0111-KDIB2-3.4014.1.2022.4.JKA - Sprzedaż nieruchomości - rozgraniczenie PCC i VAT

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo samoistnie w piśmie z 9 lutego 2022 r. oraz w odpowiedzi na wezwanie - w pismach z 14 marca 2022 r. (wpływ 14 i 17 marca 2022 r.) Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

S.A. (Spółka, Kupujący)

NIP:.

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani... (Sprzedająca 1)

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani... (Sprzedająca 2)

4) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani... (Sprzedająca 3)

Opis zdarzenia przyszłego

Opis prowadzonej przez Zainteresowanych działalności.

(...) S.A. ("Zainteresowany będący stroną postępowania"- Kupujący, Spółka) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w.. Działalność Zainteresowanego będącego stroną postępowania dotyczy w szczególności kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 oraz Sprzedająca 3 są osobami fizycznymi posiadającymi miejsce zamieszkania w... (łącznie razem jako "Sprzedające"). Na potrzeby Wniosku Spółka wraz ze Sprzedającymi nazwani są "Stronami".

Strony zamierzają zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym (...) (dalej: Działka A) i (...) (dalej: Działka B), położonej w..., w obrębie..., wchodzącej w skład nieruchomości gruntowej objętej prowadzoną przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych księgą wieczystą, (dalej "Nieruchomość"). W dziale I-O ksiąg wieczystych Nieruchomości wpisane są Działki A i B o łącznym obszarze... ha, których sposób korzystania opisano jako B - tereny mieszkaniowe.

Zainteresowany będący stroną postępowania będzie nabywcą Nieruchomości.

Strony zawarły... 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży ("Umowa Przedwstępna") w której ustalono m.in., że:

a) Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 oraz Sprzedająca 3 są właścicielami Nieruchomości odpowiednio w udziałach wynoszących (...) części, (...) części oraz (...) części Nieruchomości;

b) udziały w prawie własności Nieruchomości zostały nabyte w wyniku spadku do majątków osobistych i nie stanowią one składników wspólności majątkowej małżeńskiej;

c) Działka A przylega do drogi publicznej;

d) Umowa przyrzeczona sprzedaży ("Umowa Przyrzeczona") zostanie zawarta do dnia nie wcześniej niż... 2023 r. oraz później niż... 2023 r.;

Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedające na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, jedynie na potrzeby prywatne.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania wskazuje również, że otrzymał od Sprzedających zapewnienie, że:

a) Sprzedające nie wykorzystywały Nieruchomości w żaden sposób, została ona nabyta w celu zmiany jej przeznaczenia na budowlaną, uzyskania pozwolenia na budowę i wybudowania domu mieszkalnego na cele mieszkaniowe;

b) Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy;

c) Nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej;

d) Sprzedające nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży;

e) Sprzedające nigdy nie były i nie są rolnikami ryczałtowymi;

f) Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, Sprzedające nie dokonywały i nie dokonują sprzedaży płodów rolnych;

g) w przeszłości Sprzedające nie dokonywały rejestracji jako podatniczki podatku od towarów i usług, nie dokonywały sprzedaży żadnych nieruchomości;

h) Sprzedające udzieliły pełnomocnictw przedstawicielom Nabywcy do występowania w jego imieniu, tzn. np. do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.;

i) Nabycie udziałów w Nieruchomości nie zostało przez Sprzedające sfinansowane kredytem bankowym lub innym zewnętrznym finansowaniem;

j) Nieruchomość nie była przez Sprzedające wystawiana na portalach aukcyjnych lub w inny sposób przedstawiana jako składnik majątkowy przeznaczony do sprzedaży;

k) Sprzedające korzystały dla potrzeb sprzedaży Nieruchomości z usług pośrednika, tj. zleciły osobie trzeciej znalezienie potencjalnego nabywcy;

l) Sprzedające nie poczyniły jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości Nieruchomości, tj. nie dokonano jej uatrakcyjnienia np. ogrodzenia, wydzielenia lub budowy drogi, wyposażenia w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej itp.;

m) Sprzedające dokonują sprzedaży Nieruchomości z powodu otrzymania interesującej oferty od Nabywcy, nie jest zamiarem Sprzedających dalsze inwestowanie na rynku nieruchomości;

n) Wynagrodzenie otrzymane przez Sprzedające z tytułu sprzedaży Nieruchomości zostanie przeznaczone na cele prywatne.

W uzupełnieniu z 9 lutego 2022 r., wskazali Państwo, że zainteresowane niebędące stroną postępowania (Sprzedająca 1, 2 i 3) przed złożeniem wniosku nie dokonywały sprzedaży żadnych nieruchomości w tym nieruchomości gruntowych.

Natomiast w uzupełnieniu z 14 marca 2022 r. dokonali Państwo modyfikacji treści opisu zdarzenia przyszłego, wskazując m.in., że przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie działka nr (...) - Działka B ("Nieruchomość"), lub części Nieruchomości wydzielone przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ("Działka" lub "Działki"), co oznacza, że przedmiotem sprzedaży nie będą działki przeznaczone w ww. planie pod drogi i przedmiotem sprzedaży nie będą działki położone w linii rozgraniczającej rowu melioracyjnego - projekt podziału Nieruchomości stanowi załącznik do Umowy Przedwstępnej.

Zainteresowany będący stroną postępowania zastrzega, że przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Działka B lub wydzielone z niej Działki.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, nie przywołano powyżej tej części uzupełnienia wniosku, która odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług. Pełna treść tego uzupełnienia została przedstawiona w interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Spółkę Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.3)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych nabycie przez Spółkę Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. W myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży lub zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Powyższe oznacza, że co do zasady umowa sprzedaży stanowi czynność prawną podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek zapłaty podatku spoczywa na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje jednak w tym zakresie pewne wyjątki.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi (...) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Na gruncie art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez podatek od towarów i usług należy rozumieć podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zważywszy na brak opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zainteresowany będący stroną postępowania jako podatnik będzie zatem zobowiązany do rozliczenia się z podatku, a Zainteresowane niebędące stroną postępowania nie będą zobowiązane do wystawienia faktury dokumentującej odpłatne zbycie Nieruchomości.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111):

podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

stawki podatku wynoszą - od umowy sprzedaży:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Ze zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku i modyfikowanego w uzupełnieniu wynika, że zamierzacie Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, w której trzy Sprzedające (Zainteresowane niebędące stroną postępowania) przeniosą na Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) udziały w nieruchomości (Działce B lub działkach z niej wydzielonych) i w efekcie prawo własności całej nieruchomości gruntowej (określanej we wniosku i jego uzupełnieniu jako "Nieruchomość").

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z... 2022 r., znak:..,

wynika, że:

- sprzedaż przez Sprzedające 1, 2 i 3 udziałów ww. działki będzie dla każdej z nich dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła - wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy - dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- sprzedaż ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,

- w konsekwencji Sprzedająca 1, 2 i 3 będą zobowiązane do naliczenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w Działce B.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług - według którego omawiana transakcja sprzedaży przez Sprzedające nieruchomości (Działki B) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej - nie można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, odnoszącym się do pytania nr 3.3 we wniosku, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaży nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie wyłączona

z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Kupującego nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację z... 2022 r. znak:.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

* Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy - Ordynacja podatkowa.