0111-KDIB2-2.4015.52.2022.1.DR - Opodatkowanie zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

- nieprawidłowe w części dotyczącej sposobu obliczenia podstawy opodatkowania;

- prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 12 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2020 r. z ówczesnym partnerem, nabyła Pani prawo własności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. Nabycia dokonali Państwo w udziałach po 1/2 części. Przy czym nigdy nie tworzyli Państwo i nie tworzą formalnego związku małżeńskiego.

Ówczesna cena nabycia nieruchomości wynosiła 320 700,00 zł.

Środki na nabycie powyższej nieruchomości częściowo pochodziły z wkładu własnego (po 35 350 zł) oraz częściowo z kredytu w kwocie 250 000,00 zł. Kredyt ten zaciągnęli Państwo wspólnie.

Na zabezpieczenie spłaty powyższego kredytu ustanowili Państwo na rzecz Banku - na powyższej nieruchomości - hipotekę o sumie 375 000,00 zł.

Obecnie do spłaty pozostaje kredyt w kwocie 235 029,31 zł, który zabezpieczony jest wyżej opisaną hipoteką o sumie 375 000,00 zł.

Zamierzają Państwo przenieść na Pani rzecz udział byłego partnera wynoszący 1/2 części w prawie własności powyższej nieruchomości, tak by stała się Pani wyłączną właścicielką tej nieruchomości. Przeniesienie i tym samym zniesienie współwłasności nastąpi nieodpłatnie (Pani partner nie otrzyma żadnych spłat). W zamian za przeniesienie na Pani rzecz powyższego udziału partnera, złoży Pani zobowiązanie wobec partnera, że tylko Pani będzie spłacać kredyt pozyskany w 2020 r. na zakup nieruchomości. Bank na dzień zawarcia umowy przeniesienia udziału partnera nie wyda jeszcze zgody na zwolnienie go z kredytu (zatem nie jest to zwolnienie ze zobowiązania w zamian za przeniesienie udziału w prawie własności nieruchomości). Zwolnienie partnera z kredytu nastąpi dopiero po zawarciu umowy przeniesienia na Panią jego udziału w nieruchomości, gdyż pozyskała Pani na to kredyt w innym banku i dokona z niego spłaty całej wierzytelności kredytowej zaciągniętej wspólnie w 2020 r.

Obecna cena rynkowa całej opisanej wyżej nieruchomości wynosi 400 000,00 zł, a hipoteka obciążająca nieruchomość ustalona w umowie kredytowej z 2020 r. i wpisana do księgi wieczystej określona jest sumą 375 000,00 zł.

Pytanie

Czy wystąpi podatek od spadków i darowizn w wyniku przeniesienia na Panią udziału partnera w prawie własności nieruchomości i jeśli wystąpi, to jak liczyć podstawę, od której należy naliczyć ten podatek, przy założeniu, że transakcja jest dokonywana pomiędzy osobami zaliczanymi do III grupy podatkowej, w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, ustalając podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego nabycia udziału w nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności może Pani uwzględnić wartość obciążania hipotecznego przypadającego na nabywany udział. Przyjmując zatem obecną wartość nieruchomości (400.000,00 zł) i wysokość hipoteki (375.000,00 zł), należy ustalić wartość udziału partnera w kwocie 200.000,00 zł. Należy również teoretycznie przypisać wartość przypadającego na ten udział obciążenia hipotecznego w kwocie 187.500,00 zł (200.000,00 zł - (375.000,00 /2)). Z tego "czysta" wartość zbywanego na Pani rzecz udziału wynosi 12.500,00 zł (200.000,00 zł - 187.500,00 zł) i od tej kwoty należy wyliczyć podatek od spadków i darowizn dla III grupy podatkowej.

Obliczenie matematyczne podstawy opodatkowania można też przeprowadzić inaczej, jednak będzie się sprowadzać do tej samej sumy, tj. wartość rynkowa nieruchomości (400.000,00 zł) pomniejszona o sumę hipoteki - 375.000,00 zł daje kwotę 25.000,00 zł. Jest to wartość "czysta" nieruchomości i tę kwotę dzielimy przez dwa otrzymując "czystą" wartość udziału partnera, tj. 12.500,00 zł.

Obowiązek podatkowy będzie spoczywał na nabywcy opisanego udziału. Oznacza to, że wartość udziału w nieruchomości nabytego w związku ze zniesieniem współwłasności powinna być pomniejszona o wartość nominalną hipoteki przypadającą na ten udział, tj. w praktyce suma hipoteki podzielona przez dwa (375.000,00 zł/2). Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała faktycznie do spłacenia.

Na potwierdzenie powyższego stanowiska powołuje się Pani na pismo z 31 grudnia 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej Znak: 0111-KDIB2-2.4015.92.2020.1.DR, w którym przedstawiono podobny pogląd.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

- nieprawidłowe w części dotyczącej sposobu obliczenia podstawy opodatkowania;

- prawidłowe w pozostałej części.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043):

Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej "podatkiem", podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Jako, że przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie definiują pojęcia "współwłasność", należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić

w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków

i darowizn.

Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności - z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 6 ww. ustawy:

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Z powołanego powyżej przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega jedynie takie zniesienie współwłasności, w następstwie którego podatnik nabywa rzeczy lub prawa w części przekraczającej wartość udziału, który pierwotnie (przed zniesieniem współwłasności nieruchomości) mu przysługiwał.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie

w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie "długów" w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

"Ciężarem" natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Ustalenie podstawy opodatkowania składa się więc z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału.

Wskazać również należy, że wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności przyjmuje się z dnia powstania obowiązku podatkowego, tzn. z chwili zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy:

Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.

Na podstawie art. 8 ust. 3 ww. ustawy:

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Stosownie do art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4902 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie

5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku.

Zgodnie z art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Jeżeli nabycie własności rzeczy i praw majątkowych od tej samej osoby następuje więcej niż jeden raz, do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych od tej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.

Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 3 ww. ustawy:

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

Zgodnie zatem z art. 14 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jako że nabędzie Pani udział od byłego partnera w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, zostanie Pani zaliczona do nabywców z III grupy podatkowej.

Na podstawie art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego:

Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204).

Na podstawie art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2020 r. z ówczesnym partnerem, nabyła Pani prawo własności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. Nabycia dokonali Państwo w udziałach po 1/2 części. Nie tworzyli Państwo i nie tworzą formalnego związku małżeńskiego. Ówczesna cena nabycia nieruchomości wynosiła 320 700,00 zł. Środki na nabycie powyższej nieruchomości częściowo pochodziły z wkładu własnego (po 35 350 zł) oraz częściowo z kredytu w kwocie 250 000,00 zł. Kredyt ten zaciągnęli Państwo wspólnie. Na zabezpieczenie spłaty powyższego kredytu ustanowili Państwo na rzecz Banku - na powyższej nieruchomości - hipotekę o sumie 375 000,00 zł.

Obecnie do spłaty pozostaje kredyt w kwocie 235 029,31 zł, który zabezpieczony jest wyżej opisaną hipoteką o sumie 375 000,00 zł. Zamierzają Państwo przenieść na Pani rzecz udział byłego partnera wynoszący 1/2 części w prawie własności powyższej nieruchomości, tak by stała się Pani wyłączną właścicielką tej nieruchomości. Przeniesienie i tym samym zniesienie współwłasności nastąpi nieodpłatnie (Pani partner nie otrzyma żadnych spłat). W zamian za przeniesienie na Pani rzecz powyższego udziału partnera, złoży Pani zobowiązanie wobec partnera, że tylko Pani będzie spłacać kredyt pozyskany w 2020 r. na zakup nieruchomości. Bank na dzień zawarcia umowy przeniesienia udziału partnera nie wyda jeszcze zgody na zwolnienie go z kredytu (zatem nie jest to zwolnienie ze zobowiązania w zamian za przeniesienie udziału w prawie własności nieruchomości). Zwolnienie partnera z kredytu nastąpi dopiero po zawarciu umowy przeniesienia na Panią jego udziału w nieruchomości, gdyż pozyskała Pani na to kredyt w innym banku i dokona z niego spłaty całej wierzytelności kredytowej zaciągniętej wspólnie w 2020 r. Obecna cena rynkowa całej opisanej wyżej nieruchomości wynosi 400 000,00 zł, a hipoteka obciążająca nieruchomość ustalona w umowie kredytowej z 2020 r. i wpisana do księgi wieczystej określona jest sumą 375 000,00 zł.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez obowiązku spłat i dopłat, to czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 cyt. ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.

Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt przejęcia przez Panią kosztów spłaty rat kredytu oraz jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość.

W analizowanej sprawie wartość udziału w nieruchomości jaki Pani zamierza nabyć w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o część kwoty hipoteki przypadającą na przenoszony na Panią udział. Skoro zatem w wyniku zniesienia współwłasności nabędzie Pani udział 1/2 w nieruchomości (ponieważ jest już Pani właścicielem pozostałej jej części), to tylko o tę część kwoty hipoteki będzie można pomniejszyć wartość przedmiotu nabycia czyli 1/2 udziału w nieruchomości.

Skoro w rozpatrywanej sprawie - jak wynika z wniosku - wartość hipoteki (przypadająca na nabywany przez Panią udział) nie przekroczy wartości ww. nabywanego udziału w nieruchomości, to wówczas podstawę opodatkowania będzie stanowiła wartość rynkowa nabywanego udziału pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki i kwotę wolną od podatku (4.902 zł). Stawkę podatku należy ustalić w oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn i od podstawy opodatkowania wyliczyć kwotę podatku, zgodnie z zasadami określonymi dla nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej.

A zatem w związku z opisanym we wniosku zniesieniem współwłasności, będzie ciążył na Pani obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn. Tym samym będzie Pani zobowiązana do zapłaty tego podatku.

W związku z tym, że podstawę opodatkowania będzie stanowiła wartość rynkowa nabywanego udziału pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki i kwotę wolną od podatku (4.902 zł), a przedstawiając w swoim stanowisku sposób obliczenia podstawy opodatkowania nie uwzględniła Pani kwoty wolnej od podatku, nie można było uznać Pani stanowiska w całości za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).