VII SA/Wa 930/18, Ustalenie kręgu stron w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, prowadzonym w trybie zwykłym i nadzwyczajnym. - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2616433

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 grudnia 2018 r. VII SA/Wa 930/18 Ustalenie kręgu stron w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, prowadzonym w trybie zwykłym i nadzwyczajnym.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.).

Sędziowie WSA: Joanna Gierak-Podsiadły, Monika Kramek.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi E. Ś. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia (...) lutego 2018 r. znak (...) w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji oddala skargę.

Uzasadnienie faktyczne

Wojewoda (...) decyzją z dnia (...) grudnia 2017 r., po wszczęciu na wniosek E. Ś., postępowania-odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Starosty (...) Nr (...) z dnia (...) czerwca 2005 r., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na przebudowę części lokalu mieszkalnego, budowę instalacji wodociągowej i kanalizacji sanitarnej w budynku na działce nr ew. (...),(...) wydanej dla M. i I. P.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie złożyła E. Ś., po rozpatrzeniu którego, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzja z dnia (...) lutego 2018 r. znak: (...), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.-uchylił zaskarżoną decyzję i umorzył postępowanie organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że przymiot strony w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę ustala się w oparciu o art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, który ogranicza pojęcie strony w tych postepowaniach do: inwestora oraz właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu, rozumianego zgodnie z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego.

Organ, na podstawie analizy Księgi Wieczystej nr (...), ustalił, że E. Ś. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nr (...) w K., gmina W. W budynku tym wyodrębnionych jest (...) samodzielnych lokali.

Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż 7, właściciele zobowiązani są podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach miedzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami wspólnoty.

Tym samym, w ocenie organu, podmiotem uprawnionym do występowania w charakterze strony w postepowaniu administracyjnym, w sytuacji, gdy postępowanie dotyczy części wspólnych nieruchomości, jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd. Organ podkreślił, że w toku postępowania zwłykłego, zakończonego wydaniem decyzji Starosty (...) nr (...) z dnia (...) czerwca 2005 r., Wspólnota Mieszkaniowa (...) jako strona, reprezentowana była przez zarząd M. A., D. K. i K. A.

Organ podkreślił, że zgodnie z obowiązującym orzecznictwem sądowo-administracyjnym prawa do samodzielnego udziału w postępowaniu członek wspólnoty nie może wywodzić jedynie z faktu posiadania udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. Prawo w tym zakresie uzależnione jest od wykazania przez niego, że planowana inwestycja będzie wpływać na jego lokal oraz godzić w uprawnienia dotyczące korzystania z niego.

Decyzją z (...) czerwca 2005 r., Nr (...), Starosta (...) zatwierdził projekt budowlany i udzielił I. i M. P. pozwolenia na przebudowę części lokalu mieszkalnego nr (...) (obecnie nr (...)), budowę instalacji wodociągowej i kanalizacji sanitarnej w budynku nr (...), na działce nr (...) w K.

Z zatwierdzonego projektu budowlanego wynika, że œcieki sanitarno-bytowe z lokalu mieszkalnego nr (...) zaprojektowano poprzez odprowadzenie do istniejącej kanalizacji sanitarnej przebiegającej przez działkę nr (...) projektowaną instalacją kanalizacji sanitarnej. Projekt przewiduje montaż urządzeń sanitarnych: wanny, miski ustępowej i zlewozmywaka, do tych urządzeń przewidziano doprowadzenie instalacji kanalizacji sanitarnej od istniejącej studzienki kanalizacyjnej poprzez naścienną zewnętrzną instalację, a następnie powyżej stropu parteru przejście do pomieszczenia łazienki. Instalacje zaprojektowano z rur PCV łączoną na kielichy i uszczelnioną uszczelkami gumowymi, przewody odpływowe zalecono poprowadzić ze spadkiem w kierunku głównego pionu odpływowego. Odpowietrzenie instalacji kanalizacyjnej zaprojektowano poprzez wywietrzak dachowy, który miał być zamontowany na pionie przechodzącym przez lokal mieszkalny nr (...) w pomieszczeniu łazienki. Na wyjściu do pionu odpływowego zalecono zamontować czyszczak (rewizję) w celu umożliwienia czyszczenia kanalizacji. Instalację kanalizacyjną przechodzącą po ścianie zewnętrznej od poziomu gruntu do wejścia do pomieszczenia łazienki zalecono, aby zabezpieczyć izolacją przeciwzamarzającą z wełny mineralnej 10 cm oraz płaszczem z blachy stalowej ocynkowanej gr. 0,55 mm, zabezpieczającym przed uszkodzeniami mechanicznymi. Ponadto przejście instalacji kanalizacyjnej przez œścianę zewnętrzną zalecono zabezpieczyć uszczelnieniem z pianki PU oraz od strony zewnętrznej rozetą z blachy ocynkowanej (maskownica). Projekt przewidywał wprowadzenie projektowanej instalacji kanalizacji sanitarnej o długości 7 mb do istniejącej studzienki rewizyjnej zabudowanej na kanalizacji sanitarnej Dn 150 mm. Istniejącą instalację wodociągową przewidziano doprowadzić do poszczególnych projektowanych urządzeń sanitarnych. Z części pokoju mieszkalnego wydzielono pomieszczenie łazienki o powierzchni 3,30 m2.

Do projektu dołączono opinię techniczną podpisaną przez mgr inż. T. S., uprawnionego do projektowania bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, w której wskazano m.in., że pion kanalizacyjny prowadzony na zewnątrz budynku przechodzi do pomieszczenia łazienki nad wieńcem żelbetowym, poprzez ścianę gr. 41 cm z cegły kratówki, a następnie wyprowadzony na II piętro do pomieszczenia łazienki poprzez strop kanałowy prefabrykowany W-70.

Organ wskazał, że przyjęte rozwiązania przejścia rury kanalizacyjnej przez stropy i œścianę nie naruszają konstrukcji budynku.

Nadto podkreślono, że wszystkie elementy budynku, które nie stanowią samodzielnych lokali, są elementami nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to więc grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Wobec powyższego organ stwierdził, że roboty budowlane objęte zaskarżoną decyzją Starosty (...) dotyczyły części wspólnych nieruchomości K., tj. œściany zewnętrznej, stropu, pionów kanalizacyjnych i dachu, nie obejmowały zaœ swym zasięgiem lokalu nr (...) należącego do skarżącej, zaś sama skarżąca nie wykazała, że inwestycja oddziałuje na jej lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość poprzez powołanie się na obowiązujący przepis prawa materialnego ŒJednocześnie organ wyjaśnił, że o przyznaniu skarżącej statusu strony nie mogą świadczyć okoliczności takie jak np. wadliwe wykonanie instalacji, czy brak utrzymania części wspólnych budynku w odpowiednim stanie technicznym, co w konsekwencji mogło doprowadzić do zawilgocenia œściany zewnętrznej lokalu. Okoliczności związane z realizacją robót, czy utrzymaniem obiektu w odpowiednim stanie technicznym, nie stanowią podstawy do uznania ze stronę w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła E. Ś., domagając się jej uchylenia oraz uchylenie na podstawie art. 135 p.p.s.a. decyzji organu I instancji i zarzucając organowi naruszenie:

- art. 2 Konstytucji RP, art. 21 ustawy o własności lokali poprzez niewłaściwe pominięcie skarżącej pomimo, że wykazała swój interes prawny,

- art. 6 k.p.a., 7, 8 k.p.a. poprzez nierzetelne i niepełne ustalenie stanu faktycznego, poprzez nieustalenie kto pełnił zarząd Wspólnoty w dacie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, podczas gdy skarżąca podnosiła, że osoby wpisane jako zarząd funkcji tej nie pełniły ani formalnie ani realnie,

- art. 28 k.p.a. poprzez wadliwe uznanie, ze skarżącej nie przysługuje przymiot strony,

- art. 75 § 1 k.p.a., poprzez niedopuszczenie dowodu z historii ustanawiania zarządu Wspólnoty, a także nie wykonania oględzin lokalu skarżącej w celu ustalenia zakresu i zasięgu zawilgocenia oraz ogólnego stanu ściany szczytowej budynku od strony wewnętrznej;

- art. 77 § 11 k.p.a. oraz art. 84 § 1kpa poprzez nie zwrócenie się o opinię biegłego w sytuacji gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że inwestycja wykonana na podstawie pozwolenia na budowę z dnia (...) czerwca 2005 r. oddziałuje w sposób silny na lokal skarżącej co potwierdza opinia biegłego rzeczoznawcy sporządzona w sprawie toczącej się przed Sadem Rejonowym w W., której przedmiotem jest żądanie naprawy zawilgoconej ściany.

Skarżąca wskazuje nadto na rozbieżności pomiędzy projektem budowlanym, a przebiegiem rury kanalizacyjnej na zewnątrz budynku.

Jednocześnie skarga wskazuje, że zarząd reprezentujący Wspólnotę w osobach M. A., K. A., J. K., P. C. i M. P. powołany został nieprawidłową uchwałą nr (...), zaś prawomocnie zarząd wspólnoty powołano dopiero w 2015 r.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawiona w uzasadnieniu zaskrzonego aktu.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Podkreślenia przy tym wymaga, iż zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi dalej: p.p.s.a.). sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W niniejszej sprawie takie naruszenia i wady nie wystąpiły, dlatego skarga została oddalona.

Zaskarżoną decyzją z dnia (...) lutego 2018 r. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., uchylił decyzję Wojewody (...) z dnia (...) grudnia 2017 r. odmawiającą stwierdzenia nieważności decyzji Starosty (...) Nr (...) z dnia (...) czerwca 2005 r., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na przebudowę części lokalu mieszkalnego, budowę instalacji wodociągowej i kanalizacji sanitarnej w budynku na działce nr ew. (...), K. i umorzył postępowanie przed tym organem.

Na wstępie należy wyjaśnić, iż stosownie do art. 104 § 1 k.p.a. wszczęte postępowanie administracyjne musi zostać zakończone załatwieniem sprawy, czyli jej rozstrzygnięciem poprzez wydanie decyzji administracyjnej. Decyzje administracyjne rozstrzygają sprawę co do jej istoty w całości lub w części albo w inny sposób kończą sprawę w danej instancji (art. 104 § 2 k.p.a.). Decyzją "w inny sposób kończącą sprawę w danej instancji" jest decyzja wydana na podstawie art. 105 § 1 k.p.a., tj. decyzja umarzająca postępowanie administracyjne, którą organ wydaje, gdy nie może rozstrzygnąć sprawy co do jej istoty ze względu na pojawienie się trwałej przeszkody uniemożliwiającej ukształtowanie stosunku materialnoprawnego (bezprzedmiotowość postępowania).

W doktrynie prawa i postępowania administracyjnego oraz w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, bezprzedmiotowość postępowania administracyjnego określana jest jako brak przedmiotu postępowania. Przez przedmiot ten należy zaś rozumieć konkretną sprawę, w której organ administracji publicznej jest władny i jednocześnie zobowiązany do rozstrzygnięcia na podstawie przepisów prawa materialnego o uprawnieniach lub obowiązkach indywidualnego podmiotu. W rozumieniu art. 105 § 1 k.p.a. sprawa administracyjna jest bezprzedmiotowa wtedy, gdy nie ma materialnoprawnych podstaw do władczej (w formie decyzji administracyjnej) ingerencji organu administracyjnego, co oznacza, że jakiekolwiek rozstrzygnięcie organu - pozytywne, czy negatywne - staje się prawnie niedopuszczalne.

Z pewnością postępowanie wszczęte przez podmiot nie posiadający przymiotu strony staje się bezprzedmiotowe w rozumieniu art. 105 § 1 k.p.a. Bezprzedmiotowość postępowania występuje m.in. wówczas, gdy podmiot nieuprawniony do domagania się wszczęcia postępowania zgłosił inicjatywę w tym względzie. Wszczęcie postępowania administracyjnego, w sytuacji gdy zgodnie z przepisami prawa administracja publiczna może kształtować stosunki prawne wyłącznie na wniosek jednostki, oparte jest na zasadzie skargowości. Wymaga to wniosku strony - osoby mającej legitymację procesową w rozumieniu art. 28 k.p.a. Wszczęcie postępowania na wniosek nielegitymowanego podmiotu jest podstawą do wydania decyzji o umorzeniu postępowania (vide wyrok NSA z 19 września 2012 r., II GSK 1038/11).

W ocenie Sądu dokonana przez organy obu instancji ocena przymiotu strony E. Ś. jest prawidłowa.

Jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 598/06 sprawy o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę lub o wznowienie postępowania w takiej sprawie są prowadzone tylko w nadzwyczajnych trybach postępowań administracyjnych, jednakże nie zmienia to ich zasadniczego przedmiotu, czyli problemu udzielenia pozwolenia na budowę. Zarówno zatem w sprawie o takie pozwolenie prowadzone w zwykłym trybie, jak i w trybach nadzwyczajnych krąg podmiotów uznanych za stronę powinien być identycznie ustalony na podstawie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego będącego normą szczególną w stosunku do art. 28 k.p.a. Istotnie w postępowaniu o stwierdzenie nieważności stroną mogą być nie tylko podmioty uznane za strony w postępowaniu zwykłym zakończonym wydaniem kwestionowanej decyzji, lecz każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczyć mogą skutki stwierdzenia nieważności decyzji np. osoby niesłusznie pominięte w postępowaniu zwykłym, tym niemniej krąg tych podmiotów powinien być ustalony na podstawie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.

W świetle przywołanej normy art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, a w konsekwencji także w sprawie zatwierdzenia projektu zamiennego są-oprócz inwestora-właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Zgodnie z art. 3 pkt 20 ustawy - Prawo budowlane pod pojęciem obszaru oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Przepisy odrębne, które należy uwzględnić przy ustalaniu obszaru oddziaływania planowanej inwestycji to przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, na których to skoncentrowały się organy orzekające w niniejszej sprawie, ale też przepisy dotyczące na przykład ochrony środowiska (m.in. dotyczące ochrony przed hałasem), a także przepisy z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Na tle tych przepisów prawa w orzecznictwie podkreśla się, że wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu powinno nastąpić na potrzeby każdej konkretnej sprawy przy wzięciu pod uwagę funkcji, formy, konstrukcji projektowanego obiektu i innych jego cech charakterystycznych oraz sposobu zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanego zamierzenia.

Z zatwierdzonego decyzja Starosty (...) z dnia (...) czerwca 2005 r. projektu budowlanego wynika, że œcieki sanitarno-bytowe z lokalu mieszkalnego nr (...) zaprojektowano poprzez odprowadzenie do istniejącej kanalizacji sanitarnej przebiegającej przez działkę nr (...) projektowaną instalacją kanalizacji sanitarnej. Projekt przewiduje montaż urządzeń sanitarnych: wanny, miski ustępowej i zlewozmywaka, do tych urządzeń przewidziano doprowadzenie instalacji kanalizacji sanitarnej od istniejącej studzienki kanalizacyjnej poprzez naścienną zewnętrzną instalację, a następnie powyżej stropu parteru przejście do pomieszczenia łazienki. Instalacje zaprojektowano z rur PCV łączoną na kielichy i uszczelnioną uszczelkami gumowymi, przewody odpływowe zalecono poprowadzić ze spadkiem w kierunku głównego pionu odpływowego. Odpowietrzenie instalacji kanalizacyjnej zaprojektowano poprzez wywietrzak dachowy, który miał być zamontowany na pionie przechodzącym przez lokal mieszkalny nr (...) w pomieszczeniu łazienki.

przejście instalacji kanalizacyjnej przez œścianę zewnętrzną zalecono zabezpieczyć uszczelnieniem z pianki PU oraz od strony zewnętrznej rozetą z blachy ocynkowanej (maskownica). Projekt przewidywał wprowadzenie projektowanej instalacji kanalizacji sanitarnej o długości 7 mb do istniejącej studzienki rewizyjnej zabudowanej na kanalizacji sanitarnej Dn 150 mm. Istniejącą instalację wodociągową przewidziano doprowadzić do poszczególnych projektowanych urządzeń sanitarnych. Z części pokoju mieszkalnego wydzielono pomieszczenie łazienki o powierzchni 3,30 m2.

Zaprojektowane roboty budowlane dotyczą wiec części wspólnych budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr (...) w K., gmina W. Zgodnie z tym projektem żadne prace nie obejmowały lokalu nr (...) znajdującego się w tym budynku, którego właścicielką jest skarżąca.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólna obejmuje te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania właścicielowi lokali. W skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne czy dach. (vide wyrok Sądu Najwyższego z 2 lutego 2005 r., IV CK 474/04).

Interes prawny właściciela lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nie może być rozważany w oderwaniu od przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 203 z późn. zm.). Ustawa ta określa, obok sposobu ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Przepisy Kodeksu cywilnego mają zastosowanie do własności lokali w zakresie nieuregulowanym przez ustawę. Jej przepisy dotyczące samej konstrukcji własności lokali mają charakter iuris cogentis i ze względu na swój bezwzględnie obowiązujący charakter nie dopuszczają odmiennych regulacji (patrz: Stanisław Rudnicki (w:) s. Dmowski, S. Rudnicki "Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna", Wyd. Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2007, s. 197). Na sytuację prawną właściciela lokalu wpływa przede wszystkim przynależność właściciela lokalu do wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali). Wspólnota jest podmiotem, którego uprawnienia wprost wpływają na zakres uprawnień współwłaścicieli lokali tworzących tę wspólnotę. Chodzi przy tym nie tylko o uprawnienia i obowiązki materialnoprawne i proceduralne, określone w art. 6 zdanie drugie ustawy o własności lokali. Dotyczy to także zarządu nieruchomością wspólną. Zarząd, w znaczeniu przedmiotowym, tj., zarządzanie nieruchomością wspólną, sprawowany jest przez zarząd w rozumieniu podmiotowym, wyłoniony sposób określony w art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali. Zarządzanie w znaczeniu przedmiotowym, jak wynika pośrednio z treści art. 21 tej ustawy, polega na kierowaniu sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowaniu jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Tak rozumiane zarządzanie obejmuje czynności prawne, w tym rozporządzanie rzeczą, czynności faktyczne, np. remont, konserwacja, i czynności polegające na załatwianiu spraw urzędowych dotyczących rzeczy wspólnej, przed urzędami i sądami (por. S. Rudnicki, op. cit.s. 270). Z art. 6, art. 21 ust. 1 oraz art. 22 ust. 1 i ust. 2 omawianej ustawy wynika, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, kierowanie i reprezentowanie należy do wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanej przez zarząd. Czynności prawne, czynności faktyczne oraz załatwianie spraw przed urzędami i sądami, odnoszące się do nieruchomości wspólnej, należą zatem do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, która reprezentuje interesy właścicieli lokali. Przytaczane przepisy art. 6 i art. 21 ustawy o własności lokali wskazują ponadto, że rozstrzygnięcia administracyjne załatwiające sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej, odnoszą się do praw i obowiązków wspólnoty mieszkaniowej.

Zatem wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, wspólnota reprezentuje na zewnątrz interesy właścicieli lokali odrębnych.

Należy podkreślić, iż zasada ta obowiązuje w budynkach, w których funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa (wyrok NSA z 4 lipca 2013 r., II OSK 583/12, Lex nr 1483452; wyrok WSA w Opolu z 26 czerwca 2014 r., II SA/Op 296/11, Lex nr 1490661; wyrok WSA w Warszawie z 24 września 2014 r., VII SA/Wa 1220/14, Lex nr 1553949; wyrok NSA z 24 września 2014 r., II OSK 647/13, Lex nr 1664446; wyrok NSA z 4 listopada 2015 r., II OSK 511/14, Lex nr 1990843; wyrok NSA z 6 maja 2016 r., II OSK 2096/14, Lex nr 2083419). Od powyższej zasady mogą mieć miejsce wyjątki, jednak pod warunkiem że właściciel lokalu, członek wspólnoty mieszkaniowej, wykaże swój indywidualny interes prawny, odrębny od tego, który ma wspólnota (wyrok NSA z 9 maja 2003 r., IV SA 2995/01, Lex nr 685014; A. Ostrowska (w:) Prawo budowlane. Komentarz, red. A. Gliniecki, wyd. 3, Warszawa 2016, s. 274-275).

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że to na osobie domagającej się wszczęcia postępowania przez organ spoczywa ciężar wykazania własnego interesu prawnego. W niniejszej sprawie skarżąca winna więc wskazać przepis prawa materialnego, będący źródłem jej uprawnień, czego nie uczyniła ani przed organami prowadzącymi postępowanie nadzorcze ani przed Sądem (vide wyrok NSA II OSK 1572/09).

Wszystkie zarzuty skargi, dotyczą nieprawidłowości wykonanych robót budowlanych a nawet ich niezgodności z zatwierdzonym projektem budowlanym, o tym też świadczyć ma przedłożona przy skardze opinia rzeczoznawcy a wręcz całe postępowanie toczące się przed Sadem Rejonowym w W.

Podkreślenia jednak wymaga, czego zdaje się nie dostrzegać skarżąca, że kwestie powyższe wynikające z nieprawidłowości wykonania robót budowlanych nawet związanych z pozwoleniem na budowę nie podlegają ocenie w postępowaniu którego przedmiotem ma być stwierdzenie nieważności decyzji takiego pozwolenia udzielającej. To nie organy prowadzące postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności, a organy nadzoru budowlanego posiadają kompetencję w odrębnym postępowaniu do badania zarówno prawidłowości wykonania robót, jak i utrzymania stanu technicznego budynku.

Podnieść także należy, że ani do organów administracji prowadzących przedmiotowe postępowanie ani do sądu administracyjnego nie należy kwestia badania prawidłowości uchwały powołującej zarząd wspólnoty uprawniony do jej reprezentacji. Sprawa ta dotyczy wyłącznych kompetencji sądów powszechnych.

Należy w końcu podkreślić, że interes faktyczny czy też konflikt z organami wspólnoty nie stanowi o istnieniu indywidualnego interesu prawnego skarżącej w niniejszym postępowaniu.

Z tych wszystkich względów, Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r. poz. 1302).

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.