0111-KDIB3-1.4012.593.2019.3.KO - Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy nieruchomości stanowiącej teren budowlany.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 5 września 2019 r. (data wpływu 11 września 2019 r.), uzupełnionym pismem z 1 października 2019 r. (data wpływu 8 października 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działek nr 88/1, 230/2 i 68/9 - jest prawidłowe.

W dniu 11 września 2019 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działek nr 88/1, 230/2 i 68/9.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 1 października 2019 r. (data wpływu 8 października 2019 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 20 września 2019 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.593.2019.2.KO.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą pod firmą P i będąca czynnym podatnikiem VAT jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej nr 88/1, 230/2 i 68/9 (jedna scalona działka). Na nieruchomość jest wydana decyzja nr... o ustaleniu warunków zabudowy z dnia 8 czerwca 2012 r. Przez niemal cały okres począwszy od dnia zakupu przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności, obecnie jest przedmiotem umowy dzierżawy miejsca pod szyld reklamowy, z tego tytułu są wystawiane faktury sprzedaży ze stawką 23%. Powyższy nabywca jest spółką akcyjną - czynny podatnik VAT. Spółka zamierza kupić działki w celu wybudowania budynku handlowo-usługowego. W dniu 1 lutego 2019 r. podpisano przedwstępną warunkową umowę w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego.

Pismem z 1 października 2019 r. Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy następująco:

1. Decyzja z dnia 8 czerwca 2012 nr... o ustaleniu warunków zabudowy została wydana dla wszystkich działek tj. 88/1, 230/2, 68/9. W dniu sprzedaży będzie obowiązywała nowa decyzja nr... wydana dnia 6 maja 2019 r.

2. Na dzień sprzedaży nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na działki oznaczone numerami geodezyjnymi 68/9, 88/1 i 230/2 natomiast będzie wydane pozwolenie na budowę obiektu handlowego na działki oznaczone numerami geodezyjnymi 68/9, 88/1 i 230/2.

3. Wszystkie ww. działki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności podlegających opodatkowaniu.

4. Przy nabyciu ww. działek Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

W związku z planowana przyszłą sprzedażą nieruchomości składającej się z działek nr 88/1, 230/2 i 68/9 położonych w miejscowości..., dla których nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, na których to nabywca zamierza wybudować obiekt handlowy służący działalności gospodarczej nie zwolnionej z VAT, a stronami transakcji sprzedaży nieruchomości są dwa podmioty gospodarcze będące czynnymi podatnikami VAT. Pytanie brzmi: Czy sprzedaż powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 bez zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług z tytułu przedmiotowej transakcji sprzedaży ze stawką 23%?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Niezabudowane działki Wnioskodawcy będące przedmiotem planowanej sprzedaży, dla których Gmina nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, na które jest wydana decyzja o warunkach zabudowy i jest wszczęta procedura pozwolenia na budowę, na których to terenach jest możliwość wytworzenia nowych obiektów, co planuje zrobić przyszły nabywca (budowa budynku handlowo-usługowego). W związku z tym wystąpi przy sprzedaży konieczność naliczenia podatku VAT, gdyż sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ww. ustawy).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie zaś z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, zgodnie z regulacją art. 2 pkt 33 ustawy, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanej (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

Stosowanie do art. 2 pkt 12 wskazanej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - "teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę".

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

* towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

* przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i właścicielem nieruchomości niezabudowanej nr 88/1, 230/2 i 68/9. Na nieruchomość jest wydana decyzja nr... o ustaleniu warunków zabudowy z dnia 8 czerwca 2012 r. dla wszystkich działek tj. 88/1, 230/2, 68/9. W dniu sprzedaży będzie obowiązywała nowa decyzja nr... wydana dnia 6 maja 2019 r. Na dzień sprzedaży nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na działki oznaczone numerami geodezyjnymi 68/9, 88/1 i 230/2 natomiast będzie wydane pozwolenie na budowę obiektu handlowego na działki oznaczone numerami geodezyjnymi 68/9, 88/1 i 230/2. Wszystkie ww. działki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności podlegających opodatkowaniu. Przy nabyciu ww. działek Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży ww. działek.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca dla opisanej we wniosku czynności niewątpliwie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Działki nr 68/9, 88/1 i 230/2 były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności podlegających opodatkowaniu. Dostawa niezabudowanych działek nr 68/9, 88/1 i 230/2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż jak wskazał Wnioskodawca dniu sprzedaży będzie obowiązywała decyzja nr... wydana dnia 6 maja 2019 r. tj. będzie wydane pozwolenie na budowę obiektu handlowego na działki oznaczone numerami geodezyjnymi 68/9, 88/1 i 230/2. Zatem, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy, opisane wyżej działki stanowią teren budowlany.

Jednocześnie należy zauważyć, że w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku określone art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ Wnioskodawca nie wykorzystywał niezabudowanych działek nr 68/9, 88/1 i 230/2 na cele działalności zwolnionej od podatku. Wszystkie ww. działki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności podlegających opodatkowaniu

Wobec powyższego należy stwierdzić, że dostawa niezabudowanych działek nr 68/9, 88/1 i 230/2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podstawowej wynoszącej 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w..., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.