0111-KDIB3-1.4012.23.2019.2.AB - VAT przy sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 stycznia 2019 r. (data wpływu 16 stycznia 2019 r.) uzupełniony pismem z 26 lutego 2019 r. (data wpływu 28 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 26 lutego 2019 r. (data wpływu 28 lutego 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 21 lutego 2019 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.23.2019.1.AB.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej, objętej księgą wieczystą nr P Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych, położonej w (...).

Nieruchomość gruntowa w chwili obecnej składa się z 3 (trzech) działek gruntu, w tym działki oznaczonej numerem 20/8 (dwadzieścia łamane przez osiem) oraz działki oznaczonej numerem 20/10 (dwadzieścia łamane przez dziesięć) i działki 20/11 (dwadzieścia łamane przez jedenaście), powstałych w wyniku podziału działki oznaczonej numerem 20/6 (dwadzieścia łamane przez sześć), o łącznym obszarze 02 (zero dwa) hektary 05 (zero pięć) arów 45 (czterdzieści pięć) metrów kwadratowych.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta od A, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 stycznia 2001 r. zawartej przed notariuszem, Repertorium A i weszły w skład majątku prywatnego (osobistego) wnioskodawcy.

W dniu nabycia nieruchomość składała się z 2 (dwóch) działek gruntu, w tym działki oznaczonej numerem 20/6 (dwadzieścia łamane przez sześć) na której dokonano podziału i działki oznaczonej numerem 20/8 (dwadzieścia łamane przez osiem), o łącznym obszarze 02 (zero dwa) hektary 05 (zero pięć) arów 45 (czterdzieści pięć) metrów kwadratowych.

Działki oznaczone są jako grunty orne o klasie bonitacji gruntów RIVa i RIIIa i RIIIb, działki są niezabudowane, nieogrodzone, nieuzbrojone. Nieruchomość położona jest na obszarze dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przy nabyciu wskazanych wyżej nieruchomości nie został naliczony podatek VAT a wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Nieruchomość gruntowa została nabyta w celu późniejszego zabudowania i zamieszkania na przedmiotowej nieruchomości przez wnioskodawcę wraz z jego małżonką oraz dwojgiem synów.

Wskutek niesłusznie postawionych wnioskodawcy i jego małżonce zarzutów przez prokuratora prokuratury oraz Urząd Skarbowy, a następnie przewlekłego blisko 8 letniego postępowania sądowego karnego i administracyjnych przed Sądem Rejonowym (sygn. akt II K 135/00) oraz przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym (sygn. akt I SA/Ka 1103/99 i I SA/Ka 414/00), ostatecznie zakończonych w 2005 r. wyrokiem uniewinniającym oraz uznaniem stanowiska przez WSA, wnioskodawca wraz z małżonką utracił zdrowie, większość posiadanego wówczas kapitału, a nadto utracił zdolność kredytową i tym samym możliwość budowy siedliska rodzinnego, przez co od 18 lat nieruchomość nie została zabudowana, synowie osiągnęli pełnoletniość i wyprowadzili się z domu, a wnioskodawca wraz z żoną do chwili obecnej Zamieszkuje w domu matki małżonki. Działki, ani ich części, nie były i nie są udostępniane osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, nie prowadzi ponadto jednoosobowej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Należy ponadto nadmienić, iż z uwagi na ww. stan nieruchomość jest objęta w Urzędzie Gminy opodatkowaniem podatkiem od nieruchomości gruntów rolnych. Wnioskodawca do chwili obecnej nie dokonywał na nieruchomości żadnych nakładów. Wnioskodawca nie podejmował w odniesieniu do przedmiotu wniosku działań polegających na poszukiwaniu nabywców, nie zatrudniał pośredników, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży ani nie podejmował innych działań marketingowych

W 2017 r. na podstawie informacji uzyskanych od okolicznych mieszkańców, do Wnioskodawcy zgłosił się przedstawiciel przedsiębiorstwa posiadającego sieć sklepów branży spożywczej, poszukujący nieruchomości gruntowej dla reprezentowanego przedsiębiorstwa, z zamiarem wybudowania kolejnego pawilonu handlowego.

W wyniku przeprowadzonej rozmowy ustalono, iż z powierzchni działki posiadanej przez Wnioskodawcę powstanie wydzielona geodezyjnie działka o powierzchni ok. 0,2400 ha, która ma zostać zbyta na rzecz ww. przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w dniu 28 lipca 2017 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży pod warunkiem, pomiędzy wnioskodawcą (jako przyszłym Sprzedający) a firmą. Przedmiotem ww. umowy jest zobowiązanie wnioskodawcy do sprzedaży na rzecz przyrzekającego zakup niezabudowanej działki o powierzchni ok. od 0,2400 ha do 0,2600 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki numer 20/6 za ustaloną umownie cenę sprzedaży.

Warunkiem realizacji ww. zobowiązania jest m.in. uzyskanie staraniem i przez przyrzekającego zakup, prawomocnej decyzji o podziale działki nr 20/6, prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę, ponadto uzyskania staraniem i przez przyrzekającego warunków technicznych przyłączy; kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej energii elektrycznej, uzyskania przez przyrzekającego pozwolenia na wycinkę drzew, wydania przez właściwy organ Ministra Finansów interpretacji podatkowej w sprawie zastosowania prawidłowej stawki podatku od towarów i usług od przedmiotowej umowy sprzedaży.

Zgodnie z ustaleniami z dnia zawarcia umowy przedwstępnej, wszelkie czynności oraz wydatki poprzedzające sprzedaż tej nieruchomości, w tym wydatki na wydzielenie tej nieruchomości i zatwierdzenie podziału, koszty projektu, decyzji o warunkach zabudowy będą czynione wyłącznie siłami i na koszt przyrzekającego.

Jednocześnie w ramach ww. umowy przedwstępnej, Wnioskodawca udzielił przyrzekającemu zakup pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowanie wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Sam Wnioskodawca nie ponosił i nadal nie będzie ponosić żadnych wydatków takich jak np. wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, uzbrojenie terenu, ogrodzenia, ani żadne inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub inne działania marketingowe.

W wyniku dokonanego przez przyrzekającego zakup podziału działki nr 20/6 posiadanej przez Wnioskodawcę została wydzielona działka nr 20/10 o powierzchni 0,2409 ha a dla pozostałej część działki przypisano numer 20/11.

Zmiana numeracji działek stanowi jedynie konsekwencję dokonanego podziału działki.

Powyższy podział został dokonany z inicjatywy przyrzekającego zakup na podstawie umowy przedwstępnej pod warunkiem, celem wydzielenia działki przeznaczonej do sprzedaży w ramach ww. umowy przedwstępnej wskazanej we wniosku.

W świetle powyższego przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę będzie wyłącznie wydzielona działka nr 20/10 o powierzchni 0,2409 ha.

Działka oznaczona we wniosku o numerze 20/10 ani jakakolwiek jej część, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, nie jest zabudowana jakimkolwiek budynkiem lub budowlą ani częścią budynku lub budowli. Działka oznaczona we wniosku o numerze 20/10 będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie jest i nie będzie do czasu planowanej sprzedaży wykorzystywana przez wnioskodawcę do i w jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

Ad.1.

Przedmiotem wniosku jest zdarzenie przyszłe.

Ad.2.

Objęta wnioskiem niezabudowana nieruchomość stanowi grunt o klasie bonitacji gruntów RIIIb i RIVa. Od momentu zakupu nieruchomości do chwili obecnej nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę na żadne cele.

Ad.3.

Wnioskodawca nigdy nie był i nie jest rolnikiem, w tym także ryczałtowym.

Ad.4.

Jak opisano wyczerpująco we wniosku, przedmiotowa działka oznaczona o numerze 20/10 będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie do czasu planowanej sprzedaży wykorzystywana przez Wnioskodawcę do i w jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w tym również w działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad.5.

Wnioskodawca z ww. gruntu nie dokonywał sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej ani żadnych innych kopalin czy produktów, nie zachodziła żadna sprzedaż opodatkowana podatkiem VAT.

Ad.6.

Jak opisano wyczerpująco we wniosku nieruchomość gruntowa została nabyta z zamiarem późniejszego zabudowania budynkiem jednorodzinnym i zamieszkania na przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę wraz z jego rodziną. Powodem sprzedaży działki jest wiek i stan zdrowia Wnioskodawcy oraz brak finansowych możliwości realizacji poprzednich planów życiowych z przyczyn nie leżących po stronie Wnioskodawcy.

Ad.7.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej żadnej sprzedaży żadnych innych nieruchomości.

Wnioskodawca w 2000 r. dokonał wraz z małżonką darowizny na rzecz swoich rodziców prawa użytkowania wieczystego innej działki budowlanej o numerze 839/15 położonej (...).

Ad.7a)

Opisana w pkt 7 działka była działką budowlaną z przeznaczeniem wyłącznie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Ad.7b)

Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli w dniu 26 lipca 1988 r. prawo użytkowania wieczystego ww. działki od gminy na podstawie umowy użytkowania wieczystego w formie aktu notarialnego.

Ad.7c)

Prawo użytkowania wieczystego działki zostało nabyte z zamiarem budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na własne cele bytowe.

Ad.7d)

Wnioskodawca wraz z małżonką od momentu nabycia prawa użytkowania wieczystego rozpoczęli prace związane z budową, w tym polegające na opracowaniu projektu budowlanego, prace budowlane budynku mieszkalnego jednorodzinnego zostały przerwane wskutek okoliczności opisanych we wniosku, z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy.

Ad.7e)

Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali w dniu 21 sierpnia 2000 r. na rzecz rodziców Wnioskodawcy darowizny prawa użytkowania wieczystego opisanej w pkt 7 działki wskutek okoliczności opisanych we wniosku i utraty zdolności finansowej dla dalszej realizacji domu, z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy.

Ad.7f)

Nie została sprzedana żadna inna działka zabudowana lub niezabudowana. Działka objęta darowizną była działką budowlaną niezabudowaną.

Ad.7g)

Wnioskodawca z tytułu darowizny nie odprowadzał podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7 oraz nie zgłaszał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Ad.7g)

Wnioskodawca nie uzyskał żadnych środków związanych z darowizną.

Ad.8.

Wnioskodawca posiada ponadto prawo 1/2 współudziału z inną osobą fizyczną w prawie użytkowania wieczystego innej niezabudowanej nieruchomości położonej (...), złożonej z 2 działek o numerach 59/200 i 201, nabytej w 1995 r., Nieruchomość jest nieużytkowana do chwili obecnej. Wnioskodawca wraz z współużytkownikiem wieczystym w chwili obecnej nie zamierzają sprzedać prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości.

Ad.9.

Środki pochodzące ze sprzedaży objętej wnioskiem działki Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na cele bytowe własne i żony.

Wnioskodawca oraz małżonka wnioskodawcy nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działki stanowiącej własność Wnioskodawcy, wydzielonej z majątku prywatnego, nie związanej z prowadzeniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki gruntu stanowiącej jego własność, wydzielonej z majątku prywatnego niezwiązanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą nie będzie podlegać opodatkowaniu, albowiem z tytułu tej sprzedaży wnioskodawca nie może być uznany za podatnika w oparciu o przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W myśl regulacji zawartej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami. Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby czynność ta była opodatkowana podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W świetle art. 15 ust. 1 podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, a w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy stwierdzić, że kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, winien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Żadne z ww. okoliczności w opisanym przypadku nie zachodzą.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy wnioskodawca jako osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L347 z 11 grudnia 2006, str. 1. z późn. zm.), "podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy tez rezultaty takiej działalności.

"Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle powyższych przepisów jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Przyjęcie, że osoba sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o pracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarcze, w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze, przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca żadnych bowiem z ww. przesłanek aktywności "handlowej" nie wykazuje.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, że Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nie podjął aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie angażował żadnych środków podobnych do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co mogłoby skutkować koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, sprzedaż nastąpi bowiem wyłącznie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodom z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunatu Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, ze przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest zdaniem Trybunału gdy osoba podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, np. działania polegające na uzbrojeniu terenu albo marketingowe, które nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślić również należy, że powołane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjny, np. NSA z dnia 23 stycznia 2014 r. (sygn. akt I FSK 143/13), z dnia 17 grudnia 2013 r. (sygn. akt I FSK 114/13), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11 i 1658/11) oraz WSA z dnia 10 października 2013 r. (sygn. akt I SA/Po 379/13), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11), które zapadły na tle wyroku Trybunału, z których wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wystąpienie do właściwego organu z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

W tej kwestii wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), orzekając, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. W ocenie NSA, ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, z kolei w wyroku z dnia 27 października 2009 r. (sygn. akt I FSK 1043/08) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stalą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. Majątek prywatny to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości, czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Należy podkreślić, iż Wnioskodawca nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej ani nie wykazał się jakąkolwiek działalnością na polu sprzedaży nieruchomości.

Kwestia odnosząca się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działki jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Zdaniem Wnioskodawcy całość powyższych elementów winna odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawcy a co za tym idzie, sprzedaż działki gruntu stanowiącej jego własność, wydzielonej z majątku prywatnego niezwiązanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą nie będzie podlegać opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmował/będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s.1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Nieruchomość gruntowa w chwili obecnej składa się z 3 (trzech) działek gruntu, w tym działki oznaczonej numerem 20/8 oraz działki oznaczonej numerem 20/10 i działki 20/11, powstałych w wyniku podziału działki oznaczonej numerem 20/6 (dwadzieścia łamane przez sześć).

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 stycznia 2001 r. i weszły w skład majątku prywatnego Wnioskodawcy. W dniu nabycia nieruchomość składała się z 2 (dwóch) działek gruntu, w tym działki oznaczonej numerem 20/6 na której dokonano podziału i działki oznaczonej numerem 20/8,

Działki oznaczone są jako grunty orne o klasie bonitacji gruntów RIVa i RIIIa i RIIIb, działki są niezabudowane, nieogrodzone, nieuzbrojone. Nieruchomość położona jest na obszarze dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy nabyciu wskazanych wyżej nieruchomości nie został naliczony podatek VAT a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Nieruchomość gruntowa została nabyta w celu późniejszego zabudowania i zamieszkania na przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę wraz z jego małżonką oraz dwojgiem synów.

Działki, ani ich części, nie były i nie są udostępniane osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, nie prowadzi ponadto jednoosobowej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca do chwili obecnej nie dokonywał na nieruchomości żadnych nakładów. Wnioskodawca nie podejmował w odniesieniu do przedmiotu wniosku działań polegających na poszukiwaniu nabywców, nie zatrudniał pośredników, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży ani nie podejmował innych działań marketingowych. Wnioskodawca nigdy nie był i nie jest rolnikiem, w tym także ryczałtowym i nie sprzedawał płodów rolnych.

W dniu 28 lipca 2017 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, pomiędzy Wnioskodawcą (jako przyszłym Sprzedający) a firmą. Przedmiotem ww. umowy jest zobowiązanie Wnioskodawcy do sprzedaży na rzecz przyrzekającego zakup niezabudowanej działki o powierzchni ok. od 0,2400 ha do 0,2600 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki numer 20/6 za ustaloną umownie cenę sprzedaży.

Warunkiem realizacji ww. zobowiązania jest m.in. uzyskanie staraniem i przez przyrzekającego zakup, prawomocnej decyzji o podziale działki nr 20/6, prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę, ponadto uzyskania staraniem i przez przyrzekającego warunków technicznych przyłączy; kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej energii elektrycznej, uzyskania przez przyrzekającego pozwolenia na wycinkę drzew, wydania przez właściwy organ Ministra Finansów interpretacji podatkowej w sprawie zastosowania prawidłowej stawki podatku od towarów i usług od przedmiotowej umowy sprzedaży.

Zgodnie z ustaleniami z dnia zawarcia umowy przedwstępnej, wszelkie czynności oraz wydatki poprzedzające sprzedaż tej nieruchomości, w tym wydatki na wydzielenie tej nieruchomości i zatwierdzenie podziału, koszty projektu, decyzji o warunkach zabudowy będą czynione wyłącznie siłami i na koszt przyrzekającego. Jednocześnie w ramach ww. umowy przedwstępnej, Wnioskodawca udzielił przyrzekającemu zakup pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowanie wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Sam Wnioskodawca nie ponosił i nadal nie będzie ponosić żadnych wydatków takich jak np. wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, uzbrojenie terenu, ogrodzenia, ani żadne inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub inne działania marketingowe. W wyniku dokonanego przez przyrzekającego zakup podziału działki nr 20/6 posiadanej przez Wnioskodawcę została wydzielona działka nr 20/10 o powierzchni 0,2409 ha a dla pozostałej część działki przypisano numer 20/11. Powyższy podział został dokonany z inicjatywy przyrzekającego zakup na podstawie umowy przedwstępnej pod warunkiem, celem wydzielenia działki przeznaczonej do sprzedaży w ramach ww. umowy przedwstępnej wskazanej we wniosku. W świetle powyższego przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę będzie wyłącznie wydzielona działka nr 20/10 o powierzchni 0,2409 ha. Działka oznaczona we wniosku o numerze 20/10 ani jakakolwiek jej część, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, nie jest zabudowana jakimkolwiek budynkiem lub budowlą ani częścią budynku lub budowli. Działka oznaczona we wniosku o numerze 20/10 będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie jest i nie będzie do czasu planowanej sprzedaży wykorzystywana przez Wnioskodawcę do i w jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy - Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności działki nr 20/10, powstałej w wyniku podziału działki nr 20/6 stanowiącej własność Wnioskodawcy, grunt pozostanie własnością Sprzedającego. Przedmiotem ww. umowy jest zobowiązanie Wnioskodawcy do sprzedaży na rzecz przyrzekającego zakup niezabudowanej działki nr 20/10. Warunkiem realizacji ww. zobowiązania jest m.in. uzyskanie staraniem i przez przyrzekającego zakup, prawomocnej decyzji o podziale działki nr 20/6, prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę, ponadto uzyskania staraniem i przez przyrzekającego warunków technicznych przyłączy; kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej energii elektrycznej, uzyskania przez przyrzekającego pozwolenia na wycinkę drzew, wydania przez właściwy organ Ministra Finansów interpretacji podatkowej w sprawie zastosowania prawidłowej stawki podatku od towarów i usług od przedmiotowej umowy sprzedaży.

Zgodnie z ustaleniami z dnia zawarcia umowy przedwstępnej, wszelkie czynności oraz wydatki poprzedzające sprzedaż tej nieruchomości, w tym wydatki na wydzielenie tej nieruchomości i zatwierdzenie podziału, koszty projektu, decyzji o warunkach zabudowy będą czynione wyłącznie siłami i na koszt przyrzekającego. Jednocześnie w ramach ww. umowy przedwstępnej, Wnioskodawca udzielił przyrzekającemu zakup pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowanie wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Zatem fakt, że wszystkie ww. czynności dokonywane będą przez potencjalnego przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu, których to pełnomocnictw Wnioskodawca udzieliła Kupującemu.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (przyrzekającego zakup, któremu Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr 20/10, powstałej w wyniku podziału działki 20/6, nie korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomość będzie własnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną "wykonane" w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach

C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości (działki niezabudowanej nr 20/10) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego, a sprzedaż przedmiotowej działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Pomimo, że celem wykonania szeregu czynności była realizacja warunków zawarcia umowy przedwstępnej, to jednak przed sprzedażą wystąpił szereg ww. czynności, które spowodowały zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że podjęte przez Wnioskodawcę ww. działania wskazują, że sprzedaż działki nr 20/10, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie zaistniały bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia działki, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.