0111-KDIB2-2.4014.162.2018.2.MZ - PCC w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Pisma urzędowe

Status: Aktualne

Pismo z dnia 2 listopada 2018 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0111-KDIB2-2.4014.162.2018.2.MZ PCC w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej twierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 31 sierpnia 2018 r. (data wpływu 4 września 2018 r.), uzupełnionym 19 września 2018 r. oraz 29 października 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 września 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono 19 września 2018 r. oraz 29 października 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X mbH & Co. KG;

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Fundusz

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wstęp oraz charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

X (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Kupujący) jest spółką komandytową prawa niemieckiego, której statutowy przedmiot działalności obejmuje w szczególności: nabywanie, wynajmowanie, sprzedawanie i zarządzanie nieruchomościami, jak również czynności i działania z tym związane.

Na dzień Transakcji, o której mowa poniżej, Kupujący będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Aktualnie Kupujący rozważa nabycie nieruchomości położonej w W. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: "Transakcja") od Funduszu (dalej: "Zbywca" lub "Sprzedający").

Kupujący posiada wpisany do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Przedsiębiorców oddział przedsiębiorcy zagranicznego ("Oddział"). Wyżej wymienione nabycie w ramach Transakcji może zatem nastąpić albo bezpośrednio przez Kupującego albo przez Kupującego działającego poprzez Oddział.

Kupujący i Sprzedający, w dalszej części wniosku, będą nazywani łącznie "Zainteresowanymi". Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1036 z późn. zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Transakcja dotyczyć będzie, w szczególności, zabudowanej nieruchomości zlokalizowanej w W., składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/9, o powierzchni 2.396 m², dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą (dalej: "Grunt"). W księdze wieczystej prowadzonej dla Gruntu jest ujawniona także działka nr 2/10, która nie będzie jednak przedmiotem Transakcji.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Grunt zabudowany jest budynkiem biurowo-usługowo-mieszkaniowym (budynek C), składającym się z dwóch kondygnacji podziemnych oraz dziesięciu kondygnacji nadziemnych (dalej: "Budynek"). Zgodnie z projektem budowlanym zamiennym zatwierdzonym ostatecznym pozwoleniem na budowę, powierzchnia całkowita Budynku wynosi ok. 21.525 m², zaś powierzchnia użytkowa Budynku wynosi 8.896,5 m². Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego na podstawie ostatecznej decyzji.

Poza Budynkiem, Grunt zabudowany jest również następującymi urządzeniami budowlanymi, w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.; dalej: "Prawo Budowlane"), które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji:

oświetlenie zewnętrzne;

część przyłącza wodociągowego (dalej łącznie: "Urządzenia Budowlane Posadowione na Gruncie").

Poza granicami Gruntu znajdują się natomiast następujące urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego, które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym, będą także przedmiotem planowanej Transakcji:

przyłącze kanalizacji deszczowej do punktu przyłączenia do sieci operatora;

przyłącza kanalizacji sanitarnej do punktu przyłączenia do sieci operatora;

część przyłącza wodociągowego do punktu przyłączenia do sieci operatora (dalej łącznie: "Urządzenia Budowlane posadowione poza Gruntem").

Urządzenia Budowlane Posadowione na Gruncie oraz Urządzenia Budowlane Posadowione poza Gruntem dalej łącznie nazywane będą "Urządzeniami Budowlanymi".

Urządzenia Budowlane są związane z Budynkiem oraz zapewniają możliwość użytkowania Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem.

Ponadto, na Gruncie znajduje się również fragment chodnika przeznaczonego do powszechnego użytku, stanowiącego budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego. Wyżej wymieniony fragment chodnika jest własnością Sprzedającego i będzie przedmiotem planowanej Transakcji. Jednocześnie, poza granicami Gruntu znajduje się kanalizacja teletechniczna, będąca budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego, która stanowi własność Sprzedającego i w związku z tym, również będzie przedmiotem planowanej Transakcji. Wspomniany fragment chodnika przeznaczonego do powszechnego użytku oraz kanalizacja teletechniczna będą, w dalszej części niniejszego wniosku, łącznie nazywane "Budowlami".

Na Gruncie znajdują się także części infrastruktury ciepłowniczej oraz elektrycznej (tj. część przyłącza cieplnego i przyłącze elektryczne), które nie stanowią własności Sprzedającego (stanowią one element infrastruktury będącej własnością przedsiębiorstw przesyłowych) i w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Zgodnie z projektem budowlanym zamiennym zatwierdzonym ostatecznym pozwoleniem na budowę, w Budynku usytuowana jest powierzchnia 29 m² o przeznaczeniu mieszkaniowym (powierzchnia użytkowa mieszkaniowa) (dalej: "Przestrzeń Mieszkalna"), przy czym z inwentaryzacji powierzchni Przestrzeni Mieszkalnej wynika, że jej powierzchnia użytkowa wynosi 27,34 m². Przestrzeń Mieszkalna nie stanowi wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. W odniesieniu do Przestrzeni Mieszkalnej nie wydano zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz w odniesieniu do niej nie jest prowadzona odrębna księga wieczysta. Przestrzeń Mieszkalna stanowi część przedmiotu umowy najmu zawartej przez Sprzedającego z jednym ze swych najemców, a czynsz najmu odnoszący się do Przestrzeni Mieszkalnej, płatny przez tego najemcę, kalkulowany jest na podstawie takich samych stawek jak w przypadku powierzchni wynajętej temu najemcy i niestanowiącej Przestrzeni Mieszkalnej oraz podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: "PKOB") w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.). Natomiast wszystkie wymienione w niniejszym wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa Budowlanego - zgodnie z PKOB - mieszczą się pod oznaczeniem 1220 "Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą", gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

Budynek, Urządzenia Budowlane, Budowle oraz Grunt, w dalszej części niniejszego wniosku nazywane są łącznie "Nieruchomością".

Zgodnie z zamierzeniami Kupującego i Sprzedającego, dokonanie Transakcji planowane jest na II połowę 2018 r.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w Budynku, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części (w szczególności Przestrzeni Mieszkalnej) na cele mieszkaniowe.

W dniu składania niniejszego wniosku, część przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku została już wydana najemcom. Najemcy zaczęli zajmować wydane im powierzchnie począwszy od dnia 9 kwietnia 2018 r., przy czym pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w dniu 11 kwietnia 2018 r.

Jednocześnie przewiduje się, że na dzień Transakcji część powierzchni w Budynku pozostanie nadal niewynajęta, jak również nie będzie oddana do użytkowania na podstawie innej czynności prawnej. Istnieje także możliwość, że na datę Transakcji Sprzedający zawrze umowy najmu w odniesieniu do całości powierzchni w Budynku, jednakże przewiduje się, że nie wszystkie z tych powierzchni zdążą do daty Transakcji zostać wydane najemcom.

Przed datą rozpoczęcia wydawania najemcom powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu (tj. przed datą 9 kwietnia 2018 r.), Budynek i Urządzenia Budowlane, a także Budowle nie były wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów działalności gospodarczej (w szczególności użytkowane na potrzeby własne), ani nie były oddane do użytkowania podmiotom trzecim.

Jednocześnie Urządzenia Budowlane i Budowle, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, zaczęły być wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego w momencie pierwszego wydania części powierzchni Budynku na podstawie umów najmu (tj. w dniu 9 kwietnia 2018 r.), bądź później.

Sprzedający jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym, który dokonuje bezpośrednich inwestycji w nieruchomości w postaci budynków biurowych lub biurowo-usługowych. Model biznesowy Sprzedającego polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę (bywa, że wraz z przeniesieniem wydanych w stosunku do takiego gruntu decyzji administracyjnych i projektów architektonicznych), a następnie cały proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń, oddania budynku do użytkowania, usuwania wad i usterek w budynku w okresach gwarancyjnych, a także koordynowania zawierania, zmieniania oraz rozwiązywania umów z podmiotami świadczącymi usługi dotyczące nieruchomości zleca do innego podmiotu, działającego jako inwestor zastępczy, za co Sprzedający płaci mu wynagrodzenie. Inwestor zastępczy jest podmiotem powiązanym ze Sprzedającym. Gdy natomiast budynek jest oddany do użytkowania i wynajęty w zadowalającym stopniu (zazwyczaj co najmniej ok. 80% powierzchni), Zbywca sprzedaje go na rzecz podmiotów trzecich (tj. podmiotów, które nie są w żaden sposób powiązane ze Sprzedającym). Model biznesowy Sprzedającego zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej, a nie z długoterminowego najmu powierzchni biurowej lub usługowej. Stąd też sprzedaże poszczególnych budynków następują w stosunkowo krótkim czasie po ich wybudowaniu i wynajęciu. Aktualnie Zbywca prowadzi kilkanaście projektów deweloperskich w różnych fazach zaawansowania budowy. Co roku dokonuje sprzedaży kilku gotowych budynków.

Poszczególne projekty deweloperskie ewidencjonowane są w księgach Sprzedającego jako lokaty inwestycyjne i dwa razy do roku podlegają wycenie do wartości rynkowej (poniesione w związku z procesem deweloperskim nakłady zwiększają wartość lokaty w księgach Sprzedającego, w okresach pomiędzy aktualizacją wycen).

Sprzedający finansuje całą swoją działalność kapitałem własnym pozyskiwanym w zamian za emisję certyfikatów inwestycyjnych. W związku z tym w wyniku transakcji sprzedaży nabywca nigdy nie przejmuje żadnych źródeł finansowania działalności Sprzedającego.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją nieruchomościami Sprzedającego, jak również obsługą administracyjną działalności Sprzedającego są zapewnione przez towarzystwo funduszy inwestycyjnych zarządzające Sprzedającym jako funduszem lub wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami. W związku z tym dokonywane przez niego sprzedaże nieruchomości nie wiążą się z przejściem pracowników.

Żadna z nieruchomości Sprzedającego, włączając w to przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach jego działalności. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do żadnej z nieruchomości (włączając w to przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku) odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z poszczególnymi nieruchomościami (włączając w to przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku) nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont. Możliwe jest tylko przypisanie części pozycji zapisanych na jednym koncie do nieruchomości (włączając w to przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku) poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK - "miejsca powstawania kosztów" (dotyczy to jednak tylko części pozycji, a nie wszystkich przychodów i kosztów, należności i zobowiązań).

Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (i będzie nim także na dzień Transakcji).

Ponieważ pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: "VAT"), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych - dalej: "p.c.c."), w dalszych punktach Zainteresowani opisują: historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz zakres Transakcji.

Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 2/6, położonej w W., o obszarze wynoszącym 4.710 m², dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej między H Sp.k. a Sprzedającym w dniu 19 kwietnia 2016 r. w formie aktu notarialnego oraz zawartej w wykonaniu tej umowy - umowy przeniesienia zawartej między H. Sp.k. i Sprzedającym w dniu 13 maja 2016 r. w formie aktu notarialnego.

W momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego nie były na nim posadowione żadne budynki ani budowle (lub ich części), zaś Grunt stanowił grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na powyższe, ww. sprzedaż podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT jako dostawa niezabudowanego terenu budowlanego.

Wskutek wniosku z 18 lutego 2016 r., zarejestrowanego w dniu 29 lutego 2016 r., złożonego przez H. Sp.k., Prezydent Miasta ostateczną decyzją z 23 maja 2017 r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości, oznaczonej jako działka ewidencyjna o numerze 2/6 o powierzchni 4.710 m², na następujące działki: 2/9 o powierzchni 0,2396 ha oraz 2/10 o powierzchni 0,2314 ha.

Po nabyciu Gruntu, Zbywca wzniósł na nim Budynek oraz towarzyszące Urządzenia Budowlane, a także Budowle. Proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz komercjalizacji Budynku, realizowany jest przez Zbywcę przy wsparciu podmiotu zewnętrznego - A. S.K.A. (dalej: "Inwestor Zastępczy") - na podstawie umowy koordynacji projektu deweloperskiego.

Po rozpoczęciu wydawania najemcom powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu - co nastąpiło w dniu 9 kwietnia 2018 r. - w Budynku toczyły się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb ich najemców. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu poniesienia wydatków na wykonanie tych prac. Wedle szacunków Sprzedającego - w odniesieniu do Budynku - na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac powinna stanowić mniej niż 30% wartości Budynku z chwili, kiedy rozpoczęto wydawanie najemcom powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu. Poniesienie tych wydatków miało na celu doprowadzenie nowego Budynku do poziomu jego pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i nie stanowi jego istotnej przebudowy. Jednocześnie, jak zostało wskazane powyżej, poszczególne projekty deweloperskie ewidencjonowane są w księgach Sprzedającego jako lokaty inwestycyjne. Ani Budynek wraz z Urządzeniami Budowlanymi ani Budowle nie zostały przez Sprzedającego zaliczone do środków trwałych.

Jak wspomniano powyżej, model biznesowy Sprzedającego zakłada sprzedaże budynków biurowych lub biurowo-usługowych w stosunkowo krótkim czasie po ich wybudowaniu i wynajęciu. Z tego względu nabycie Gruntu oraz wszelkie towary i usługi nabyte w związku ze wzniesieniem Budynku i towarzyszących mu Urządzeń Budowlanych, a także Budowli oraz wynajęciem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedający uznawał za wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, czyli docelowo - sprzedaży Nieruchomości podlegającej opodatkowaniu VAT. W związku z tym, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z zakupu towarów i usług użytych do budowy Budynku i towarzyszących mu Urządzeń Budowlanych oraz Budowli.

Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku i Urządzeń Budowlanych oraz Budowli;

przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;

z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpiło - przynajmniej częściowe - wydanie powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Zbywcy w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji;

przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców;

z uwagi na fakt, że na podstawie umowy koordynacji projektu deweloperskiego, w toku realizacji projektu Inwestor Zastępczy nabywał m.in. majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku, prawa z gwarancji jakości i rękojmi oraz inne umowne i ustawowe prawa i roszczenia związane z wadami prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku lub utworami wykorzystanymi do jego realizacji, Sprzedającemu przysługuje roszczenie o przeniesienie powyższych praw na jego rzecz, bądź na rzecz podmiotu trzeciego przez niego wskazanego.

W ramach Transakcji, na mocy umowy, która zostanie zawarta między Zbywcą a Kupującym przy udziale Inwestora Zastępczego, Inwestor Zastępczy przeniesie na Kupującego świadczenie Inwestora Zastępczego polegające na przeniesieniu powyższych praw na zasadzie przekazu, o którym mowa w art. 921¹ i nast. Kodeksu cywilnego, w zakresie obejmującym m.in.:

* prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Urządzeń Budowlanych, a także Budowli,

* prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością, m.in.: autorskie prawa majątkowe do projektów architektonicznych na polach eksploatacji wymienionych w odpowiednich umowach w zakresie uzyskanym przez Zbywcę i prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących opracowania projektów architektonicznych oraz prawa do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań projektów architektonicznych dotyczące Budynku i Urządzeń Budowlanych, a także Budowli (z wyłączeniem projektów do wybranych naniesień budowlanych, co do których majątkowe prawa autorskie zostały przeniesione na przedsiębiorców przesyłowych), jak również prawa wynikające z gwarancji jakości dotyczące utworów związanych z Budynkiem i Urządzeniami Budowlanymi oraz Budowlami, a także prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i Urządzeń Budowlanych oraz Budowli, jak również prawo własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Urządzeniami Budowlanymi oraz Budowlami,

* prawa i obowiązki wynikające z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

* dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia),

* ksiąg prowadzonych przez zarządcę nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością,

* instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących,

* dokumentów gwarancji budowlanych oraz/lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości,

* dokumentów gwarancji projektowych oraz/lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości,

* pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

W szczególności, lista składników majątku Zbywcy związanych z przedmiotem Transakcji, a niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

* prawa i obowiązki wynikające z umowy o koordynację projektu deweloperskiego, zawartej pomiędzy Zbywcą i Inwestorem Zastępczym,

* prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych, ani umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej),

* prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością,

* decyzje administracyjne dot. ww. Nieruchomości.

Ponadto, po dokonaniu Transakcji Zbywca będzie kontynuował prowadzoną działalność w oparciu o pozostałe składniki majątkowe obejmujące między innymi:

* pozostałe lokaty w postaci kilkunastu projektów deweloperskich w różnych fazach zaawansowania budowy,

* środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

* należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Zbywcy (w dacie Transakcji Zbywca nie będzie zatrudniał pracowników).

Jednocześnie, zgodnie z zamierzeniami Zbywcy i Kupującego, w dniu Transakcji Kupujący, Sprzedający oraz Inwestor Zastępczy zawrą umowę o dobrym sąsiedztwie odnoszącą się do określonych praw i wzajemnych zobowiązań dotyczących Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich, na których Sprzedający realizuje inne prowadzone przez siebie inwestycje.

Ponadto, Kupujący oraz Inwestor Zastępczy, któremu obecnie przysługuje wyłącznie prawo ochronne na słowny znak towarowy "S.", stanowiący nazwę Budynku, zawrą umowę niewyłączonej licencji powyższego znaku towarowego (w szczególności, w zakresie oznaczania Budynku oraz używania przedmiotowego znaku towarowego przez Kupującego do celów promocyjnych i marketingowych).

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Zbywcę lub przez podmiot zarządzający Zbywcą w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym lub Inwestorem Zastępczym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone usługi polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców itp. oraz będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu.

W stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym (Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa w tym zakresie).

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r. § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie podatku od towarów i usług, wystawienia faktury VAT na rzecz Zbywcy oraz rozliczenia podatku od towarów i usług należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek od towarów i usług), na prawo do odliczenia podatku od towarów i usług zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

UZASADNIENIE stanowiska Zainteresowanych odnośnie do ww. pytania:

Brak opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a i art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Zdaniem Zainteresowanych - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie spełnia warunków dla zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W tej sytuacji Transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 26 października 2018 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.564.2018.2.WH.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1150) - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje-w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych-moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy. Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%, natomiast innych praw majątkowych - 1% (art. 7 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy).

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

* umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

* umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć

m. in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo wieczystego użytkowania gruntu lub nieruchomości.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania, (Kupujący) będący spółką komandytową prawa niemieckiego, rozważa nabycie nieruchomości położonej w W. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: Transakcja) od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania - Funduszu (Zbywcy lub Sprzedającego). Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

* zabudowaną nieruchomość zlokalizowaną w W., składającą się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/9, o powierzchni 2.396 m² (dalej: Grunt);

* budynek biurowo-usługowo-mieszkaniowy, składający się z dwóch kondygnacji podziemnych oraz dziesięciu kondygnacji nadziemnych o powierzchni całkowitej ok. 21.525 m² i powierzchni użytkowej 8.896,5 m² (dalej: Budynek);

* urządzenia budowlane, składające się z oświetlenia zewnętrznego, części przyłącza wodociągowego, przyłącza kanalizacji deszczowej do punktu przyłączenia do sieci operatora, przyłącza kanalizacji sanitarnej do punktu przyłączenia do sieci operatora, części przyłącza wodociągowego do punktu przyłączenia do sieci operatora (dalej łącznie: Urządzenia Budowlane);

* fragment chodnika przeznaczonego do powszechnego użytku i kanalizację teletechniczną, będące budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego (dalej łącznie: Budowle).

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu. Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

* przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku i Urządzeń Budowlanych oraz Budowli;

* przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;

* z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpiło - przynajmniej częściowe - wydanie powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Zbywcy w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży;

* przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców;

* z uwagi na fakt, że na podstawie umowy koordynacji projektu deweloperskiego, w toku realizacji projektu Inwestor Zastępczy nabywał m.in. majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku, prawa z gwarancji jakości i rękojmi oraz inne umowne i ustawowe prawa i roszczenia związane z wadami prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku lub utworami wykorzystanymi do jego realizacji, Sprzedającemu przysługuje roszczenie o przeniesienie powyższych praw na jego rzecz, bądź na rzecz podmiotu trzeciego przez niego wskazanego.