Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2353211

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu
z dnia 6 września 2017 r.
IV SA/Po 892/16
Decyzja nakazująca rozbiórkę obiektu budowlanego wybudowanego bez pozwolenia na budowę.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.).

Sędziowie WSA: Maciej Busz Józef Maleszewski.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 września 2017 r. sprawy ze skargi A. W., E. W. na decyzję Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia (...) sierpnia 2016 r. nr (...) w przedmiocie nakazu rozbiórki

1.

uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję nr (...) Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. z dnia 8 kwietnia 2016 r.;

2.

zasądza od Inspektor Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżących A. W., E. W. solidarnie kwotę (...) ((...)) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie faktyczne

Decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. (dalej PINB) z dnia 8 kwietnia 2016 r. nr (...), na podstawie art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290 j.t.) w związku z art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 j.t.) nakazano współwłaścicielom nieruchomości przy ul. (...) w P. (działka nr (...), arkusz nr (...), obręb R.), tj, A. i E. W., rozbiórkę garażu o wymiarach 3,5 m x 6,7m, wybudowanego na powyższej nieruchomości, bez wymaganego pozwolenia na budowę.

W uzasadnieniu swojej decyzji organ I instancji wskazał, że 29 lipca 2016 r. PINB dla Miasta P. otrzymał na podstawie art. 65 § 1 k.p.a. z Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta P. pismo od właściciela jednej z sąsiedniej nieruchomości położonej w sąsiedztwie posesji przy ul. (...) w P. informujące, iż na tej posesji został nielegalnie wybudowany garaż.

W dniu 15 stycznia 2017 r. inspektorzy PINB przeprowadzili czynności kontrolne na nieruchomości przy ul. (...) w P., w trakcie której ustalono, że na tej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny (prawy segment budynku bliźniaczego) - adres ul. (...)/2. Do prawego boku tego budynku mieszkalnego dobudowano garaż o wymiarach: 6,7 m (długość) x 3,5 m (szerokość). Garaż posiada wysokość maksymalną wynoszącą 3m, wrota garażowe (brama) o wymiarach 2,2 m x 2,5m, usytuowany jest w odległości od sąsiedniej nieruchomości (działki nr (...)) wynoszącej od 1,8 m do 2,1 m. Ustalono, że roboty budowlane związane z wybudowaniem obiektu garażowego zakończono w czerwcu 2015 r., obiekt posiada ściany z płyty OSB, ocieplone styropianem, dach o konstrukcji drewnianej, kryty blachodachówką, obiekt związany jest z gruntem za pomocą bloczków betonowych oraz kostki brukowej. Garaż nie posiada prawidłowej instalacji wentylacyjnej - brak nawiewu, wyposażony jest tylko w instalację elektryczną, odprowadzanie wód opadowych za pomocą rynny i rury spustowej odbywa się na teren własnej działki. W kontroli uczestniczył E. W. (współwłaściciel nieruchomości), który oświadczył, że wraz z małżonką jest inwestorem wykonania skontrolowanego obiektu, który w Jego ocenie jest pomieszczeniem gospodarczym. Inwestor wskazał, że obiekt ten wykonano na podstawie zgłoszenia dokonanego w Wydziale Urbanistyki i Architektury UMP w dniu 7 października 2015 r., dotyczącego zamiaru budowy oranżerii przydomowej o powierzchni zabudowy 24,5 m2. Zgłoszenie to spotkało się jednak z wniesieniem przez Prezydenta Miasta P. sprzeciwu, w postaci decyzji z dnia 30 października 2015 r. (sygn. UA-V- (...)).

Na podstawie danych, którymi dysponuje Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego Geopoz w P., organ ustalił, że działka nr (...) na której wybudowano sporny garaż, objęta jest księgą wieczystą nr (...)]5/6. W skład nieruchomości gruntowej objętej tą księgą oprócz ww. działki wchodzą także sąsiednie parcele o oznaczeniu geodezyjnym działka nr (...) i (...). Na przedmiotowej działce nr (...) zlokalizowany jest budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 181,3 m2 (który z uwagi na formę architektoniczną w dniu kontroli tworzył pozory dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej), w którym wyodrębniono dwa samodzielne lokale mieszkalne, dla których prowadzone są księgi wieczyste nr (...) (właściciele A. i P. C.) oraz PO1 (...) (właściciele A. i E. W.). Część budynku mieszkalnego dwulokalowego, który tworzy samodzielny lokal mieszkalny należący do A. i E. W., a do którego dobudowano sporny garaż, objęty jest księgą wieczystą nr (...) i posiada oznaczenie adresowe ul. (...)/(...). Z prawem własności tego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego związany jest udział w prawie własności nieruchomości gruntowej (obejmującej działki nr (...), (...) i (...)) wynoszący (...). Z uwagi więc na fakt, że część działki nr (...), na której wybudowano sporny garaż, stanowi współwłasność wielu podmiotów, tj. właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych wyodrębnionych na działkach nr (...), (...) i (...), a także I. o. (w udziałem wynoszącym (...)), organ w dniu 8 lutego 2016 r. wezwał ww. spółkę do przedłożenia w PINB kopii aktu notarialnego z dnia 2 marca 2015 r., na podstawie którego Państwo W. nabyli prawo własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, oznaczonego adresem ul. (...)/2.

W dniu 9 lutego w siedzibie PINB stawił się D. B., umocowany przedstawiciel I. o. i projektant budynków przy ul. (...) - (...), który oświadczył, że z umowy z dnia 2 marca 2015 r. zawartej z Państwem W. wynika, że część działki nr (...), na której wybudowano sporny garaż, pozostaje w wyłącznym Ich użytkowaniu (podział działki objętej współwłasnością quo ad usum) natomiast pozostali współwłaściciele nieruchomości gruntowej tej części działki nie użytkują. Ujawnione w dziale III księgi wieczystej nr (...) roszczenia przysługujące Państwu S., Państwu R., Pani M. oraz Państwu B. dotyczą działki nr (...) i budynków przy ul. (...) i (...) nie dotyczą natomiast działki nr (...) i jej części użytkowanej przez Państwa W. Przedłożono do akt sprawy kopię ww. aktu notarialnego z dnia 2 marca 2015 r., którego lektura potwierdza fakt wyłącznego użytkowania części działki nr (...) przez Państwa (...)

Właścicielem sąsiedniej działki nr (...) (arkusz nr (...), obręb R.), określonej jako klasoużytek drogowy, jest M. P., reprezentowane przez Prezydenta Miasta P., co wynika z księgi wieczystej nr (...)

Dalej organ I instancji wskazał, że zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w związku z art. 6 ust.) ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 27 marca 2015 r., poz. 443) roboty budowlane polegające na budowie wolno stojących budynków gospodarczych, w tym garaży, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki, wymaga dokonania zgłoszenia. Powyższe wyłączenie z wyrażonej w art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego zasady ogólnej, stanowiącej o rozpoczynaniu robót budowlanych jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, nie znajduje jednak zastosowania w niniejszej sprawie bowiem sporny garaż nie jest obiektem wolno stojącym, lecz obiektem dobudowanym do budynku mieszkalnego. Spornego garażu nie można również potraktować jako wzniesionego na podstawie zgłoszenia dokonanego przez E. W. w dniu 7 października 2015 r. w WUiA UMP, gdyż po pierwsze zgłoszenie to dokonano już po wybudowaniu garażu, po drugie zgłoszenie dotyczy wykonania innego niż zrealizowany garaż obiektu (przydomowa oranżeria), a po trzecie wskutek wniesionego sprzeciwu zgłoszenie to nie stało się skuteczne. W takiej sytuacji, jak wskazano powyżej, inwestor winien poprzedzić wzniesienie przedmiotowego garażu uzyskaniem decyzji organu administracji architektoniczno - budowlanej o pozwoleniu na jego budowę.

Jak ustalono w trakcie czynności kontrolnych, a co potwierdza także treść podania Prezydenta Miasta P. z dnia 27 lipca 2015 r., Inwestorzy o powyższy akt administracyjny nigdy nie wystąpili i decyzji takiej nigdy nie uzyskali, w związku z czym sporny obiekt stanowi samowolę budowlaną, w rozumieniu art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego, a więc obiekt budowlany wzniesiony bez wymaganego pozwolenia na budowę. Poza sporem w ocenie PINB pozostaje fakt, iż sporny obiekt jest garażem, a nie jak wskazuje Inwestor pomieszczeniem gospodarczym. O garażowym charakterze obiektu świadczy fakt wyposażenia go we wrota garażowe, o wymiarach zgodnych z wymogami zawartymi w tym zakresie w § 102 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.), a także wymiary garażu, które w sposób precyzyjny spełniają wymagania dotyczące wymiarów stanowiska postojowego, zawarte w § 104 ust. 3 powyższego aktu wykonawczego.

PINB podniósł, że w sytuacji wybudowania garażu bez wymaganego pozwolenia na budowę zastosowanie znajduje przepis art. 48 Prawa budowlanego, który zobowiązuje organ nadzoru budowlanego do wydania nakazu rozbiórki obiektu budowanego lub jego części, wybudowanego lub budowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Przepis ten znajduje zastosowanie o ile w sprawie nie zajdą przesłanki (wymienione w art. 48 ust. 2), umożliwiające wszczęcie procedury zmierzającej do rozważenia możliwości zalegalizowania samowolnych robót budowlanych. Przesłanki te to:

1)

zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

a)

ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo b) ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2)

brak naruszenia przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

PINB dla Miasta P. po przeanalizowaniu zebranego w sprawie materiału dowodowego doszedł do przekonania, iż brak jest podstaw do wszczęcia procedury, umożliwiającej zalegalizowanie samowolnej budowy przedmiotowego garażu. Budowa ta narusza bowiem przepisy techniczno - budowlane, jak chce zacytowany wyżej przepis art. 48 ust. 2, w stopniu uniemożliwiającym doprowadzenie tego konkretnego obiektu do zgodności z tymi przepisami. W wyroku NSA z dnia 13 lipca 2012 r., (sygn. akt II OSK 722/11) wskazano, że: "Generalnym warunkiem umożliwiającym legalizację wzniesionego już obiektu jest nie tylko zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale także brak sprzeczności z innymi przepisami, w tym normami techniczno-budowlanymi." Budowa przedmiotowego obiektu narusza przepisy § 12 ust. 1-6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., poświęcone wymaganiom w zakresie sytuowania budynków (w tym garaży) w stosunku do granic z sąsiednimi działkami budowlanymi. Wspomniane przepisy w ust. 1 wymagają zachowania cztero lub trzymetrowej odległości nowego budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną, co w niniejszej sprawie nie zostało zachowane - odległość od sąsiedniej działki budowlanej nr (...) waha się od 1,8 m do 2,10m. Garaż nie jest także usytuowany w odległości, o której mowa w ust. 2 wspomnianego paragrafu, na nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, brak także decyzji o warunkach zabudowy dla tej inwestycji. Sporny garaż w zakresie swojego usytuowania, w stosunku do granic z sąsiednią działką budowlaną, nie spełnia także wymagań zawartych w ust. 3 pkt 1 - 4 § 12 wspomnianego rozporządzenia, bowiem: działka nr (...) posiada szerokość większą niż 16 m - pkt 1 (pomiar szerokości działki dokonany na podstawie danych którymi dysponuje Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego w P. wskazuje szerokość działki wynoszącą około 21 m), sporny garaż nie jest usytuowany bezpośrednio przy granicy z działką nr (...) - pkt 2, budynek mieszkalny, do którego dobudowano garaż, nie jest usytuowany w odległościach od granicy z działką nr (...) mniejszych niż wspomniane wyżej 4 i 3 m (odległości te wynoszą od 5,3 m do 5,6m) pkt 3, garaż posiada długość większą niż 5,5 m i wysokość 3m, a więc nie mniejszą niż 3 m - pkt 4.

Powyższe oznacza, że wybudowanie spornego garażu nastąpiło w sposób sprzeczny z przepisami regulującymi sytuowanie takiego obiektu w stosunku do granic z sąsiednią działką budowlaną, W ocenie PINB jest to naruszenie przepisów techniczno - budowlanych, które nie może zostać zlikwidowane inaczej niż poprzez rozbiórkę spornego garażu. Urzeczywistnienie bowiem obowiązku zachowania wskazanych odległości oznaczałoby rozbiórkę części garażu w taki sposób, że spełnienie wskazanych wyżej przepisów dotyczących wymiarów stanowiska postojowego w garażu nie byłoby możliwe. W związku z powyższym zachodzi konieczność wydania nakazu rozbiórki tego garażu.

Dodatkowo PINB wskazał na uzasadnienie decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia 30 października 2015 r. wnoszącej sprzeciw wobec zgłoszonego przez E. W. w dniu 7 października 2015 r., zamiaru budowy przydomowej oranżerii. Załączona do zgłoszenia mapa wskazuje, że oranżeria ta miała zostać usytuowana w tym samym miejscu co zrealizowany garaż, miała mieć także tą samą szerokość co wybudowany garaż i długość o 30cm większą. W zakresie tej inwestycji, która jak wskazano pod względem usytuowania i gabarytów nie jest zasadniczo różna od zrealizowanego garażu, Prezydent Miasta P. wskazał na naruszenie także obowiązującej linii zabudowy, poprzez jej przekroczenie, wyznaczonej w decyzji o warunkach zabudowy nr (...) z dnia 28 czerwca 2007 r., wydanej dla budowy budynku mieszkalnego.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł E. W. Odwołujący wskazał, ze jest w podeszłym wieku i z informacji internetowej nie orientuje się jaka jest różnica miedzy zgłoszeniem, a uzyskaniem pozwolenia na budowę. Przyznał, że Jego błędem było niezgłoszenie zamiaru budowy w odpowiednim terminie i formie. W ocenie Odwołującego garaż, który został zblokowany z budynkiem mieszkalnym nie narusza istotnie architektury budynku ani osiedla oraz nie narusza elementów konstrukcyjnych.

Decyzją z dnia 10 sierpnia 2016 r. Nr (...) W. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowalnego (dalej: WWINB) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie WWINB wskazał w pierwszej kolejności, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z rozbudową budynku mieszkalnego jednorodzinnego (prawego segmentu budynku bliźniaczego) przy ul. (...). Poprzez rozbudowę należy rozumieć zmianę charakterystycznych dla obiektu budowlanego parametrów takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, jego długość czy też szerokość, dobudowanie nowych elementów. Efektem rozbudowy jest zatem powstanie jakieś nowej substancji budowlanej, w tym przypadku garażu stanowiącego (zewnętrzną) część obiektu budowlanego (wyrok WSA w Krakowie z dnia 3 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Kr 1112/15, LEX nr 1939235; WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 2 kwietnia 2014 r. sygn. akt II SA/Go 84/14 LEX nr 1454942; WSA w Poznaniu z dnia 26 marca 2014 r. IV SA/Po 1057/13 LEX nr 1453281). Potwierdzeniem, że w niniejsza sprawa dotyczy rozbudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego jest brak wystąpienia dylatacji pomiędzy ścianami dobudowanego garażu, a ścianą budynku mieszkalnego, co zostało ustalone podczas kontroli organu I instancji wykonanej dnia 11 lipca 2016 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawo budowlane rozbudowę można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. E. W. dokonał dnia 29 września 2015 r. zgłoszenia budowy, ale oranżerii przydomowej o pow. 24,5 m2. Należy wskazać, iż zgłoszenie budowy zostało dokonane już po wybudowaniu przedmiotowego garażu, gdyż podczas kontroli inwestor wskazał, iż budowa przedmiotowego garażu zakończyła się w czerwcu 2015 r., a nadto jak słusznie zauważył PINB dla Miasta P., Prezydent Miasta P. zgłosił sprzeciw do zgłoszenia wskazując, że wykonanie przedstawionych robót budowlanych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, gdyż stanowi ona rozbudowę budynku mieszkalnego.

W związku z powyższym, WWINB zgodził się z PINB dla Miasta P., że w niniejszej sprawie nie ma zastosowania art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego stanowiący, iż nie wymagają pozwolenia na budowę wolno stojące parterowe budynki gospodarcze w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Oznacza to, że przedmiotowa inwestycja, wbrew twierdzeniom odwołującego się i zawartego w odwołaniu oświadczenia z dnia 19 kwietnia 2016 r., architekta mgr inż. D. B., wymaga pozwolenia na budowę. Zatem PINB prawidłowo przeprowadził postępowanie legalizacyjne w trybie art. 48 Prawa budowlanego.

Zgodnie z powyższym przepisem, właściwy organ nakazuje w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowalnego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. WWINB wskazuje, iż aby wybudowany obiekt budowlany mógł zostać zalegalizowany powinien odpowiadać warunkom ustalonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz normom techniczno-budowlanym (wyrok NSA z dnia 13 lipca 2012 r. sygn, akt II OSK 722/11, Wspólnota 2012/31-32/8).

Niezgodność wybudowanego budynku z przepisami techniczno-budowlanymi nie pozwala organom na przeprowadzenie procedury legalizacyjnej oraz skutkuje wydaniem przez organ administracji publicznej nakazu rozbiórki obiektu budowlanego, W związku z powyższym, w niniejszej sprawie prawidłowo postąpił PINB dla Miasta P. nie wydając na podstawie art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego postanowienia wstrzymującego prowadzenie robót budowlanych, gdyż warunkiem wydania takiego postanowienia oraz wdrożenia kolejnych etapów procedury legalizacyjnej jest zgodnie z art. 48 ust. 2 pkt 2 nie naruszenie przez wybudowany obiekt budowlany przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. WWINB wskazał, iż naruszenie przepisów techniczno-budowalnych "nie jest możliwe" do naprawy, ponieważ garaż nie został usytuowany w odległości wskazanej w § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia oraz nie spełnia wymagań wskazanych w § 12 ust. 3 pkt 1-4. Ponadto, jak słusznie wskazał PINB dla Miasta P., spełnienie wskazanych wyżej przepisów dotyczących wymiarów stanowiska postojowego w garażu oznaczałoby rozbiórkę części przedmiotowego garażu w taki sposób, że ich spełnienie i tak nie byłoby możliwe.

Na marginesie WWINB podniósł, iż jako jeden z argumentów wydania przez Prezydenta Miasta P. decyzji zgłaszającej sprzeciw wybudowania oranżerii przydomowej z dnia 30 października 2015 r. była zbyt bliska lokalizacja budynku od granicy działki drogowej (1,5m), co może naruszać ład przestrzenny (powodując przekroczenie obowiązującej linii zabudowy wyznaczonej w decyzji nr (...) o warunkach zabudowy z dnia 28 czerwca 2007 r., na podstawie której wydana była decyzja pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego) oraz przepisy o drogach publicznych.

Skargę na decyzję WWINB wywiódł E. W., wnosząc o jej uchylenie. W ocenie Skarżącego zaskarżona decyzja została oparta na wadliwym ustaleniu, że "oranżeria" stanowi rozbudowę budynku. Ustalenie to zostało natomiast uzasadnione okolicznością, że "oranżeria" jest w całości obudowana ścianami, a miedzy ścianą "oranżerii", a ścianą budynku nie ma dylatacji. Tymczasem "oranżeria" od strony budynku w ogóle nie ma ściany. Dach "oranżerii" został bezpośrednio oparty o ścianę budynku, ale w sposób nie trwały. Połączenie to nie jest konieczne ze względów konstrukcyjnych, tj. "oranżeria" będzie stać i funkcjonować bez tego połączenia. Jednocześnie Skarżący wskazał, ze do czasu wyznaczenia terminu rozprawy oranżeria nie będzie stykać się z budynkiem. Zdaniem Skarżącego wystarczyłoby, żeby Organ nakazał odsuniecie oranżerii, albo jej skrócenie i można by ją zalegalizować. Nie bez znaczenia też jest, że "oranżeria" jest wykonana z drewnianych słupków i drewnianej płyty OSB, która została obrzucona tynkiem takim jak budynek.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 6 września 2017 r. skarżący i jego pełnomocnik wskazali, że istnieją niezgodności pomiędzy odległościami od garażu do drogi - ul. (...) i do działki sąsiadki wskazane przez organ. Odległość od garażu do płotu wynosi bowiem ok.2 m, a następnie ok. 10 m od płotu do ul. (...), która nie jest ciągiem komunikacyjnym dla skarżącego bowiem przy ulicy tej nasypana jest 2 m skarpa i nie ma na nią wjazdu. Natomiast odległość od garażu do płotu murowanego, pełnego sąsiadki A. C. wynosi 5 m. Do nieruchomości skarżącego natomiast prowadzi droga wewnętrzna, która jest drogą dojazdową do wszystkich trzech nieruchomości, przy tej drodze się znajdujących.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2012 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718, dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej.

Kontrola ta polega na ocenie zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd dokonując oceny zaskarżonego aktu rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ocenie Sądu, zarówno zaskarżona, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają prawo w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Tylko takie naruszenie może spowodować uchylenie przez sąd administracyjny ww. decyzji. Organy obu instancji, w ocenie Sądu nie podjęły wszelkich kroków do wyjaśnienia sprawy, zebrały materiał dowodowy, jednak nie dokonały jego wnikliwej i rzetelnej oceny i tym samym w przedmiotowej sprawie wydane decyzje nasuwają wątpliwości.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z rozbudową budynku mieszkalnego jednorodzinnego (prawego segmentu budynku bliźniaczego) przy ul. (...) w P., o budynek garażowy o wymiarach 3,5 m x 6,7 m i wysokości 3m, wybudowanego bez pozwolenia na budowę.

Rozbudowę można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. E. W. dokonał dnia 29 września 2015 r. zgłoszenia budowy, ale oranżerii przydomowej o pow. 24,5 m2. Zgłoszenie budowy zostało dokonane już po wybudowaniu przedmiotowego garażu, gdyż podczas kontroli inwestor wskazał, iż budowa przedmiotowego garażu zakończyła się w czerwcu 2015 r. Prezydent decyzją z dnia 30 października 2015 r. zgłosił sprzeciw.

Zgodnie z ustawową definicją (art. 3 pkt 1 p.b.) pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Obiekty budowlane wybudowane bez wymaganego pozwolenia na budowę podlegają rozbiórce, jednak nakaz rozbiórki jest oceniany jako najsurowszy sposób likwidacji skutków samowoli budowlanej, który powinien mieć zastosowanie w ostateczności.

W pierwszej kolejności organ nadzoru budowlanego winien zbadać, czy zaistniały przesłanki do legalizacji nielegalnego obiektu mając na uwadze treść art. 48 ust. 2 p.b. tj. 1) czy budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W razie braku planu do oceny tej bierze się pod uwagę ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy,

2)

czy budowa nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, chodzi tu przede wszystkim o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422, dalej "rozporządzenie"), ale też inne dotyczące np. ochrony przeciwpożarowej.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że dobudowany garaż powstał bez pozwolenia na budowę, jest obiektem dobudowanym do budynku mieszkalnego. Garaż został posadowiony bezpośrednio na bloczkach betonowych oraz kostce brukowej, posiada ściany z płyty OSB ocieplone styropianem oraz dach o konstrukcji drewnianej, który jest kryty blachodachówką. Garaż pokryty jest tynkiem takim jak dom jednorodzinny. Nie ulega wątpliwości, że wymagane było pozwolenie na budowę. Spornego garażu nie można potraktować jako wzniesionego na podstawie zgłoszenia, gdyż zgłoszenia dokonano po wybudowaniu garażu, nadto zgłoszenie dotyczy wykonania innego niż zrealizowany garaż obiektu (przydomowej oranżerii), poza tym wskutek wzniesionego sprzeciwu zgłoszenie to nie stało się skuteczne.

Organy zbadały zgodność inwestycji z normami techniczno-budowlanymi. Zgodnie z § 12 ust. 1 powołanego rozporządzenia, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy natomiast 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. W § 12 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia wskazano, że w zabudowie jednorodzinnej jest możliwość usytuowania garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych. Co prawda przedmiotowy garaż posiada wymiary: 6,7 m x 3,5 m i wysokość 3m, jednakże w zakresie poczynionych ustaleń dotyczących jego odległości od działki sąsiedniej tj. ul.Jaśkowiaka i działki A. C. istnieją wątpliwości, co do prawidłowości ustaleń organu. W ocenie skarżącego odległości te wynoszą ok.12 m od ul. (...), która oddzielona jest 2 metrową skarpą z nieruchomością skarżącego i nie stanowi od tej strony dla niego ciągu komunikacyjnego (skarżący nie ma wjazdu na tą ulicę od strony skarpy) oraz 5 m do granicy działki z A. C., która jest oddzielona betonowym płotem. Ponadto pomiędzy nieruchomością skarżącego, a działką A. C. jest droga wewnętrzna, dojazdowa m.in. do nieruchomości skarżącego.

Ponadto należy zauważyć, że organy nie zbadały zgodności inwestycji z decyzją o warunkach zabudowy. W aktach administracyjnych brak było decyzji z dnia 28 czerwca 2007 r. Organ jedynie powołał się w uzasadnieniu decyzji na stanowisko Prezydenta Miasta P. zawarte w sprzeciwie z dnia 30 października 2015 r., iż wybudowany garaż, podobnie jak zgłaszana budowa oranżerii przydomowej, może spowodować przekroczenie obowiązującej linii zabudowy wyznaczonej w decyzji o warunkach zabudowy nr (...) z dnia 28 czerwca 2007 r., na podstawie której wydana była decyzja o pozwoleniu na budowę budynku. Sąd wezwał organ II instancji o jej nadesłanie. Z decyzji tej (po jej nadesłaniu) wynika, iż obowiązująca linia zabudowy wynosi 5 m od dróg wewnętrznych utworzonych w wyniku podziału terenu (od strony ul. (...)). Dlatego też organ winien dokładnie wyznaczyć, jaka jest ta odległość w przypadku przedmiotowego garażu i czy narusza wymagania ładu przestrzennego. Ponadto z dołączonej decyzji wynika, że pozostałe odległości od istniejących i projektowanych granic muszą być zgodne z obowiązującymi warunkami technicznymi wynikającymi z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. i ta okoliczność (w zakresie pozostałych odległości) też wymaga poczynienia dokładnych ustaleń przez organ. Ponadto organ winien rozważyć, czy z decyzji tej nie wynika aby możliwe były jakiekolwiek odstępstwa i aby parametry garażu mogły zgadzać się z przepisami powołanego rozporządzenia. Organ II instancji nie przeprowadzając postępowania we własnym zakresie naruszył zasadę z art. 15 k.p.a.

W orzecznictwie sądowym wyraźnie dominuje pogląd, że wprawdzie wydanie nakazu rozbiórki winno być poprzedzone postępowaniem legalizacyjnym, ale w przypadku, gdy to postępowanie nie może doprowadzić do zalegalizowania danego obiektu (np. jako niezgodnego z planem miejscowym albo niezgodnego z warunkami technicznymi) albo też sam inwestor nie podejmuje czynności prowadzących do legalizacji (np. nie przedkłada organowi żadnych dokumentów) to wówczas nie ma innej możliwości, jak bezwzględnie orzec o nakazie rozbiórki. Tym samym legalizacja samowoli budowlanej stanowi nie tyle obowiązek inwestora, ile jego uprawnienie. Jednakże należy pamiętać, że nakaz rozbiórki, o jaki mowa w art. 48 ust. 1 p.b., nie ma charakteru bezwzględnego. Samo stwierdzenie, że obiekt budowlany został wzniesiony bez wymaganego pozwolenia na budowę nie jest równoznaczne z obowiązkiem orzeczenia nakazu jego rozbiórki, ponieważ organ ma obowiązek w pierwszym rzędzie przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego. Natomiast ustalenia prowadzące do wydania decyzji rozbiórkowej muszą być poczynione rzetelnie, w sposób nie budzący najmniejszych wątpliwości.

Nie ma natomiast racji skarżący, że garaż w każdej chwili można odłączyć od ściany budynku i w ten sposób będzie stanowił obiekt wolnostojący. Dla sprawy nie ma też znaczenia, że "oranżeria" nie będzie stykać się z budynkiem. Organ ocenia stan faktyczny sprawy na czas wydania decyzji. Poza tym nie należy do jego obowiązków nakazywanie "odsunięcia czy skrócenia" spornego obiektu. Na marginesie należy wskazać, że sporny obiekt na pewno nie stanowi "oranżerii", którą jest ogrzewany budynek z dużymi oknami lub oszklonym dachem i ścianach. Jak wynika z dokumentacji fotograficznej oraz protokołu oględzin przedmiotowy budynek stanowi garaż.

Dopuszczona przez ustawodawcę procedura legalizacyjna, w przypadku spełnienia określonych obowiązków, skutkuje - odstąpieniem od orzekania nakazu rozbiórki. W przypadku zaś niespełnienia w wyznaczonym terminie tych obowiązków orzeka się nakaz rozbiórki na podstawie art. 48 ust. 1 i 4 Prawa budowlanego. Organy działają bowiem na podstawie przepisów prawa, zgodnie z którymi jeżeli po wnikliwym i nie budzącym wątpliwości przeprowadzeniu postępowania sporny obiekt nie jest zgodny z przepisami to dopiero wtedy nie ma możliwości jego legalizacji.

Mając powyższe na uwadze organ będzie zobowiązany jeszcze raz przeprowadzić kontrolę i zbadać inwestycję pod kątem warunków technicznych zawartych w powołanym rozporządzeniu oraz zgodności z decyzją o warunkach zabudowy, biorąc pod uwagę wskazówki poczynione przez Sąd. Z uwagi na powyższe, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach Sąd orzekł w myśl art. 200 p.p.s.a. Na koszty te składają się wpis od skargi w kwocie (...) zł oraz koszty pełnomocnika skarżącego w wysokości (...) zł.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.