0112-KDIL1-1.4012.201.2020.2.JKU - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 maja 2020 r. (data wpływu 22 maja 2020 r.), uzupełnionym pismami: z dnia 16 lipca 2020 r. (data wpływu 16 lipca 2020 r.) oraz z dnia 16 lipca 2020 r. (data wpływu 21 lipca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu czynności sprzedaży działki przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki - jest nieprawidłowe.

W dniu 22 maja 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu czynności sprzedaży działki przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki. Wniosek został uzupełniony w dniu 16 lipca 2020 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz w dniu 21 lipca 2020 r. o pełnomocnictwo i dowód uiszczenia opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

A (dalej: Wnioskodawca) mieszkający na terytorium Polski był właścicielem niezabudowanej działki. Wnioskodawca nabył przedmiotową działkę na podstawie dziedziczenia w roku 2000 do swojego majątku odrębnego (działka nie weszła do wspólności majątkowej małżeńskiej).

Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie był i nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

W dniu 25 maja 2017 r. Wnioskodawca podpisał "Przedwstępną umowę sprzedaży" w formie aktu notarialnego.

Na mocy przedmiotowej umowy Wnioskodawca zobowiązał się zbyć na rzecz Spółki kapitałowej z siedzibą na terytorium Polski (dalej Spółka), część przedmiotowej działki - tj. około 2500 m².

Zgodnie z przedmiotową umową przedwstępną, jej strony (tj. Wnioskodawca oraz Spółka) zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, pod następującymi warunkami:

1. wydana zostanie przez właściwy organ prawomocna i ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości, poprzez wydzielenie działki będącej przedmiotem umowy (część pierwotnej działki o powierzchni ok 2500 m²),

2. Wnioskodawca założy dla przedmiotowej działki nową księgę wieczystą, nie zawierającą żadnych obciążeń za wyjątkiem ustanowionych na rzecz Spółki,

Strony umowy oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o spełnienie warunków określonych w umowie, a także zobowiązały się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla ich spełnienia. Strony umowy postanowiły, że wszelkie koszty konieczne do spełnienia się powyższych warunków poniesie Spółka (za wyjątkiem odrębnie wskazanych w umowie).

Spółka zobowiązała się kupić przedmiotową wydzieloną część działki w określonym terminie po spełnieniu powyższych warunków za cenę określoną w umowie przedwstępnej.

W umowie tej wskazano także, że Spółce przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, określonych powyżej, za wyjątkiem warunku dotyczącego podziału nieruchomości, poprzez złożenie oświadczenia w zwykłej formie pisemnej.

Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, a w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień - na warunkach według uznania pełnomocnika.

Wnioskodawca udzielił także wskazanym pracownikom Spółki pełnomocnictw:

* do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru na warunkach według uznania pełnomocnika,

* do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Pełnomocnictwa upoważniały pełnomocników do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi - jakie okażą się konieczne w zakresie tych pełnomocnictw.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnikom prawa do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Wnioskodawca wyraził zgodę na usytuowanie przez Spółkę na Jej koszt i Jej staraniem na przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Wnioskodawca udzielił zgody Spółce na dysponowanie działką na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Spółce przedmiotową działkę celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawca zobowiązał się nie podejmować jakichkolwiek działań faktycznych lub prawnych, które utrudniłyby lub uniemożliwiłyby Spółce realizację na przedmiotowej działce planowanej inwestycji budowlanej.

Wnioskodawca zobowiązał się także wyrazić zgodę na żądanie Spółki, aby nieodpłatnie przepisać na Spółkę wszelkie wydane dla przedmiotowej działki decyzje i pozwolenia.

Równolegle w tym samym dniu, to jest 25 maja 2017 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę dzierżawy (w zwykłej formie pisemnej) na mocy której, oddał Spółce część działki, która miała być przedmiotem planowanej sprzedaży w dzierżawę na czas nieoznaczony za ustalony w umowie czynsz.

W treści tej umowy wyraził także zgodę na to, by Spółka dysponowała przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 Prawa budowlanego, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

W tym samym dniu to jest 25 maja 2017 r., strony zawarły aneks do umowy dzierżawy, o której mowa powyżej. Aneks ten wskazuje m.in., że przedmiotowa umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępna umową sprzedaży działki (o której mowa była powyżej).

W istocie umowa ta więc służyła temu, aby Spółka posiadała tytuł prawny do wykonania działań, które skutkowałyby spełnieniem opisanych wyżej warunków wynikających z "Przedwstępnej umowy sprzedaży".

Wnioskodawca nie opodatkowywał umowy dzierżawy podatkiem od towarów i usług.

Warunki powołane w "Przedwstępnej umowie sprzedaży" zostały spełnione, w wyniku działań Spółki. Z zastrzeżeniem jedynie tego, że podział nieruchomości uzyskano w ten sposób, iż dokonał go geodeta, wniosek zaś podpisał Wnioskodawca (co wynika z regulacji prawnych, Spółka nie mogła tego samodzielnie uczynić). Koszty opłaciła jednak także i w tym zakresie Spółka. W pozostałym zakresie wszystkie czynności wykonała Spółka.

W tym miejscu Wnioskodawca zauważa także, iż nie szukał oferenta na sprzedaż działki. To Spółka zgłosiła się do niego z propozycją chcąc zakupić teren pod budowę obiektu handlowego.

Wobec spełnienia warunków zawartych w "Przedwstępnej umowie sprzedaży" z dnia 25 maja 2017 r., w dniu 23 kwietnia 2020 r. w formie aktu notarialnego Wnioskodawca zawarł ze Spółką "Umowę sprzedaży" będącą wykonaniem umowy przedwstępnej z dnia 25 maja 2017 r.

W wyniku umowy z dnia 23 kwietnia 2020 r., Wnioskodawca sprzedał Spółce wydzieloną część pierwotnej działki (utworzoną nową działkę). Ta nowa działka jest niezabudowana.

Działka ta stanowiła w dacie sprzedaży grunty orne, co wynika z rejestru gruntów.

Zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy), przedmiotowa działka leży na terenie przeznaczonym pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny oraz zabudowę usługową.

Wniosek został uzupełniony w dniu 16 lipca 2020 r. przez doprecyzowanie przedstawionego we wniosku opisu sprawy o następujące informacje:

1. Czy dokonano przed planowanym zbyciem nieruchomości podziału działki na mniejsze geodezyjnie wyodrębnione działki? Jeśli tak, to należy: wskazać na ile działek została podzielona działka, podać numery geodezyjne tych działek i wskazać, które z wydzielonych działek zostały sprzedane Spółce.

Odpowiedź:

Działki znajdują się w Wąsowie. Dokonano podziału jednej działki o nr 1, w wyniku, którego to podziału powstały 2 działki, z czego 1 była przedmiotem sprzedaży. Działka sprzedana posiada numer 1/1. Działka, która nie została sprzedana posiada numer 1/2.

2. Czy z ww. działki Wnioskodawca dokonywał dostawy (sprzedaży) produktów rolnych, itp. (np. grzybów, produktów rolnych, drewna)?

Odpowiedź:

Wnioskodawca dokonywał sprzedaży produktów rolnych - to jest zboża jako rolnik.

3. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę produktów rolnych, o których mowa w powyższym pytaniu, była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy też była/jest zwolniona od podatku?

Odpowiedź:

Nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

4. Czy grunty (część działki, którą Wnioskodawca sprzedał Spółce) były przez Zainteresowanego wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie wykonywał działalności gospodarczej jako takiej poza działalnością rolniczą. Wykorzystywał przedmiotową nieruchomość do działalności rolniczej polegającej na produkcji roślinnej (uprawa zboża).

5. Czy Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym?

Odpowiedź:

Tak, Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym.

6. Czy Wnioskodawca dokonywał jakichkolwiek czynności (poniósł nakłady) w celu przygotowania działki/działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, to jakie były to czynności (nakłady)?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie dokonywał takich czynności, nie ponosił takich nakładów.

7. W jaki sposób nieruchomości będące przedmiotem zbycia były wykorzystywane przez Zainteresowanego od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

Odpowiedź:

Wykorzystywał tę nieruchomość dla celów produkcji rolnej - uprawa zboża.

Ponadto w dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca wydzierżawił przedmiotową nieruchomość na rzecz Spółki, która nabyła tę nieruchomość.

8. Czy działka/działki będąca/będące przedmiotem zapytania była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy? Jeśli tak, to czy była to umowa odpłatna i w jakim czasie obowiązywała?

Odpowiedź:

Była jedynie wydzierżawiona na rzecz Spółki, która następnie ją nabyła. Była to umowa odpłatna.

9. Czy wykonywane przez Nabywcę (jako pełnomocnika Wnioskodawcy) czynności, o których mowa we wniosku, na nieruchomości/nieruchomościach będących przedmiotem zbycia, były wykonywane na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy? Jeśli nie, to należy wskazać w czyim imieniu i na czyją rzecz były wykonywane?

Odpowiedź:

Na podstawie pełnomocnictw, kupujący wykonywał czynności zmierzające do zawarcia umowy ostatecznej (spełnienie warunków z umowy przedwstępnej). Jako pełnomocnik działał w imieniu mocodawcy (a więc Wnioskodawcy). Jednak rozstrzygnięcia, decyzje nabywca (Spółka) uzyskiwał na siebie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy dokonana w dniu 23 kwietnia 2020 r. czynność sprzedaży działki przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa sprzedaż wyodrębnionej działki nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest i nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

W sprawie sprzedający to zwykła osoba fizyczna - nie przedsiębiorca.

Przeprowadzenia transakcji nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. A skoro nie jest to tak rozumiana działalność gospodarcza, to czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT zdefiniowana została w ten sposób, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W oczywisty sposób nie mamy w sprawie do czynienia z sytuacją opisaną w zdaniu drugim ust. 2 (art. 15 ustawy). Nie można także czynności dokonanych przez Wnioskodawcę w sprawie zakwalifikować jako działalności producentów lub usługodawców. Podobnie nie była to działalność rolnicza, jak i wykonywanie wolnego zawodu na gruncie ustawy o VAT. Jednak uznać należy, iż handlowcem jest osoba, która w ramach działalności gospodarczej nabywa towary po to, by je następnie sprzedać. W sprawie takiego zamiaru w dacie nabycia nie było. Nie można więc zakwalifikować czynności dokonanych przez Wnioskodawcę jako działalność handlowca.

Przede wszystkim pierwotna działka nie została przez niego nabyta celem sprzedaży. Została odziedziczona i bynajmniej nie było to związane z celem dalszej sprzedaży. Tym bardziej, że do dziedziczenia doszło w roku 2000. A sprzedaż (i to tylko części odziedziczonej działki - po jej wyodrębnieniu) nastąpiła dopiero w roku 2020. Umowa przedwstępna, która skutkowała dokonaniem tej sprzedaży zawarta została dopiero w roku 2017. Jak z tego wynika Wnioskodawca bardzo długo był właścicielem, zanim zdecydował się dokonać sprzedaży (i to tylko części nieruchomości). Tak nie działają handlowcy.

Działalność gospodarcza, a szczególnie handlowa, polega na szybkim obrocie. Inaczej brak zysków, trudno wtedy mówić o profesjonalnym działaniu gospodarczym. Tym bardziej, gdy jak w sprawie, jest to czynność jednorazowa. Dla Wnioskodawcy jest to po prostu zbycie części majątku prywatnego, ponieważ nadarzyła się okazja i zjawił się chętny oferent.

Podobnie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13, czytamy m.in. co następuje: "Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zbycie natomiast nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym (udziałów w takich działkach), powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług".

Warto w tym miejscu odnieść się także dodatkowo do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Jak podniósł w przedmiotowym orzeczeniu TSUE, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

W wyroku tym TSUE stwierdził m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru dominującego. Zakres transakcji nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Zdaniem Trybunału nawet dużych transakcji sprzedaży można dokonywać jako czynności osobiste. Podobnie okoliczność dokonania podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma też takiego charakteru długość okresu w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z tego tytułu przychodów. Całość tych elementów może bowiem według TSUE odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zdaniem TSUE czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (podobnie wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec.s. I-3013, pkt 32. Trybunał wskazał, że rozstrzygać należy w oparciu o analizę czynności podejmowanych przez dana osobę. Takie aktywne działania - jak czytam w orzeczeniu TSUE - mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Aby jednak uznać, że dana sprzedaż działki (lub wielu działek) ma charakter działalności gospodarczej, osoba sprzedająca w celu dokonania wspomnianej sprzedaży musi podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W sprawie nie mamy do czynienia z wieloma transakcjami - jest tylko jedna. Nie mamy do czynienia z transakcją w większym zakresie - sprzedaż dotyczy działki o powierzchni około 2500 m².

Ponadto, co w świetle przedmiotowego orzeczenia TSUE jest szczególnie ważne, Wnioskodawca nie podejmował w sprawie działań typowych dla przedsiębiorców (profesjonalnych handlowców).

Nie prowadził działalności o charakterze marketingowym - nie szukał aktywnie nabywcy. To do Wnioskodawcy zgłoszono się z propozycją zakupu. Wnioskodawca nie angażował się w wykonywanie umowy przedwstępnej - w uzyskanie spełnienia się przesłanek (warunków), których spełnienie skutkowało finalnie zawarciem umowy z dnia 23 kwietnia 2020 r. Nie angażował też w transakcji swoich środków. To wszystko było co do zasady po stronie kupującego, czyli Spółki.

W zasadzie wszystkie czynności wykonała Spółka i to na swój koszt. Jedynie odnośnie do podziału działki, Wnioskodawca podpisał stosowny wniosek (z uwagi na wymogi prawne), ale i ten koszt wzięła na siebie Spółka. Ponadto udzielił kilku pełnomocnictw Spółce oraz jej pracownikom imiennie, ale tylko po to, by Spółka mogła skutecznie przygotować warunki do inwestycji. Wnioskodawca się tym nie zajmował.

Wobec tego nie zachodzą w sprawie przesłanki, by uznać przedmiotową sprzedaży za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. W tym stanie rzeczy czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z ostrożności procesowej Wnioskodawca zauważa także, że nie można także ewentualnie twierdzić, że fakt wcześniejszego - przed datą sprzedaży - wydzierżawienia działki skutkował utratą przez nią statusu części majątku prywatnego.

To wydzierżawienie w istocie było elementem transakcji i było konieczne, aby Spółka mogła przeprowadzić czynności faktyczne i prawne pozwalające jej dokonać inwestycji, a więc także warunkujące zakup działki. Wnioskodawca nie był zainteresowany wykonaniem tych czynności. On chciał jedynie sprzedać niewielką działkę Spółce, która złożyła ofertę zakupu.

To Spółka postawiła jako warunek zakupu przeprowadzenie przedmiotowych czynności i je w istocie wykonała oraz sfinansowała. Wydzierżawienie miało więc charakter akcesoryjny do głównej transakcji i jako takie nie powinno determinować zasad jej opodatkowania lub braku opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, "podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej "działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. "Teren budowlany" to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca mieszkający na terytorium Polski był właścicielem niezabudowanej działki. Wnioskodawca nabył przedmiotową działkę na podstawie dziedziczenia w roku 2000 do swojego majątku odrębnego (działka nie weszła do wspólności majątkowej małżeńskiej).

Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie był i nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

W dniu 25 maja 2017 r. Wnioskodawca podpisał "Przedwstępną umowę sprzedaży" w formie aktu notarialnego.

Na mocy przedmiotowej umowy Wnioskodawca zobowiązał się zbyć na rzecz Spółki kapitałowej z siedzibą na terytorium Polski, część przedmiotowej działki - tj. około 2500 m².

Zgodnie z przedmiotową umową przedwstępną jej strony (tj. Wnioskodawca oraz Spółka) zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, pod następującymi warunkami:

1. wydana zostanie przez właściwy organ prawomocna i ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości, poprzez wydzielenie działki będącej przedmiotem umowy (część pierwotnej działki o powierzchni ok 2500 m²),

2. Wnioskodawca założy dla przedmiotowej działki nową księgę wieczystą, nie zawierającą żadnych obciążeń za wyjątkiem ustanowionych na rzecz Spółki,

Strony umowy oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o spełnienie warunków określonych w umowie, a także zobowiązały się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla ich spełnienia. Strony umowy postanowiły, że wszelkie koszty konieczne do spełnienia się powyższych warunków poniesie Spółka (za wyjątkiem odrębnie wskazanych w umowie).

Spółka zobowiązała się kupić przedmiotową wydzieloną część działki w określonym terminie po spełnieniu powyższych warunków za cenę określoną w umowie przedwstępnej.

W umowie tej wskazano także, że Spółce przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, określonych powyżej, za wyjątkiem warunku dotyczącego podziału nieruchomości, poprzez złożenie oświadczenia w zwykłej formie pisemnej.

Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, a w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień - na warunkach według uznania pełnomocnika.

Wnioskodawca udzielił także wskazanym pracownikom Spółki pełnomocnictw:

* do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru na warunkach według uznania pełnomocnika,

* do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Pełnomocnictwa upoważniały pełnomocników do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi - jakie okażą się konieczne w zakresie tych pełnomocnictw.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnikom prawa do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Wnioskodawca wyraził zgodę na usytuowanie przez Spółkę na Jej koszt i Jej staraniem na przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Wnioskodawca udzielił zgody Spółce na dysponowanie działką na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Spółce przedmiotową działkę celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawca zobowiązał się nie podejmować jakichkolwiek działań faktycznych lub prawnych, które utrudniłyby lub uniemożliwiłyby Spółce realizację na przedmiotowej działce planowanej inwestycji budowlanej.

Wnioskodawca zobowiązał się także wyrazić zgodę na żądanie Spółki, aby nieodpłatnie przepisać na Spółkę wszelkie wydane dla przedmiotowej działki decyzje i pozwolenia.

Równolegle w tym samym dniu, to jest 25 maja 2017 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę dzierżawy (w zwykłej formie pisemnej) na mocy której, oddał Spółce część działki, która miała być przedmiotem planowanej sprzedaży w dzierżawę na czas nieoznaczony za ustalony w umowie czynsz.

W treści tej umowy wyraził także zgodę na to, by Spółka dysponowała przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 Prawa budowlanego, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

W tym samym dniu to jest 25 maja 2017 r., strony zawarły aneks do umowy dzierżawy. Aneks ten wskazuje m.in., że przedmiotowa umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępna umową sprzedaży działki.

W istocie umowa ta więc służyła temu, aby Spółka posiadała tytuł prawny do wykonania działań, które skutkowałyby spełnieniem opisanych wyżej warunków wynikających z "Przedwstępnej umowy sprzedaży".

Wnioskodawca nie opodatkowywał umowy dzierżawy podatkiem od towarów i usług.

Warunki powołane w "Przedwstępnej umowie sprzedaży" zostały spełnione, w wyniku działań Spółki. Z zastrzeżeniem jedynie tego, że podział nieruchomości uzyskano w ten sposób, iż dokonał go geodeta, wniosek zaś podpisał Wnioskodawca (co wynika z regulacji prawnych, Spółka nie mogła tego samodzielnie uczynić). Koszty opłaciła jednak także i w tym zakresie Spółka. W pozostałym zakresie wszystkie czynności wykonała Spółka.

Wnioskodawca nie szukał oferenta na sprzedaż działki. To Spółka zgłosiła się do niego z propozycją chcąc zakupić teren pod budowę obiektu handlowego.

Wobec spełnienia warunków zawartych w "Przedwstępnej umowie sprzedaży" z dnia 25 maja 2017 r., w dniu 23 kwietnia 2020 r. w formie aktu notarialnego Wnioskodawca zawarł ze Spółką "Umowę sprzedaży" będącą wykonaniem umowy przedwstępnej z dnia 25 maja 2017 r.

W wyniku umowy z dnia 23 kwietnia 2020 r., Wnioskodawca sprzedał Spółce wydzieloną część pierwotnej działki (utworzoną nową działkę). Ta nowa działka jest niezabudowana.

Działka ta stanowiła w dacie sprzedaży grunty orne, co wynika z rejestru gruntów.

Zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy), przedmiotowa działka leży na terenie przeznaczonym pod obiekty produkcyjne, składy i magazyny oraz zabudowę usługową.

Dokonano podziału jednej działki o nr 1, w wyniku, którego to podziału powstały 2 działki, z czego 1 była przedmiotem sprzedaży. Działka sprzedana posiada numer 1/1. Działka, która nie została sprzedana, posiada numer 1/2. Wnioskodawca dokonywał sprzedaży produktów rolnych - to jest zboża jako rolnik, sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie wykonywał działalności gospodarczej jako takiej poza działalnością rolniczą. Wykorzystywał przedmiotową nieruchomość do działalności rolniczej polegającej na produkcji roślinnej (uprawa zboża). Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca nie dokonywał i nie ponosił nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży. Wykorzystywał tę nieruchomość dla celów produkcji rolnej - uprawa zboża. Ponadto w dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca wydzierżawił przedmiotową nieruchomość na rzecz Spółki, która nabyła tę nieruchomość. Była to umowa odpłatna. Na podstawie pełnomocnictw, kupujący wykonywał czynności zmierzające do zawarcia umowy ostatecznej (spełnienie warunków z umowy przedwstępnej). Jako pełnomocnik działał w imieniu mocodawcy (a więc Wnioskodawcy). Jednak rozstrzygnięcia, decyzje nabywca (Spółka) uzyskiwał na siebie.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy dokonana w dniu 23 kwietnia 2020 r. czynność sprzedaży działki przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr 1/1, Zainteresowany spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa - Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy - Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy - Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży.

Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, a w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień - na warunkach według uznania pełnomocnika.

Wnioskodawca udzielił także wskazanym pracownikom Spółki pełnomocnictw:

* do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru na warunkach według uznania pełnomocnika,

* do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Pełnomocnictwa upoważniały pełnomocników do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi - jakie okażą się konieczne w zakresie tych pełnomocnictw.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnikom prawa do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Wnioskodawca wyraził zgodę na usytuowanie przez Spółkę na Jej koszt i Jej staraniem na przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Wnioskodawca udzielił zgody Spółce na dysponowanie działką na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Spółce przedmiotową działkę celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawca zobowiązał się nie podejmować jakichkolwiek działań faktycznych lub prawnych, które utrudniłyby lub uniemożliwiłyby Spółce realizację na przedmiotowej działce planowanej inwestycji budowlanej.

Wnioskodawca zobowiązał się także wyrazić zgodę na żądanie Spółki, aby nieodpłatnie przepisać na Spółkę wszelkie wydane dla przedmiotowej działki decyzje i pozwolenia.

W świetle powyższego uznać należy, że kupująca Spółka będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił kupującej Spółce stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży własności działki, nie będzie korzystał z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako Jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy grunt, którego Wnioskodawca jest właścicielem, będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną "wykonane" w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca działa jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działki stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Wnioskodawcy za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy przedmiotowej działki. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki, podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w opisanym wyżej stanie sprawy Wnioskodawca przy realizacji umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (działki nr 1/1) działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż przez Zainteresowanego Spółce niezabudowanej działki, stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zadanego pytania należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę we wniosku wyroków sądów administracyjnych tut. Organ wyjaśnia, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element argumentacji Wnioskodawcy, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnej sprawy i co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo wskazać należy, że w niniejszej interpretacji nie rozstrzygano kwestii zwolnienia od podatku lub opodatkowania dla czynności sprzedaży działki, o której mowa we wniosku, gdyż ani treść pytania, ani własne stanowisko Wnioskodawcy nie wskazują, aby zamiarem podatnika było uzyskanie rozstrzygnięcia w tym zakresie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.