0111-KDIB2-3.4014.5.2019.3.PM - Wyłączenie z PCC transakcji sprzedaży nieruchomości podlegającej pod podatek VAT.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 31 października 2019 r. (data wpływu - 6 listopada 2019 r.), uzupełnionym 10 i 17 grudnia 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności oraz udziału we współwłasności działek niezabudowanych - jest prawidłowe.

W dniu 6 listopada 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności oraz udziału we współwłasności działek niezabudowanych.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 10 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.540.2019.2.k.k., 0111-KDIB2-3.4014.5.2019.1.PM wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 10 i 17 grudnia 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

sp. z o.o. (Spółka, Kupujący, Nabywca);

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

osobę fizyczną (Sprzedająca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania - spółka z o.o. (dalej: "Spółka", "Kupujący", "Nabywca") jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania - osoba fizyczna (dalej: "Sprzedająca") jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: "Nieruchomość").

W stosunku do Nieruchomości zostało wydane prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego o zniesieniu współwłasności Nieruchomości poprzez jej podział fizyczny na trzy działki ewidencyjne gruntu, tj. na 3 działki:

Spółka zamierza nabyć opisaną powyżej niezabudowaną Działkę 2 jak również 1/2 udziałów we współwłasności Działki 3 (dalej łącznie jako: "Działki"), która zostanie następnie nieodpłatne użyczona na rzecz Spółki przez drugiego współwłaściciela na potrzeby uzyskania decyzji lokalizacyjnej dotyczącej zjazdu z inwestycji, którą Spółka zamierza zrealizować na Działkach.

Spółka ma bowiem zamiar wykorzystywać nabyte Działki w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) poprzez wybudowanie na nich budynku mieszkalnego wielorodzinnego o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej nie mniejszej niż 3.080,00 m² wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową (sieciami/przyłączami wodociągowymi, kanalizacyjnymi, cieplnymi, gazowymi oraz energetycznymi), zjazdem z drogi publicznej i naziemnymi miejscami postojowymi (dalej: "Inwestycja"), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

W dniu 17 maja 2019 r. Spółka zawarła ze Sprzedającą umowę przedwstępną sprzedaży Działek (dalej: "Umowa").

Działki według sposobu korzystania stanowią grunty orne oznaczone symbolem R. Dla obszaru Działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jak również w odniesieniu do Działek nie toczy się żadne postępowanie w celu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednocześnie strony Umowy postanowiły, że w zakreślonym do podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży terminie Spółka, lub podmiot przez nią wskazany, uzyska na własny koszt prawomocną i ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli w terminie tym w stosunku do Działek nie wejdzie w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwiający realizację Inwestycji. Stosowny wniosek o ustalenie warunków zabudowy został już złożony. Na moment zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki będą zatem stanowiły niezabudowany teren budowlany.

Zgodnie z Umową, umowa przyrzeczona sprzedaży Działek na rzecz Spółki zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, w tym uzyskania przez Spółkę, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającą - i na własny koszt m.in.:

Ponadto, warunkiem niezbędnym do zawarcia umowy sprzedaży jest dokonanie prawomocnego podziału i zniesienia współwłasności Nieruchomości, jak również złożenie wniosków o założenie nowych ksiąg wieczystych dla Działki 2 oraz dla Działki 3. Warunki te zostały spełnione gdyż, zostało wydane prawomocne postanowienie Sądu o zniesieniu współwłasności jak również zostały złożone wnioski o założenie nowych ksiąg wieczystych.

W związku z powyższym, Sprzedająca zezwoliła Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań jak również wyraziła zgodę, aby Spółka posadowiła na Nieruchomości reklamy oraz biuro sprzedaży Spółki. Co więcej, Sprzedająca udzieliła Spółce upoważnienia do podejmowanie wszelkich czynności, w tym składania i odbierania wszelkich oświadczeń, dokumentów lub uzgodnień w toku ww. postępowań.

Ponadto, po dokonaniu podziału i zniesieniu współwłasności Sprzedająca udzieli Spółce prawa do dysponowania Działką 2 oraz udziałem we współwłasności Działki 3 na cele budowlane, na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży. W związku z tym, w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych Spółka zasadniczo będzie działać we własnym imieniu ale na rzecz Sprzedającej, bądź jako pełnomocnik Sprzedającej.

Dodatkowo, Sprzedająca wyraziła zgodę na uzyskanie przez Spółkę zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z ZUS/KRUS.

Sprzedająca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedająca nabyła prawo własności Nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego. W dniu nabycia spadku Sprzedająca była rozwiedziona i w tym stanie cywilnym pozostaje do dnia dzisiejszego.

Nieruchomość nie była na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedającą, poza użyczeniem na rzecz Spółki. Na Nieruchomości nie była prowadzona produkcja rolna ani leśna. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą ani w żaden inny sposób używana. Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w rezultacie przeniesienie przez Sprzedającą na rzecz Spółki prawa własności Działek za wynagrodzeniem (sprzedaż) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podatku w wysokości 23%?

2. Czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia prawa własności Działek na cele związane z działalnością opodatkowaną?

3. Czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, biorąc pod uwagę, że transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, sprzedaż - na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ww. ustawy).

Stosowanie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Spółki dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości (winno być: Działek) podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla odpowiedzi na pytanie Spółki, tj. czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 sprzedaż Działek przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Działek podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Spółki przy sprzedaży Działek Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i transakcja sprzedaży Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23% - nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, gdyż nie zachodzą przesłanki do zastosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług przewidujących takie zwolnienia.

W konsekwencji spełniona zostanie przesłanka wskazana w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i analizowana dostawa będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 3 stycznia 2020 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.540.2019.3.k.k.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1519, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania - spółka z o.o. ("Spółka", "Kupujący", "Nabywca") jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską. Spółka zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania - osoby fizycznej ("Sprzedająca") niezabudowaną Działkę 2 jak również 1/2 udziałów we współwłasności Działki 3 (łącznie jako: "Działki"). W dniu 17 maja 2019 r. Spółka zawarła ze Sprzedającą umowę przedwstępną sprzedaży Działek (dalej: "Umowa"). Działki według sposobu korzystania stanowią grunty orne oznaczone symbolem R. Dla obszaru Działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jak również w odniesieniu do Działek nie toczy się żadne postępowanie w celu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na moment zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki będą stanowiły niezabudowany teren budowlany. Sprzedająca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży Działek podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dostawa Działek w ramach opisanej we wniosku umowy sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług - co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 3 stycznia 2020 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.540.2019.3.k.k., w której wskazano, że sprzedaż Działek, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

A zatem, skoro sprzedaż Działek w ramach planowanej transakcji będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej we wniosku sprzedaży Działek znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż opisanych we wniosku Działek (własności jednej i udziału we współwłasności drugiej) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. , poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.