0111-KDIB2-3.4014.152.2022.4.BD - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 29 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczył m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wysłaliśmy do Pana wezwanie z 25 maja 2022 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.137.2022.2.ALN, 0111-KDIB2-3.4014.152.2022.3.BD, na które udzielił Pan odpowiedzi 2 czerwca 2022 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca - Pan K. G. jest właścicielem następujących nieruchomości położonych w (...):

a także współwłaścicielem:

Na terenie, na którym znajdują się ww. nieruchomości obowiązuje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy L. zatwierdzone uchwałą nr (...) Rady Gminy z (...) 2011 r.

Uchwałą nr (...) Rady Gminy z (...) 2021 r. w sprawie: miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi C. - obszar 1, uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi C. Jak wynika z Planu Miejscowego działki, tj. (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) (udział w wysokości 1/2) położone są w jednostce oznaczonej symbolem 2P/U1 - tereny produkcyjno-usługowe. Natomiast działka nr (...), której właścicielem jest Pan K. G., położona jest w jednostce oznaczonej symbolem 6KDD1 - tereny komunikacji - drogi publiczne - drogi klasy dojazdowej.

W dniu (...) 2019 r. Wnioskodawca (wspólnie z właścicielem sąsiednich działek Panem T. G.) zawarł umowę dzierżawy wszystkich ww. nieruchomości z Panem G. J. na czas określony do dnia (...) 2020 r. W § 2 ust. 2 umowy wskazano, że nieruchomość będąca przedmiotem umowy tymczasowo przez okres obowiązywania może być wykorzystywana na cele upraw rolnych, a docelowo stanowi nieruchomość o charakterze inwestycyjnym i budowlanym. Ponadto, w § 7 ust. 3 umowy dzierżawy wskazano, że "Wydzierżawiający ma prawo do wykonywania na nieruchomości określonej w § 1 umowy czynności niezbędnych do uzyskania decyzji inwestycyjnych, w szczególności pobierania próbek geologicznych, pobierania pomiarów, dokonywania obserwacji na potrzeby decyzji środowiskowych lub innych postępowań lub decyzji zmierzających do inwestycyjnego lub budowlanego wykorzystania nieruchomości".

Warto podkreślić, że właściciel dokonał nakładów na nieruchomości w postaci przeprowadzenia postępowania o wznowienie granic, tak aby przy ewentualnej inwestycji kwestie te nie budziły wątpliwości.

Co istotne, Wnioskodawca w okresie od (...) 2018 r. do (...) 2019 r. prowadził działalność pod firmą (...) obejmującą pozostałą działalność profesjonalną, naukową i techniczną, gdzie indziej niesklasyfikowaną.

Nieruchomości nie są zabudowane, nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, posiadają dostęp do drogi. Nieruchomości stanowią majątek prywatny właściciela. Nabycie ww. nieruchomości przez Wnioskodawcę nie było powiązane z działalnością gospodarczą i w momencie ich nabywania właściciel nie zamierzał powiązać nieruchomości z działalnością gospodarczą. Nabycie to miało charakter inwestycyjny i związane było z alokacją posiadanego kapitału, zaś nabyte działki nie były przeznaczone do realizacji potrzeb własnych właściciela. Dodatkowo w zakresie nieruchomości zlecony był audyt przedsprzedażowy stanu prawnego nieruchomości. Celem audytu było ustalenie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości dla potrzeb planowanego zbycia nieruchomości oraz określenie czynności faktycznych lub prawnych, które zwiększą atrakcyjność nieruchomości przeznaczonej do zbycia.

W konsekwencji wejścia w życie planu miejscowego na terenie, na którym położone są ww. nieruchomości, Wnioskodawca planuje sprzedaż tych nieruchomości w całości. Aktualnie prowadzone są rozmowy z potencjalnym nabywcą nieruchomości.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wskazał m.in., że posiada status zainteresowanego w zakresie w jakim wniosek odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych i skutków podatkowych powstałych po stronie Wnioskodawcy jako sprzedawcy. Mimo, iż z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że obowiązek podatkowy w przypadku umowy sprzedaży ciąży na kupującym, to Wnioskodawca oraz potencjalny nabywca nieruchomości rozważają przeniesienie tego obowiązku na Wnioskodawcę w umowie sprzedaży i uiszczenie przez niego należnego podatku, ewentualnie, zawarcie w tej umowie postanowienia, zgodnie z którym cena nieruchomości zostanie obniżona o równowartość podatku od czynności cywilnoprawnych należnego w tym wypadku. W konsekwencji, Wnioskodawca jest niewątpliwie zainteresowany okolicznością, czy od transakcji sprzedaży nieruchomości w omawianej sytuacji należny będzie podatek od czynności cywilnoprawnych. Zarówno bowiem w sytuacji, gdy Wnioskodawca faktycznie sam uiści ten podatek zamiast kupującego, jak też w przypadku, gdy cena nieruchomości zostanie obniżona o równowartość tego podatku, będzie to znaczne obciążenie po stronie Wnioskodawcy. W tym więc wypadku ewentualny obowiązek prawnopodatkowy kupującego ma bezpośrednie przełożenie na zobowiązanie Wnioskodawcy.

Ponadto zaznaczamy, że przywołując treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, które ostatecznie zostało sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Czy w związku ze zdarzeniem przyszłym wskazanym we wniosku od sprzedaży nieruchomości obejmujących działki nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) (w udziale wynoszącym 1/2 części), które stanowią Pana majątek prywatny i nie są powiązane z działalnością gospodarczą, jednakże ich nabycie miało charakter inwestycyjny i związane było z alokacją posiadanego kapitału, będzie należny podatek od czynności cywilnoprawnych, do którego uiszczenia zobowiązany będzie Pan bezpośrednio lub pośrednio - w przypadku przeniesienia na Pana tego obowiązku w umowie sprzedaży nieruchomości lub obniżenia ceny nieruchomości o należny podatek od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie, które ostatecznie zostało sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Pana zdaniem, pomimo, iż ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że obowiązek podatkowy w przypadku umowy sprzedaży ciąży na kupującym, to Pan jako sprzedający oraz potencjalny nabywca nieruchomości rozważają przeniesienie tego obowiązku w umowie sprzedaży i uiszczenie przez Pana należnego podatku, ewentualnie, zawarcie w umowie postanowienia, zgodnie z którym cena nieruchomości zostanie obniżona o równowartość podatku od czynności cywilnoprawnych należnego w tym wypadku.

Wskazuje Pan, że sprzedaż nieruchomości może alternatywnie podlegać podatkowi od towarów i usług albo podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Ustawa o podatku od towarów i usług zawiera enumeratywny katalog czynności prawnych, które objęte są podatkiem, a katalog ten obejmuje umowę sprzedaży. Jednakże w treści art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawarte zostało wyłączenie od opodatkowania czynności cywilnoprawnych, w zakresie w którym podlegają one podatkowi od towarów i usług. W konsekwencji, w zakresie sprzedaży nieruchomości modele opodatkowania mają charakter konkurencyjny i należy rozstrzygnąć czy sprzedaż Nieruchomości objęta jest przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, mając na względzie, że opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych i podatkiem od towarów i usług tej samej transakcji z reguły się wyklucza to stoi Pan na stanowisku, iż nie będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, ani do obniżenia ceny umowy o wysokość tego podatku - w zależności od tego w jaki sposób to zobowiązanie zostałoby sformułowane w umowie sprzedaży. W opisanym zdarzeniu przyszłym transakcja sprzedaży opodatkowana bowiem będzie podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Pana stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 z późn. zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Z opisu wniosku wynika, że to Pan jako Sprzedający, planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości - 11 niezabudowanych działek (w tym trzech będących we współwłasności) na rzecz Kupującego. Strony w umowie sprzedaży rozważają możliwość przeniesienia obowiązku uiszczenia ewentualnego podatku od czynności cywilnoprawnych na Pana jako stronę Sprzedającą, bądź ewentualnie, zawarcia w umowie sprzedaży postanowienia, zgodnie z którym cena Nieruchomości zostanie obniżona o równowartość należnego podatku od czynności cywilnoprawnych. Pana wątpliwości budzi więc fakt, czy od omawianej transakcji sprzedaży nieruchomości należny będzie podatek od czynności cywilnoprawnych i czy faktycznie Pan jako Sprzedający będzie zobowiązany do jego uiszczenia zamiast Kupującego. Natomiast w sytuacji, gdy cena nieruchomości zostanie obniżona o równowartość tego podatku, będzie to znaczne obciążenie po Pana stronie. Zatem ewentualny obowiązek prawnopodatkowy Kupującego ma bezpośrednie przełożenie na zobowiązanie Pana jako Sprzedającego. Przedstawiając własne stanowisko stwierdził Pan m.in., że opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych i podatkiem od towarów i usług tej samej transakcji z reguły się wyklucza. Zatem stoi Pan na stanowisku, iż nie będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, ani do obniżenia ceny umowy o wysokość tego podatku - w zależności od tego w jaki sposób to zobowiązanie zostałoby sformułowane w umowie sprzedaży. W opisanym zdarzeniu przyszłym transakcja sprzedaży opodatkowana bowiem będzie podatkiem od towarów i usług.

Z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Pan jako strona Sprzedająca nie będzie zobowiązany z tytułu dokonania opisanej we wniosku czynności - umowy sprzedaży - do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też będzie z niej wyłączona.

Skoro z tytułu wskazanej we wniosku czynności obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a Pan będzie stroną sprzedającą, to zbędna jest analiza możliwości zastosowania wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa powyżej w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku o czynności cywilnoprawnych. Jednakże, zgodzić się należy z Panem, iż w zależności od tego czy opisana umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie z niego zwolniona, to odpowiednio - w świetle wskazanych uregulowań w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub będzie temu podatkowi podlegać. Właśnie taka zależność występuje między tymi podatkami. Żeby bowiem rozstrzygać o opodatkowaniu umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, najpierw trzeba dokonać oceny skutków podatkowych tej umowy w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Niezależnie jednak od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (te będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od towarów i usług) Pan jako strona Sprzedająca, nie będzie w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to Pan zamierza sprzedać nieruchomość, a obowiązek podatkowy - co już wyżej wskazano - przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Wobec tego, Pana stanowisko - w kontekście sformułowanego we wniosku (jego uzupełnieniu) pytania - uznano za prawidłowe, gdyż Pan jako strona sprzedająca w opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy obowiązek uiszczenia tego podatku wystąpi czy też nie.

Bez znaczenia dla kwestii opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych pozostaje fakt, że w treści zawartej umowy sprzedaży strony rozważają możliwość przeniesienia obowiązku uiszczenia ewentualnego podatku od czynności cywilnoprawnych na Pana jako stronę Sprzedającą, bądź ewentualnie, zawarcia w umowie sprzedaży postanowienia, zgodnie z którym cena Nieruchomości zostanie obniżona o równowartość należnego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Obowiązek podatkowy powstaje na warunkach określonych przepisami, niezależnie od woli i zamiaru podmiotów mu podlegających. Na powstanie obowiązku podatkowego po stronie danego podmiotu wpływu nie ma żadna umowa cywilnoprawna regulująca kwestie kto (która strona) podatek będzie uiszczać. Umową cywilną, zawartą zgodnie z art. 353 Kodeksu cywilnego (a więc w granicach swobody umów), nie można kształtować (zmieniać) istotnych elementów zobowiązania podatkowego. Żadne postanowienia umowne nie mogą modyfikować obowiązków podatkowych wynikających z mocy ustawy. Nie ma podstaw na gruncie prawa podatkowego, aby podatnik mógł w drodze umowy z osobą trzecią zwolnić się z ciążących na nim z mocy ustawy w stosunku do Skarbu Państwa obowiązków jako podatnika i przenieść te obowiązki na tę osobę trzecią. Umowa taka nie może wywrzeć skutków w zakresie obowiązków podatnika wobec Skarbu Państwa, a także powodować zmian w stosunku podatkowym. Porozumienia stron umowy, mające na celu przeniesienia obowiązku podatkowego na inne osoby, są niedopuszczalne.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nakłada na kupującego jako stronę umowy sprzedaży obowiązek zapłaty podatku, a - jak wynika z powyższych wyjaśnień - obowiązek taki nie może być przeniesiony w drodze umowy cywilnoprawnej na inne strony umowy niż kupujący. Kształtowanie obowiązku podatkowego nie podlega gestii stron umowy cywilnoprawnej tylko regulacjom prawnym. Obowiązek zapłaty podatku rodzi zobowiązanie powstałe wobec państwa, a nie względem siebie.

Natomiast to czy strony umowy zdecydują się na ustalenie takiej czy innej ceny, należy do ich woli. Nie ma to znaczenia na kształtowanie obowiązku podatkowego. Podstawa opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych ustalana jest bowiem według wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Z tego względu, niezależnie od zawarcia dowolnych zapisów w umowie sprzedaży między stronami (Sprzedającym i Kupującym), obowiązek podatkowy z tytułu ww. umowy zawsze ciąży po stronie Kupującego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie - znak: 0113-KDIPT1-3.4012.137. 2022.3.ALN.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa.