Orzeczenia sądów
Opublikowano: www.nsa.gov.pl

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu
z dnia 12 lipca 2006 r.
III SA/Po 173/06

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Walentyna Długaszewska.

Sędziowie: NSA Tadeusz M. Geremek (spr.), WSA Beata Sokołowska.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lipca 2006 r. sprawy ze skargi Gminy S. na decyzję Wojewody z dnia (...) czerwca 2005 r. Nr (...) w przedmiocie odszkodowania oddala skargę

Uzasadnienie faktyczne

Starosta P., decyzją nr (...) z dnia (...) stycznia 2005 r. działając na podstawie art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1a i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU nr 261 poz. 2603) orzekł o ustaleniu na rzecz D. i B. małż. K., odszkodowanie w łącznej kwocie 97.755 zł stanowiącej należność za grunt wydzielony pod drogi, przejęty na rzecz Gminy S., położony w G., Gmina S., oznaczony w ewidencji gruntów: obręb G., ark. Mapy (...), działka nr (...) o pow. 0,0628 ha, działka nr (...) o pow. 0,0726 ha, działka nr (...) o pow. 0,0329 ha oraz działka nr (...) o pow. 0,0032 ha, zapisany w dacie podziału w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. jako współwłasność D. i B. małż. K.

Ustalone odszkodowanie wypłacone zostanie jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu tej decyzji podano, że na wniosek R. W. z dnia (...).11.2003 r. działającego jako pełnomocnik D. i B. K. zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wskazaną w sentencji decyzji.

Decyzją ostateczną z dnia (...).12.1993 r. Kierownik Urzędu Rejonowego w P., działając na wniosek m.in. B. K. na podstawie art. 10 ust. 1,3,5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w G. o łącznej powierzchni 1,4624 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P., będącej współwłasnością małż. K.

Grunty wydzielone pod ulicę stanowiące m.in. działki nr (...), nr (...), nr (...), i nr (...) przeszły na własność Gminy S. z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna.

Kierownik Urzędu Rejonowego w P. odstąpił od ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, ponieważ małż. K. wyrazili wolę nieodpłatnego przekazania gruntów wydzielonych pod ulice w oświadczeniu z dnia (...).10.1993 r.

Małż. K. następnie wystąpili do Wojewody o stwierdzenie nieważności wskazanej wyżej decyzji z dnia (...).12.1993 r. podając w uzasadnieniu tego wniosku, że przedmiotowa decyzja została wydana z naruszeniem art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Wojewoda, decyzją nr (...) z dnia (...) października 2003 r. oraz postanowieniem z dnia (...).11.2003 r. odmówił stwierdzenia nieważności ostatecznej decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w P. z dnia (...).12.1993 r. w części zatwierdzającej projekt podziału przedmiotowej nieruchomości oraz stwierdzał nieważność powyższej decyzji w części orzekającej od odstąpienia od ustalenia odszkodowania za grunty wydzielone pod ulicę.

Przedmiotowa decyzja została wydana w oparciu o art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Zasady ustalania odszkodowania uregulowane zostały przepisami ustawy z dnia (...).08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU nr 261 z 2004 r. poz. 261) która weszła w życie z dniem 1 stycznia 1998 r.

W myśl art. 98 ust. 3 tej ustawy za działki gruntu, które przeszły na własność gminy, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej miedzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się w wypłaca wg zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W niniejszej sprawie nie doszło do zawarcia ugody pomiędzy D. i B. małż. K. a gminą S. odnośnie wysokości odszkodowania za działki wydzielone pod drogi gminne.

Stosownie do treści art. 128 ww. ustawy wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz wywłaszczonej osoby odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się wg stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Podstawa ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkową nieruchomości przy uwzględnieniu jej rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną oraz aktualnie kształtującej się ceny w obrocie nieruchomościami.

Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego także na podstawie przepisów Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz na podstawie postanowień będących częścią porządku prawnego, standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Zgodnie ze szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego G. zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w S. nr (...) z dnia (...).10.1993 r. działki nr (...) przeznaczone są pod drogi gminne. Plan ten wygasł z dniem (...).12.2003 r. Przeznaczenie to zostało jednak podtrzymane w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy S. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta i Gminy S. z dnia (...).03.2001 r. Wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona została w oparciu o operat szacunkowy z dnia (...).07.2004 r. sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych A. F. i G. S.

Określenia wartości przedmiotowych działek dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Analizą objęto obszar powiatu p. w okresie 2 lat 2003-2004.

W wyniku analizy wyodrębniono cechy rynkowe wpływające na poziom cen transakcyjnych prawa własności gruntów wykupywanych pod drogi publiczne na terenie powiatu poznańskiego, następnie oceniono wagi cech różnicujących wysokość cen lokalizacja-30%, sąsiedztwo funkcja gruntów przyległych-20%, uzbrojenie-10%, stan zagospodarowania-15%, kategoria drogi-25%.

Z uwagi na powyższe wartość przedmiotowej nieruchomości wg stanu na dzień (...).12.1993 r. i przeciętnych cen z dnia (...).07.2004 r. została określona dla działek wskazanych wyżej, przy czym dla powierzchni nieruchomości 1.715 m2 odszkodowanie to ustalono w łącznej kwocie 97.755 zł./tj.75 zł za m2.

Na rozprawie administracyjnej w dniu (...).08.2004 r. pełnomocnik D. i B. K. oświadczył, że przyjmuje za podstawę ustalenia odszkodowania operat szacunkowy z dnia (...).07.2004 r.

Pełnomocnik Burmistrza Miasta i Gminy S. nie zgodził się z przedmiotową wyceną wnosząc własne uwagi m.in., że przyjęta do zbioru bazy działek gruntowych - nieruchomość położona w L. o cenie maksymalnej w kwocie 98,07/m2 nie jest ceną rynkową.

W piśmie z dnia 6 września 2004 r. rzeczoznawcy majątkowi A. F. i G. S. - na żądanie Starosty P. - przesłali odpowiedź na uwagi wniesione do przedmiotowego operatu szacunkowego, podtrzymując zawarte tam stanowisko podkreślając m.in. że zastosowanie w procesie wyceny atrybutu rynkowego "stan zagospodarowania" służyło korekcie sprowadzającej ceny przyjęte do zbioru nieruchomości podobnych, do poziomu odzwierciedlającego stan przedmiotowej nieruchomości.

Starosta P. Pismem z dnia (...).09.2004 r. przesłał stronom postępowania, wyjaśnienie przedstawione przez rzeczoznawców majątkowych.

W odpowiedzi Burmistrz Miasta i Gminy S. w piśmie z dnia (...).09.2004 r. poinformował, że przesłane wyjaśnienia nie rozstrzygają podstawowej wątpliwości co do "rynkowości" przywołanych w operacie transakcji sięgających 90/m2, ponieważ rzeczoznawcy nie udowodnili, że transakcje te były eksponowane wystarczająco długo na rynku, dotyczą dróg gminnych i zdobywająca je gmina nie była w sytuacji przymusowej.

Burmistrz Miasta i Gminy S. wniósł o powołanie nowego rzeczoznawcę majątkowego i ponowne zlecenie wykonania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym parami a także przeprowadzenie wizji lokalnej i rozprawy administracyjnej.

Starosta P., pismem z dnia (...).10.2004 r. przesłał rzeczoznawcom majątkowym uwagi i stanowisko Burmistrza Miasta i Gminy S. wraz z załączonymi aktami notarialnymi w celu zajęcia stanowiska w tej sprawie. Rzeczoznawcy majątkowi pismem z dnia (...).10.2004 r. zajęli stanowisko odnośnie nieuwzględnienia przesłanych im transakcji z obszaru gminy S.

Jak wynika z akt postępowania, strony zwracały się do rzeczoznawców majątkowych z uwagami i pytaniami dotyczących wykonanego operatu szacunkowego, uzyskując stosowne wyjaśnienia.

Wobec powyższego Starosta P. przyjął sporządzony przez rzeczoznawców operat szacunkowy jako podstawę do ustalenia odszkodowania na rzecz D. i B. małż. K.

Burmistrz Miasta i Gminy S., pismem z dnia (...) lutego 2005 r. odwołał się od powyższej decyzji wnosząc o jej uchylenie.

Zdaniem Burmistrza decyzja ta winna być uchylona jako oparta o wycenę obarczoną istotnymi błędami, które dotyczyły w szczególności:

-

zakresu terytorialnego przyjętych do porównania nieruchomości,

-

nie uwzględnienia atrybutu kategorii drogi jako czynnika wpływającego istotnie na cenę nabycia nieruchomości,

-

sporządzenie operatu bez korzystania z danych działu ewidencji gruntów Starostwa Powiatowego, o czym świadczy nie ujęcie w cenie transakcji dokonanych na terenie gminy S.,

-

pominięcie istotnych dla sprawy okoliczności, które wynikły po sporządzeniu operatu szacunkowego, pomimo iż pomiędzy sporządzeniem operatu a wydaniem decyzji upłynął bardzo długi okres czasu.

Istotnym dla sprawy jest również fakt, iż nie ustalono w trakcie postępowania czy grunty, których dotyczy postępowanie odszkodowawcze zostały rzeczywiście przeznaczone pod drogi gminne.

Pismem z dnia (...).05.2005 r. pełnomocnik B. i D. małż. K. wniósł o utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji.

Wojewoda i, decyzją nr (...) z dnia (...) czerwca 2005 r. -utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy podzielił ustalenia faktyczne i stanowisko prawne Starosty P., podnosząc m.in. że w postępowaniu o ustalenie odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, organ jest zobowiązany do zbadania, czy nastąpił skutek prawny w postaci przejścia z mocy prawa własności przedmiotowej nieruchomości na Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, dopiero bowiem ten fakt uprawnia do ustalenia odszkodowania.

Podstawowe znaczenie dla oceny tego faktu ma ustalenie przeznaczenia przedmiotowej działki, w obowiązującym w dniu jej wydzielenia miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości z której strona wywodzi skutek prawny w postaci przejścia z mocy prawa własności tej nieruchomości na rzecz Gminy S. została wydana w dniu (...).12.1993 r. w oparciu o art. 10 ust. 5 powołanej ustawy, stanowiącego, że grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodzą na własność gminy z dniem w którym decyzja lub orzeczenie o podziale stały się ostateczne lub prawomocne za odszkodowaniem ustalonym wg zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Skutki prawne, co do zmiany własności przedmiotowych działek winny być, zatem oceniane w świetle powołanego przepisu.

Zdaniem organu odwoławczego Starosta P. dokonał takiej oceny, uwzględniając ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego G., z którego wynika, że drogi przebiegające przez przedmiotowe działki mają charakter dróg publicznych tj. dróg gminnych. Ich wydzielenie oraz przejście na własność gminy odbyło się zgodnie z art. 10 ust. 5 cyt. ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

W odniesieniu do zarzutów odnoszących się do wykonania przez rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego, organ odwoławczy wskazał na metody jego wykonania, stwierdzając że został on wykonany zgodnie z przepisami zasadami obowiązującymi w dniu jego wykonania.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Gmina S. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji podnosząc okoliczności i argumenty podobne jak w toku dotychczasowego postępowania a w szczególności kwestionując prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania za przejęte od małż. K. grunty, co narusza interes prawny gminy. W konsekwencji winien być sporządzony nowy lub zaktualizowany operat szacunkowy.

Ponadto Burmistrz Miasta i Gminy S. zarzuca postępowaniu Wojewody art. 75 k.p.a. co do możliwości przedstawienia przez gminę dodatkowych dowodów w sprawie i przez to uwzględnienie okoliczności mających fundamentalne znaczenie dla określenia wysokości odszkodowania.

Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Sporny problem w niniejszej sprawie zasadniczo sprowadza się do oceny prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania za grunt wydzielony pod pas drogi położony w G. stanowiący współwłasność D. i B. małż. K. w kwocie 97.755 zł które przeszły na własność Gminy S.

Zdaniem skarżącej Gminy sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych operat szacunkowy jest obarczony licznymi wadami, nie uwzględnia wszystkich okoliczności mających wpływ na wartość przejętych gruntów/działek o wskazanych w decyzji nr/ a w związku z tym zawyżenie ich wartości, co w konsekwencji powoduje ujemne konsekwencje dla budżetu Gminy tj. wzrost wydatków budżetowych.

Strona skarżąca wskazała w odwołaniu a także w skardze zarzuty odnoszące się nieprawidłowego sporządzenia przedmiotowego operatu a zwłaszcza nie uwzględnienie w dokonanej wycenie innych transakcji na ternie gminy dot. podobnych gruntów, lokalizacji przejętych gruntów i ich przeznaczenia.

Niespornym jest że decyzją ostateczną Kierownika Urzędu Rejonowego w P. z dnia (...).12.1993 r. zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej w G. o łącznej pow. 1,4624 ha złożonej z działek nr (...),(...),(...) i (...) stwierdzając, że grunty te zostały wydzielone pod ulice.

Projekt podziału został wykonany na podstawie planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast decyzją z dnia (...).1.2003 r. Kierownik Urzędu Rejonowego w P. stwierdził nieważność powyższej decyzji m.in. w części orzekającej o odstąpieniu od ustalenia odszkodowania za grunty wydzielone pod ulice a zatem ustalenie tego odszkodowania stało się obligatoryjne, stosownie art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Zgodnie z treścią tego przepisu, grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziale przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja lub orzeczenie za odszkodowaniem ustalonym o podziale stała się ostateczna lub prawomocna, wg zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W tej sytuacji poza sporem jest obowiązek organu administracji ustalenia odszkodowania i powinien to uczynić z zachowaniem przepisów obowiązujących w tym zakresie. W myśl art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami za działki gruntu (o których mowa wyżej) przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem a jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca wg zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Wobec powyższego przedmiotem oceny Sądu pozostaje jedynie-jak to już wskazano wyżej-prawidłowość ustalenia wysokości tego odszkodowania, mając na względzie zasady wskazane w powołanych wyżej przepisach.

W ocenie Sądu, mając na uwadze zebrany w sprawie materiał dowodowy, brak jest podstaw do uznania, że organy I i II instancji orzekające w niniejszej sprawie naruszyły przepisy obowiązujące w tym zakresie a w szczególności zasady z nich wynikające.

W szczególności jak to wynika z planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego G. przedmiotowe działki będące wcześniej własnością D. i B. małż. K. przeznaczone zostały pod drogi gminne./uchwała Rady Miasta i Gminy S. z dnia (...).03.2001 r. podtrzymujące wcześniejsze przeznaczenie uchwałą z dnia (...).10.1993 r.

Ustalając cenę transakcyjną przedmiotowych działek organ I instancji uwzględnił ich położenie a przede wszystkim ceny ujawnione w 56 innych podobnych transakcji które wystąpiły na pobliskim obszarze a zatem zastosowano metodę porównawczą korygując cenę średnią stosownie do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

Ustalając wysokość odszkodowania za ww. działki ustalono ich cenę rynkową uwzględniając przesłanki mające wpływ na jej wysokość a zwłaszcza lokalizację, funkcje gruntów przyległych, uzbrojenie, stan zagospodarowania, kategorię drogi w zakresie wskazanym w decyzji Starosty P.

Analiza tych przesłanek doprowadziła do ustalenia stawki 57 zł./m2 i w Konsekwencji kwoty 97.755 zł odszkodowania łącznie za całą przejętą nieruchomość.

Zdaniem Sądu ustalona wysokość odszkodowania uwzględnia wszystkie atrybuty przedmiotowej nieruchomości i przesłanki, którymi winien kierować się sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych operat szacunkowy zaś przyjęte do porównania transakcje dotyczące innych podobnych nieruchomości były reprezentatywne.

Rzeczoznawcy majątkowi odpowiedzieli na zgłoszone uwagi i zastrzeżenia podniesione przez Gminę S. w tym zakresie.

Oceny tej nie może zmienić fakt podnoszenia dalszych podobnych zastrzeżeń przy wskazaniu przez skarżącą Gminę innych transakcji, które określają wartość nieruchomości w odmiennej wysokości odbiegających od transakcji przyjętych od ustaleń organu I instancji, bowiem indywidualny charakter takich transakcji wskazuje na możliwość występowania w każdym czasie.

Obowiązkiem organu administracji jest natomiast, aby ustalone odszkodowanie odpowiadało powołanym w decyzji przepisom oraz było uzasadnione okolicznościami, które w sposób przekonywujący znajdowały oparcie w okolicznościach sprawy.

W ocenie Sądu ustalona przez Starostę P. wartość gruntu przejętego przez Gminę S. odpowiada tym wymogom.

Sąd podziela również pozostałą argumentację podniesioną w zaskarżonej decyzji.

Z tych względów nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, w oparciu o art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /DzU nr 1534 poz. 1270 / należało orzec jak w sentencji wyroku.