0111-KDIB4.4014.8.2018.3.MSI - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z budynkami, budowlami i innymi naniesieniami.

Na podstawie art. 13 § 2a i art. 14b § 1 oraz art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 5 stycznia 2018 r. (data wpływu - 9 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismami z 16 stycznia 2018 r. (data wpływu 23 stycznia 2018 r.) i 1 marca 2018 r. (data wpływu 9 marca 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z budynkami, budowlami i innymi naniesieniami - jest prawidłowe.

W dniu 9 stycznia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z budynkami, budowlami i innymi naniesieniami.

Wniosek został uzupełniony o braki formalne oraz o dodatkową opłatę w piśmie z daty wpływu do Organu - 9 marca 2018 r. Uzupełnienie było odpowiedzią na wezwanie Organu z 21 lutego 2018 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.10.2018.1.MN i 0111-KDIB4.4014.8.2018.2.MSI.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania: N. I. Sp. z o.o. ("Kupującego"),

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: S. P. P. F. I. Z. A. N. ("Sprzedającego")

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

N. I. - Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: "Kupujący", Zainteresowany 1) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która zamierza rozpocząć działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, w tym, w szczególności, w zakresie wynajmu powierzchni w budynku biurowym, którego przyszłe nabycie jest przedmiotem analizowanego wniosku.

Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Aktualnie Kupujący rozważa nabycie nieruchomości (dalej: "Transakcja") położonej w Ł. Sprzedawcą nieruchomości będzie S. P. P. F. I. Z. A. N. - Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: "Zbywca", "Sprzedający", Zainteresowany 2).

Kupujący i Sprzedający w dalszej części będą nazywani łącznie "Zainteresowanymi".

Transakcja dotyczyć będzie zabudowanej nieruchomości zlokalizowanej w Ł., na którą składają się działki gruntu o numerach:

* 303/1 o powierzchni 939 m², dla której Sąd Rejonowy w Ł., prowadzi księgę wieczystą,

* 304/7 o powierzchni 1.412 m², dla której Sąd Rejonowy w Ł., prowadzi księgę wieczystą,

* 293/70 o powierzchni 973 m², dla której Sąd Rejonowy w Ł., prowadzi księgę wieczystą,

* 308/16 i 304/17 o łącznej powierzchni 768 m², dla której Sąd Rejonowy w Ł., prowadzi księgę wieczystą,

* 305/1 o powierzchni 2.209 m², dla której Sąd Rejonowy w Ł., prowadzi księgę wieczystą - (dalej łącznie: "Grunt").

Sprzedający jest właścicielem powyższych działek, składających się na Grunt. Grunt zabudowany jest budynkiem biurowo-usługowym o nazwie N. F. składającym się z segmentów A i B wraz z parkingiem podziemnym i infrastrukturą (dalej: "Budynek"). Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane dnia 12 czerwca 2017 r. Poza Budynkiem Grunt zabudowany jest również budowlami obejmującymi m.in. przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacyjne, przyłącze teletechniczne, teren utwardzony (w tym kostka betonowa), schody konstrukcji żelbetowej, wiatę na paczkomat, wiatę na rowery, czerpnię, wyrzutnię (dalej: "Budowle").

Budynek, Budowle oraz Grunt w dalszej części nazywane są łącznie "Nieruchomością".

Jednocześnie, w bardzo niewielkim zakresie, wskutek przekroczenia granic wskazanych wyżej działek, Budynek posadowiony jest na sąsiedniej działce 293/83 o powierzchni 2 m², dla której Sąd Rejonowy w Ł., prowadzi księgę wieczystą, która nie jest własnością Zbywcy na dzień składania wniosku. Zbywca nabędzie przedmiotową działkę od G. M. Ł. przed datą Transakcji i będzie ona wraz z innymi działkami składającymi się na Grunt, stanowiła przedmiot transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Kupującego i Sprzedającego, dokonanie Transakcji planowane jest na II kwartał lub II połowę 2018 r.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni biurowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. A zatem, Nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni biurowej na cele komercyjne.

Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby względnie, w oparciu o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców.

W dniu składania wniosku część przeznaczonych na wynajem powierzchni biurowych została już wydana najemcom, ale nastąpiło to dopiero po wydaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku (tzn. po dniu 12 czerwca 2017 r.).

Sprzedający jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym, który dokonuje bezpośrednich inwestycji w nieruchomości w postaci budynków biurowych. Model biznesowy Sprzedającego polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę, a następnie cały proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz wynajęcia (tzw. komercjalizacji) budynku zleca do podmiotu trzeciego działającego jako inwestor zastępczy, za co Sprzedający płaci mu wynagrodzenie w formule koszt plus. Gdy natomiast budynek jest oddany do użytkowania i wynajęty w zadowalającym stopniu (zazwyczaj co najmniej ok. 80% powierzchni), Zbywca sprzedaje go na rzecz podmiotów trzecich. Model biznesowy Sprzedającego zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej, a nie z długoterminowego najmu powierzchni biurowej - stąd sprzedaże poszczególnych budynków następują w stosunkowo krótkim czasie po ich wybudowaniu i wynajęciu. Aktualnie, Zbywca prowadzi kilkanaście projektów deweloperskich w różnych fazach zaawansowania budowy. Co roku dokonuje sprzedaży kilku gotowych budynków.

Poszczególne projekty ewidencjonowane są w księgach Sprzedającego jako lokaty inwestycyjne

i podlegają kwartalnej wycenie do wartości rynkowej (poniesione w związku z procesem deweloperskim nakłady zwiększają wartość lokaty w księgach Sprzedającego, w okresach pomiędzy aktualizacją wycen).

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem

i administracją nieruchomościami Sprzedającego, jak również obsługą administracyjną działalności na terytorium Polski są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z podmiotami trzecimi. W związku z tym, dokonywane przez niego sprzedaże nieruchomości nie wiążą się z przejściem pracowników.

Żadna z nieruchomości Sprzedającego, włączając w to nieruchomość opisaną we wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach jego działalności. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do żadnej z nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z nieruchomościami nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont (możliwe jest tylko przypisanie tych pozycji do nieruchomości poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK - "miejsca powstawania kosztów").

Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT (i będzie nim także na dzień Transakcji).

Ze względu na to, że pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: "VAT"), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych - dalej: "p.c.c."), w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (ii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (iii) zakres Transakcji.

(ii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył prawo własności Gruntu na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej między T. I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością E. C. spółka komandytowa (obecnie E. 1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.) a Sprzedającym w dniu 8 kwietnia 2016 r. w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusz A. K. oraz zawartej w wykonaniu tej umowy - umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej między T. I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością E. C. spółka komandytowa (obecnie E. 1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.) i Sprzedającym w dniu 29 kwietnia 2016 r. w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza M. S.

Sprzedaż ta podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT jako dostawa niezabudowanego gruntu budowlanego.

Po nabyciu Gruntu, Zbywca wzniósł na nim Budynek oraz towarzyszące Budowle. Proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz komercjalizacji Budynku, realizowany jest przez Zbywcę przy wsparciu podmiotu zewnętrznego - E. 1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (przekształcona z T. I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością E. C. spółka komandytowa; dalej: "Inwestor Zastępczy") - na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne.

Jak wspomniano powyżej, model biznesowy Sprzedającego zakłada sprzedaże budynków biurowych w stosunkowo krótkim czasie po ich wybudowaniu i wynajęciu. Z tego względu nabycie Gruntu oraz wszelkich usług związanych ze wzniesieniem i wynajęciem Budynku, Sprzedający uznawał za wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, czyli docelowo - sprzedaży nieruchomości podlegającej opodatkowaniu VAT. W związku z tym, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z zakupu towarów i usług użytych do budowy.

(iii) Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, planowana Transakcja obejmie:

1. Przeniesienie na Kupującego prawa własności Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli;

2. Przeniesienie własności środków trwałych stanowiących wyposażenie Budynku (związane z nimi w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;

3. Z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji planowane jest - przynajmniej częściowe - wydanie powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Zbywcy w umowy najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, zaś w zakresie najmów, gdzie powierzchnie nie zostały jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży;

4. Przeniesienie praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców;

5. Z uwagi na fakt, że na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne, w toku realizacji projektu Inwestor Zastępczy nabywał m.in. majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku, prawa z gwarancji jakości i rękojmi oraz inne umowne i ustawowe prawa i roszczenia związane z wadami prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku lub utworami wykorzystanymi do jego realizacji, Sprzedającemu przysługuje roszczenie o przeniesienie powyższych praw na jego rzecz, bądź na rzecz podmiotu trzeciego przez niego wskazanego. W ramach Transakcji, na mocy umowy, która zostanie zawarta między Zbywcą a Kupującym, Inwestor Zastępczy przeniesie na Kupującego świadczenie Inwestora Zastępczego polegające na przeniesieniu powyższych praw na zasadzie przekazu, o którym mowa w art. 9211 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.) (dalej "Kodeks cywilny"), w zakresie obejmującym m.in. np.:

* prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli,

* prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością, m.in.: autorskie prawa majątkowe do projektów architektonicznych na polach eksploatacji wymienionych w odpowiednich umowach w zakresie uzyskanym przez Zbywcę i prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących opracowania projektów architektonicznych oraz prawa do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań projektów architektonicznych dotyczące Budynku i Budowli (z wyłączeniem projektów, co do których majątkowe prawa autorskie do wybranych Budowli zostały przeniesione na przedsiębiorców przesyłowych), jak również prawa wynikające z gwarancji jakości dotyczące utworów związanych z Budynkiem i Budowlami oraz prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i Budowli oraz prawo własności nośników na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami,

* licencje dotyczące systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;

6. Przeniesienie praw do używania słownego znaku "Nowa Fabryczna" stanowiącego nazwę Budynku;

7. Przeniesienie praw do używania znaku graficznego "Nowa Fabryczna".

8. Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

* dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości,

* dokumentacji dotyczącej kosztów eksploatacyjnych,

* dokumentacji budowlanej i projektowej dotyczącej Budynku (w wersjach papierowych i elektronicznych).

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Zbywcy związanych zarówno ze sprzedawaną nieruchomością jak i z prowadzonym przez Zbywcę przedsiębiorstwem.

W szczególności, lista składników majątku Zbywcy związanych ze sprzedawaną nieruchomością a niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

* prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych, ani umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową,

* prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (w tym również umów najmu i dzierżawy, zawartych z T.M P. S.A., G. sp. z o.o. i N. S.A. w celu umożliwienia dostawcom mediów telekomunikacyjnych umiejscowienie ich urządzeń na Nieruchomości), ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.

* prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością,

* decyzje administracyjne dot. ww. Nieruchomości,

* zobowiązania Sprzedającego wynikające z naruszenia postanowień umów najmu, które miały miejsce przed Transakcją (jeżeli takie będą miały miejsce).

Ponadto, po dokonaniu Transakcji Zbywca będzie kontynuował prowadzoną działalność w oparciu o pozostałe składniki majątkowe obejmujące między innymi:

* pozostałe lokaty w postaci kilkunastu projektów deweloperskich w różnych fazach zaawansowania budowy,

* środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

* należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Zbywcy (w dacie Transakcji Zbywca nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Zbywcę lub przez podmiot zarządzający Zbywcą w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania nieruchomością dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym lub Inwestorem Zastępczym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Po dokonaniu Transakcji, na podstawie odrębnych ustaleń umownych. Sprzedający będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone usługi polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców itp.

W stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej Umowy Gwarancji Czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców. Umowa ta dotyczyć będzie zasadniczo powierzchni (i) niewynajętych albo (ii) wynajętych, ale nieprzekazanych najemcom albo (iii) wynajętych i przekazanych najemcom, lecz w odniesieniu, do których najemca nie dostarczył jeszcze wymaganego umową zabezpieczenia albo (iv) wynajętych i przekazanych najemcom, ale w odniesieniu do których nie nastąpiła jeszcze płatność czynszu najmu za pierwszy okres rozliczeniowy (miesiąc). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym (Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowane pełnomocnictwa w tym zakresie).

Dla wyczerpującego przestawienia wszystkich istotnych okoliczności opisywanego zdarzenia przyszłego warto również dodać, iż Zbywca wystąpił w dniu 22 marca 2017 r. z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w celu potwierdzenia kwalifikacji podatkowej na gruncie podatku od towarów i usług dokonywanych przez siebie w przyszłości, w ramach swojej działalności deweloperskiej, transakcji zbycia lokat nieruchomościowych. Opis zdarzenia przyszłego oraz działalności Zbywcy przedstawiony we wniosku z dnia 22 marca 2017 r. był analogiczny do opisu przedstawionego przez Zainteresowanych w niniejszym wniosku. Na skutek złożenia powyżej wskazanego wniosku, Zbywca (w chwili złożenia wniosku działający pod nazwą S. XIX F. I. Z. A. N.) uzyskał interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego z dnia 30 maja 2017 r. (sygnatura 0114-KDIP4.4012.62.2017.1.MPE) wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej uznającą stanowisko Zbywcy za prawidłowe, tj. uznającą że dokonywane przez niego transakcje sprzedaży nieruchomości powinny być traktowane, jako dostawy towarów podlegające opodatkowaniu VAT.

W uzupełnieniu wniosku z 1 marca 2018 r. Zainteresowani wskazali, że do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na budowie i wynajmie powierzchni komercyjnych w dużych kompleksach biurowych konieczne jest zapewnienie realizacji całego szeregu funkcji związanych z wynajęciem budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości). Obejmuje to, zapewnienie sprawnej obsługi całej nieruchomości (zapewnienia ochrony, usług sprzątania części wspólnych, bieżącej konserwacji pomieszczeń oraz urządzeń technicznych (np. wind, klimatyzacji, systemów przeciwpożarowych, systemów antywłamaniowych itp.), nadzór nad stanem technicznym budynku itp. oraz, z drugiej strony, nadzór nad wykonywaniem umów najmu przez najemców (płatność czynszu, dostarczenie zabezpieczeń przez najemców), naliczanie czynszu, kontrolę płatności, bieżące kontakty z najemcami, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, raportowanie na rzecz właściciela budynku, dokonywanie płatności podatków lokalnych związanych z budynkiem, dbanie o zapewnienie zgodności z wymogami i normami prawa (przepisy przeciwpożarowe, bhp itp.). Bez istnienia struktury umożliwiającej wykonywanie wszystkich powyższych funkcji, prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych jest właściwie niemożliwe.

Funkcje te mogą być pełnione przy wykorzystaniu własnych zasobów danego podatnika (własnych pracowników, sprzętu, urządzeń itp.). Niemniej jednak, w przypadku dużych budynków biurowych w praktyce niemal zawsze całość omawianych czynności zlecana jest przez właściciela nieruchomości wyspecjalizowanym zewnętrznym dostawcom usług, którzy - świadcząc na rzecz właściciela budynku usługi - sprawują zarząd nad nieruchomością i realizują wszystkie opisane powyżej funkcje. Pozostałe kwestie związane z poszczególnymi aspektami funkcjonowania budynku (dostawa mediów, ochrona, przestrzeganie wymogów BHP, monitoring, sprzątanie, wywóz nieczystości) zlecane są również podmiotom zewnętrznym.

Zbywca, będący funduszem inwestycyjnym zamkniętym, który nie może zatrudniać pracowników, zapewnia realizację tych funkcji poprzez towarzystwo funduszy inwestycyjnych, które jest jego ustawowym organem zarządzającym, a także poprzez ich zlecanie podmiotom zewnętrznym. Należy podkreślić, że w ramach Transakcji, Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z tych umów - nie będą one stanowiły zatem przedmiotu planowanej sprzedaży. W związku z tym, po dokonaniu Transakcji funkcje obejmujące utrzymanie i obsługę najemców oraz zarządzanie Budynkiem będą realizowane częściowo przez osoby zatrudnione przez Kupującego, a częściowo przez dostawców zewnętrznych, z którymi Kupujący zawrze stosowne umowy. Stąd, aby Kupujący mógł w oparciu o nabyty Budynek prowadzić działalność obejmującą wynajem powierzchni, konieczne będzie samodzielne zapewnienie przez niego realizacji istotnych funkcji związanych z Budynkiem, których "obsługa" nie zostanie przejęta od Zbywcy.

Z uwagi na powyższe okoliczności, zdaniem Kupującego, zespół składników majątkowych które będą przedmiotem Transakcji nie posiada zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności bez uzupełniania go o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości).

Innymi słowy, w ocenie Kupującego, zespół składników majątkowych (Nieruchomość) będący przedmiotem planowanej sprzedaży, nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych."

Sposób rozlokowania na działkach Budynku oraz wymienionych we wniosku budowli i innych obiektów ilustruje poniższa tabela:

Tabela - załącznik PDF

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), wszystkie wymienione w złożonym wniosku o interpretację obiekty będące budowlami w rozumieniu prawa budowlanego mieszczą się pod oznaczeniem 1220 "Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą", gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są związane z budynkiem. Dodatkowo pod tym oznaczeniem mieści się również teren zielony.

Ponadto Zainteresowani wskazali, iż po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie w dniu 12 czerwca 2017 r. w Budynku toczyły się jeszcze prace wykończeniowe i mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb ich najemców. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

z tytułu poniesienia wydatków na wykonanie tych prac. Na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac przekroczy 30% wartości Budynku z chwilą otrzymania pozwolenia na użytkowanie.

Niemniej jednak, niezależnie od uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego o powyższe informacje, Kupujący zaznaczył, iż poniesienie tych wydatków miało na celu doporowadzenie nowego budynku do poziomu jego pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i jako takie nie miało charakteru "przebudowy" w rozumieniu użytym w dyrektywie Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. z 2006 r., L 347, s. 1), mającej na celu istotną zmianę celu wykorzystania budynku lub warunków jego zasiedlenia. W związku z tym, zgodnie z tezami wyroku TSUE z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C 308/16 K. P. S. sp. z o.o., fakt realizacji tych prac i ponoszenia przedmiotowych wydatków przez Sprzedającego powinien pozostać bez wpływu na sposób opodatkowania dostawy przedmiotowego Budynku podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.?

Zdaniem Zainteresowanych: transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

Uzasadniając swoje stanowisko Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Zdaniem Zainteresowanych - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, gdyż nie spełnia warunków dla zastosowanie zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. W tej sytuacji Transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu p.c.c. (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 22 marca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.10.2018.2.MN.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo wieczystego użytkowania gruntu lub nieruchomości.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowani są czynnymi podatnikami podatku VAT. Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomość. Planowana transakcja obejmie sprzedaż nieruchomości gruntowej wraz z budynkami, budowlami i innymi naniesieniami.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem niniejszej interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z treści interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 marca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.10.2018.2.MN wynika, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług.

W interpretacji tej zostało stwierdzone, że sprzedaż budynku i budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej 23%.

Skoro dostawa budynku i budowli posadowionych na przedmiotowym gruncie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%, to również dostawa gruntu, na którym są posadowione na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, będzie opodatkowana wg tej samej stawki podstawowej 23%.

A zatem, skoro opisana we wniosku transakcja zbycia nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.