0111-KDIB4.4014.336.2019.4.JKU - Określenie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 oraz art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 3 października 2019 r. (data wpływu - 3 października 2019 r.), uzupełnionym 11 października, 26 i 28 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 3 października 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono 11 października 2019 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 20 listopada 2019 r. znak: 0114-KDIP4.4012.657.2019.2.KM i 0111-KDIB4.4014.336.2019.3.JKU wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 26 i 28 listopada 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. sp.k. ("Spółka", "Kupujący"),

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana J.W. ("Sprzedający")

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania - spółka komandytowa (dalej: "Spółka", "Kupujący") jest spółką z grupy (dalej: "Grupa") zajmującej się realizacją przedsięwzięć deweloperskich w obszarze budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Spółka oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania - osoba fizyczna - Pan J.W. (dalej: "Sprzedający") zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie przeniesienie prawa własności zabudowanej działki (dalej: Działka 1) o powierzchni 865 m², dla której prowadzona jest księga wieczysta.

Na działce posadowione są dwa budynki niemieszkalne o powierzchni 41 m² i 54 m² (dalej: "Nieruchomość 2"); Spółka i Sprzedający (równolegle z właścicielami i współwłaścicielami innych działek - dalej: Działki 1, 3, 4, 5) przed zawarciem umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości 2, zawarli 1 października 2019 r. umowę przedwstępną, której przedmiotem jest zobowiązanie się do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2 (oraz ww. pozostałych działek) na Spółkę, po spełnieniu określonych warunków.

Sprzedający przedmiotową Nieruchomość nabył na podstawie umowy zniesienia współwłasności z 4 maja 1999 r. Budynki posadowione na Nieruchomości zostały wzniesione w okresie znacznie przekraczającym 2 lata od złożenia wniosku - obecny właściciel nie zna dokładnej daty ich wybudowania, ma jednak pewność, że w 2004 r. budynki już istniały. Budynki po wybudowaniu były użytkowane, przy czym nie jest znana dokładna data oddania ich do użytkowania. Sprzedający ma pewność, że ich oddanie do użytkowania nastąpiło przed 2004 r. W okresie 2 lat poprzedzających złożenie wniosku budynki te nie były również przedmiotem żadnych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i do dnia zawarcia planowanej transakcji nie będą przedmiotem takich ulepszeń. Aktualnie budynki nie są użytkowane i Sprzedający ani Spółka, ani żaden inny podmiot z Grupy, nie zamierzają ich poddawać remontom, ani innym pracom mającym na celu przywrócenie ich do stanu używalności.

Zgodnie z założeniem budynki te zostaną po zawarciu planowanej transakcji wyburzone, a Nieruchomość zostanie przeznaczona pod inwestycję polegającą na wybudowaniu m.in. na niej inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z parkingiem podziemnym, w ramach której sprzedawane będę lokale mieszkalne, a ich sprzedaż będzie stanowiła czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług (dalej: "Planowana Inwestycja"). Na dzień sporządzenia wniosku Nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu 2 kwietnia 2019 r. osoby działające w imieniu Spółki wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym (urządzeniami infrastruktury technicznej i elementami zagospodarowania terenu) na Działkach 1, 2 (Nieruchomość 2), 3, 4 i 5 (dalej: "decyzja WZ").

Ponadto, 5 czerwca 2019 r. wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu gminnym polegającej na budowie drogi publicznej w rejonie na części Działek 1, 2 (Nieruchomość 2) i 3 - dalej: "decyzja LCP". Wśród warunków, od których uzależniono zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości, jest w szczególności łączne spełnienie następujących warunków:

Ponadto ustalono, że Sprzedającemu przysługuje uprawnienie sprzedaży Miastu części Nieruchomości o powierzchni 13 m² przeznaczonej pod budowę drogi zgodnie z decyzją LCP. Zapłata za Nieruchomość ma nastąpić w ten sposób, że ustalona cena zostanie wpłacona przez Spółkę najpóźniej na 1 dzień przed zawarciem umowy przenoszącej własność na rachunek depozytowy notariusza i w dniu jej zawarcia zostanie przelana Sprzedającemu.

Sprzedający zobowiązał się ponadto do udzielenia Spółce lub wskazanej przez nią osobie niezbędnych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do realizacji procesu budowalnego na Nieruchomości (i pozostałych nieruchomościach objętych decyzją WZ), lub uzyskania innych decyzji, w zakresie uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków znajdujących się na Nieruchomości bez prawa do faktycznej rozbiórki ww. budynków.

Sprzedający na dzień przedwstępnej umowy sprzedaży nie był zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, jakkolwiek po uzyskaniu stanowiska potwierdzającego działanie Sprzedających w takim charakterze, zamierza on złożyć zgłoszenie rejestracyjne VAT-R, a następnie, przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, w odniesieniu do dostawy budynków znajdujących się na działkach 2 (Nieruchomość 2) i 5 zamierzają wspólnie wraz ze Spółką złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający i Spółka w dalszej części zwani będą łącznie także Stronami.

W uzupełnieniu wniosku wskazano m.in. jaka jest prawidłowa nazwa Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Przywołując w niniejszej interpretacji treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto opis zawarty w złożonym uzupełnieniu, gdyż odnosi się on wyłącznie do podatku od towarów i usług. Jego treść została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług, znak: 0114-KDIP4.4012.657.2019.3.KM.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez podatek od towarów i usług należy rozumieć podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi (...) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podsumowując, analizowana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Strony stoją więc na stanowisku, że dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację z 10 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP4.4012.657.2019.3.KM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1519, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania - spółka komandytowa ("Spółka", "Kupujący") oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania - osoba fizyczna - Pan J.W. ("Sprzedający") zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie przeniesienie prawa własności zabudowanej działki o powierzchni 865 m². Na działce posadowione są dwa budynki niemieszkalne o powierzchni 41 m² i 54 m² ("Nieruchomość 2"). Sprzedający na dzień przedwstępnej umowy sprzedaży nie był zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, jakkolwiek po uzyskaniu stanowiska potwierdzającego działanie Sprzedających w takim charakterze, zamierza on złożyć zgłoszenie rejestracyjne VAT-R, a następnie, przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, w odniesieniu do dostawy budynków zamierza wspólnie ze Spółką złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 10 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP4.4012.657.2019.3.KM, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

* z tytułu analizowanej transakcji Sprzedający będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ww. ustawy. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

* jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawę tych budynków Strony będą miały prawo opodatkować według właściwej stawki podatku od towarów i usług dla tej czynności. Skoro jak wskazał Wnioskodawca przedmiotem dostawy będą budynki niemieszkalne, przedmiotowa dostawa będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony transakcji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług), to do opisanej we wniosku umowy sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym umowa opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jako że w sprawie nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z planowaną transakcją, Organ potwierdził stanowisko Zainteresowanych mimo błędnego utożsamienia przez nich wyłączenia z opodatkowania wynikającego z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ze zwolnieniem z tego podatku. Wskazać należy, iż katalog zwolnień z podatku od czynności cywilnoprawnych zawarty jest w art. 8-9 ww. ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.