Orzeczenia sądów
Opublikowano: www.nsa.gov.pl

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie
z dnia 22 kwietnia 2008 r.
IV SA/Wa 312/08

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Łukasz Krzycki.

Sędziowie WSA: Alina Balicka (spr.), Asesor Danuta Szydłowska.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2008 r. sprawy ze skargi L. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) grudnia 2007 r. nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę.

Uzasadnienie faktyczne

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia (...) grudnia 2007 r., nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta S. z dnia (...) września 2007 r. znak: (...), ustalającą L. K. jednorazową opłatę w wysokości (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S., obręb S., oznaczonej jako działka nr ew. (...), o powierzchni (...) m2 wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku ze zbyciem tej działki.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż podstawą materialnoprawną wydanej decyzji był przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

W dniu (...) lutego 2006 r. Rada Miasta S. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. Urz. Woj. (...) nr (...) poz. (...)). Organ wskazał, iż po wejściu w życie miejscowego planu L.K. dokonał zbycia nieruchomości o nr ew. (...), w związku z czym, na podstawie obowiązku wynikającego z art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wszczęte zostało postępowanie w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego. Wzrost wartości opisanej nieruchomości powstały na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określony został przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło, iż w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do ustalenia renty planistycznej. Uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przedmiotowa nieruchomość o nr ew. (...) położona jest w obszarze (...) MNp, o podstawowej funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z niezbędnymi budynkami gospodarczymi i garażami oraz o uzupełniającej funkcji usługowo - produkcyjnej.

Organ wskazał, iż uprzednio brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast działka stanowiła grunt rolny. W ocenie organu, objęcie spornej nieruchomości ustaleniami planu miejscowego, dającymi możliwość realizacji na tej nieruchomości zabudowy mieszkaniowej, a także uzupełniająco zabudowy usługowo - produkcyjnej spowodowało, że wzrosła wartość działki, która następnie została sprzedana przez L. K. na podstawie umowy z dnia (...) sierpnia 2006 r.

Kolegium podniosło również, iż określenie wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego ustalone zostało na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego I. M. W ocenie organu wyżej wymieniony operat szacunkowy, przyjęty przez organ I instancji jako dowód - został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu, przy podejściu porównawczym stosując metodę korygowania ceny średniej. Organ ocenił, iż w sporządzonym operacie nie widać błędów lub nieścisłości, które wymagałyby korekty albo wyjaśnień.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło ponadto, iż L. K. nie przedstawił własnego operatu szacunkowego, który mógłby stanowić dowód w sprawie, natomiast zarzuty przez niego podnoszone są ogólnikowe i nie odnoszą się bezpośrednio do operatu szacunkowego. Organ wskazał, iż położenie działki zostało opisane w operacie szacunkowym i stanowi jedną z cech rynkowych uwzględnionych przez rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu wartości nieruchomości, natomiast przyjęta stawka procentowa 30% została ustalona w planie miejscowym w § 12 pkt a uchwały.

W skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. L. K. podał, iż nie zgadza się z decyzją dotyczącą wysokości naliczenia opłaty planistycznej. Skarżący wskazał na okoliczności dotyczące zmian w sposobie zagospodarowania terenów podnosząc, iż w sposób zadowalający nie została rozstrzygnięta kwestia zmian w obszarze dotyczącym tzw. trójkąta pomiędzy obwodnicą S. a ul. (...), natomiast wizja zagospodarowania tych terenów przedstawiona w uchwale z dnia (...) lutego 2006 r. Rady Miasta S. odbiega od rzeczywistości. Podniósł również, iż zawarł bardzo korzystne dla miasta porozumienie w sprawie wykupu działek przeznaczonych pod drogi publiczne.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało, iż skarżący nie podał żadnego uzasadnienia swojego stanowiska, powtarzając jedynie argumentację dotyczącą zmian w sposobie zagospodarowania pobliskich terenów, do których zarzutów Kolegium odniosło się w zaskarżonej decyzji. Organ podał również, iż kwestia wykupu działek przeznaczonych pod drogi publiczne nie ma żadnego związku z niniejszą sprawą.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej.

Sądy administracyjne kontrolują więc akty i czynności organów administracji z zakresu administracji publicznej pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi.

Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną-art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Rozpoznając skargę w świetle powyższych kryteriów należy uznać, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje kwestie związane z wzajemnymi rozliczeniami pomiędzy gminą a właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym), w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą.

Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sformułowanie, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła...", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, możemy brać pod uwagę tylko te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany i wpływają na wzrost wartości nieruchomości.

Z kolei art. 37 ust. 11 wspomnianej ustawy przewiduje, iż w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 150 ust. 5 w zw. z art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 91, poz. 870 ze zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w rozdziale 1 działu V tej ustawy, którzy sporządzają w tej kwestii opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią o wartości konkretnej i określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości.

Przepisy ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami w dziale IV stanowią, że wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego (152 § 2), przy czym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153).

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (zwaną również rentą planistyczną) - ustala się na dzień jej sprzedaży.

Szczegółowe zasady dokonywania oceny nieruchomości określa natomiast rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Zgodnie z § 50 ust. 1 wymienionego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości.

Z kolei przepis § 50 przewiduje w ust. 2, iż w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.

Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. Należy więc stwierdzić, że do ustalenia tej opłaty konieczne jest określenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu czyli, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 933/06, niepublikowane oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 919/06, niepublikowane).

Przenosząc powyższe rozważania do realiów niniejszej sprawy należy stwierdzić, że w sprawie poza sporem była okoliczność zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz fakt zbycia przez skarżącego przedmiotowej nieruchomości.

W dniu (...) lutego 2006 r. Rada Miasta S. podjęła bowiem uchwałę nr (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. Urz. Woj. (...). nr (...), poz. (...)). Stosownie do § 13 ust. 3 wymienionej uchwały z dnia (...) lutego 2006 r. uchwała weszła w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa (...), natomiast jej ogłoszenie we wskazanym Dzienniku Urzędowym nastąpiło w dniu (...) marca 2006 r.

Na podstawie tej uchwały, ustalono jednorazową opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem planu oraz określonej na podstawie operatu szacunkowego.

Skarżący dokonał zbycia nieruchomości o nr (...) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) sierpnia 2006 r., zawartej w formie aktu notarialnego, repertorium A nr (...), pomiędzy skarżącym L. K a P. W.

W niniejszej sprawie skarżący podniósł zarzut dotyczący zaniżenia wartości nieruchomości. Znaczenie w tym zakresie ma zatem ocena sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Został on wykonany w dniu 12 września 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego I. M.

W ocenie Sądu operat został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Organ dokonał oceny operatu szacunkowego i swoją ocenę w tej mierze oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Należy stwierdzić, iż zarówno organ I, jak i II instancji przeprowadził prawidłową analizą ustaleń dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego w kontekście przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego I. M. jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został ponadto przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do wykonywania tego rodzaju dokumentów.

Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, biorąc pod uwagę położenie wycenianej nieruchomości. Ponadto przedmiotową działkę porównano z dwunastoma nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne; uwzględniono również warunki zawierania tych umów oraz cechy tychże nieruchomości.

Należy stwierdzić, iż jak wynika ze sporządzonego w sprawie operatu-w niniejszej sprawie zachodzi bezpośredni związek pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości (pkt. 9 operatu szacunkowego).

Trzeba podkreślić, iż przy ocenianiu wzrostu wartości nieruchomości nie ma znaczenia - co podnosił skarżący - fakt, iż podczas sesji Rady Miasta S. przedstawiono wizję zagospodarowania, która nie została zrealizowana, tj. że nie zostały wybudowane takie obiekty jak hotel, stacja benzynowa, bank itp.

W postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości opłaty planistycznej bierze się pod uwagę wyłącznie skutek jaki spowodowało uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do wartości określonej nieruchomości. Inaczej mówiąc, należy dokonać porównania wartości tejże działki przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Okoliczność czy na terenie zostały zrealizowane planowane inwestycje nie ma przy tym znaczenia i nie podlega ocenie przez organy administracji publicznej, wydające decyzje w przedmiocie ustalenia wysokości renty planistycznej.

Ponadto nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżącego dotyczący zaniżenia wartości jego działki. Skarżący nie przedstawił w tym zakresie żadnych dowodów, podnosząc jedynie w odwołaniu, iż uważa, że wycena nieruchomości przed zmianą planu została znacząco zaniżona.

Trzeba stwierdzić, iż sam fakt, że wycena nieruchomości jest dla strony niekorzystna nie może być podstawą do kwestionowania opinii sporządzonej przez profesjonalistę i nie powoduje konieczności powołania przez organ kolejnego rzeczoznawcy.

Niezasadny jest również zarzut skarżącego dotyczący zawarcia umów dotyczących wykupu działek pod budowę dróg publicznych. Powołana przez skarżącego okoliczność nie ma znaczenia dla ustalenia wysokości renty planistycznej. Dotyczy bowiem zupełnie innej kwestii i w żaden sposób nie jest związana z ustaleniami dotyczącymi określenia wskazanej opłaty.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.