0111-KDIB4.4014.340.2019.4.DK - Wyłączenie z PCC transakcji sprzedaży nieruchomości podlegającej pod podatek VAT.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 oraz art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 4 października 2019 r. (data wpływu - 4 października 2019 r.), uzupełnionym 11 października i 26 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 4 października 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek samoistnie został uzupełniony 11 października 2019 r.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 15 listopada 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.562.2019.2.IZ, 0111-KDIB4.4014.340.2019.3.DK, wezwano do jego uzupełnienia. Odpowiedzi na wezwanie udzielono 26 listopada 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

* N. Sp.k. ("Kupujący"),

* Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:

* Panią B. K. ("Sprzedająca 1"),

* Pana R. K. ("Sprzedający 2")

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka komandytowa (dalej: Kupujący) jest spółką z Grupy zajmującej się realizacją przedsięwzięć deweloperskich w obszarze budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.

Kupujący oraz małżonkowie Sprzedająca 1 i Sprzedający 2 (dalej odpowiednio jako: BK i RK, a także łącznie jako "Sprzedający") zamierzają zawrzeć umowę, której przedmiotem będzie przeniesienie prawa własności niezabudowanej działki (dalej: Działka), o powierzchni 690 m², dla której prowadzona jest księga wieczysta (dalej: Nieruchomość 4); (współwłaściciele: BK, RK - na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej posiadają wspólnie 100% udziałów w prawie własności).

Kupujący i Sprzedający (równolegle z właścicielami i współwłaścicielami działek o nr ew. 1, 2, 3 i 5) przed zawarciem umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości 2 zawarli 1 października 2019 r. umowę przedwstępną, której przedmiotem jest zobowiązanie się do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości 4 (oraz ww. pozostałych działek) na Kupującego, po spełnieniu określonych warunków. Kupujący planuje nabyć prawo własności Nieruchomości 4 (oraz pozostałych działek objętych ww. umową przedwstępną) w celu przeznaczenia jej pod inwestycję mieszkaniową wielorodzinną wraz z parkingiem podziemnym, w ramach której sprzedawane będą lokale mieszkalne, a ich sprzedaż będzie stanowiła czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług (dalej: "Planowana Inwestycja").

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 4 jako współwłaściciel, posiadający prawo własności udziału wynoszącego 3/24 części, wpisana jest Pani P. Według oświadczenia RK, Pani P. zobowiązała się do przeniesienia prawa własności przypadającego na nią udziału w prawie własności na RK w drodze umowy. Na dzień sporządzenia wniosku Nieruchomość 4 nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu 2 kwietnia 2019 r. podmiot działający na zlecenie Grupy wystąpił z wnioskiem do Zarządu Dzielnicy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym (urządzeniami infrastruktury technicznej i elementami zagospodarowania terenu) na Działkach 1, 2, 3, 4 (Nieruchomość 4), 5 (dalej: "decyzja WZ").

Ponadto 5 czerwca 2019 r. Zarząd Dzielnicy wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu gminnym polegającej na budowie drogi publicznej w rejonie (...) na Działkach 1, 2, 3 - dalej ("decyzja LCP"). Wśród warunków, od których uzależniono zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomość 4, jest w szczególności łączne spełnienie następujących warunków:

Zapłata za Nieruchomość 4 ma nastąpić w ten sposób, że kwota stanowiąca 10% ceny zostanie zapłacona na rachunek BK i RK, po nabyciu przez RK udziału wynoszącego 6/24 części w Nieruchomości 3, pod warunkiem ustanowienia przez RK i BK hipoteki na Nieruchomości 4 tytułem zabezpieczenia niektórych ewentualnych wierzytelności Kupującego. Sprzedający zobowiązali się ponadto do udzielenia Kupującemu lub wskazanej przez niego osobie niezbędnych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do realizacji procesu budowlanego na Nieruchomości lub uzyskania innych decyzji w tym, w szczególności decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew lub krzewów, zgód, uzgodnień czy zezwoleń potrzebnych do zrealizowania Planowanej Inwestycji, w tym do zawierania umów z dostawcami mediów, energii, etc. Niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

Sprzedający przed zawarciem umów przenoszących prawo własności Nieruchomości, udzielili bądź udzielą Kupującemu lub wskazanym przez niego podmiotom uprawnienia do wstępu na teren Nieruchomości w celach własności, celem podjęcia przez Kupującego lub wskazane osoby niezbędnych czynności zmierzających do realizacji Procesu Inwestycyjnego. Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, oraz prowadzą działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, która również jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednak Nieruchomość 4 nie ma żadnego związku z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą.

Sprzedający i Kupujący w dalszej części zwani będą łącznie także Zainteresowanymi.

W uzupełnieniu wniosku wskazano jaka jest prawidłowa nazwa Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Podano także, że Sprzedający i Kupujący doszli do porozumienia i ustalili, że cała cena zostanie zapłacona jednorazowo przy zawarciu umowy i zrezygnowali z płatności części ceny w formie zadatku.

Przywołując w niniejszej interpretacji treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tą jego część zawartą w złożonym uzupełnieniu, która odnosi się wyłącznie do podatku od towarów i usług. Jego treść w tym zakresie została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług, znak: 0114-KDIP1-1.4012.562.2019.3.IZ/KOM.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez podatek od towarów i usług należy rozumieć podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych do pytań 1 i 2 wykazano, że transakcja jest opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując, analizowana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację z 12 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.562.2019.3.IZ/KOM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1519, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedająca 1 i Sprzedający 2 (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) zamierzają dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży nieruchomości niezabudowanej (Nieruchomość 4).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Zainteresowanymi - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.562.2019.3.IZ/KOM, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

* sprzedaż niezabudowanej działki gruntu, będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Sprzedający, w związku z jej dostawą, będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

* planowana sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości 4 będzie czynnością opodatkowaną podstawową 23% stawką podatku od towarów i usług - zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Skoro więc omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie (a nie zwolnienie jak wskazali w stanowisku Zainteresowani) zawarte w treści art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jako że w sprawie nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z planowaną transakcją, Organ potwierdził stanowisko Zainteresowanych mimo błędnego utożsamienia przez nich wyłączenia z opodatkowania wynikającego z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ze zwolnieniem z tego podatku. Wskazać należy, iż katalog zwolnień z podatku od czynności cywilnoprawnych zawarty jest w art. 8-9 ww. ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.