0111-KDIB2-2.4014.274.2022.2.DR - Sprzedaż nieruchomości - rozgraniczenie PCC i VAT

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży działki. Uzupełnili go Państwo pismem z 24 października 2022 r. (wpływ 27 października 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(...);

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani M.M.

(...);

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A.M.

(...);

4) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani E.Z.

(...);

5) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani M.B.

(...);

6) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan k.m.

(...);

Opis zdarzenia przyszłego

Pani M.M., zamieszkała w miejscowości (...) (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej jako: "Sprzedająca 1"), Pani A.M., zamieszkała w miejscowości (...) (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej jako: "Sprzedająca 2"), Pani E.Z., zamieszkała w miejscowości (...) (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej jako: "Sprzedająca 3"), Pani M.B., zamieszkała w miejscowości (...) (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej jako: "Sprzedająca 4"), Pan k.m., zamieszkały w miejscowości (...) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej jako: "Sprzedający 5"; dalej Sprzedająca 1, Sprzedająca 2, Sprzedająca 3, Sprzedająca 4 i Sprzedający 5 łącznie jako: "Sprzedający") planują sprzedaż do X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej jako: "Kupujący"; dalej Sprzedający i Kupujący łącznie jako: "Zainteresowani" lub "Wnioskodawcy") części nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (...) (dalej jako: "Transakcja"). Nieruchomość gruntowa, będąca przedmiotem Transakcji, stanowi w 4/16 (czterech szesnastych) części własność Sprzedającej 1, w 3/16 (trzech szesnastych) części własność Sprzedającej 2, w 3/16 (trzech szesnastych) części własność Sprzedającej 3, w 3/16 (trzech szesnastych) części własność Sprzedającej 4 i w 3/16 (trzech szesnastych) części własność Sprzedającego 5.

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej jako: Y sp. z o.o.), która to spółka jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 z późn. zm.), zawarła ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży z dnia (...) października 2019 r., umowę zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia (...) kwietnia 2021 r., umowę zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia (...) września 2021 r., umowę zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia (...) maja 2022 r. oraz umowę zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia (...) lipca 2022 r. (dalej łącznie jako: "Umowa Przedwstępna"), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Y sp. z o.o. dokona cesji na rzecz Kupującego całości lub części praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Wnioskodawcy są zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: "VAT"), w tym prawa Kupującego do odliczenia VAT naliczonego oraz klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: "p.c.c."). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują:

(i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedających,

(iii) historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz

(iv) zakres Transakcji.

(i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w (...): działki gruntu o obszarze około 0,2343 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) (dalej jako: "Grunt"), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) (dalej jako: "Księga Wieczysta"). Sprzedający są jedynymi właścicielami Gruntu.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z przyjętą praktyką sprzedaż udziału we współwłasności gruntu stanowi dostawę towaru ze wszystkimi tego konsekwencjami (zob. Wyrok NSA z 13 czerwca 2012 r. I FSK 817/11, i NSA w Uchwale z 24 października 2011 r. (I FPS 2/11):

"sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) w związku z art. 2 pkt 6 tej ustawy."

W efekcie, w dalszej części wniosku Wnioskodawcy odnoszą się do sprzedaży Nieruchomości.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawnione są dwie działki gruntu oznaczone numerami: (...) (z której zostanie wydzielona działka gruntu o obszarze około 0,2343 ha) oraz (...) położone w miejscowości (...), o łącznej powierzchni 1,4675 ha, a jako sposób korzystania z tych działek gruntu wpisano: "Nieruchomość rolna zabudowana".

Niemniej jednak, działka gruntu o obszarze około 0,2343 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z Gruntu, jako jedyna stanowi przedmiot Transakcji i dalej zwana jest "Nieruchomością". Podział Nieruchomości zostanie dokonany przez Sprzedającego na koszt Kupującego. Zakres pełnomocnictwa zawartego w Umowie Przedwstępnej obejmuje również dokonanie podziału przez Kupującego.

Grunt, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr (...)/08 Rady Gminy (...) z dnia (...) lipca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) - Obszar I obejmującego części wsi: (...) (dalej jako: "MPZP"), zgodnie z którym Grunt położony jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z towarzyszącą funkcją usług (lMNu), terenie przeznaczonym pod zabudowę usługowo produkcyjną (2UP) oraz na terenie drogi dojazdowej (1KD), drogi lokalnej (4KD) i drogi zbiorczej (k.z.). Ani Sprzedający, ani Kupujący nie mieli wpływu na uchwalenie MPZP lub na przeznaczenie Gruntu, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, wynikające z tego planu.

Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 46¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.; dalej jako: "Kodeks cywilny") ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 461 z późn. zm.; dalej jako: "Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego"). Zważywszy na fakt, że Nieruchomość, która ma zostać wydzielona z Gruntu, położona jest jedynie na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej, w efekcie stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

W dziale II Księgi Wieczystej prawo własności wpisane jest na rzecz Sprzedającej 1 w 4/16 (czterech szesnastych) części, na rzecz Sprzedającej 2 w 3/16 (trzech szesnastych) części, na rzecz Sprzedającej 3 w 3/16 (trzech szesnastych) części, na rzecz Sprzedającej 4 w 3/16 (trzech szesnastych) części oraz na rzecz Sprzedającego 5 w 3/16 (trzech szesnastych) części.

W dziale III Księgi Wieczystej widnieje wpis o ograniczonym prawie rzeczowym o treści: "służebność osobista polegająca na dożywotnim zamieszkaniu w dwóch pokojach budynku znajdującego się na działce nr (...) oraz na korzystaniu z części wspólnych budynku i całości działki", na rzecz E.M. (dalej jako: "Służebność Osobista").

Aczkolwiek wydzielona część Gruntu, tj. Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji.

Działy I-Sp oraz IV Księgi Wieczystej nie zawierają żadnych wpisów.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną są Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia Nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedających

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować zespół budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: "Inwestycja") i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom - wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedająca 2 prowadzi działalność gospodarczą, przy czym należy podkreślić, że żaden ze Sprzedających nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i żaden z nich nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający dokonają rejestracji jako czynni podatnicy VAT, aby na moment podpisania właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości być czynnymi podatnikami VAT.

Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedających.

Sprzedający w 2014 r. dokonali sprzedaży innej nieruchomości, a transakcja podlegała opodatkowaniu p.c.c. Ponadto, Sprzedający planują w przyszłości sprzedaż kolejnych nieruchomości. Planowane zbycie dotyczyło będzie nieruchomości rolnych, nabytych w drodze dziedziczenia w 1998 r., które nie były wykorzystywane przez Sprzedających.

Kupujący i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.).

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabyli przysługujące im udziały w Nieruchomości w ten sposób, że H.M. tj. mąż Sprzedającej 1 i ojciec Sprzedającej 2, Sprzedającej 3, Sprzedającej 4 oraz Sprzedającego 5 nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny w dniu (...) czerwca 1994 r. H.M. zmarł w dniu (...) września 1998 r. i spadek po nim - na podstawie dziedziczenia ustawowego stosownie do prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z dnia (...) listopada 2003 r., sygn. akt (...)/03, nabyli: w 4/16 (czterech szesnastych) części Sprzedająca 1, w 3/16 (trzech szesnastych) części Sprzedająca 2, w 3/16 (trzech szesnastych) części Sprzedająca 3, w 3/16 (trzech szesnastych) części Sprzedająca 4 oraz w 3/16 (trzech szesnastych) części Sprzedający 5.

Nabycie Gruntu przez Sprzedających nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT, natomiast podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1043 z późn. zm.; dalej jako: "Ustawa o podatku od spadków i darowizn").

Ze względu na atrakcyjne położenie Nieruchomości (w niedalekiej odległości od zjazdu z drogi ekspresowej), Sprzedający postanowili przeznaczyć ten grunt na cele inwestycyjne/handlowe, tj. sprzedaż dla Kupującego. Sprzedający podejmowali działania mające na celu odpłatne zbycie Nieruchomości, w tym celu Sprzedający od 2019 r. korzystali z usług agenta pośrednictwa nieruchomości. Jednakże Sprzedający samodzielnie nie stosowali żadnych form ogłoszeń ani nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

(iv) Zakres Transakcji

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: "Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży"):

- zostanie uzyskana przez Kupującego zgoda Wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości;

- zostanie sporządzona mapa przyjęta do składnicy map i dokumentów geodezyjnych zawierająca projekt podziału Gruntu;

- zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału Gruntu;

- zostanie ujawniony w ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostę Powiatu (...) podział Gruntu;

- zostanie wydany wypis z rejestru gruntów obejmujący działkę lub działki powstałe w wyniku podziału Gruntu;

- zostanie przeprowadzony przez Kupującego proces analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznany za satysfakcjonujący;

- zostaną uzyskane przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustalenia, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

- zostanie uzyskane potwierdzenie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;

- zostanie uzyskane potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

- zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja potwierdzająca, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie o ile ma charakter nieruchomości rolnej;

- zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, zezwalająca na realizację między innymi na niej Inwestycji, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

- zostaną przedłożone przez Sprzedających na wezwanie Kupującego poświadczone notarialnie kopie dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

- zostanie co najmniej dwukrotnie podpisane lub przekazane Kupującemu przez Sprzedających - na wezwanie Kupującego - oświadczenie dotyczące zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, do aktu notarialnego oraz uzyskaniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów, oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Kupującego bądź wskazany przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedających w ramach procedury zwanej "Know your customer" lub "KYC";

- zostaną okazane (poza innymi dokumentami wymienionymi w akcie notarialnym) przy Umowie Sprzedaży (odpowiednio) przez Sprzedających lub Kupującego:

- odpis zwykły Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wydany w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży;

- wypis z rejestru gruntów wydany dla Nieruchomości nie wcześniej niż i miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży;

- wyrys z mapy ewidencyjnej wydany dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży;

- wypis z MPZP, z którego będzie wynikało przeznaczenie Nieruchomości w planie miejscowym albo zaświadczenia, z którego będzie wynikało, że Nieruchomość położona jest na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wydane przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży;

- zaświadczenie wydane przez starostę nie wcześniej niż i miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów prowadzonej przez starostę;

- zaświadczenie wydane nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży przez wójta burmistrza albo prezydenta miasta, z którego będzie wynikało czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

- oświadczenie uprawnionej z tytułu Służebności Osobistej o wyrażeniu zgody na bezobciążeniowe odłączenie Nieruchomości z Księgi Wieczystej prowadzonej dla Gruntu;

- zaświadczenia wydane na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że nabycie udziałów we współwłasności Gruntu na podstawie dziedziczenia po H.M. jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

- zostaną uzyskane stosowne dokumenty i zaświadczenia, ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budową oraz zaświadczenia, wydane przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub 306e w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia wydane przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzające, że Sprzedający nie zalegają z płatnościami należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne.

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający udzielili pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego w zakresie następujących czynności:

- przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi Wieczystej, w tym utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.) oraz do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii, a nadto do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez Kupującego;

- wystąpienia do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

- do podziału Gruntu, zgodnie z MPZP i załącznikiem graficznym, a w związku z tym do przeprowadzenia całego postępowania administracyjnego w tym zakresie, a nadto do ujawnienia podziału w Księdze Wieczystej;

- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającej ochronie;

- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

- uzyskania decyzji na lokalizacją zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego Inwestycję;

- uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

- zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych;

- przy czym wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi i decyzjami, określonymi powyżej, będą obciążały Kupującego.

Ponadto Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do:

- dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej);

- składania i cofania wniosków;

- uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy;

- prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji;

- uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

- odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków Y sp. z o.o. wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawa do zakupu Nieruchomości;

- odpłatne przeniesienie przez Sprzedających na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa we wniosku, będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, tj. do wynajmu powierzchni będących przedmiotem Inwestycji.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający przed dniem podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości dokonają rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika VAT. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami.

Pytanie

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c. zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o p.c.c. po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c. zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o p.c.c. po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o p.c.c., podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Nie ulega więc wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży Nieruchomości powinna podlegać p.c.c. W takim przypadku na podstawie art. 4 pkt 1 Ustawy o p.c.c. obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, natomiast stawka podatku w przypadku m.in. nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o p.c.c.). W efekcie, z całą pewnością, Sprzedający nie będą zobowiązani do zapłaty p.c.c. z tytułu Transakcji.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o p.c.c. nie podlegają p.c.c. czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany m.in. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ze względu, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać pod żadne z wymienionych w Ustawie o VAT zwolnień (w szczególności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT), Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o p.c.c.

Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, m.in.:

- z dnia 13 lipca 2022 r. nr 0111-KDIB2-3.4014.208.2022.4.JKU,

- z dnia 14 lipca 2022 r. nr 0111-KDIB2-3.4014.206.2022.4.JS,

- z dnia 15 lipca 2022 r. nr 0111-KDIB2-2.4014.130.2022.4.DR,

- z dnia 12 sierpnia 2022 r. nr 0111-KDIB2-3.4014.214.2022.4.MD, które to interpretacje zostały wydane w podobnych stanach faktycznych.

Zatem zdaniem Wnioskodawców, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c. zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o p.c.c. po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 10 listopada 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.756.2022.2.KO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Zatem Sprzedający czyli Zainteresowani niebędący stroną postępowania nie będą zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług - podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) zamierzają sprzedać na rzecz Spółki (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) niezabudowaną działkę.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 listopada 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.756.2022.2.KO, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że " (...) planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedający będą zobowiązani do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT."

A zatem, skoro omawiana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to umowa sprzedaży ww. działki zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na Kupującym czyli Zainteresowanym będącym stroną postępowania - nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Podsumowując, stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).