0111-KDIB3-1.4012.659.2021.3.ICZ - VAT w zakresie opodatkowania czynności zbycia nieruchomości tj. kamienicy

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 23 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 25 października 2021 r. (data wpływu 27 października 2021 r.) oraz pismem z 25 października 2021 r. (data wpływu 12 listopada 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności zbycia nieruchomości tj. kamienicy położonej w (...) - jest nieprawidłowe.

W dniu 27 lipca 2021 r., do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności zbycia nieruchomości tj. kamienicy położonej w (...).

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 25 października 2021 r. (data wpływu 27 października 2021 r.), w związku z wezwaniem organu z 12 października 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.659.2021.1.ICZ oraz pismem z 25 października 2021 r. (data wpływu 12 listopada 2021 r.), w związku z wezwaniem organu z 3 listopada 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.659.2021.2.ICZ.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zwraca się z zapytaniem o opinie podatkową odnoście naliczania VATu przy sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z Aktem Notarialnym (...) Wnioskodawca nabył kamienicę położoną w (...) Budynek wpisany do rejestrów Zabytków (...).

Zgodnie z umową Wnioskodawca zapłacił poprzednim właścicielom wyznaczone kwoty, większość z których była określona w kwotach bez VAT od osób fizycznych łącznie na XXX zł, a XXX udziałów należało do O. Sp. z o.o. NIP: (...), w kwocie XXX zł + VAT XXX zł, które również zapłacił i otrzymał odpowiednią Fakturę.

Od czasu nabycia i po dzień dzisiejszy nieruchomość była i jest używana w celach zarobkowych, a mianowicie niektóre lokale są wynajmowane na cele usługowe, ale głównie mieszkalne. Płacone są na bieżąco usługi z zaopatrzenia w prąd, wodę, gaz, C.O., wywóz odpadów oraz podatek od nieruchomości.

Żadne wydatki na ulepszenie za cały czas nie były poniesione, tym samym w każdym razie nie przekroczyły więcej niż 30% wartości początkowej obiektu.

Z powodów przekierowania działalności spółki na branżę samochodową wspólnicy podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości.

Pismem z 12 października 2021 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

1) Czy Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

2) Czy przy nabyciu kamienicy położonej w (...) przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tego nabycia?

3) Czy ponosiliście Państwo wydatki na ulepszenie ww. kamienicy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których mieliście prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

4) Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie ww. kamienicy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, mieliście Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od poniesionych wydatków?

5) Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie ww. budynku kamienicy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których mieliście Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej budynku, doszło do jego pierwszego zasiedlenia (używania) i kiedy?

6) Czy ww. kamienica była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT?

Pismem z 27 października 2021 r. Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na ww. pytania:

1) Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca załączył potwierdzenie od 26.11.2018.

2) Tak, ale tylko od 9/48 udziałów (600 000 zł netto), które należały do O. Sp. z o.o. NIP: (...), w kwocie VAT 138 000 zł.

3) Nie

4) Nie

5) Nie

6) Nie. Przez prawie 2 lata od nabycia wynajmowaliśmy niektóre lokale jako użytkowe i wystawiliśmy Faktury z podatkiem VAT, jak zarówno refakturowaliśmy usługi za prąd, wodę etc. w Fakturach naszym najemcom.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 27 października 2021 r.):

Czy nieruchomość tj. kamienica korzysta w całości ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawione w piśmie z 27 października 2021 r.):

Według Wnioskodawcy może on skorzystać przy sprzedaży kamienicy ze zwolnienia z podatku VAT do 39/48 części, a opodatkować stawką 23% tylko 9/48 części.

Wnioskodawca prosi o opinię czy jego stanowisko jest słuszne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 658 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - według art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie zatem z powołanymi przepisami, grunt jak i budynki i budowle spełniają definicje towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie natomiast do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z treścią art. 2 pkt 14, rozumie oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z ww. przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z Aktem Notarialnym (...) Wnioskodawca nabył kamienicę położoną w (...). Zgodnie z umową Wnioskodawca zapłacił poprzednim właścicielom wyznaczone kwoty, większość z których była określona w kwotach bez VAT od osób fizycznych łącznie na XXX zł, a XXX udziałów należało do O. Sp. z o.o. NIP: (...), w kwocie XXX zł + VAT XXX zł, które również zapłacił i otrzymał odpowiednią Fakturę.

Od czasu nabycia i po dzień dzisiejszy nieruchomość była i jest używana w celach zarobkowych, a mianowicie niektóre lokale są wynajmowane na cele usługowe, ale głównie mieszkalne. Płacone są na bieżąco usługi z zaopatrzenia w prąd, wodę, gaz, C.O., wywóz odpadów oraz podatek od nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnił, że nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. kamienicy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zastosowania zwolnienia z podatku sprzedaży kamienicy położonej w (...).

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa ww. nieruchomości, jak wynika z okoliczności przedstawionych we wniosku, nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Spełniony zostanie również drugi warunek umożliwiający zwolnienie ww. budynku kamienicy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż między pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku minie okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym ww. budynku kamienicy.

W związku z powyższym, skoro od czasu nabycia i po dzień dzisiejszy nieruchomość była i jest używana w całości w celach zarobkowych, to dostawa kamienicy położonej w (...) - jako cała nieruchomość - będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym może on skorzystać przy sprzedaży kamienicy ze zwolnienia z podatku VAT do 39/48 części, a opodatkować stawką 23% tylko 9/48 części - jest nieprawidłowe.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy niniejsza interpretacja traci swą aktualność.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto należy wyjaśnić, że granice szczególnego postępowania podatkowego, którego celem jest uzyskanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, określa Wnioskodawca występując z konkretnym pytaniem prawnym, wyłącznie w odniesieniu do stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę, co wynika wprost z przepisu art. 14b § 1, 2 i 3 ustawy - Ordynacja podatkowa. Natomiast na podstawie art. 14c § 1 i § 2 tut. organ dokonuje oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego tj. nie przeprowadza dowodów oraz nie analizuje załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przypisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinie zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się do błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawą.