0111-KDIB2-3.4014.360.2022.2.BB - Sprzedaż nieruchomości - rozgraniczenie PCC i VAT

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako rodzina:

- zstępni po zmarłym k.r. L. (ojciec M. i K., mąż Ma.): M. L. (córka k.r. L.) i K. L. (syn k.r. L.);

- żona zmarłego - Ma. L. (żona zmarłego k.r. L.);

- Wnioskodawca - L. L. (brat k.r. L. oraz syn H. L.); H. L. - mama k.r. oraz L., zmarła w 2016 r.

dysponujecie Państwo nieruchomościami nabytymi w drodze spadków po zmarłym k.r. (śmierć w 2015 r.) oraz Pani H. L. (śmierć w 2016 r.), a także drogą umowy dożywocia (zawartą z H. L.).

Po zmarłych dziedziczenie następowało zgodnie z ustawą; bez testamentów, a jedynym składnikiem majątku nabytym w inny sposób jest lokal mieszkalny.

Stan prawny nieruchomości:

1. Gospodarstwo Rolne (...) ha - część nabyta w spadku po k.r. (Ma., K. i M.), a część w spadku po H. L. (syn H. - L.). Udziały: L. - 9/18; K. - 4/18; M. - 4/18; Ma. - 1/18. Wartość wyceny nieruchomości: (...) zł;

2. Gospodarstwo Rolne (...) ha - nabyte w spadku po H. L. Udziały: L. - 1/2; K. - 1/4; M. - 1/4. Wartość szacowana nieruchomości: (...) zł;

3. Lokal mieszkalny nabyty w drodze umowy dożywocia po zmarłej H. L. w 2016 r. Udziały: L. L. z żoną, współwłasność małżeńska. Wartość wyceny nieruchomości: (...) zł.

Ze względu na skomplikowaną sytuację i wzajemne współwłasności chcieliby Państwo zgodnie zamienić Wasze udziały w nieruchomościach w taki sposób, żeby zaspokoić potrzeby poszczególnych członków rodziny. Chcą Państwo umową zamiany zamienić udziały M. i K. we wszystkich nieruchomościach rolnych na mieszkanie, którego właścicielem jest L. L. Ponieważ M. oraz K. posiadają równe części gruntów rolnych, staliby się proporcjonalnymi właścicielami mieszkania (po 50%). Z perspektywy L. L., nabyłby on udziały M. i K. L. w obu gospodarstwach rolnych oraz został współwłaścicielem z M. L. (bratową, która wciąż posiadałaby 1/18) w jednej z nieruchomości, a drugiej zostałby jedynym właścicielem.

Z zamianą wiąże się różnica wartości zamienianych udziałów, którą rodzina chciałaby zgodnie zrealizować bez dopłat pieniężnych. Tak więc - M. oraz K. nabyliby udział większej wartości niż wartość, którą nabędzie L., a L. nabędzie wartość mniejszą niż posiadana, jednak zgodnie z ustaleniami rodzinnymi nie będą Państwo rościć od siebie dopłat z żadnej ze stron.

M. L.: zamieni udziały w nieruchomościach rolnych o wartości (...) zł (wartość udziałów) na 50% udziału w lokalu mieszkalnym o wartości (...) zł (wartość udziałów) = wartość większa o (...) zł; K. L.: zamieni udziały w nieruchomościach rolnych o wartości (...) zł (wartość udziałów) na 50% udziału w lokalu mieszkalnym o wartości (...) zł (wartość udziałów) = wartość większa o (...) zł; L. L.: zamieni udział w lokalu mieszkalnym o wartości (...) zł (wartość udziałów, cały lokal) na udziały w nieruchomościach rolnych o wartości (...) zł (wartość udziałów) = wartość mniejsza o (...) zł.

Zapytanie wiąże się z opodatkowaniem umowy zamiany oraz stanu prawnego, który nastąpiłby po takiej umowie.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy zostanie naliczony podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli tak to od której wartości? Jaka będzie jego podstawa oraz wysokość?

Pana stanowisko w sprawie

Podatek od czynności cywilnoprawnych (zamiany) liczony będzie od wartości droższej nieruchomości (mieszkania), jego podstawą będzie wartość nabywanych udziałów, a wysokość - 2% wartości nabywanych udziałów w mieszkaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 z późn. zm.) stanowi, że:

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.):

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

W myśl art. 604 ww. Kodeksu:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Z kolei zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Jak stanowi art. 4 pkt 2 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie zamiany - na stronach czynności.

W myśl art. 5 ust. 2 ww. ustawy

Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 2 omawianej ustawy

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie zamiany:

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy:

Stawki podatku wynoszą - od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:

W myśl art. 7 ust. 3 omawianej ustawy:

Podatek pobiera się według stawki najwyższej:

W związku z powyższymi przepisami, stwierdzić należy, że umowa zamiany stanowi czynność prawną, która co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na stronach czynności.

Z opisu zdarzenia wynika, że ze względu na skomplikowaną sytuację i wzajemne współwłasności w Pana rodzinie, planują Państwo dokonać zamiany nieruchomości, w taki sposób, że zamieni Pan mieszkanie, którego jest Pan właścicielem wraz z żoną na udziały M. i K. L. w dwóch posiadanych przez nich nieruchomościach rolnych. Nabędzie Pan udziały Pani M. oraz Pana K. w obu gospodarstwach rolnych, a Pani M. oraz Pan K. staną się proporcjonalnymi właścicielami mieszkania (po 50% udziałów). Z zamianą wiąże się różnica wartości zamienianych udziałów, którą rodzina chciałaby zgodnie zrealizować bez dopłat pieniężnych. Nabędzie Pan udziały mniejszej wartości, niż wartość którą nabędą Pani M. oraz Pan K., jednak zgodnie z ustaleniami rodzinnymi nie będą Państwo rościć od siebie dopłat z żadnej ze stron.

Z wniosku wynika, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dojdzie do zamiany nieruchomości rolnych na mieszkanie. Do określenia podstawy opodatkowania z tytułu ww. umowy zamiany zastosowanie znajdzie zatem art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości (udziałów w niej), od której przypadać będzie wyższy podatek. W opisanym zdarzeniu będzie to wartość rynkowa mieszkania - udziałów w nim, bo jak wynika z opisu, ma ono wyższą wartość, co oznacza, że zamieniane udziały (nawet przy uwzględnieniu, że jest Pan właścicielem mieszkania razem z żoną) będą miały większą wartość, niż udziały nieruchomościach rolnych.

W związku z powyższym zamiana opisanych we wniosku nieruchomości (udziałów w nich) będzie czynnością prawną, podlegającą opodatkowaniu 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa przedmiotu zamiany, od której przypada wyższy podatek.

Jak bowiem wynika z cytowanych wyżej przepisów podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (udziałów w niej), od której przypada wyższy podatek, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na stronach czynności zamiany.

Stosownie do art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego:

Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).

W myśl art. 366 § 2 ww. Kodeksu:

Wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani aż do chwili zupełnego zaspokojenia wierzyciela

Zasada solidarnej odpowiedzialności, określona w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, pozwala organom podatkowym na egzekwowanie należnego podatku w sposób określony w art. 366 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

W związku z faktem, że solidarna odpowiedzialność dłużników polega na tym, iż wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, to zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych z długu.

Wobec powyższego podstawę opodatkowania będzie zawsze stanowić wartość rynkowa przedmiotu zamiany, od którego przypada wyższy podatek i będzie wymagalna, aż do chwili zapłacenia przez strony umowy (solidarnie) całej kwoty podatku.

Reasumując należy zgodzić się z Pana stanowiskiem, że podatek od opisanej zamiany będzie liczony od wartości droższej nieruchomości, tej której wartość rynkowa jest wyższa. Skoro istotnie przedmiotem opisanej zamiany - umów zamiany (zawartych pomiędzy Panem i Panią M. oraz pomiędzy Panem i Panem K.) będą udziały w tej nieruchomości, to podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa tych udziałów, a stawka podatku wyniesie 2%.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej ta interpretacja - zgodnie ze złożonym wnioskiem - została wydana wyłącznie dla Pana i tylko Pan może czerpać z niej ochronę.

W pozostałej części wniosku, tj. w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od spadków i darowizn zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa.