0111-KDIB2-2.4014.50.2022.2.MZ - Sprzedaż nieruchomości - rozgraniczenie PCC i VAT

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

- w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedających za podatników podatku od

towarów i usług - jest nieprawidłowe, - w pozostałej części - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 14 lutego 2022 r. (wpływ 17 lutego 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pani K. Z.;

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pani E. Ż.

Opis zdarzenia przyszłego

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: "Spółka") jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: "VAT") prowadzącym działalność deweloperską. Spółka zamierza nabyć niezabudowaną nieruchomość położoną w W., składającą się z działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...), dla której to nieruchomości Sąd prowadzi księgę wieczystą (dalej: "Nieruchomość").

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym na mocy uchwały Rady Miasta z 29 sierpnia 2019 r., zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym pod teren usług lub zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Zgodnie z aktualnym na dzień zawarcia Umowy stanem wynikającym z ewidencji gruntów i budynków, Nieruchomość według opisu użytków stanowi grunty orne oznaczone symbolami (...).

Nieruchomość jest niezabudowana i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

W dniu 11 marca 2021 r. Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: "Umowa").

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na niej i nieruchomościach sąsiednich zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z naziemnymi miejscami postojowymi, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji (dalej: "Inwestycja"), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji budynków.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na rozbiórkę budynków znajdujących się na nieruchomościach sąsiednich; 4) uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów kolidujących z Inwestycją.

W przypadku niezrealizowania transakcji, koszty poniesione przez Spółkę w związku z pozyskiwaniem wskazanych powyżej decyzji i pozwoleń nie zostaną zwrócone Spółce przez Sprzedające.

W związku z powyższym, Sprzedające (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) udzieliły Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.) na zasadzie użyczenia.

Ponadto, Sprzedające zezwoliły Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

Sprzedające, na mocy pełnomocnictwa z 11 marca 2021 r. upoważniły radcę prawnego do wglądu w akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub sądowych, w których Sprzedające lub ich poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu przysługujących im praw do Nieruchomości, a także do wglądu w:

- akta ksiąg wieczystych, prowadzonych dla Nieruchomości przechowywanych w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych lub hipotecznych, a także

zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części,

- dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów,

- akta postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością

- oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości.

Sprzedające udzieliły pełnomocnictwa z 11 marca 2021 r. radcy prawnemu do wystąpienia w ich imieniu i uzyskania, zgodnie z art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń wydanych przez właściwe organy, w szczególności właściwe organy podatkowe, tj. właściwego naczelnika urzędu skarbowego oraz właściwego prezydenta miasta, stwierdzających, że Sprzedające nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, w szczególności podatku od Nieruchomości lub zaświadczeń o stanie zaległości podatkowych, a także zaświadczenia z właściwego oddziału/inspektoratu ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzającego, że Sprzedające nie zalegają z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych lub zaświadczeń, że Sprzedające nie figurują w rejestrze któregokolwiek z wymienionych podmiotów, ewentualnie zaświadczeń wyżej wymienionych podmiotów o stanie zaległości, a także zaświadczeń, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2019 r. poz. 1813, z późn. zm.) albo innych wymaganych prawem dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, w tym zaświadczenia o liczbie lub braku osób zameldowanych na Nieruchomości.

Na mocy pełnomocnictwa z 11 marca 2021 r. Sprzedające upoważniły radcę prawnego do uzyskiwania wszelkich dokumentów dotyczących ich danych osobowych, stanów cywilnych oraz innych danych dotyczących Sprzedających albo ich poprzedników prawnych, akt stanu cywilnego oraz dokumentów (w tym orzeczeń sądowych) dotyczących nabywania przez Sprzedające składników majątkowych, w szczególności w drodze dziedziczenia lub darowizny. Pełnomocnictwo upoważnia również do reprezentowania przed sądami powszechnymi i administracyjnymi oraz przed organami administracji (w tym urzędami stanu cywilnego).

Sprzedające udzieliły pracownikom Spółki pełnomocnictwa z 11 marca 2021 r. do reprezentowania w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji Inwestycji na Nieruchomości, a zwłaszcza w postępowaniach:

- dotyczących uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej;

- dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości;

- dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach

przewidzianych przepisami ustawy - Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r.;

- prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o

ocenach oddziaływania na środowisko;

- dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości, w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej;

- o wydanie pozwolenia na budowę dla Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych.

Powyższe pełnomocnictwo upoważnia również pełnomocnika do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Sprzedających przed gestorami mediów w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

Na mocy Oświadczenia z dnia 11 marca 2021 r. Sprzedające wyraziły zgodę, aby Spółka:

a) wystąpiła do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub właściwych gestorów mediów o wydanie:

- warunków technicznych, opinii, uzgodnień oraz innych decyzji niezbędnych dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiednich, w tym

pozwolenia na budowę Inwestycji,

- opinii komunikacyjnych oraz warunków usunięcia kolizji,

- wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu wyżej wskazanych decyzji lub warunków,

o których mowa powyżej,

o których mowa powyżej.

Sprzedające oraz Spółka zawarli Porozumienie z 11 marca 2021 r., w którym strony postanowiły, że Sprzedające udzielają Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością w celu realizacji Inwestycji z możliwością cesji tego prawa na osoby trzecie oraz uprawnia do złożenia przez Spółkę oświadczenia o prawie dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do wejścia na teren celem wykonania robót budowlanych wchodzących w zakres Inwestycji. Opisana zgoda uprawnia Spółkę do dysponowania prawem do Nieruchomości w zakresie niezbędnym do wyjednania wszelkich zgód, opinii, uzgodnień, pozwoleń i decyzji administracyjnych takich jak:

- decyzja środowiskowa,

- decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego,

- decyzja o rozbiórce istniejących na Nieruchomości budynków i obiektów,

- decyzja o pozwoleniu wodno-prawnym,

- decyzja o pozwoleniu na budowę,

oraz innych niewymienionych powyżej, jeśli okażą się niezbędne do wyjednania przez Spółkę pozwolenia na budowę Inwestycji planowanej na Nieruchomości.

Na podstawie udzielonych przez Sprzedające pełnomocnictw, Spółka wystąpiła z następującymi wnioskami:

- o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej,

- o wydanie pozwolenia wodno-prawnego,

- o lokalizację zjazdów,

- o wydanie warunków technicznych przyłączenia do gestorów sieci gazowej, elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej.

Sprzedającymi są współwłaściciele Nieruchomości, to jest: Pani K. Z. oraz Pani E. Ż. w udziałach wynoszących 1/2 części we współwłasności Nieruchomości, które to udziały nabyły w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 23 w 1994 r., zaś udział we współwłasności nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności Sprzedające nabyły na podstawie dziedziczenia.

Sprzedające są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, które mają status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r. Ordynacji podatkowej, wskazanymi w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedające nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są podatnikami podatku VAT. Nieruchomość nie służyła kiedykolwiek prowadzeniu działalności gospodarczej. Nieruchomość także nie była i w dalszym ciągu nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia (poza użyczeniem na rzecz Spółki).

Ponadto Sprzedające nie ponosiły nakładów, nie dokonywały ulepszeń oraz nie poczyniły jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedające natomiast zamieściły ogłoszenie w Internecie oraz współpracowały z pośrednikami, którzy na nie odpowiedzieli.

Sprzedające nie dokonywały w przeszłości zbycia innych nieruchomości. Należy jednak zauważyć, iż jedna ze Sprzedających tj. Pani K. Z. związana jest także ze Spółką umową przedwstępną w zakresie sprzedaży nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości.

Zainteresowani postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia, czy sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

W świetle powyższego Zainteresowani powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz p.c.c. transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości.

Pytania (oznaczone we wniosku nr 2 i nr 4)

1. Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie współwłasności

Nieruchomości Sprzedające nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie udziałów w prawie współwłasności własności Nieruchomości przez Sprzedające na

rzecz Spółki będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c. według właściwej stawki, którego ciężar

poniesie Spółka jako kupujący?

2. Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości

podlega opodatkowaniu VAT wg stawki podstawowej), sprzedaż udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od

czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości Sprzedające nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o p.c.c. według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o p.c.c. obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Ad. 2

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości jest objęta opodatkowaniem VAT wg stawki podstawowej), sprzedaż udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o p.c.c.

Uwagi ogólne do ad. 1 i ad. 2

Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Sprzedających jak i Spółki.

Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Spółki, jako przedsiębiorcy i podatnika VAT potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości wiąże się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.

Kwestia ta, w przypadku Sprzedających, będzie natomiast wpływać na obowiązek rejestracji dla celów VAT oraz wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.

Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1649), którą wprowadzono z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 14r. Ordynacji podatkowej, regulujący instytucję tzw. "wniosku wspólnego" o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego. W ww. uzasadnieniu stwierdzono, że tzw. "wspólny wniosek" " (...) może dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-p.c.c. (...)."

UZASADNIENIE stanowiska Zainteresowanych do ad. 1

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c. podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.c.c.) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o p.c.c.). Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c. nie podlegają p.c.c. czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o p.c.c., użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika VAT, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości p.c.c., to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku. Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT (w przypadku gdyby Sprzedające działały w charakterze podatnika VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w p.c.c.

W ocenie Zainteresowanych przy sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości Sprzedające nie staną się podatnikami VAT prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania p.c.c. na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o p.c.c. i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c. według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o p.c.c. będzie Spółka.

UZASADNIENIE stanowiska Zainteresowanych do ad. 2

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c. podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.c.c.) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o p.c.c.). Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c. nie podlegają p.c.c. czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Zainteresowanych, przy sprzedaży udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości Sprzedające nie będą działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednakże, w przypadku gdyby Organ uznał, że Sprzedające działają w charakterze podatników VAT i uznał stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że dostawa udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 14 kwietnia 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.101.2022.1.IK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu

użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%, b) innych praw majątkowych - 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo

do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, Kupujący) zamierza nabyć niezabudowaną nieruchomość, składającą się z działki ewidencyjnej nr (...) (dalej: "Nieruchomość"). Współwłaścicielami Nieruchomości są Pani K. Z oraz Pani E. Ż (Zainteresowani niebędący stroną postępowania, Sprzedające). W dniu 11 marca 2021 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 kwietnia 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.101.2022.1.IK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ wskazał, że " (...) sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działali jako podatnicy zdefiniowani w art. 15 ust. 1 ustawy. (...) sprzedaż Nieruchomości - udziały w prawie własności działki niezabudowanej nr (...), będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. (...) Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie będą mogli korzystać ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. (...) sprzedaż udziałów we współwłasności niezabudowanej Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających udziałów we współwłasności Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki. (...)."

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług - według którego omawiana transakcja sprzedaży przez Sprzedające Nieruchomości opisanej we wniosku będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej - nie można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że w związku z tym, iż Sprzedające nie będą działały w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym w tej części, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Jak wynika z ww. interpretacji wydanej w przedmiocie podatku od towarów i usług, sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Tym samym należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że opisana umowa sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w sytuacji gdy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według określonej stawki. W takiej sytuacji w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. a tego przepisu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).