0111-KDIB2-3.4014.207.2020.4.AD - Ustalenie skutków podatkowych umowy sprzedaży praw użytkowania wieczystego gruntu.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 oraz art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 2 lipca 2020 r. (data wpływu - 7 lipca 2020 r.), uzupełnionym 18 września 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży praw użytkowania wieczystego gruntu - jest prawidłowe.

W dniu 7 lipca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży praw użytkowania wieczystego.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 27 sierpnia 2020 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.2.PRM oraz 0111-KDIB2-3.4014.207.2020.3.AD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 18 września 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. ("Kupujący"),

* Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Sp. z o.o. S.K.A. ("Sprzedający")

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: "Kupujący") jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce (dalej: "Sprzedający", wraz z Kupującym dalej: "Zainteresowani").

Kupujący jest zainteresowany nabyciem działek gruntu., do których prawo użytkowania wieczystego posiada Sprzedający wraz z określonymi, wskazanymi poniżej prawami (dalej: "Nieruchomości").

W związku z powyższym, 11 marca 2020 r. Zainteresowani zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności gruntu oraz innych praw (dalej: "Umowa Przedwstępna"), w której zawarto szereg warunków, od spełnienia których uzależnione jest zawarcie właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z określonymi prawami, tzw. umowy przyrzeczonej (dalej: "Umowa Sprzedaży"). Prócz Zainteresowanych stronami Umowy Przedwstępnej były jeszcze inne podmioty, w szczególności spółka powiązana ze Sprzedającym, jako drugi podmiot zobowiązujący się w ramach Umowy Przedwstępnej do zbycia należących do niego gruntów, oraz trzy inne spółki z grupy kapitałowej Kupującego, które nabędą inne działki gruntu od Sprzedającego i powiązanego z nim podmiotu. Nieruchomości wskazane w Umowie Przedwstępnej będą przedmiotem umów sprzedaży zwieranych przez różne podmioty, w różnym czasie. W związku z tym sprzedaż pozostałych nieruchomości będzie przedmiotem odrębnych wniosków o interpretację.

W ramach sprzedaży Nieruchomości Sprzedający ma przenieść na Kupującego prawa wynikające z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego w zakresie dotyczącym sprzedawanej Nieruchomości. Kupujący nie nabędzie żadnych innych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego ani nie przejmie jego zobowiązań.

W skład Nieruchomości wchodzą:

Jeżeli przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży dokonany zostałby podział działek, zmianie ulegną ich numery ewidencyjne.

Na działkach nr (...) będących przedmiotem sprzedaży znajdują się obiekty liniowy (wodociągi/rurociągi), które nie należą do Sprzedającego i nie wiadomo czy zostaną usunięte z nieruchomości do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży. Obiekty te znajdują się na wskazanych działkach od ponad dwóch lat.

Przed dniem dokonania dostawy Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług złożą do właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie dot. Nieruchomości o wyborze opcji opodatkowania podatkiem od towarów i sług sprzedaży budynków/budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Transakcja będzie obejmować Nieruchomości dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta z dnia 5 grudnia 2013 r.).

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C4.ZP, C8.ZP, 13.KD-L, 16.KD-L. Zdarzają się sytuacje, że dana działka gruntu będąca przedmiotem sprzedaży jest oznaczona dwoma lub większą liczbą wymienionych powyżej symboli np. działka nr (...) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C8.ZP, 13.KD-L, 16.KD-L; działki nr (...) znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP, 16.KD-L, działki nr (...) znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami C8.ZP, 13.KD-L.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren o symbolu C4.ZP przeznaczony jest pod zieleń urządzoną. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

Teren o symbolu C8.ZP przeznaczony jest pod zieleń urządzoną. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

Zasady obsługi terenu przez infrastrukturę techniczną terenu - zgodnie z § 17.

Zasady obsługi komunikacyjnej terenu: dopuszcza się zjazdy techniczne na teren od: 13. KD-L i 16. KD-L.

Teren o symbolu 13.KD-L przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy lokalnej. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

Warunki zagospodarowania terenu nie związane z urządzeniami drogowymi:

Teren o symbolu 16.KD-L przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy lokalnej. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

Warunki zagospodarowania terenu niezwiązane z urządzeniami drogowymi:

Zbywane Nieruchomości nie są jedynymi składnikami majątku Sprzedającego. Sprzedający posiada również inne nieruchomości, których sprzedaż również jest objęta Umową Przedwstępną, z tym, że nabywcą tych nieruchomości są podmioty inne niż Kupujący.

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie są wyodrębnione ani organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników. Zarządzanie Nieruchomościami jest zlecone odrębnemu podmiotowi i w żadnym wypadku umowa o zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego.

Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego.

Sprzedający nabył Nieruchomości w 2016 r. w drodze aportu. Aport Nieruchomości podlegał podatkowi od towarów i usług. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z nabyciem Nieruchomości.

Za wyjątkiem wchodzącej w skład Nieruchomości działki o numerze ewidencyjnym (...) do dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej pozostałe działki wchodzące w skład Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego w celach komercyjnych, tj. nie były przedmiotem umowy dzierżawy. Od początku były one wprowadzone do ksiąg rachunkowych Sprzedającego w pozycji środków obrotowych przeznaczonych do sprzedaży. W przypadku działki o numerze ewidencyjnym (...) Sprzedający, aneksując w 2016 r. zawartą wcześniej umowę najmu, oddał w najem część tej działki (20 metrów kwadratowych) na cele umieszczenia tam przez najemcę banneru reklamowego. W związku z niniejszą umową Sprzedający wystawiał na najemcę faktury VAT na uzgodnioną w umowie kwotę netto powiększoną o należny podatek od towarów i usług.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

W piśmie z 17 września 2020 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, Zainteresowani wskazali, że:

* prawa z polisy ubezpieczenia tytułu w zakresie dotyczącym sprzedawanej Nieruchomości zostaną przeniesione na Kupującego w związku ze sprzedażą działek gruntu. Strony nie ustaliły odrębnej ceny za ich przeniesienie, podobnie jak za roślinność znajdującą się na działkach, gdyż prawa z polisy są wtórne w stosunku do istoty umowy sprzedaży Nieruchomości; pomimo tego będą one stanowić przedmiot umowy sprzedaży;

* pod pojęciem "Nieruchomości" użytym we wniosku nie mieści się prawo z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego w zakresie dotyczącym sprzedawanych Nieruchomości;

* pytania podatkowe sformułowane we wniosku nie odnoszą się do opodatkowania sprzedaży ww. prawa wynikającego z umowy, tylko do sprzedaży Nieruchomości;

* Wnioskodawcy oczekują interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów (a nie przeniesienia praw majątkowych);

* oprócz wskazanych obiektów liniowych (wodociągu/rurociągu) na wymienionych we wniosku działkach w momencie sprzedaży Nieruchomości nie będą znajdowały się inne naniesienia/obiekty.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawych, ponieważ będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana 23% podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, więc Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcia - interpretację z 22 października 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.3.PRM oraz postanowienie z 22 października 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.566.2020.2.PRM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży Nieruchomości. W skład Nieruchomości wchodzi prawo użytkowania wieczystego 13 działek.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 22 października 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3. 4012.405.2020.3.PRM, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż dla planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:

/KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.