Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2165879

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie
z dnia 20 lutego 2015 r.
VI SA/Wa 2475/14

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Magdalena Maliszewska.

Sędziowie WSA: Jacek Fronczyk, Grzegorz Nowecki (spr.).

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2015 r. sprawy ze skargi J.S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia (...) maja 2014 r. nr (...) w przedmiocie nałożenia kary dyscyplinarnej oddala skargę

Uzasadnienie faktyczne

Zaskarżoną decyzją z dnia (...) maja 2014 r., nr (...) Minister Infrastruktury i Rozwoju, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1, w związku z art. 127 § 3 k.p.a. oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2013 r. poz. 1391), po rozpatrzeniu wniosku J. S. (dalej: "skarżący" lub "strona") utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) września 2012 r., Nr (...), orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec strony, w zw. ze sprawą przedstawioną przez Ministerstwo Sprawiedliwości w piśmie z dnia (...) lutego 2012 r.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia (...) września 2012 r., orzekł o zastosowaniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Pismem z dnia (...) października 2012 r. skarżący wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy, zarzucając, że decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) września 2012 r. została wydana z naruszeniem art. 6 i art. 7 k.p.a. i z tego też powodu powinna zostać uchylona. W przypadku nieuwzględnienia ww. wniosku, skarżący zwrócił się uchylenie decyzji z (...) lutego 2012 r. stanowiącej o wszczęciu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec strony, a w razie odrzucenia i tego wniosku o uzasadnienie podstaw wszczęcia ww. postępowania, przeprowadzenie dowodu z opinii w zakresie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej także: "ustawa o gospodarce nieruchomościami") i uzupełnienia całości przedstawionego przez zespół Komisji Odpowiedzialności Zawodowej materiału dowodowego odnośnie działań strony ocenionych jako nieetyczne, naganne i naruszające przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości oraz wskazanie, jaki poszczególne naruszenia miały wpływ na wymiar orzeczonej kary.

W dniu (...) października 2012 r. do organu wpłynął wniosek P. (dalej: "uczestnik postępowania"), o dopuszczenie do udziału w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej prowadzonym wobec skarżącego, jako organizacji społecznej.

Postanowieniem z dnia (...) października 2012 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej dopuścił uczestnika postępowania na prawach strony do udziału w przedmiotowym postępowaniu. 

W związku z wnioskiem strony Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismem z dnia (...) listopada 2012 r. zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie odpowiedzialności zawodowej skarżącego.

Pismem z dnia (...) lutego 2013 r. skarżący wniósł o zawieszenie prowadzonego wobec niego postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej do czasu wyjaśnienia zagadnień wstępnych przez Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, w tym m.in. rozpatrzenia wniosku o uchylenie wydanej w sprawie decyzji z dnia (...) września 2012 r. Podobny wniosek w dniu (...) lutego 2013 r. złożył uczestnik postępowania, biorący udział w postępowaniu na prawach strony, wnosząc o zawieszenie postępowania do czasu wyjaśnienia zagadnień wstępnych przez Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, w tym przestrzegania procedury administracyjnej przy ponownym przekazaniu sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej postanowieniem z dnia (...) lutego 2013 r. oraz postanowieniem z dnia (...) lutego 2013 r. odmówił zawieszenia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej skarżącego.

Wobec powyższego skarżący oraz uczestnik postępowania wnieśli o ponowne rozpatrzenie sprawy w zakresie zawieszenia przedmiotowego postępowania.

Postanowieniem z dnia (...) kwietnia 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy postanowienie z dnia (...) lutego 2013 r. oraz postanowieniem z dnia (...) kwietnia 2013 r. utrzymał w mocy postanowienie z dnia (...) lutego 2013 r.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że skarżący wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania, na zamówienie gminy Miasto G., operatu szacunkowego z dnia (...) grudnia 2011 r. dotyczącego określenia wartości nieruchomości zabudowanej położonej w G. przy ul. 3 (...) 9a,b,c, dla potrzeb sprzedaży, naruszył przepisy art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 oraz art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 5 ust. 1 i § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.).

W związku z powyższym, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec strony kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 6 miesięcy. Tym samym Komisja wnioskowała o podtrzymanie kary dyscyplinarnej orzeczonej w decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) września 2012 r.

Wnioskując do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej o karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy wobec rzeczoznawcy majątkowego, Komisja wzięła pod uwagę przede wszystkim brak szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych oraz wagę popełnionych przez niego błędów przy wycenie nieruchomości. Komisja dokonała oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o pełny, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, tj. zarówno w oparciu o zapisy zawarte w operacie szacunkowym, jak i na podstawie wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego w trakcie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Szczegółowe ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zostały zawarte w protokole końcowym z dnia (...) maja 2013 r.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismem z dnia (...) maja 2013 r. zawiadomił skarżącego i uczestnika postępowania o zakończeniu postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej oraz o możliwości zapoznania się z aktami sprawy.

Uczestnik postępowania pismem z dnia (...) maja 2013 r. przedstawił swoje uwagi dotyczące protokołu końcowego sporządzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej oraz przeprowadzonego postępowania, podnosząc m.in., iż ww. protokół nie odzwierciedla stanu faktycznego sprawy oraz wnosząc o pomięcie przy wydawaniu decyzji w tej sprawie wniosku Komisji, jako niezasadnego.

Także skarżący po zapoznaniu się z protokołem końcowym, w piśmie z dnia (...) czerwca 2013 r. zakwestionował prawidłowość i rzetelność prowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowania, w tym sposób zgromadzenia materiału dowodowego, który w ocenie rzeczoznawcy majątkowego jest niepełny i nie może stanowić podstawy do zastosowania wobec niego wnioskowanej kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Po rozpatrzeniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał, że orzeczona w decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) września 2012 r. kara dyscyplinarna w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy jest uzasadniona.

Organ odwoławczy wskazał, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika w sposób bezsporny, że skarżący wykonując czynności określone w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu (...) grudnia 2011 r., dotyczącym ustalenia wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej położonej w G. przy ul. (...) nr 9 a,b,c, dla potrzeb sprzedaży na rzecz jej najemcy, nie dochował obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uchybienia i błędy w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego są w ocenie organu bezsporne.

Minister Infrastruktury i Rozwoju zauważył, że kara dyscyplinarna uwzględnia całość wykazanych naruszeń przepisów prawa, bez jej formalnego rozgraniczenia na poszczególne uchybienia skarżącego. W ponownie przeprowadzonym wobec strony postępowaniu wyjaśniającym została podtrzymana ocena co do naruszeń przepisów prawa w zakresie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zawarta w decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) września 2012 r. Przy orzekaniu nie wzięto natomiast pod uwagę kwestii wypełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązków, wynikających z art. 175 ust, 2 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, w związku z wykonywanymi czynnościami zawodowymi. Skarżący w toku postępowania pierwszej instancji nie przedstawił dokumentów potwierdzających wypełnienie ww. obowiązków i nie stawił się na posiedzenie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

Biorąc powyższe pod uwagę, Minister Infrastruktury i Rozwoju nie mógł orzec wobec skarżącego kary łagodniejszej niż ww. kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, z uwagi na zbyt liczne popełnione przez niego uchybienia przy wykonywaniu przedmiotowych czynności zawodowych, a zwłaszcza rażący brak zachowania szczególnej staranności przy wykonywaniu tych czynności, wymaganej od rzeczoznawcy majątkowego w świetle art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W szczególności dotyczy to oszacowania wartości w oparciu o ceny nieruchomości, które ze względu na szczególne warunki zawarcia umowy sprzedaży lub inne okoliczności nie powinny być uwzględnione albo ich przyjęcie powinno być poprzedzone szczegółową analizą. Z tych też powodów Minister Infrastruktury i Rozwoju przychylił się do wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i orzekł wobec rzeczoznawcy majątkowego karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy wymienioną w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie organu odwoławczego kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy jest karą współmierną do zaistniałych przewinień, jakich rzeczoznawca majątkowy dopuścił się wykonując swój zawód i będzie skuteczną przestrogą przed ponownym popełnianiem przez rzeczoznawcę majątkowego błędów i uchybień opisanych w przedmiotowej sprawie. Tym samym spełni cel, jaki kara dyscyplinarna powinna osiągnąć.

Minister Infrastruktury i Rozwoju dokonując oceny operatu skarżącego uznał, że wiele kwestii, tj. np. dobór nieruchomości porównawczych, mających wpływ na wycenę nieruchomości, nie zostało zbadanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Podkreślił, że zawód rzeczoznawcy majątkowego, ze względu na określanie wartości nieruchomości, ma ogromny wpływ na obrót nieruchomościami. Od przedstawicieli tego zawodu wymagana jest zatem szczególna staranność przy wykonywaniu czynności zawodowych, gdyż efekt ich pracy, czyli operat szacunkowy ze wskazaniem wartości praw do nieruchomości, niejednokrotnie bywa podstawą do ustalenia ceny nabycia tych praw. Nie może zatem mieć miejsca pobieżne sprawdzenie informacji uwzględnionych w procesie wyceny, czy też przyjęcie danych bez weryfikacji pod względem ich przydatności. Zlecając rzeczoznawcy majątkowemu, jako bezstronnemu profesjonaliście, wycenę nieruchomości, zlecający oczekuje rzetelnego sporządzenia opracowania będącego podstawą ustalenia ceny kupna/sprzedaży. W przedmiotowej sprawie dokonano oszacowaniem wartości nieruchomości na kwotę ponad 160 000 000 zł, a z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że oszacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego nastąpiło z istotnym naruszeniem prawa, bez zachowania szczególnej staranności i rzetelności przy wykonywaniu czynności zawodowych. W ocenie organu odwoławczego ustalenia, zarówno faktyczne jak i prawne, dokonane w trakcie przeprowadzonego postępowania dyscyplinarnego, należało zatem przyjąć w całości, gdyż odpowiadają zebranemu w sprawie materiałowi dowodowemu oraz są zgodne z przepisami prawa z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Od decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia (...) maja 2014 r., strona złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

1)

art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 127 § 3 k.p.a., poprzez zaniechanie ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy i wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) września 2012 r., podczas gdy ta decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa (w szczególności przepisu art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na orzeczeniu o zastosowaniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, podczas gdy prawidłowo należało przyjąć, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej winno być umorzone) - i jako taka - winna zostać uchylona w wyniku ponownego rozpoznania sprawy, a postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej winno zostać umorzone w całości;

2)

art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art, 127 § 3 k.p.a., poprzez ich niezastosowanie i wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) września 2012 r., podczas gdy ta decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa (w szczególności przepisu art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na orzeczeniu o zastosowaniu wobec strony kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, podczas gdy prawidłowo należało przyjąć, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej winno być umorzone) - i jako taka - winna zostać uchylona w wyniku ponownego rozpoznania sprawy, a postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej winno zostać umorzone w całości;

3)

art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 127 § 3 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) września 2012 r." orzekającą o zastosowaniu wobec strony kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, podczas gdy ta decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa (w szczególności przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na przekroczeniu przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej kompetencji i dokonywanie przez nią w postępowaniu wyjaśniającym merytorycznej weryfikacji operatu, podczas gdy jej kompetencje ustawowe ograniczają się do badania, czy operat został sporządzony zgodnie z wymogami przewidzianymi w przepisie art. 175 ww. ustawy, tak jak to wynika z przepisu art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami);

4)

naruszenie art. 140 k.p.a. w zw. art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewskazanie prawidłowej podstawy prawnej rozstrzygnięcia ani faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a przede wszystkim nierozpatrzenie w całości zebranego materiału dowodowego, i brak odniesienia się organu do zarzutów i wniosków skarżącego, sformułowanych zarówno we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, jak i w toku postępowania wyjaśniającego;

5)

art. 6 k.p.a., poprzez uchybienie wyrażonej w tym przepisie zasadzie legalności, polegające na wydaniu decyzji nie znajdującej oparcia w obowiązujących przepisach;

6)

art. 7 k.p.a., poprzez zaniechanie podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, w tym w szczególności poprzez niepodjęcie czynności zmierzających do zgromadzenia całego dostępnego materiału dowodowego, niezbędnego dla należytego ustalenia stanu faktycznego, a także zaniechanie dokonania prawidłowej, starannej i wszechstronnej analizy materiału dowodowego zebranego w sprawie;

7)

art. 8 k.p.a., poprzez wydanie decyzji rażąco naruszającej prawo, co stoi w jawnej sprzeczności z nałożonym na organ administracji obowiązkiem prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej.

W związku z powyższym skarżący wniósł o:

1)

uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) września 2012 r.,

2)

zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa prawnego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Uczestnik postępowania pismem z dnia (...) lutego 2015 r. wskazał, że organ przy podejmowaniu decyzji z dnia (...) maja 2014 r. w całości uwzględnił ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, zawarte w protokole końcowym z dnia (...) maja 2013 r., czym naruszył art. 80 k.p.a. Naruszenie wskazanego przepisu polegało na przyjęciu wszystkich ustaleń zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej za właściwe. W szczególności dotyczy to dyspozycji art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w wyniku nieuwzględnienia uprawień organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w zakresie oceny prawidłowości sporządzenia w badanej sprawie operatu szacunkowego skarżącego.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana jest pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słuszności lub celowości.

Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną.

Na wstępie rozważań podkreślić należy, iż postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter. Organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej, tj. decyzję o zastosowaniu kary dyscyplinarnej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Organ administracji publicznej prowadzący takie postępowanie stosuje się do zasad procedury administracyjnej zawartych w k.p.a., jak również do zasad procedury zawartej w art. 194-195a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia. Rady Ministrów z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (Dz. U. z 2014 r. poz. 266).

Zgodnie z przepisem art. 194 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zgodnie z art. 195a tej ustawy minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka w drodze decyzji o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej z zastrzeżeniem ust. 2.

Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego ma na celu wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykorzystaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami tzn., czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zgodnie bowiem z przepisem art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy wykonując działalność zawodową jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym, dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, nie analizuje operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona w nim wartość odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości ale przede wszystkim bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przechodząc do kontroli zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej Sąd uznał, że w przeprowadzonym przez Ministra postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ nie naruszył przepisów kodeksu postępowania administracyjnego oraz przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów wydanego na jej podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (Dz. U. z 2014 r. poz. 266).

Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy wymiarze kary (adekwatność do popełnionych uchybień i przestrzega w dalszym wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego). W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister również odniósł się do zarzutów skarżącego.

Sąd nie podzielił zarzutów skargi, że postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej zawiera szereg nieprawidłowości. Organ wyjaśnił szczegółowo na czym polegało naruszenie przez skarżącego przepisu art. 175 ust. 1 w zw. z art. 151 ust. 1 oraz art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 5 ust. 1 i § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.).

Skarżący wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania, na zamówienie gminy Miasto G., operatu szacunkowego z dnia (...) grudnia 2011 r. dotyczącego określenia wartości nieruchomości zabudowanej położonej w G. przy ul. (...) 9a,b,c, dla potrzeb sprzedaży, przyjął nieprawidłowe dane wynikające w szczególności z zaniżenia powierzchni użytkowej nieruchomości podobnej oraz nieuwzględnienia dodatkowych zobowiązań stron transakcji, uznanej dla potrzeb dokonywanej wyceny za wysoce reprezentatywną. Także w przypadku innych wskazanych w operacie szacunkowym transakcji, cechy nieruchomości podobnych powodowały uzasadnione wątpliwości co do ich reprezentatywności dla celów porównawczych.

Wobec powyższego Sąd podziela stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, że strona potrzeb przedmiotowej wyceny przeprowadziła charakterystykę i analizę rynku nieruchomości w sposób niepełny, w operacie szacunkowym przyjmując także nieruchomości nie spełniające warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej, w zakresie cech rynkowych oraz siły ich oddziaływania, czym naruszono zasadę szczególnej staranności właściwej dla działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którą rzeczoznawca majątkowy powinien dokładać wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania, dokumentowane w operacie szacunkowym nie budziły żadnych wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa.

Zasadnie zatem wskazał organ, że popełnione przez skarżącego błędy i uchybienia jednoznacznie potwierdzają, że przy sporządzaniu ww. operatu szacunkowego wykazał się on brakiem szczególnej staranności oraz wskazują na konkretne zaniechania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych. Istniała tym samym postawa do zastosowania wobec skarżącego kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 6 miesięcy.

Sąd nie zgadza się z zarzutem skarżącego naruszenia przez organ art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Minister Infrastruktury i Rozwoju w toku postępowania wyjaśniającego szczegółowo odniósł się do wszelkich zarzutów wnoszonych przez stronę. Organ oparł swoje rozstrzygnięcie na wynikach postępowania przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, której zadaniem jest dokonanie szczegółowych ustaleń faktycznych i prawnych danej sprawy i przedstawienie ich ministrowi, który następnie dokonuje ich oceny. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, prowadząc postępowanie wyjaśniające w sprawie odpowiedzialności zawodowej skarżącej, podjęła działania w celu wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i jego oceny pod kątem wyjaśnienia wszystkich okoliczności danej sprawy wpływających na zaistnienie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego. Przy rozpatrywaniu całości sprawy dokonano oceny, czy zebrany materiał dowodowy jest wystarczający do przygotowania rozstrzygnięcia, a w szczególności, czy na podstawie tego materiału można uznać winę rzeczoznawcy majątkowego, czy też brak jest dowodów potwierdzających naruszenie przez stronę przepisów prawa przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

W zaskarżonej decyzji odniesiono się do argumentów strony podnoszonych w toku postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, w tym również do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy i uznano, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania w przedmiotowej sprawie. W oparciu o analizę całości akt sprawy ustalono, że naruszenia przepisów prawa są istotne i na tej podstawie organ orzekł o zastosowaniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych oraz szczegółowo uzasadnił przyjęte rozstrzygnięcie w odniesieniu do każdego z zarzutów, który znalazł potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym.

Ponadto przy wyborze kary dyscyplinarnej wzięto pod uwagę rodzaj i charakter naruszenia przepisów prawa przez skarżącą oraz wagę naruszonych przepisów. Sąd zgadza się z oceną organu, że nieprawidłowości w postępowaniu strony stwierdzone w przedmiotowej sprawie mają charakter rażącego naruszenia przepisów prawa. Błędy w procedurze wyceny popełnione przez skarżącego w przedmiotowych opracowaniach nie pozostały bez wpływu na wynik wyceny, co powoduje, że opracowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego może wprowadzać odbiorców w błąd, co do rzeczywistych cech rynkowych i wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania transakcji w oparciu o fałszywe przesłanki. W takim stanie rzeczy niemożliwe było orzeczenie innej kary poza zawieszeniem uprawnień zawodowych.

Sąd podkreśla, że operat szacunkowy opracowany przez skarżącego jest dokumentem urzędowym, a rzeczoznawca majątkowy ponosi odpowiedzialność zawodową za jakość wykonanych czynności zawodowych. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest wykonywanie czynności zawodowych, w ramach których sporządza operat szacunkowy, z zachowaniem szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności.

Odnosząc się na koniec do zarzutu nieuwzględnienia przez prowadzące sprawę organy wniosku skarżącego oraz uczestnika postępowania, o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę merytoryczną przedmiotowego operatu szacunkowego, w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnić należy, że przepis powyższy, wskazując w swej treści organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, jako podmiot uprawniony do oceny prawidłowości sporządzenia operatu, nie wyłącza jednocześnie uprawnienia organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lutego 2014 r. sygn. akt: I OSK 1568/13, "... sporządzenie opinii o wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., dlatego zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jej sporządzenie - w formie operatu szacunkowego - należy do rzeczoznawcy majątkowego. Z tego względu, operat ten może być w procedurze administracyjnej poddany ocenie organu orzekającego jedynie w zakresie jego wartości dowodowej, w myśl art. 80 k.p.a. Jeżeli więc strona kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy występujący w postępowaniu administracyjnym w roli biegłego zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie odszkodowawcze wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy". Patrz także wyrok NSA sygn. akt: II OSK 459/05 oraz wyroki sądów administracyjnych: I SA/Wa 1484/07 oraz II SA/Ke 486/14.

Przenosząc powyższe tezy na grunt rozpoznawanej sprawy należy podkreślić, że dotyczy ona mającego odrębny charakter postępowania dyscyplinarnego, prowadzonego z uwagi na naruszenie przepisów dotyczących standardów wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Jednym z nich jest prawidłowe, tj. zgodne z obowiązującymi zasadami, sporządzenie operatu szacunkowego dla potrzeb zlecanej rzeczoznawcy majątkowemu wyceny.

Sąd zwraca uwagę, że problematyka odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców została w sposób wyczerpujący uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W art. 194 ust. 1a tej ustawy wprost wskazano, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, a po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Jednoznaczne brzmienie powołanego powyżej przepisu powoduje, że nie budzi wątpliwości, iż postępowanie dyscyplinarne przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu wszczyna się z urzędu, przy czym impulsem do tego wszczęcia może być doniesienie osoby, która negatywnie ocenia działalność rzeczoznawcy w swojej sprawie (por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 września 2000 r., sygn. akt II SAB 143/00 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2008 r., sygn. akt II GSK 430/08). Innymi słowy, postępowanie dyscyplinarne prowadzone przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej nie może być skutecznie zainicjowane przez skarżącego. Wyłączną kompetencję do jego wszczęcia ma bowiem właściwy organ administracji lub sąd. Ponadto w wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. wydanym w sprawie sygn. akt II GSK 1637/11 NSA stwierdził, iż to Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, nie zaś właściwy minister, posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a ustawy o gospodarce nieruchomościami, na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 ustawy.

W postępowaniu tym rolę biegłego lub organizacji zawodowej, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pełni Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, w skład której wchodzą rzeczoznawcy majątkowi. Zgodnie z art. 194 ust. 2 ww. ustawy Komisja prowadzi postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania przez rzeczoznawców majątkowych obowiązków (w dacie wydania skarżonej decyzji były to obowiązki, o których mowa w art. 158 i art. 175 ust. 1, 3 i 4 tej ustawy). Tym samym stanowi ono odrębny tryb postępowania, do którego nie znajdują wprost zastosowania zasady ogólne postępowania zwykłego, w tym także dyspozycja art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Sądu, w przypadku rozpatrywanej sprawy nie było zatem obowiązku wystąpienia przez organ administracji, w trybie art. 157 ww. ustawy, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o dokonanie oceny operatu skarżącego, dlatego też nie można zgodzić się z zarzutem skargi, naruszenia przez organ w przeprowadzonym w badanej sprawie postępowaniu - art. 80 k.p.a.

Reasumując, Sąd uznał za nieuzasadnione zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów procedury administracyjnej i przepisów prawa materialnego. Sąd nie dopatrzył się także z urzędu naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.