzedaży działek + dane o tym w biurze handlu nieruchomościami.

Ad. 11

Jedyne działania, które mogą być podjęte, to możliwość pokazania działek potencjalnym nabywcom przez osoby z biura handlu nieruchomościami. Koszty takiego okazania (dojazdu z uwagi na odległość od miejsca zamieszkania) będzie pokrywać biuro handlu nieruchomościami.

Ad. 12

Na pytanie o treści: "Jakie okoliczności wpłynęły na decyzję o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, tj. działek, które zostały wydzielone z działki o nr ew. 5/2?", odpowiedział Pan, że samo pojawienie się działek do sprzedaży działek jest efektem kompromisu z mieszkańcami sąsiednich działek (vide Ad. 1). Bo pierwotnie planując tam dzierżawę pod budowę farmy fotowoltaicznej nie zakładano tam pojawienia się działek budowlanych. Skoro jednak one powstały zgodnie z wolą społeczności lokalnej - to chce je Pan sprzedać, bo nie są Panu potrzebne.

Ad. 13

Nigdy nie sprzedawał Pan wcześniej żadnych nieruchomości. Jedynym zbyciem była zamiana nieruchomości opisana w punkcie 1 tego, co działo się z zakupionym gospodarstwem rolnym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Ad. 14

Nie ma Pan planów nabywania innych nieruchomości dla celów ich sprzedaży.

Ad. 15

Nie zamierza Pan sprzedawać innych części gruntów wchodzących w skład zakupionego gospodarstwa rolnego.

Ad. 16 i 17

Docelowo zamierza Pan działki od razu sprzedawać umową przenoszącą własność. Na tę chwilę nie ma Pan zawartej żadnej umowy przedwstępnej. Zakłada Pan istnienie takich umów przedwstępnych tylko w przypadku, kiedy przyszły nabywca by się starał się o kredyt na zakup działki. Zakłada Pan, że w takim przypadku umowa przedwstępna będzie zakładała warunek uzyskania kredytu przez przyszłego nabywcę, jako warunek zawarcia umowy sprzedaży. W związku z tym, nie może Pan na tę chwilę podać takich potencjalnych zapisów umów przedwstępnych, bo takich umów nie ma.

Cześć II

Ad. 1

W chwili zakupu gospodarstwa rolnego był Pan czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej podatek VAT). Podatek VAT w tym czasie płacił Pan od wynajmu nieruchomości położonej w (...) - wynajmowanej Spółce, której był Pan wspólnikiem.

Ad. 2, 3 i 4

W chwili obecnej jest Pan czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Opłaca Pan ten podatek z wynajmu nieruchomości opisanych we wniosku (innych niż wynajem nieruchomości rolnej na cele rolnicze).

Te wszystkie działki (przeznaczone do sprzedaży) były wykorzystywane tylko w działalności rolniczej, gdzie był Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu przepisów o VAT (czyli w związku z tym uzyskiwał Pan sprzedaż zwolnioną z podatku VAT). Nie prowadził Pan na tych działkach innej działalności gospodarczej, ten stan trwał do roku 2024.

W roku 2024 zawarto umowy dzierżawy z dwiema osobami (z każdą z tych osób dwie odrębne umowy), w których:

Innymi słowy, tylko jedna z umów dzierżawy (z 4 zawartych w 2024 r.) dotyczy działek przeznaczonych do sprzedaży, i to wszystkich wymienionych we wniosku o wydanie interpretacji, gdzie uzyskiwane z tego tytułu przychody są zwolnione z podatku VAT, jako dzierżawa gruntów na cele rolnicze. To dopracowanie stanu faktycznego.

Ponieważ, rzeczone działki były od momentu ich objęcia w posiadanie tylko wykorzystywane dla Pana potrzeb, jako rolnika ryczałtowego, a od roku 2024, są tylko dzierżawione, to nigdy w jakikolwiek sposób nie służyły Pana celom prywatnym.

Ad. 5

Na działkach mających być przedmiotem sprzedaży była prowadzona działalność w zakresie upraw rolnych, opisana w we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzyskane w jej wyniku płody rolne były sprzedawane w różny sposób (głównie firmom). Ta sprzedaż była zwolniona z podatku VAT, ponieważ był Pan rolnikiem ryczałtowym. Ta sprzedaż pochodziła z każdej z działek, przy czym zawsze na każdej ze wszystkich działek przeznaczanych do sprzedaży był uprawiany w jednym roku tylko jeden gatunek roślin (np. w jednym roku tylko zboże, a w następnym tylko kukurydza).

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Działek (wraz z przypadającym na nie udziałem w części działek przeznaczanych pod drogi dojazdowe), biorąc pod uwagę opisany wyżej stan faktyczny, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, sprzedaż przez Wnioskodawcę Działek (wraz z przypadającym na nie udziałem w części działek przeznaczanych pod drogi dojazdowe) opisanych w stanie faktycznym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.) - zwanej dalej Dyrektywą 112, "podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

"Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej (bez znaczenia dla ustawodawcy jest czy dana osoba jest podatnikiem podatku VAT czy też nie, ponieważ z tytułu tej transakcji nie działa w charakterze podatnika tego podatku).

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/ WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W niniejszej sprawie konieczne stało się zatem ustalenie, czy w świetle przedstawionych informacji Wnioskodawca w celu sprzedaży nieruchomości (Działek), podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkować będzie koniecznością uznania go za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (...).

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy - w związku ze sprzedażą Działek - za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, że nieruchomości, o których mowa we wniosku, nie zostały nabyte przez Wnioskodawcę z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Nieruchomości te zostały nabyte dla celów rolniczych i dla tych celów te nieruchomości były wykorzystywane przez długi okres (niektóre działki wchodzące w skład GR, tj. (...) hektarów, są nadal wykorzystywane w działalności rolniczej). Zaznaczyć przy tym należy, że sam fakt prowadzenia działalności rolniczej na przedmiotowych gruntach nie przesądza o konieczności opodatkowania dostawy Działek. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi związanej z przedmiotową nieruchomością działalności gospodarczej.

Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował czynności przygotowawczych zmierzających do zbycia przedmiotowej nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, grodzenie terenu. Sam fakt podziału działek na mniejsze tego nie zmienia, bo ma tylko ma ułatwić ich sprzedaż. Nie zmienia tego także to, iż informacje o sprzedaży będą w biurze nieruchomości. Jak zauważył NSA w wyroku z dnia 9 marca 2016 r. sygnatura II FSK 1423/14: Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.

Z kolei w wyroku z dnia 4 marca 2015 r. o sygnaturze II FSK 855/14 NSA stwierdził, iż: Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Także w judykaturze zauważa się (por. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 867/12), że błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Z kolei w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy o sygnaturze I SA/Bd 540/17 z dnia 20 czerwca 2017 r. stwierdzono: Jednak w kontekście wyroku Trybunału Sprawiedliwości w sprawach połączonych Słaby i in., C-180/10 i C-181/10 sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, fakt, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny, długość okresu, w jakim te transakcje następowały jak i wysokość osiągniętych z nich przychodów nie ma znaczenia dla przesądzenia, w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów, bowiem całość powyższych elementów może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (pkt 37-38 wyroku).

W rozpatrywanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia ww. Działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił, bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku Działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie).

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca sprzedając przedmiotowe nieruchomości skorzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej i do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT. Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży Działek będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT (w tym zakresie), o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych Działek, a ich dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. To, iż Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT z innych tytułów (dzierżawa) tego nie zmienia, bo to inna płaszczyzna aktywności działań Wnioskodawcy. W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych Działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym Wnioskodawca z tego tytułu, nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 2 pkt 15 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "in vitro", fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Przez rolnika ryczałtowego rozumie się rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg wieczystych.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Zwalnia się dostawcę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenia usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Zaznaczyć należy, że zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Ponadto, określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 str. 1 z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

"Podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

"Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (...); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b "teren budowlany" oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (...).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "gospodarczą" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. działek, podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest "rolnikiem ryczałtowym". Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Za podatnika należy zatem uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Jednocześnie ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia "zamiar". Zgodnie z definicją zawartą we "Współczesnym słowniku języka polskiego" (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) "zamiar" oznacza "intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć". Wobec powyższego istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z dnia 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z dnia 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z dnia 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Zdaniem Pana, przy sprzedaży Działek (wraz z przypadającym na nie udziałem w części działek przeznaczanych pod drogi dojazdowe), będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Ponadto - jak Pan uważa - działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Wątpliwości Pana dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Pana Działek (wraz z przypadającym na nie udziałem w części działek przeznaczanych pod drogi dojazdowe), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie Pan podjął i podejmie w odniesieniu do Działek przez cały okres ich posiadania.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

* zakupił Pan gospodarstwo rolne od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa aktem notarialnym z dnia 17 września 2002 r. w następstwie wygranego przetargu,

* od chwili zakupu była w GR prowadzona przez Pana działalność rolnicza, polegająca na uprawie rolniczej (w tym zakresie był Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy),

* w zabudowaniach wchodzących w skład GR była prowadzona hodowla bydła opasowego do roku 2016,

* 31 marca 2020 r. została podpisana umowa, można ją nazwać umową przedwstępną, dzierżawy z firmą fotowoltaiczną (zwaną dla FF), która w zmierzeniu miała polegać na oddaniu części gruntów GR (2 działki geodezyjne o numerach geodezyjnych 5/2 i 4) o powierzchni (...) hektarów do budowy na nich farmy fotowoltaicznej (dalej Farma) i z tego tytułu Wnioskodawca otrzymał kwotę (...) złotych w roku 2020; do chwili obecnej nie została zawarta umowa dzierżawy sensu stricte i Wnioskodawca nie otrzymuje z tego tytułu czynszu,

* w umowie przedwstępnej przewidziano, że czynsz będzie płatny dopiero, kiedy dzierżawca otrzyma decyzje wymagane prawem do pobudowania Farmy. Jak do roku 2026 FF/dzierżawca nie otrzyma wskazanych decyzji to umowa dzierżawy nie dojdzie do skutku. Na tę chwilę dzierżawca tych decyzji/zgód nie ma,

* w związku z procesem uzyskania przez FF wymaganych prawem decyzji na rozpoczęcie budowy Farmy zaczęły się protesty okolicznych mieszkańców. Na skutek tego i ustaleń z Gminą uchwaliła ona miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej Plan) w dniu 7 lipca 2023 r., w którym to Planie uchwalono, że cześć działek geodezyjnych o numerach 5 i 4, składających się na grunty, które miały być oddane w dzierżawę FF, została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową (reszta tych działek była w Planie nadal przeznaczona pod działalność rolniczą, nie wykluczając budowy na niej Farmy). Wskazany protest mieszkańców był z tego powodu, iż uważali oni, że Farma zepsuje wygląd okolicy i w tym duchu Gmina uchwaliła Plan, w którym część terenów objętych umową przedwstępną dzierżawy przeznaczono pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową,

* część terenów przewidzianych pierwotnie pod budowę farmy fotowoltaicznej trafi pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe (tak chcieli ci mieszkańcy), a w zamian za to ci mieszkańcy nie będą się sprzeciwiać budowy farmy fotowoltaicznej na pozostałych częściach gruntu. Powyższe dotyczy działki nr 5/2 (działka nr 4 nie była przeznaczona pod podział na działki budowlane),

* po uchwaleniu Planu wystąpił Pan o podział działki nr 5/2 (w części objętej Planem pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową) na mniejsze działki,

* w roku 2000 zakupił Pan nieruchomość zabudowaną sąsiadującą z nieruchomością opisaną wyżej. Na części ten nieruchomości wybudowano budynek, który był wynajmowany Spółce, o której mowa wyżej. Nieruchomość ta wraz z nieruchomością opisaną w pkt 1 powyżej była wynajmowana przez Wnioskodawcę Spółce (były na tę okoliczność wystawiane faktury VAT),

* 10 września 2012 r. Wnioskodawca zakupił wspólnie z bratem (na zasadzie współwłasności) nieruchomość zabudowaną, o powierzchni (...) ha. Zakup był z zamiarem wynajmowania tej nieruchomości, który to najem zaczął się od roku 2014. Jest od tego najmu płacony czynsz miesięcznie, aczkolwiek w międzyczasie zmieniali się najemcy. Do tej nieruchomości 12 listopada 2014 r. dokupiono zabudowaną nieruchomość sąsiadującą o powierzchni (...) ha, 22 grudnia 2016 r. dokupiono, w wyniku przetargu od Gminy, zabudowaną nieruchomość sąsiadującą o powierzchni (...) ha. Na tę okoliczność wystawia Pan faktury z podatkiem VAT,

* 30 października 2017 r. zakupił od syndyka udział w (drugą część udziału we współwłasności nieruchomości zakupił Pana brat, a trzecia część udziału we współwłasności jest własnością innego podmiotu). Udział Pana we współwłasności nieruchomości obejmuje magazyn, który nie mógł być użytkowany, z uwagi na brak jego odbioru technicznego. W roku 2022 wydano pozwolenie na użytkowanie tego magazynu i jest on wynajmowany podmiotowi gospodarczemu (w posiadanej przez Wnioskodawcę części). Na tę okoliczność Wnioskodawca wystawia faktury z podatkiem VAT,

* 5 września 2018 r. zakupił Pan na zasadzie współwłasności udział w nieruchomości, tj. kamienicy,

* w roku 2024 zawarto umowy dzierżawy z dwiema osobami (z każdą z tych osób dwie odrębne umowy), w których pierwsza umowa (z podmiotem A) objęła tereny działek, które będą sprzedane pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe (tych działek dotyczy pytanie) i w tym zakresie umowa dzierżawy dotyczy wszystkich działek przeznaczonych do sprzedaży; umowa dzierżawy na te działki jest zawarta 1 stycznia 2024 r. na okres 10 lat.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną-odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia "działalność gospodarcza", w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja "świadczenia usług" ma charakter dopełniający definicję "dostawy towarów". Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 955 z późn. zm.):

Zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze.

Co do zasady, dzierżawa gruntów stanowi świadczenie usług i czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla tej czynności. Wyjątek stanowi dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, która korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 powołanego powyżej rozporządzenia.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, w tym również dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Ponadto w wyroku NSA z dnia 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zwrócić również uwagę na wyrok z 14 czerwca 2019 r. sygn. akt I FSK 741/17, w którym Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że " (...) jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie. Należy zatem zgodzić się z sądem pierwszej instancji, że w przypadku, gdy strona dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła wcześniej nieprzerwanie działalność gospodarczą (taką chociażby jak dzierżawa), czyni to w ramach prowadzonej działalności, a nie zarządu majątkiem osobistym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy".

W analizowanej sprawie podkreślenie wymaga, że 31 marca 2020 r., została podpisana umowa, jak Pan wskazał w opisie sprawie - można ją nazwać umową przedwstępną, dzierżawy z firmą fotowoltaiczną (zwaną FF), która w zmierzeniu miała polegać na oddaniu części gruntów GR (2 działki geodezyjne o numerach geodezyjnych 5/2 i 4) o powierzchni (...) hektarów do budowy na nich farmy fotowoltaicznej.

W takich okolicznościach nie można mówić więc o zarządzie majątkiem prywatnym. Należy w tym miejscu podkreślić, że przez termin "zamiar" należy pojmować nie jako wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Jednocześnie - jak wynika z opisu sprawy - w chwili obecnej jest Pan czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Opłaca Pan ten podatek z wynajmu nieruchomości opisanych we wniosku (innych niż wynajem nieruchomości rolnej na cele rolnicze).

Ponadto - jak wynika z opisu sprawy - w roku 2024 zawarto umowy dzierżawy z dwiema osobami (z każdą z tych osób dwie odrębne umowy), w których pierwsza umowa (z podmiotem A) objęła tereny działek, które będą sprzedane pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe (tych działek dotyczy Pana pytanie) i w tym zakresie umowa dzierżawy dotyczy wszystkich działek przeznaczonych do sprzedaży. Umowa dzierżawy na te działki jest zawarta 1 stycznia 2024 r. na okres 10 lat.

Nie bez znaczenia pozostaje więc kwestia, że już 31 marca 2020 r. podpisał Pan umowę przedwstępną dzierżawy z firmą fotowoltaiczną, co jednoznacznie wyklucza zamiar wykorzystywania ww. nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych (w ramach dysponowania majątkiem prywatnym) lub celów rolniczych zwolnionych od podatku. Zatem sam zamiar wykorzystania gruntu dla celów zarobkowych istniał już w momencie wystąpienia z wnioskiem o podział działek. Następnie zawarł Pan 1 stycznia 2024 r. umowę dzierżawy działek, które zamierza Pan w przyszłości sprzedaż na okres 10 lat.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że w całym okresie posiadania nieruchomości nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego dla zaspokojenia własnych potrzeb (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych).

Wydzierżawienie przez Pana działek, które w przyszłości planuje Pan sprzedać, spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że do czasu sprzedaży będą one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku, który nie stanowi majątku związanego z działalnością gospodarczą, bowiem dzierżawa działek zawarta z firmą fotowoltaiczną wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu planowanej w przyszłości transakcji sprzedaży działek za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do tych działek przez cały okres ich posiadania.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że Działki, które zostały odpłatnie wydzierżawione, na podstawie podpisanej umowy dzierżawy zawartej na okres 10 lat, do dnia sprzedaży wykorzystywane będą przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że należy uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej w przyszłości sprzedaży działek. Zatem, dostawa działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż przez Pana Działek (wraz z przypadającym na nie udziałem w części działek przeznaczanych pod drogi dojazdowe), biorąc pod uwagę opisany wyżej stan faktyczny, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Nadmienia się, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi tylko w zakresie zadanego pytania. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Jednocześnie zaznaczenia wymaga, że ze względu na autonomiczność prawa podatkowego i odrębność uregulowań prawnych rozstrzygnięcie przyjęte w niniejszej interpretacji pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie przyjęte w tym zakresie na gruncie przepisów dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych.

Odnosząc się do powołanych przez Pana we wniosku wyroków sądów administracyjnych wyjaśniam, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element Pana argumentacji, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

* Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm.).