0111-KDIB2-3.4014.212.2022.5.AD - Ustalenie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - w piśmie z 2 sierpnia 2022 r. (wpływ 2 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedająca)

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Pani... (dalej jako: "Sprzedająca") i Pan... (dalej jako: "Sprzedający"; dalej Sprzedająca i Sprzedający łącznie jako: "Sprzedający") zamieszkali w..., pozostający w związku małżeńskim, planują sprzedaż do... z siedzibą w... (dalej jako: "Kupujący"; dalej Sprzedający i Kupujący łącznie jako: "Zainteresowani") wydzielonej części nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości... (dalej jako: "Transakcja").... z siedzibą w... (dalej jako: "P."), która to spółka jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zawarła ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży z dnia... 2021 r. (dalej jako: "Umowa Przedwstępna"), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. P. dokona cesji na rzecz Kupującego całości lub części praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji.

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w... - działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym... o obszarze około... ha wydzielonej geodezyjnie z działki gruntu o numerze ewidencyjnym... (dalej jako: "Grunt"), dla której prowadzona jest księga wieczysta (dalej jako: "Księga Wieczysta") - przy czym wyżej wymieniony podział, na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej nie został ujawniony w Księdze Wieczystej. Sprzedający są jedynymi właścicielami Gruntu.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawnione są dwie działki gruntu oznaczone numerami:. (z której wydzielono działkę gruntu...) i...,...,..., położone w miejscowości..., o łącznej powierzchni... ha, a jako sposób korzystania z działek gruntu o numerach...,...,... wpisano: "R - grunty orne", a jako sposób korzystania z działki gruntu nr... wpisano: "BR - grunty rolne zabudowane".

Niemniej jednak, wydzielona geodezyjnie z Gruntu działka gruntu o numerze ewidencyjnym...jako jedyna stanowi przedmiot Transakcji i dalej zwana jest "Nieruchomością".

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentu obrębu..., zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy... z dnia... r., zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy produkcyjnej i usługowej oraz na terenach drogi publicznej klasy dojazdowej. Zatem Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 46¹ ustawy - Kodeks cywilny. W efekcie, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

W dziale III Księgi Wieczystej widnieje wpis o Roszczeniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr... na warunkach wskazanych w akcie notarialnym, na rzecz poprzedniego inwestora, który planował kupić Nieruchomość (dalej jako: "Poprzedni Kupujący"), na podstawie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży, sporządzonej... r. oraz aktu notarialnego umowy zmiany umowy sprzedaży przedwstępnej...r. (dalej jako: "Poprzednia Umowa Przedwstępna"). Sprzedający zobowiązali się sprzedać Nieruchomość na rzecz Poprzedniego Kupującego najpóźniej do... r. jednakże umowa sprzedaży w wykonaniu Poprzedniej Umowy Przedwstępnej nie została zawarta w wyznaczonym terminie, wobec czego Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła.

Działka gruntu stanowiąca Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną są Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

Charakterystyka Kupującego i Sprzedających.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: "Inwestycja") i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom - wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedający dokonają rejestracji jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług, aby na moment podpisania właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości być czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Sprzedający wykorzystywali Nieruchomość rolniczo na własny użytek. Ponadto, Sprzedający podejmowali w przeszłości działania mające na celu odpłatne zbycie Nieruchomości.

Kupujący i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie umowy darowizny, z dnia...r. Sprzedający w dniu nabycia Nieruchomości posiadali wspólność ustawową majątkową małżeńską i Nieruchomość stanowi ich majątek wspólny.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Ze względu na atrakcyjne położenie Nieruchomości, Sprzedający postanowili przeznaczyć ten grunt na cele inwestycyjne/ handlowe, tj. sprzedaż dla Kupującego.

Zakres Transakcji.

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: "Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży"):

- zostanie przedłożony przez Sprzedających odpis zwykły Księgi Wieczystej, który nie będzie zawierał w szczególności roszczenia wpisanego obecnie na rzecz Poprzedniego Kupującego albo zostanie przedłożony dokument sporządzony w wymaganej prawem formie, który będzie potwierdzał zrzeczenie się roszczeń Poprzedniego Kupującego w stosunku do Nieruchomości i który to dokument będzie stanowił podstawę wykreślenia praw i roszczeń z działu III Księgi Wieczystej;

- zostanie dokonany zakup przez P. działek gruntu położonych na terenie objętym Zakresem Planowanej Inwestycji i koniecznych do realizacji Inwestycji;

- zostaną uzyskane przez P., za zgodą Sprzedających, zaświadczenia potwierdzające o niezaleganiu przez Sprzedających z płatnością należnych podatków, składek na ubezpieczenie społeczne ani innych należności publicznoprawnych;

- zostanie przeprowadzony przez P. proces analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i P.i, według jego oceny, uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące;

- zostanie uzyskana przez P. ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę zamierzonej przez P. Inwestycji;

- oświadczenia i zapewnienia Sprzedających z Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowani, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

- odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków P. wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawa do zakupu Nieruchomości;

- odpłatne przeniesienie przez Sprzedających na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Nieruchomości, o których mowa we wniosku, będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do wynajmu powierzchni będących przedmiotem Inwestycji.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedający przed dniem podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości dokonają rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika VAT. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z tego podatku, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Nie ulega więc wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży Nieruchomości powinna podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, natomiast stawka podatku w przypadku m.in. nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). W efekcie, z całą pewnością, Sprzedający nie będą zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu Transakcji.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany m.in. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ze względu, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać pod żadne z wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług zwolnień (w szczególności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ww. ustawy), Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem Państwa zdaniem, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z tego podatku, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 z późn. zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży - przy umowie sprzedaży - na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania stanowi - przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą - od umowy sprzedaży:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości (udziałów w nieruchomości). Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stronami postępowania) Nieruchomość (udziały w nieruchomości).

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.313.2022.3.ASZ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż działki będzie stanowiła - wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy - dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W stosunku do planowanej sprzedaży działki, nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że opisana umowa sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, dlatego że jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług; w sprawie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. a tego przepisu.

Ostatecznie, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z objęciem jej opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Na Kupującym nie będzie więc ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Sprzedających, niezależnie od opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub jego brakiem, nie wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych - obowiązek ten ciąży bowiem (o ile wystąpi) na Kupującym. Sprzedający nie są - zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - podatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna znak: 0111-KDIB3-2.4012.313. 2022.3.ASZ.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

... (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329, z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy - Ordynacja podatkowa.