0111-KDIB2-3.4015.134.2023.1.BD - Opodatkowanie darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 6 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy skutków podatkowych otrzymania darowizny udziału w lokalu mieszkalnym, obciążonym hipoteką.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2011 r. Wnioskodawca wraz z partnerką, Panią A. G., nabył nieruchomość, lokal mieszkalny o powierzchni (...) m² położony w (...), objęty księgą wieczystą (...) wraz z pomieszczeniem przynależnym i udziałem w nieruchomości wspólnej w udziałach po 1/2 części każda z nich. Cena zakupu nieruchomości wynosiła (...) zł. Środki na zakup nieruchomości pochodziły z kredytu udzielonego przez bank. Kredytobiorcami był Wnioskodawca wraz z partnerką (jako współwłaściciele, kredytobiorcy, dłużnicy). Nieruchomość jest obciążona hipoteką w kwocie (...) zł wpisaną przez bank (...) w związku z kredytem nr (...) z (...) listopada 2011 r. Wartość hipoteki przewyższa obecną cenę lokalu mieszkalnego. Wartość rynkowa lokalu w chwili obecnej wynosi (...) zł.

W 2023 r. Wnioskodawca rozstał się z partnerką. Przez 12 lat Wnioskodawca sam spłacał kredyt i ponosił wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.

W wyniku zaistniałej sytuacji Pani A. G. zamierza przekazać Wnioskodawcy swój udział w nieruchomości tj. 1/2 wartości nieruchomości, której jest współwłaścicielem (tj. (...) zł). Wnioskodawca zamierza przejąć udział partnerki w lokalu mieszkalnym na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego i stać się jedynym właścicielem nieruchomości.

Nabycie (darowizna) będzie miała charakter nieodpłatny - żadna ze stron nie otrzyma z tego tytułu żadnej spłaty czy też dopłaty. Na Wnioskodawcę (obdarowanego) przeniesiona zostanie nie tylko nieruchomość, ale także zobowiązanie w postaci kredytu hipotecznego, którego spłata zabezpieczona jest hipoteką. Oznacza to, że per saldo w wyniku dokonania opisanych czynności majątek Wnioskodawcy nie tylko nie powiększy się ale wręcz ulegnie zmniejszeniu. Wynika to z faktu, iż wartość hipoteki odpowiadająca darowanemu udziałowi ((...): 2 = (...) zł) jest większa niż wartość darowanego udziału ((...) zł).

Pytanie

Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu opisanej we wniosku umowy darowizny?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu opisanej we wniosku umowy darowizny.

Jak przedstawiono w opisie zdarzenia przyszłego jest Pan współwłaścicielem w udziale 1/2 nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny.

Drugim współwłaścicielem jest osoba fizyczna z Panem niespokrewniona.

Nieruchomość ta jest obciążona hipoteką umowną na rzecz banku jako zabezpieczenie wierzytelności tego banku z tytułu udzielonego kredytu. Stronami umowy kredytu są obaj współwłaściciele (dłużnicy) jako kredytobiorcy. Wartość hipoteki przewyższa obecną wartość lokalu mieszkalnego. W najbliższym czasie na podstawie umowy darowizny otrzyma Pan od drugiego współwłaściciela udział 1/2 w nieruchomości i stanie się jedynym właścicielem nieruchomości.

Żadna ze stron nie otrzyma z tego tytułu spłaty bądź dopłaty, tym samym nabędzie Pan w drodze umowy darowizny udział w nieruchomości, która jest obciążona hipoteką.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn - podatków od spadków i darowizn, zwanemu dalej "podatkiem", podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium RP lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium RP m.in. tytułem darowizny.

Podstawę opodatkowania, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek masy rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy, wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (...). Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych, zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przestawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, skoro przedmiotem darowizny będzie udział w nieruchomości, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziału. Zatem wartość udziału 1/2 nieruchomości, nabytego w drodze darowizny przez Pana, powinna być pomniejszona o 1/2 części kwoty hipoteki.

Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Zatem skoro w przedmiotowej sprawie wartość hipoteki (1/2) przekracza wartość nabytego udziału w nieruchomości, wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.

Reasumując, Pana zdaniem, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu opisanej we wniosku umowy darowizny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1774):

Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej "podatkiem", podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem m.in. darowizny.

Jako że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia "darowizna", należy odwołać się do odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610):

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie to ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Do zawarciu umowy darowizny podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Natomiast z treści art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, iż:

Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ww. ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie "długów" w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

"Ciężarem" natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 146).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W oparciu o art. 8 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

Z opisu sprawy wynika, że w 2011 r. nabył Pan wraz z partnerką nieruchomość, lokal mieszkalny o pow. (...) m² wraz z pomieszczeniem przynależnym i udziałem w nieruchomości wspólnej w udziałach po 1/2 części każdy. Cena zakupu nieruchomości wynosiła (...) zł. Środki na zakup nieruchomości pochodziły z kredytu udzielonego przez bank. Kredytobiorcami był Pan wraz z partnerką (jako współwłaściciele, kredytobiorcy, dłużnicy). Nieruchomość jest obciążona hipoteką w kwocie (...) zł. Wartość hipoteki przewyższa obecną cenę lokalu mieszkalnego. Wartość rynkowa lokalu w chwili obecnej wynosi (...) zł. Pana (była już) partnerka zamierza przekazać Panu swój udział w nieruchomości tj. 1/2 wartości nieruchomości, której jest współwłaścicielem (tj. (...) zł). Zamierza Pan przejąć udział partnerki w lokalu mieszkalnym na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego i stać się jedynym właścicielem nieruchomości. Nabycie (darowizna) będzie miało charakter nieodpłatny - żadna ze stron nie otrzyma z tego tytułu żadnej spłaty czy tez dopłaty. Na Pana jako obdarowanego przeniesiona zostanie nie tylko nieruchomość, ale także zobowiązanie w postaci kredytu hipotecznego, którego spłata zabezpieczona jest hipoteką. Wartość hipoteki odpowiadająca darowanemu udziałowi jest większa niż wartość darowanego udziału.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna w postaci darowizny, to nabycie przez Pana udziału w lokalu mieszkalnym (udziału, który przysługiwał do tej pory Pana byłej partnerki) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy będzie ciążył, zgodnie z art. 5 ww. ustawy, na Panu jako obdarowanym. Podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy.

Ustanowiona na lokalu mieszkalnym hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość rynkowa 1/2 części lokalu mieszkalnego (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez Pana w drodze darowizny, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania istotna jest kwota hipoteki, którą został obciążony lokal mieszkalny i tym samym przedmiot nabycia.

Zatem skoro w przedmiotowej sprawie - jak wynika z wniosku - wartość hipoteki odpowiadająca darowanemu udziałowi ((...) zł) jest większa niż podana przez Pana rynkowa wartość darowanego udziału ((...) zł), to podstawa opodatkowania darowizny podatkiem od spadków i darowizn wyniesie zero. Tym samym w omawianej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym nie będzie na Panu ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia na podstawie darowizny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa.