0111-KDIB4.4014.236.2017.3.BD - Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 2 sierpnia 2017 r. (data wpływu - 9 sierpnia 2017 r.), uzupełnionym 16 października 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 9 sierpnia 2017 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 3 października 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.454.2017.1.IK, 0111-KDIB4.4014.236.2017.2.BD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 16 października 2017 r.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

P.B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca/Kupujący);

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

N.S. S. z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Spółka) zamierza zakupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: Sprzedający, Sprzedawca) nieruchomość (dalej: Nieruchomość) położoną w W., przy ul. B (...), na którą składa się jedna działka gruntu o numerze ewidencyjnym 95/22 (dalej: Działka), zabudowana budynkiem biurowo-usługowo-mieszkalnym (dalej: Budynek). Budynek jest obecnie w trakcie budowy (stan surowy zamknięty) i jego własność zostanie przeniesiona na Nabywcę po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie przez Sprzedawcę.

Jak wynika z decyzji Urzędu (...) z 18 marca 2013 r. nr (...) o pozwoleniu na budowę, Budynek ma przeznaczenie biurowo-usługowo-mieszkalne. Łączna powierzchnia użytkowa Budynku wynosi 1 412,33 m², w tym powierzchnia Budynku o funkcji mieszkaniowej wynosi 103,07 m². Na kondygnacji podziemnej Budynku znajduje się parking.

Po zakończeniu budowy, powierzchnia Budynku o funkcji mieszkaniowej nie zostanie wyodrębniona jako samodzielny lokal mieszkalny, będzie ona jednak stanowić odrębną kondygnację. Dla tej części nie będzie urządzona odrębna księga wieczysta. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, sposób użytkowania powierzchni mieszkalnej zostanie zmieniony na użytkowanie na cele biurowe (przed dokonaniem dostawy Sprzedający wystąpi w tym zakresie z wnioskiem do właściwego organu). Przy czym postępowanie w sprawie zmiany sposobu użytkowania może zakończyć się już po dostawie budynku na rzecz Kupującego.

Podobnie, parking podziemny, służący obsłudze całego budynku, nie będzie wyodrębniany jako samodzielny lokal; dla parkingu podziemnego również nie będzie urządzona odrębna księga wieczysta.

Przed dniem złożenia niniejszego wniosku, w marcu 2017 r., Sprzedawca zawarł z osobą trzecią (dalej: Pierwszy Kupujący) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Umowa przedwstępna zobowiązywała Sprzedawcę do przyszłej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Pierwszego Kupującego lub też wskazanej przez niego osoby trzeciej. Wydanie Nieruchomości Pierwszemu Kupującemu nie zostało dokonane (zgodnie z umową przedwstępną z Pierwszym Kupującym, miało to nastąpić po oddaniu Budynku do użytkowania i podpisaniu finalnej umowy sprzedaży Nieruchomości). Na podstawie umowy przedwstępnej, w celu zabezpieczenia jej wykonania, Pierwszy Kupujący uiścił część należności z tytułu sprzedaży Nieruchomości (zaliczkę). Z tego tytułu, Sprzedawca wystawił na rzecz Pierwszego Kupującego fakturę obejmującą kwotę zaliczki z wykazanym 23% VAT.

W czerwcu 2017 r., z uwagi na zmianę planów biznesowych, Sprzedawca, Pierwszy Kupujący i Spółka zawarli umowę, na mocy której:

Sprzedawca i Pierwszy Kupujący rozwiązali umowę przedwstępną, przy czym Sprzedawca zobowiązał się do zwrotu na rzecz Pierwszego Kupującego kwoty wpłaconej wcześniej zaliczki oraz dokonania korekty faktury wystawionej na rzecz Pierwszego Kupującego z tytułu zaliczki do kwoty zero złotych.

Sprzedawca i Spółka zawarli umowę przedwstępną sprzedaży, na mocy której Sprzedawca zobowiązał się przenieść na Spółkę w przyszłości własność nieruchomości - po oddaniu Budynku do użytkowania i podpisaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Fizyczne wydanie na rzecz Spółki Nieruchomości przez Sprzedawcę ma nastąpić po przeniesieniu na Spółkę własności Nieruchomości. Na podstawie umowy przedwstępnej, w celu zabezpieczenia jej wykonania, Spółka zobowiązała się uiścić na rzecz Sprzedawcy część należności z tytułu sprzedaży Nieruchomości (dalej: Zaliczka). Z tego tytułu, Sprzedawca wystawił na rzecz Kupującego fakturę obejmującą kwotę zaliczki z wykazanym 23% VAT.

Należy podkreślić, że Budynek nie był dotychczas przedmiotem dostawy, nie był wynajmowany, wydzierżawiany, ani też, z uwagi na stan budowy, nie był używany przez samego Sprzedawcę ani też jakikolwiek inny podmiot do jakichkolwiek celów związanych z działalnością gospodarczą.

Po oddaniu Budynku do użytkowania, a przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości i jej wydania na rzecz Kupującego, w stosunku do Budynku nie będą dokonywane ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w szczególności o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej Budynku, w stosunku do których Sprzedawcy przysługiwałoby prawo do odliczenia VAT.

Przedmiotem planowanej dostawy będzie wyłącznie Nieruchomość oraz prawa ściśle związane z tą Nieruchomością (takie jak np. gwarancje budowlane, udzielone przez generalnego wykonawcę, prawa autorskie do projektu architektonicznego, decyzje administracyjne związane z Budynkiem).

Przedmiotem planowanej transakcji nie będą natomiast inne prawa lub zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Sprzedawcy, w szczególności nie obejmie ona takich elementów, jak: (i) aktywa pieniężne Sprzedającego (środki na rachunkach bankowych, pieniądze "w kasie" etc.), (ii) nazwa/znaki towarowe, (iii) umowy związane z Nieruchomościami, w tym w szczególności umowa/y o zarządzanie, (iv) wierzytelności/zobowiązania Sprzedającego, (v) dokumentacja księgowa Sprzedającego.

Sprzedawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W stosunku do Budynku Sprzedawcy przysługuje prawo do odliczenia VAT, z którego to prawa Sprzedawca korzysta, w szczególności odliczając VAT z faktur wystawionych na rzecz Sprzedawcy przez Generalnego Wykonawcę Budynku.

Nabywca pozostaje zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Po nabyciu Nieruchomości Budynek będzie oddany w odpłatny najem podmiotom trzecim.

Organ zaznacza, że przywołując za Wnioskodawcą treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się ona wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu Nieruchomości?

Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, Organ poniżej przywołał stanowisko Zainteresowanych odnoszące się tylko do podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli do pytania oznaczonego we wniosku nr 3.

Zdaniem Zainteresowanych, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu Nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Biorąc zatem pod uwagę, że w analizowanej sytuacji przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość, a sprzedaż ta będzie opodatkowana VAT, planowana czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (pyt. nr 3).

W pozostałym zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

*

umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

* umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza zakupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomość położoną w W., na którą składa się jedna działka gruntu o numerze ewidencyjnym 95/22, zabudowana budynkiem biurowo-usługowo-mieszkalnym. Budynek jest obecnie w trakcie budowy (stan surowy zamknięty) i jego własność zostanie przeniesiona na Nabywcę po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie przez Sprzedawcę. Przedmiotem planowanej dostawy będzie wyłącznie Nieruchomość oraz prawa ściśle związane z tą Nieruchomością (takie jak np. gwarancje budowlane, udzielone przez generalnego wykonawcę, prawa autorskie do projektu architektonicznego, decyzje administracyjne związane z Budynkiem). Przedmiotem planowanej transakcji nie będą natomiast inne prawa lub zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Sprzedawcy, w szczególności nie obejmie ona takich elementów, jak: (i) aktywa pieniężne Sprzedającego (środki na rachunkach bankowych, pieniądze "w kasie" etc.), (ii) nazwa/znaki towarowe, (iii) umowy związane z Nieruchomościami, w tym w szczególności umowa/y o zarządzanie, (iv) wierzytelności/zobowiązania Sprzedającego, (v) dokumentacja księgowa Sprzedającego.

W związku z opisanym zdarzeniem przyszłym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z niego zwolniona) - co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 10 listopada 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.454. 2017.2.IK.

A zatem, skoro opisana we wniosku transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym (Nabywcy) nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.