0111-KDIB4.4014.403.2019.4.ASZ - Określenie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 25 października 2019 r. (data wpływu - 28 października 2019 r.), uzupełnionym 23 oraz 30 grudnia 2019 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 28 października 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 16 grudnia 2019 r. znak: 0112-KDIL2-1.4012.485.2019.2.MK oraz 0111-KDIB4.4014.403.2019.3.ASZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 23 grudnia 2019 r. (wpływ dodatkowej opłaty) oraz 30 grudnia 2019 r. (wpływ pisma).

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania: V. (Nabywca);

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: I. sp. z o.o. (Zbywca),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania - spółka z siedzibą w Wielkim Księstwie Luksemburga, zarejestrowana w dniu 26 sierpnia 2019 r. w luksemburskim rejestrze spółek (dalej: Nabywca), zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: "Zbywca") (łącznie: "Zainteresowani" lub "Strony") nieruchomość położoną w miejscowości P., obejmującą prawo własności działek gruntu o numerach (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz prawo własności znajdujących się na tych działkach budynków, budowli oraz instalacji, a także prawo własności niezabudowanej działki gruntu o numerze (...) - określaną dalej łącznie jako "Nieruchomość" opisaną szczegółowo w pkt (iv) oraz prawa majątkowe i inne elementy ściśle związane z Nieruchomością, wskazane w punkcie (v) opisu zdarzenia przyszłego.

Strony planują przystąpić do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży zobowiązującej je do zawarcia powyższej transakcji (odpowiednio: "Umowa Przedwstępna"). Mianowicie zgodnie z Umową Przedwstępną Strony będą zobowiązane - po spełnieniu (lub zrzeczeniu się spełnienia, zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej) warunków określonych w Umowie Przedwstępnej - do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości ("Umowa Warunkowa") pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez właściwego starostę nie wykona w ustawowym terminie prawa pierwokupu Nieruchomości lub też przed upływem tego terminu oświadczy że nie wykona/nie skorzysta z takiego prawa (prawo pierwokupu wynika z przepisów ustawy - Prawo wodne w związku z faktem, że na jednej z działek znajdują się śródlądowe wody stojące). Po bezskutecznym upływie terminu na wykonanie prawa pierwokupu lub oświadczeniu o niewykonaniu/nieskorzystaniu prawa pierwokupu przez właściwy organ Strony zawrą w wykonaniu Umowy Warunkowej umowę przenoszącą własność, na podstawie której prawo własności Nieruchomości zostanie przeniesione na Nabywcę.

Zgodnie z aktualnymi zamierzeniami Zainteresowanych, podpisanie ostatecznej umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości ("Transakcja") jest zaplanowane nie później niż w III kwartale 2020 r. (po spełnieniu warunków ustalonych w Umowie Przedwstępnej).

Na moment Transakcji, Zainteresowani będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Poniżej Zainteresowani przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji sprzedaży, tj.:

* w punkcie (ii): Zarys działalności Nabywcy;

* w punkcie (iii): Zarys działalności Zbywcy;

* w punkcie (iv): Nieruchomość;

* w punkcie (v): Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji;

* w punkcie (vi): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

(ii) Zarys działalności Nabywcy.

Nabywca jest spółką prawa luksemburskiego będącą - z perspektywy prawnej - spółką kapitałową posiadającą osobowość prawną (tj. spółką zbliżoną do polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Nabywca na moment Transakcji zarejestrowany będzie jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nabywca planuje rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, polegającą na świadczeniu usług wynajmu. W tym celu Nabywca zamierza kupić Nieruchomość od Zbywcy.

Po Transakcji Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni opodatkowaną w Polsce podatkiem od towarów i usług. Nabywca nie planuje prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług, bądź niepodlegającej temu podatkowi.

(iii) Zarys działalności Zbywcy.

Zbywca jest spółką, której przedmiot działalności zgodnie z wpisem do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądownego obejmuje m.in.:

* realizację projektów budowlanych związanych ze wynoszeniem budynków;

* roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych;

* rozbiórkę i przygotowanie terenu pod budowę;

* wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych;

* wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych;

* kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;

* wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

* zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie;

* działalność w zakresie architektury;

* reklamę.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Podstawowym celem Zbywcy jest przeprowadzenie i osiąganie przychodów z inwestycji w zakresie nieruchomości magazynowej ("Inwestycja"). Inwestycję tę prowadzono we współpracy ze spółką P. z siedzibą w W. i jej podmiotami powiązanymi. Zaangażowanie P. polegało/polega na zidentyfikowaniu atrakcyjnych lokalizacyjnie gruntów (działek) pod Inwestycję oraz znalezieniu najemcy zainteresowanego długoterminowym najmem mającego powstać w ramach Inwestycji magazynu, a także prowadzeniu budowy na podstawie Umowy o Zarządzaniu Inwestycją (zdefiniowanej poniżej). Właścicielami działek, na których planowano przeprowadzić Inwestycję były osoby fizyczne. W ramach przygotowania Inwestycji:

* P. nabyła od spółki I. prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnych umów nabycia działek zawartych z osobami fizycznymi będącymi właścicielami działek,

* P. zawarła ze spółką L. ("Najemca") umowę najmu dotyczącą pomieszczeń magazynowych i biurowych w budynku magazynowym, wiaty, miejsc parkingowych oraz placu załadunkowego mających powstać w ramach Inwestycji (budowanej w dwóch fazach) ("Umowa Najmu"),

* P. uzyskała pozwolenie na budowę m.in. budynku mającego być przedmiotem najmu na podstawie Umowy Najmu (pozwolenie to było następnie zmieniane, a ponadto we wrześniu 2019 r. zostało przeniesione na rzecz Zbywcy).

Ponadto jeszcze przed finalnym zawarciem umów nabycia działek od osób fizycznych przez Zbywcę, P. rozpoczęła prace związane z budową budynku magazynowego i obiektów towarzyszących ("Faza I Inwestycji").

Następnie, P. dokonała za wynagrodzeniem cesji na rzecz Zbywcy praw i obowiązków z umów przedwstępnych nabycia działek od osób fizycznych oraz z Umowy Najmu.

W wykonaniu wspomnianych wyżej umów przedwstępnych Zbywca zawarł z osobami fizycznymi ostateczne umowy nabycia działek składających się na Nieruchomość w sierpniu i wrześniu 2018 r. ("Nabycie 2018"). Umowy te zostały zawarte w formie aktu notarialnego, a transakcje te podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Na moment Nabycia 2018 działki nie były zabudowane, lecz prowadzone były na nich prace budowlane w ramach Fazy I Inwestycji.

Po nabyciu przedmiotowych działek, Zbywca zawarł z P. Umowę o Zarządzaniu Inwestycją ("Umowa o Zarządzaniu Inwestycją"), na podstawę której P. zobowiązała się do wybudowania na nabytych przez Zbywcę działkach budynku magazynowego z obiektami towarzyszącymi w zamian za wynagrodzenie płatne przez Zbywcę.

Faza I Inwestycji została zakończona 31 października 2018 r., a następnie powstały w ramach Fazy I inwestycji budynek magazynowy ("Magazyn I"), wiata, miejsca parkingowe i plac załadunkowy, stały się przedmiotem najmu na rzecz Najemcy. Magazyn I podlega rozbudowie - prowadzone prace budowlane służą wybudowaniu drugiej części magazynu i powiązanych z nią budowli ("Faza II Inwestycji"). Prace te są w dacie wniosku bardzo zaawansowane, jednakże nie zostały jeszcze ukończone, a Zbywca nie otrzymał jeszcze do daty wniosku pozwolenia na użytkowanie powstałej w ramach Fazy II Inwestycji drugiej części magazynu ("Magazyn II"). Otrzymanie ww. pozwolenia na użytkowanie jest spodziewane w listopadzie 2019 r. Intencją Zbywcy i Nabywcy jest by nabycie własności Nieruchomości przez Nabywcę nastąpiło po m.in. uzyskaniu przez Zbywcę pozwolenia na użytkowanie Fazy II Inwestycji.

Ponieważ Inwestycja dokonywana była w ramach prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej podlegającej wyłącznie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (świadczenie usług najmu), Zbywca dokonywał odliczeń podatku od towarów i usług naliczonego w związku z prowadzonymi pracami budowlanymi przede wszystkim wynikającego z faktur otrzymywanych od P. z tytułu Umowy o Zarządzaniu Inwestycją.

Nieruchomość stanowi główmy składnik majątku Zbywcy wykorzystywany dla celów świadczenia usług najmu opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz generuje całość przychodów i kosztów Zbywcy. Nieruchomość nie jest organizacyjnie, finansowo, czy też funkcjonalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy na podstawie umowy spółki, regulaminu, czy innego aktu korporacyjnego Zbywcy o podobnym charakterze. Nieruchomość nie stanowi także działu, wydziału, oddziału, itp. przedsiębiorstwa Zbywcy.

W okresie przed Transakcją Zbywca świadczy i będzie świadczył usługi wynajmu. Poza Umową Najmu magazynu, Zbywca był także stroną (jako wynajmujący) umowy najmu grantu na potrzeby posadowienia bilbordu (tablicy reklamowej) z innym najemcą, jednakże na dzień wniosku umowa ta już nie obowiązuje.

Dodatkowo, Zbywca wskazał, że nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości - czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie wspomnianej niżej umowy o zarządzanie Nieruchomością. Zatem, w okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości jest zapewnione przez Zbywcę zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług - tj. w szczególności, przed Transakcją Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

* Umowy o Zarządzaniu Inwestycją;

* umowy o zarządzanie Nieruchomością ("Umowa o Zarządzanie Nieruchomością");

* umowy o zarządzanie aktywami ("Umowa o Zarządzanie Aktywami");

* umów dotyczących świadczenia usług takich jak: obsługa techniczna urządzeń i instalacji oraz usługa pogotowia technicznego dla Nieruchomości, usługa przeglądu stanu technicznego oraz czyszczenia i konserwacji dachu, odśnieżanie dachu, sprzątanie terenów zewnętrznych oraz utrzymanie terenów zielonych ("Umowy Serwisowe");

* umów na dostawę mediów do Nieruchomości: na dostawcę energii elektrycznej, wynajem instalacji zbiornikowej i dostawy paliwa gazowego, odbiór i wywóz nieczystości płynnych oraz dostawę wody ("Umowy na Dostawę Mediów").

Nie została jeszcze podjęta decyzja w zakresie działalności Zbywcy po dokonaniu planowanej Transakcji. Prawdopodobne jednakże jest, że zbywca nie będzie prowadził działalności na tynku Nieruchomości i zostanie zlikwidowany.

(iv) Nieruchomość.

Jak wskazano na wstępie, w ramach Transakcji, Nabywca nabędzie grunt, budynki, budowle oraz inne składniki majątkowe (np. instalacje), które zostały opisane szczegółowo poniżej.

Nieruchomość obejmować będzie w szczególności:

* Prawo własności działek o numerach (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) w miejscowości P. ("Działki"), dla których Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą;

* Prawo własności działki niezabudowanej o numerze (...) w miejscowości P., dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą ("Działka Niezabudowana"), która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę;

* Prawo własności posadowionych na Działkach budynków, w szczególności:

* magazynu z częściami socjalno-biurowymi, przeznaczonego na działalność magazynową (oraz biurową - w zakresie znajdujących się w tym budynku pomieszczeń biurowych, wraz z infrastrukturą - na moment Transakcji składającego się zarówno z Magazynu I oraz Magazynu II (przy czym te obiekty formalnie mogą być jednym budynkiem lub dwoma odrębnymi budynkami);

* wiaty magazynowej ("Wiata");

* wartowni, wraz z instalacjami wewnętrznymi ("Wartownia");

* palarni ("Palarnia");

(wszystkie powyższe budynki określane dalej łącznie jako: "Budynki");

* Prawo własności posadowionych na Działkach lub na działkach położonych w pobliżu Nieruchomości budowli, tj. w szczególności:

* pompowni wody ze zbiornikiem przeciwpożarowym wraz z instalacjami wewnętrznymi ("Pompownia");

* obiektów i urządzeń wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: (i) zbiornika retencyjno-odparowującego na wody opadowe i roztopowe (ii) parkingów, (iii) dróg wewnętrznych i terenów utwardzonych, (iv) toalety przy parkingu, (v) zbiornika LPG (vi) systemu kanalizacyjnego

(wszystkie powyższe budowle określane dalej łącznie jako: "Budowle").

Magazyn I.

Jak wspomniano wyżej, Faza I Inwestycji została zakończona 31 października 2018 r., a następnie Magazyn I stał się przedmiotem najmu na podstawie Umowy Najmu. Umowa Najmu w odniesieniu do tej fazy Inwestycji została zawarta na 10 lat licząc od dnia przekazania Najemcy Magazynu I, wiaty i miejsc parkingowych związanych z Magazynem I, z możliwością jej przedłużenia.

A zatem, Zbywca osiągał/będzie osiągał przychody z wynajmu powierzchni Magazynu I w okresie od dnia przekazania Magazynu I Najemcy, tj. od 1 listopada 2018 r., do dnia Transakcji. Działalność w tym zakresie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na moment złożenia wniosku, jak i na dzień Transakcji, powierzchnie Magazynu I są/będą w całości wynajęte Najemcy. Zgodnie z zawartą Umową Najmu, Najemca jest zobowiązany do uiszczania Zbywcy poza czynszem, także opłaty eksploatacyjnej, obejmującej w szczególności koszty napraw, konserwacji, serwisu technicznego, koszty ochrony, koszty zarządzania nieruchomością, koszty podatków od nieruchomości. Wyżej wymieniona opłata eksploatacyjna jest dokonywana na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz Najemcy. Najemca ponosi także koszty mediów refakturowanych przez Zbywcę, przy czym pewne takie koszty mogą być również fakturowane bezpośrednio przez dostawców danych mediów lub usług.

Magazyn II.

Umowa Najmu z Najemcą przewiduje wybudowanie na Działkach budynku magazynowego w dwóch fazach. Jak wskazano we wniosku powyżej, Faza II Inwestycji, tj. budowa drugiej części magazynu - Magazynu II - nie została jeszcze zakończona lecz jest dalece zaawansowana. Powierzchnie Magazynu II będą, po uzyskaniu stosowanego pozwolenia na użytkowanie i rozpoczęcie Umowy Najmu tej powierzchni, w całości wynajęte Najemcy (jest to ten sam podmiot, który wynajmuje Magazyn I). Również w tymi przypadku, analogicznie jak ma to miejsce w odniesieniu do Magazynu I, Najemca zobowiązany będzie do uiszczania na rzecz Zbywcy poza czynszem, także opłaty eksploatacyjnej oraz kosztów mediów. Działalność w tym zakresie podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zbywca będzie osiągał przychody z wynajmu powierzchni Magazynu II w okresie od dnia przekazania Magazynu II Najemcy, które jest obecnie planowane na datę 1 grudnia 2019 r. lub około tej daty, do dnia Transakcji.

Wiata, Wartownia, Palarnia.

Jak zostało wskazane, w związku z Nabyciem 2018, Zbywca stał się właścicielem Działek, które nie były wówczas zabudowane, lecz prowadzone były na nich prace budowlane w ramach Fazy I Inwestycji. W ramach procesu inwestycyjnego poza Magazynem I wybudowane zostały również budynki towarzyszące, tj.m.in. Wiata, Wartownia i Palarnia, które służą funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. Budynki te co do zasady nie są/nie będą na moment Transakcji przedmiotem samodzielnych umów najmu. Jedynie na zasadzie wyjątku od powyższej reguły, Budynki te mogą zostać objęte Umową Najmu - taka sytuacja ma miejsce w odniesieniu do Wiaty.

Budowle.

Budowle składające się na Nieruchomość zostały częściowo wybudowane i oddane do używania w ramach Fazy I Inwestycji, a częściowo zostaną wybudowane i oddane do użytkowania w ramach Fazy II Inwestycji. Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni Magazynu I i Magazynu II - nie są/nie będą na moment Transakcji zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle i instalacje są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Magazynu (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

W momencie Transakcji na Nieruchomości mogą znajdować się również budowle, instalacje, itp. niebędące własnością Zbywcy lecz beneficjentów stosownych służebności. Tym samym takie budowle, instalacje, itp. nie zostaną zbyte przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji.

(v) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Strony postanowiły, iż w ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1. Nieruchomość (tj. prawo własności Działek oraz prawo własności posadowionych na Działkach Budynków (tj. Magazynu I i Magazynu II, Wiaty, Wartowni, Palarni) oraz Budowli posadowionych na Działkach oraz pewnych działkach położonych w pobliżu Nieruchomości, a także prawo własności Działki Niezabudowanej);

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazali również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji lub na odpowiedni dzień przypadający po dniu Transakcji (Nabywca i Zbywca mogą bowiem postanowić, że przeniesienie pewnych składników zostanie dokonane w ustalonym okresie po dacie Transakcji). Przykładowo, w przypadku gdy na dzień Transakcji beneficjentem pozwoleń wodnoprawnych będzie nie Zbywca lecz inny podmiot, Strony mogą postanowić, że Zbywca będzie w ramach Transakcji zobowiązany do spowodowania by takie pozwolenia zostały przeniesione na Nabywcę w terminie ustalonym przez Zbywcę i Nabywcę.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy poza tymi wskazanymi we wniosku jako przenoszone na Nabywcę. W szczególności, jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek służących finansowaniu nabycia przez Zbywcę Nieruchomości i prowadzenia na niej inwestycji.

Intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych niezwłocznie po Transakcji i zawarcie przez Zbywcę nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia bezpośrednio po Transakcji. Niemniej, w takim wypadku w zakresie i terminie ustalonym między Stronami Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Ponadto, nie można wykluczyć, że część z umów dotyczących usług lub mediów będących przedmiotem Umów o Dostawy Mediów lub Umów Serwisowych zawarta zostanie przez Nabywcę z tymi samymi podmiotami, z którymi umowy miał zawarte Zbywca, jednak ich zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki będą narzucone przez dostawców danych usług lub mediów. W szczególności, Nabywca może zawrzeć umowę o usługi zarządzania Nieruchomości z tym samym podmiotem, który zawarł Umowę o Zarządzanie Nieruchomością ze Zbywcą.

Nie można też wykluczyć, że pewne usługi lub media będące przedmiotem Umów Serwisowych lub Umów o dostawę Mediów zostaną zakontraktowane przez Najemcę i w związku z tym Nabywca nie będzie zawierał umów dotyczących takich usług lub mediów.

Dodatkowo Zainteresowani wskazali co następuje:

* Cena związana z Transakcją:

* Przeniesienie przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpi w zamian za cenę (dalej: "Cena"), która zostanie zwiększona o podatek od towarów i usług.

* Cena zostanie zapłacona w EUR, a wartość podatku od towarów i usług zostanie uregulowana w PLN przy zastosowaniu mechanizmu podzielonej płatności, zgodnie z art. 108a ust. 3 ustawy o podatKU od towarów i usług zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR/ PLN publikowanym przez Narodowy Bank Polski w ostatnim dniu roboczym bezpośrednio poprzedzającym dzień zawarcia Transakcji. W tym miejscu należy wskazać, że najprawdopodobniej przed dniem zawarcia Transakcji w szczególności kwota ceny w EUR (wartość netto) zostanie zdeponowana odpowiednio na rachunku escrow lub na rachunku depozytowym notariusza, natomiast kwota w PLN (wartość podatku od towarów i usług) zostanie zdeponowana wyłącznie na rachunku escrow. Zbywca może zrezygnować z zawarcia umowy rachunków escrow, w którym to przypadku, Cena (z wyjątkiem części Ceny zdeponowanej na rachunku depozytowym notariusza) i podatek od towarów i usług od Ceny zostaną zapłacone bezpośrednio przez Nabywcę do Zbywcy.

* Pozostałe rozliczenia po Transakcji:

* Strony zamierzają ustalić, że Zbywca będzie uprawniony do zafakturowania i otrzymania czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres do końca miesiąca, w którymi nastąpi Transakcja oraz nie będzie uprawniony do fakturowania i otrzymywania czynszów i opłat eksploatacyjnych za okres od pierwszego dnia miesiąca następującego bezpośrednio po miesiącu, w którym nastąpi Transakcja (z wyjątkiem pierwszego czynszu w stosunku do Magazynu I oraz Magazynu II obejmującego okres pierwszych 19 miesięcy od rozpoczęcia najmu odpowiednio Magazynu I oraz Magazynu II).

* W celu zapewnienia ciągłości świadczenia usług na rzecz Nieruchomości, o ile Zbywca i Nabywca nie postanowią inaczej Nabywca zwróci Zbywcy koszty usług, które zostaną wyświadczone w ramach Umów Serwisowych lub Umów o Dostawę Mediów przed zawarciem nowych umów przez Nabywcę lub datą ustaloną przez Zbywcę i Nabywcę.

* Pomiędzy Nabywcą oraz Zbywcą może dojść też do dodatkowych rozliczeń, np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych (w tym kosztów podatku od nieruchomości) wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionych przez Zbywcę a kwotami tych opłat, które Zbywca zafakturował na najemców.

* Pewne kwoty zostaną zdeponowane na rachunku/rachunkach escrow jako zabezpieczenie wykonania pewnych zobowiązań Zbywcy i zostaną następnie zwolnione do Zbywcy lub Nabywcy, na zasadach ustalonych przez Strony.

* W przypadku, gdy w momencie Transakcji jakiekolwiek zabezpieczenia Umowy Najmu nie będą jeszcze dostarczone przez Najemcę lub też nie będzie można ich przenieść na Nabywcę ("Brakujące Zabezpieczenia"), Zbywca poręczy Nabywcy za zobowiązania Najemcy, przy czym poręczenie będzie ograniczone do kwoty wspomnianych wyżej zabezpieczeń. W sytuacji, gdyby Zbywca jako wynajmujący był uprawniony do skorzystania z takich Brakujących Zabezpieczeń, Zbywca na podstawie poręczenia wypłaci Nabywcy odpowiednią kwotę. Powyższe zobowiązanie Zbywcy zostanie zabezpieczone jedną z ww. kwot jakie zostaną zdeponowane na rachunku escrow. W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie w ogóle nie wystąpią. Pomiędzy Stronami mogą również wystąpić dodatkowe (inne niż wskazane powyżej) rozliczenia związane z Transakcją.

(vi) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

Jak wskazano w punkcie (ii), po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, jak również przy pomocy profesjonalnych usługodawców zaangażowanych przez Nabywcę.

Mając na uwadze, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością oraz umów służących finansowaniu działalności Zbywcy, jak i z innych umów z wyjątkiem tych wskazanych w opisie zakresu Transakcji, w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (i) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (chyba, że będą one dostarczane na podstawie umów zawartych z dostawcami mediów przez Najemcę), (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy, tj. wynajmu powierzchni magazynowej.

(vii) Pozostałe informacje.

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego Zbywcy do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, umów najmu, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani uściślili opis zdarzenia przyszłego wskazując, że Transakcja będzie obejmowała również przeniesienie praw i roszczeń P. wobec generalnego wykonawcy Fazy I Inwestycji oraz Fazy II Inwestycji wynikających z umowy o roboty budowlane. Przy czym należy zaznaczyć, że sama umowa o roboty budowlane nie będzie przeniesiona w ramach Transakcji.

W związku z tym punkt 7 będzie miał następujące brzmienie:

Strony postanowiły, iż w ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności: 7. prawa lub obowiązki z rękojmi lub gwarancji wynikających z umów o roboty budowlane (generalne wykonawstwo) dot. Fazy I Inwestycji i odpowiednio Fazy II Inwestycji lub ewentualnie również innych umów dotyczących budowy Budynków i Budowli lub innych obiektów posadowionych na Nieruchomości, w zakresie w jakim nie wygasły oraz prawa lub obowiązki dotyczące zabezpieczeń zapewniających prawidłowe wykonanie zobowiązań generalnego wykonawcy (i ewentualnie innych wykonawców) w okresie rękojmi i gwarancji (gwarancja bankowa lub kaucja gotówkowa/kwota zatrzymana z wynagrodzenia generalnego wykonawcy/wykonawcy), w zakresie w jakim nie wygasły, a także inne prawa i roszczenia wobec generalnego wykonawcy Fazy I Inwestycji oraz Fazy II Inwestycji wynikające z umów o roboty budowlane - przy czym należy zaznaczyć, że umowy o roboty budowlane nie będą w całości przeniesione w ramach Transakcji.

Ponadto Zainteresowani wskazali, że wszystkie wymienione we wniosku Budynki i Budowle posadowione na Działkach są trwale związane z gruntem.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Zainteresowanych - planowana Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% (obligatoryjne opodatkowanie podatkiem od towarów i usług).

W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 cyt. ustawy.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja z 10 stycznia 2020 r. znak: 0112-KDIL2-1.4012.485.2019.3.MK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1519, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomość, obejmującą prawo własności działek gruntu oraz prawo własności znajdujących się na tych działkach budynków, budowli oraz instalacji, a także prawo własności niezabudowanej działki gruntu - określaną łącznie jako "Nieruchomość" oraz prawa majątkowe i inne elementy ściśle związane z Nieruchomością.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania w ramach opisanej umowy sprzedaży transakcji dotyczącej Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnopra

wnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku dostawa Nieruchomości w ramach umowy sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 10 stycznia 2020 r. znak: 0112-KDIL2-1.4012.485.2019.3.MK, w której wskazano, że: "(...) dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%. Powyższe wynika z faktu, iż dostawa działek zabudowanych budynkami i budowlami, wchodzących w skład Nieruchomości, dokonywana będzie najpóźniej w III kwartale 2020 r., tj. przed upływem okresu 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, na skutek czego nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania względem nich zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przedmiotowa transakcja - względem działek zabudowanych - nie spełnia również przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy. Z kolei względem działki niezabudowanej transakcja nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy".

A zatem, skoro omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według określonej stawki, tj. 23%, to umowa sprzedaży ww. Nieruchomości zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. , poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.