0111-KDIB3-1.4012.76.2017.2.KO - Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych z majątku prywatnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 24 marca 2017 r. (data wpływu 6 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z 1 czerwca 2017 r. (data wpływu 12 czerwca 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek budowlanych - jest prawidłowe.

W dniu 6 kwietnia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek budowlanych.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 1 czerwca 2017 r. (data wpływu 12 czerwca 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 25 maja 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.76.2017.1.KO.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2006 r. Wnioskodawcy, pozostający w związku małżeńskim, nabyli ze środków pochodzących z majątku wspólnego małżonków działkę rolną o powierzchni 4,4 ha, z zamiarem wybudowania na niej w przyszłości domów dla dzieci. Działka ta nie była nigdy użytkowana przez rolnika, nie była także nigdy wykorzystywana w żaden komercyjny sposób (oddana w najem, dzierżawę).

Ze względów zdrowotnych, a także w wyniku zmiany planów życiowych dzieci Wnioskodawców (brak chęci zamieszkania na tym terenie - położenie działki nie odpowiada potrzebom życiowym rodziny Wnioskodawców), podjęta została decyzja o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Podejmowane były także próby sprzedaży ww. działki jako rolnej, jednak bezskuteczne.

W roku 2016 nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przedmiotowa nieruchomość otrzymała status działki budowlanej. Niemniej jednak nadal nie spotkała się z zainteresowaniem potencjalnych nabywców, w tym także deweloperów, bowiem teren jest duży, bez dostępu do mediów, a przez działkę biegną słupy średniego napięcia. Wnioskodawcy zamierzają zatem podzielić przedmiotową nieruchomość na działki o mniejszej powierzchni, tak, by zwiększyć szanse na znalezienie potencjalnego nabywcy/nabywców. Przedmiotem przyszłej umowy sprzedaży mają być wyłącznie działki niezabudowane. Wnioskodawcy są osobami fizycznymi, nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są czynnym podatnikami podatku VAT. Wcześniej także nie sprzedawali podobnych nieruchomości.

Pismem z 1 czerwca 2017 r. Wnioskodawca uzupełnił zdarzenie przyszłe następująco:

Ad. 1.

Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Ad. 2.

Działki nie były i nie są wykorzystywane do działalności rolniczej, nigdy nie sprzedawano płodów rolnych.

Ad. 3.

Przyczyną sprzedaży jest aktualna sytuacja zdrowotna i brak chęci budowy domów na tym terenie również przez dzieci Wnioskodawcy (dzieci nie chcą mieszkać w tej okolicy). Ponadto nie ma możliwości przekształcenia działki pod działalność gospodarczą, gdyż droga dojazdowa ma ograniczenia tonażowe.

Ad. 4.

Działka leżała odłogiem i nie była wykorzystywana w całym okresie czasu.

Ad. 5.

Wnioskodawca wystąpił o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki, w celu budowy domów przez niego i dzieci.

Ad. 6.

Wnioskodawca nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ad. 7.

Wnioskodawca nie dokonał uatrakcyjnienia działki w żaden sposób.

Ad. 8.

Działka nie była wykorzystywana do celów osobistych.

Ad. 9.

Do tej pory nie podejmowano żadnych działań marketingowych w jakimkolwiek celu.

Ad. 10.

Wnioskodawca zamierza wbić tablicę z napisem "na sprzedaż", być może zamieszczone zostanie też ogłoszenie w Internecie.

Ad. 11.

Środki ze sprzedaży działki Wnioskodawca zamierza w większości przekazać dzieciom i wnukom, a pozostałą część przeznaczyć na leczenie poprawiające stan zdrowia. Po sprzedaży działek trzeba też będzie odprowadzić do gminy 30% podatek od przekształcenia działek (zwiększenie wartości).

Ad. 12.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Ad. 13.

Środki ze sprzedaży działek w większości przekazane zostaną dzieciom i wnukom, a pozostała część przeznaczona zostanie na leczenie poprawiające stan zdrowia. Po sprzedaży działek trzeba też będzie odprowadzić do gminy 30% podatek od przekształcenia działek (zwiększenie wartości).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż kilkunastu działek budowlanych, powstałych w wyniku podziału nieruchomości, nabytej w 2006 r. z majątku wspólnego małżonków jako działka rolna, a następnie przekształconej w budowlaną, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710)?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, zaś towarami - w świetle art. 2 pkt 6 tej ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Z kolei art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1. Czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, oraz

2. Musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak już wcześniej wskazano, opisana czynność, a więc sprzedaż nieruchomości, mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Inaczej przedstawia się kwestia opisana w pkt 2 powyżej.

Podatnikiem podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT jest osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej oraz osoba fizyczna, wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą.

Działalność gospodarcza zaś - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. To czynności, polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przy czym nieistotne jest, czy działalność, o której mowa, będzie generować zyski, czy straty.

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zatem dla opisanego zdarzenia przyszłego istotne będzie ustalenie, czy planowana przyszła aktywność Wnioskodawców, polegająca na - w pierwszej kolejności - podziale nieruchomości, a następnie - ich sprzedaży, będzie mieścić się w obszarze pojęć związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nieruchomości, czy też będzie nosić znamiona wykonywania działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2., a więc będzie cechować się ciągłością, powtarzalnością, profesjonalizmem oraz zamiarem wykorzystania majątku osobistego (w tym wypadku - majątku wspólnego małżonków) w sposób ciągły do celów zarobkowych.

W tej sprawie wypowiedział się Trybunału Sprawiedliwości w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/101 i C-181/10. Orzekł, iż: "(...) Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach sprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami wykonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (...)".

W opisanym zdarzeniu nie można mówić o zawodowym charakterze zamierzonej czynności. W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż majątek został nabyty w celach prywatnych a nie zarobkowych - po to, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe rodziny Wnioskodawców. Dopiero zmiany planów życiowych spowodowały podjęcie decyzji o sprzedaży nieruchomości. I tu podkreślić należy, że próby sprzedaży działki podejmowane były już wcześniej, także wówczas, gdy posiadała ona status działki rolnej. Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w dalszej kolejności jej podział, mają umożliwić jej zbycie i osiągnięcie wyższej ceny, gdyż jak dotąd próby sprzedaży na satysfakcjonujących Wnioskodawców warunkach okazały się bezskuteczne.

Należy także podnieść, iż Wnioskodawcy nie czynili żadnych dodatkowych nakładów inwestycyjnych w celu zwiększenia atrakcyjności przedmiotowej nieruchomości, nie była ona także wykorzystywana w celach komercyjnych (uprawiana, wynajmowana, dzierżawiona). Nie podejmują także żadnych działań, które mogłyby świadczyć o tym, iż wykazują aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę powyższe, a także zaprezentowane orzeczenia, przyszła transakcja w ocenie Wnioskodawców nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami - w świetle art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy wskazać, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży. Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży działek podejmował/będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s.1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca w związku z planowaną sprzedażą działek budowlanych powstałych po podziale działki nabytej w 2006 r. do majątku wspólnego małżonków jako działki rolnej, nie będzie działać w charakterze podatnika, a czynności te nie będą nosić znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przedmiotowej sprawie bowiem całokształt okoliczności i ich zakres, wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawcę działek budowlanych po podziale opisanej działki będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności, a Zainteresowany zbywając przedmiotowe działki, stanowiące majątek prywatny będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia przez Wnioskodawcę przedmiotowych działek, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, Kraków 31-511 w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.