IV SA/Wa 674/15 - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2461798

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 czerwca 2015 r. IV SA/Wa 674/15

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Alina Balicka.

Sędziowie WSA: Piotr Korzeniowski (spr.), Wanda Zielińska-Baran.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi Miasta G. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia (...) grudnia 2014 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę

Uzasadnienie faktyczne

Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju (dalej; organ II instancji, organ odwoławczy) z (...) grudnia 2014 r., znak: (...) wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1) ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm., dalej: k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta G. od decyzji Wojewody (...) z (...) września 2014 r., znak: (...), orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz Miasta G. w wysokości (...) zł z tytułu przejęcia przez Skarb Państwa nieruchomości położonej w G., obręb (...), oznaczonej jako działki nr (...), przeznaczonej pod inwestycję polegającą na budowie drogi ekspresowej (...) w ramach zadania pt. Budowa drugiej jezdni obwodnicy G. w ciągu drogi ekspresowej (...), k.m. (...) oraz zobowiązującej Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Z., będącej dysponentem środków Skarbu Państwa do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

W decyzji z (...) grudnia 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody (...) z (...) września 2014 r.

Stan sprawy przestawiał się następująco:

Wojewoda (...) wszczął postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz dotychczasowego właściciela za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie (...), w jednostce ewidencyjnej m. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki -(...), na podstawie art. 12 ust. 4a w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 687 z późn. zm., dalej: ustawa o szczególnych zasadach), przejętej z dniem (...) marca 2014 r. na własność Skarbu Państwa pod inwestycję pn. "Budowa drogi ekspresowej (...) w ramach zadania pt. "Budowa drugiej jezdni obwodnicy G. w ciągu drogi ekspresowej (...)".

Nieruchomość została objęta decyzją Wojewody (...) Nr (...) z (...) stycznia 2014 r. znak (...) zezwalającą na realizację pod inwestycję pn. "Budowa drogi ekspresowej (...) w ramach zadania pt. "Budowa drugiej jezdni obwodnicy G. w ciągu drogi ekspresowej (...)". Decyzja ta stała się ostateczna (...) marca 2014 r.

W toku postępowania ustalono, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność Miasta G. Odszkodowanie w łącznej wysokości (...) zł (...), ustalone zostało na podstawie wycen rzeczoznawców majątkowych K. M. i J. G. sporządzonych (...) lipca 2014 r. według stanu nieruchomości z (...) stycznia 2014 r.

W przypadku działek nr: (...) przed przejęciem pod drogi nie obowiązywał aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowiły teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W związku z tym w pierwszej kolejności przeanalizowano grunty o podobnym przeznaczeniu. Wyceniane działki położone są na obrzeżach miasta, w związku z tym do porównań przyjęto także działki położone na terenie gminy B., sąsiadującej z granicami miasta. Z uwagi na niewielką ilość porównywalnych transakcji analizę rozszerzono na okres dłuższy niż dwuletni. Dla potrzeb wyceny określono: - rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych - transakcje sprzedaży na rynku pierwotnym i wtórnym prawa własności, - obszar: obręb (...) oraz obręby i gminy sąsiednie oraz - okres badania cen w latach 2012-2014. W efekcie przeprowadzonych analiz określono, że ceny tych gruntów kształtują się w przedziale od około (...) zł do ok. (...) zł za 1 m 2, w zależności od położenia, przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego oraz studium, powierzchni i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną oraz pozostałych cech mających wpływ na ich wartość. Do przeprowadzenia analiz porównawczych wybrano transakcje kilkunastu nieruchomości wraz z informacjami o cenach sprzedaży oraz o atrybutach nieruchomości.

W analizowanym okresie nie stwierdzono jednolitego trendu czasowego na analizowanym obszarze. Z uwagi na niewielką ilość transakcji oraz brak wyraźnych trendów spadkowych lub wzrostowych odstąpiono od aktualizacji cen z uwagi na upływ czasu. Aby ocenić wpływ zmiany przeznaczenia nieruchomości na zgodny z celem wywłaszczenia przeanalizowano także transakcje kupna - sprzedaży prawa własności gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi.

Po przeanalizowaniu rynku lokalnego, a następnie regionalnego, stwierdzono, ze transakcje tzw. nieruchomościami drogowymi występują sporadycznie, co spowodowane jest przyjętą w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, konstrukcją prawną wywłaszczenia z mocy prawa, bez możliwości cywilnoprawnego wykupu nieruchomości pod drogi publiczne, jak i art. 98 u.g.n., zgodnie z którym grunty wydzielone pod lub zajęte pod drogi publiczne przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale prawomocne. W ostatnich latach wykupy w drodze umowy występują sporadycznie, a analizowane transakcje tego typu nie spełniają definicyjnych wymogów nieruchomości podobnej w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. W tej sytuacji wartość nieruchomości drogowych określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych o takim samym przeznaczeniu, jak teren wyceniany przed przejęciem pod budowę drogi.

W wycenie określono wartość odtworzeniowa nieruchomości - jako sumę wartości gruntu i wartości naniesień. W przedmiotowym przypadku cel wywłaszczenia nie spowodował wzrostu wartości nieruchomości, w związku z tym wartość działek określono dla aktualnego sposobu użytkowania. Do określenia wartości gruntu jako przedmiotu prawa własności zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość naniesień znajdujących się na wycenianych działkach określono ustalając wartość pojedynczych drzew.

Wojewoda (...) w decyzji z (...) września 2014 r., znak: (...), orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Miasta G. w wysokości (...) zł z tytułu przejęcia przez Skarb Państwa nieruchomości położonej w G., obręb (...), oznaczonej jako działki nr (...), przeznaczonej pod inwestycję polegającą na budowie drogi ekspresowej (...) w ramach zadania pt. Budowa drugiej jezdni obwodnicy G. w ciągu drogi ekspresowej (...) oraz zobowiązującej Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Z., będącej dysponentem środków Skarbu Państwa do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Prezydent Miasta G., podnosząc, że odszkodowanie ustalone w decyzji Wojewody (...) z (...) września 2014 r., znak:, powinno zostać powiększone o kwotę podatku VAT, bądź określone jako wartość netto.

W ocenie organu odwoławczego, analiza sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Operaty szacunkowe zawierają wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorki operatów wyczerpująco wyjaśniły przyjęty przez nie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowały przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłych spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Biegłe prawidłowo, w każdej ze sporządzonych wycen badały czy cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. W sytuacjach, w których takie zwiększenie nastąpiło, działki były szacowane stosownie do § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia.

W sytuacji zaś kiedy cel wywłaszczenia nie zwiększał wartości nieruchomości biegłe dokonały wyceny działek w myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Odnosząc się do kwestii nieuwzględnienia w kwocie odszkodowania podatku VAT, organ II instancji podkreślił, że zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 518, dalej: u.g.n.) podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Według organu II instancji, z samej nazwy wartości rynkowej jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Podatek VAT, który jest związany m.in. z transakcją kupna - sprzedaży nieruchomości oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty nie są efektem gry rynkowej między nabywcą, a zbywcą, nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek lecz, jak to określa sama teoria wyceny, jako element warunków sprzedaży. W ocenie organu odwoławczego, z uwagi na powyższe, podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Według organu II instancji, określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacja umowy. Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi.

W skardze strona skarżąca zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z (...) grudnia 2014 r. zarzuciła naruszenie przepisów:

1. Art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej - poprzez pogwałcenie zasady słusznego odszkodowania w efekcie czego Miasto G. uzyskało odszkodowanie netto tj. bez uwzględnienia podatku VAT przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości i jednocześnie zobowiązane jest do odprowadzenia podatku VAT od tego odszkodowania - stosownie do przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawy o podatku VAT).

2. Prawa materialnego, poprzez nie zastosowanie się do przepisu art. 151 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku. Cena zaś zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług - stanowi wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę a więc wszystkie składniki ceny w tym również podatek VAT. Zatem rzeczoznawca majątkowy przyjmując do porównania nieruchomości - nie posiada uprawnień do pomniejszania ich ceny o podatek VAT, a tym samym do podania w operatach szacunkowych w punkcie "Uwagi końcowe:, informacji, że wartość podano bez podatku VAT.

3. Art. 6, art. 11 oraz art. 75 ust. 1 i art. 77 k.p.a., a w szczególności poprzez: przyjęcie przez organ dowodu w sprawie - wyceny nieruchomości, sporządzonej z naruszeniem prawa, nie podjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny, co skutkuje naruszeniem zasad zaufania do organów władzy publicznej, brak uzasadnienia co do nie uwzględnienia zarzutów Miasta G., a tym samym nie zajęcie stanowiska w zakresie definicji ceny i elementów cenotwórczych wynikających z przepisów ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług oraz korelacji tych przepisów z art. 151 u.g.n., brak rozstrzygnięcia co do określenia kwoty odszkodowania czy jest to kwota netto czy brutto.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy powoływany jest do określenia wartości nieruchomości, jako biegły z zakresu szacowania nieruchomości. Przy szacowaniu nieruchomości określa się jej wartość rynkową. W ocenie strony skarżącej, zgodzić się należy z faktem, że rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny czy czynność dla potrzeb której sporządzany jest operat - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też nie. To jednak nie upoważnia go do zaniżania wyliczanej przez niego wartości o podatek VAT, bowiem zarówno przepisy u.g.n., jak rozporządzeń wykonawczych do niej - nie określają takiej możliwości. Zatem, jeżeli rzeczoznawca ma za zadanie wyliczyć, wartość rynkową, to zgodnie z definicją zawartą w art. 151 ust. 1 u.g.n., winien określić "najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku". Cena natomiast, stosownie do przepisu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług - została zdefiniowana jako wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. Zatem wyliczona wartość winna uwzględniać całą kwotę na jaką strony mogłyby się umówić, w tym również podatek VAT.

W ocenie strony skarżącej, rzeczoznawca majątkowy nie posiada uprawnień do zaniżenia wartości rynkowej nieruchomości o podatek VAT, a organ przyjmując operat, który jest sprzeczny z prawem - naruszył m.in. art. 75 k.p.a. Według strony skarżącej, jeżeli organ przyjął operat szacunkowy jako dowód w sprawie, winien był ustalić w decyzji, że wysokość odszkodowania jest kwotą netto, którą należy powiększyć o należny podatek VAT, jeżeli dostawa danej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu. Zgodnie bowiem z przepisami specustawy - odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że odszkodowanie zawsze musi być równe wycenie dokonywanej przez rzeczoznawcę. Operat szacunkowy może stanowić jedynie podstawę wyjściową do ustalenia odszkodowania. Według strony skarżącej, nie wyjaśniając tego faktu organ naruszył wymienione na wstępie przepisy k.p.a. i wydał decyzję ze szkodą dla Miasta G. Kwota odszkodowania została bezpodstawnie pomniejszona o podatek VAT i podlegać będzie kolejnemu pomniejszeniu o podatek VAT - zgodnie z przepisami ustawy o podatku VAT, mimo że dostawa towaru była jednorazowa. Zgodnie z przepisami tej ustawy Miasto G. od otrzymanej kwoty odszkodowania musi odprowadzić do (...) Urzędu Skarbowego należny podatek VAT.

Zdaniem strony skarżącej, w przedmiotowej sprawie nastąpi podwójne pomniejszenie podstawy opodatkowania, najpierw przez nie uwzględnienie podatku VAT przez rzeczoznawcę majątkowego przy wyliczeniu wartości nieruchomości, a następnie przez odprowadzenie przez Miasto G. podatku VAT od kwoty otrzymanego odszkodowania. Brak określenia w decyzji, że należne Miastu odszkodowanie jest wartością netto, spowodowało złamanie zasady wynikającej z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług - definiującej cenę jako wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. Natomiast zgodnie z dalszą treścią tego artykułu - cena zawiera w sobie m.in. podatek od towarów i usług. W związku z tym, organ wydający decyzję winien był ustalić całą kwotę odszkodowania jaką Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad zobowiązana jest zapłacić Miastu z tytułu wywłaszczenia.

W ocenie strony skarżącej, w efekcie takiego działania organu - Miasto uzyska odszkodowanie niższe, niż wartość rynkowa nieruchomości, co jest niezgodne z zasadą słusznego odszkodowania zagwarantowanego w Konstytucji RP oraz w innych przepisach prawa. Minister infrastruktury i Rozwoju podjął błędną decyzję utrzymując w mocy decyzję Wojewody (...) z (...) września 2014 r., która wydana została z naruszeniem prawa. Strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji w całości i zasądzenie na rzecz Miasta G. zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi.

W piśmie z 18 marca 2015 r. strona skarżąca wniosła o rozpoznanie w drodze rozprawy sprawy objętej skargą na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z (...) grudnia 2014 r. W uzasadnieniu pisma z 18 marca 2015 r. strona skarżąca podniosła, że decyzje w przedmiotowej sprawie wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa. Zdaniem strony skarżącej, gmina jest poszkodowana, a ponadto narażona na odpowiedzialność z tytułu naruszenia zasad prawidłowego gospodarowania środkami publicznymi.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekstekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1) lit. a-c, p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2) p.p.s.a.).

W przedmiotowej sprawie Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Kontrolą sądowoadministracyjną w niniejszej sprawie została objęta decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z (...) grudnia 2014 r.

Odnosząc się do zarzutów przedstawionych w skardze w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, według którego analiza sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tych dowodów z opinii biegłych. Operaty szacunkowe zawierają wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorki operatów wyczerpująco wyjaśniły przyjęty przez nie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowały przyjęty rynek transakcyjny. Opinie biegłych spełniają wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opierają się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W ocenie Sądu, biegłe prawidłowo, w każdej ze sporządzonych wycen badały czy cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. W sytuacjach, w których takie zwiększenie nastąpiło, działki były szacowane stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia. W sytuacji zaś kiedy cel wywłaszczenia nie zwiększał wartości nieruchomości biegłe dokonały wyceny działek w myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji, wskazać należy, że przedmiotem sporu jest tylko wyłącznie kwestia dodania, albo nie do kwoty odszkodowania podatku VAT. Przy czym poza zakresem rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie - dotyczącej legalności zaskarżonej decyzji - pozostają wszelkie kwestie związane z tym, czy, kiedy i w jakiej wysokości powstało zobowiązanie podatkowe.

Zaznaczyć trzeba, że strona skarżąca nie kwestionuje ustalenia wartości nieruchomości. Jednak Sąd kontrolując decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z (...) grudnia 2014 r., we wszystkich aspektach stwierdza, że nie ma podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej decyzji Wojewody (...) z (...) września 2014 r. Prawidłowo jako podstawę ustalenia odszkodowania przyjęto operaty szacunkowe sporządzone w dniu (...) lipca 2014 r. na zlecenie Wojewody (...) przez rzeczoznawców majątkowych K. M. i J. G. Wydanie decyzji zostało poprzedzone wszechstronnym postępowaniem.

Ustalenie odszkodowania w trybie specustawy drogowej nastąpiło na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy oraz art. 134 u.g.n. - który ma kluczowe znaczenie dla ustalenia wartości odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości.

W myśl art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanych przepisach, ani żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m.in. w treści § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który przesądza o tym, że przy określaniu wartości nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe.

Skoro w podejściu dochodowym podstawą określenia wartości są dochody wskazane m.in. na podstawie czynników i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmujemy bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym ceny transakcyjne stanowiące podstawę określenia wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT. W ocenie Sądu nie można zatem uznać za zasadny zarzut skargi, że w niniejszej sprawie wysokość odszkodowania powinna zostać powiększona o podatek VAT w wysokości 23%. Podkreślenia wymaga to, że stosownie do treści przepisu art. 6 k.p.a. organy działają na podstawie przepisów prawa, które jak podkreślono już wcześniej takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania decyzji administracyjnej nie przewidują. Wskazać również należy, że wyrażone wyżej stanowisko Sądu jest również konsekwencją linii orzeczniczej utrwalonej w sądownictwie sądów administracyjnych, którą skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 września 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1654/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 170/12, i z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 990/11). W ocenie Sądu, brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT. Polskie prawo wywłaszczeniowe ogranicza wysokość odszkodowania do wartości nieruchomości (pomijając przewidziane ustawowo dodatki np. 5% z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości). Nie jest rolą sądu administracyjnego ocena, czy bardziej uzasadnione byłoby powiększanie tej kwoty o należne podatki - jest to postulat, który należałoby skierować do ustawodawcy. Dlatego w obecnym stanie prawnym żadnym razie nie można postawić organom zarzutu naruszenia art. 134 ugn czy art. 18 specustawy drogowej, jak tego chce strona skarżąca.

Dlatego Sąd nie podziela zarzutu skargi, że wysokość odszkodowania powinna być powiększona o podatek VAT. Organ administracji publicznej orzekał bowiem na podstawie przepisów prawa, a te takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania władczej decyzji administracyjnej przepisy nie przewidują. W ocenie Sądu, sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania za wywłaszczenie wprowadzoną w art. 21 Konstytucji RP. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 5 spec ustawy drogowej z 2003 r. już z takiego określenia "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych.

Tym samym przy wyliczeniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące elementem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Podkreślenia wymaga fakt, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie wartość rynkową. Pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi. Ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie. Wtórne w stosunku do odszkodowania obowiązki publicznoprawne skarżącego związane z podatkiem nie mogą przekładać się na cenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa.

Reasumując, brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w u.g.n., które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT z uwzględnieniem przepisów ustawy z 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz. U. z 2014 r. poz. 915).

Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących braku uwzględnienia definicji ceny z ustawy z 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług należy stwierdzić, że ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. Odpowiada powyższe ogólnemu pojęciu ceny, jakie nadaje mu w szczególności kodeks cywilny (por. art. 535 § 1 kodeksu cywilnego). W literaturze przyjmuje się, że definicja ceny określona w ww. ustawie ma charakter swoisty i ograniczony jedynie do tego aktu prawnego (zob. A. Patryk, T. Patryk, Komentarz do art. 3 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług, LEX/el., 2014).

| |

| |

| | |

| | |

Również pozostałe zarzuty skargi Sąd uznał za chybione, gdyż postępowanie administracyjne w rozpoznawanej sprawie zostało przeprowadzone wszechstronnie i wnikliwie, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji sporządzone zgodnie wymogami art. 107 § 3 k.p.a. Sąd w tym składzie w pełni podziela stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, według którego "Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku od towarów i usług. Zatem wartość rynkowa w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku, o czym w tym operacie rzeczoznawca powinien zamieścić stosowną wzmiankę". (zob. wyrok NSA w Warszawie z dnia 11 kwietnia 2014 r., sygn. akt II OSK 2746/12, LEX nr 1496179). Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny stwierdzają, że "Rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę. Skoro ustalając wartość nieruchomości ustala jej wartość rynkową, to czyni to na podstawie czynników rynkowych. Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku od towarów i usług. Zatem wartość rynkowa w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku" (zob. wyrok NSA w Warszawie z dnia 11 kwietnia 2014 r., sygn. akt II OSK 2745/12, LEX nr 1481899).

Mając powyższe na uwadze, Sąd stwierdził, że organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawców majątkowych - w orzeczeniach przestawiły, dlaczego uznały wartość dowodową opinii rzeczoznawcy. Podsumowując, Sąd uznał, że decyzje obu instancji są zgodne z prawem, zaś zarzuty skarżących są niezasadne. Stwierdzić też należy, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Uzasadniły przekonująco swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając na uwadze, że zaskarżona decyzja podjęta została z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa, a przyczyny, dla których organ odwoławczy uznał za konieczne skorzystanie z możliwości przewidzianej przepisem art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. znalazły jednoznaczny wyraz w jej uzasadnieniu, co pozostaje w zgodzie z obowiązkami organu wymienionymi w art. 107 § 1 i 3 k.p.a., skarga nie mogła zostać uwzględniona, a Sąd orzekł na mocy art. 151 p.p.s.a. jak w sentencji.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.