Orzeczenia sądów
Opublikowano: OSNC 2015/2/19

Uchwała
Sądu Najwyższego
z dnia 14 maja 2014 r.
III CZP 19/14
Wypowiedzenie rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia SN Jacek Gudowski.

Sędziowie SN: Krzysztof Strzelczyk, Maria Szulc (sprawozdawca).

Sentencja

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Krystyny C.-K. przeciwko Skarbowi Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, Oddziałowi Regionalnemu w W. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 14 maja 2014 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu postanowieniem z dnia 20 grudnia 2013 r.:

"Czy wypowiedzenie jednemu ze współwłaścicieli samodzielnego lokalu mieszkalnego całej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego o wartości odpowiadającej udziałowi we współużytkowaniu wieczystym działki jako prawa związanego z własnością lokalu odnosi skutek w stosunku do pozostałych współwłaścicieli lokalu będących współużytkownikami wieczystymi?

a jeśli nie:

czy w tej sytuacji opłata powinna być wypowiedziana każdemu ze współwłaścicieli lokalu w całej wysokości, czy w części odpowiadającej jego udziałowi we współwłasności lokalu?"

podjął uchwałę:

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego związanego z prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego powinna być wypowiedziana w całości wszystkim współwłaścicielom tego lokalu (art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Uzasadnienie faktyczne

Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu wyrokiem z dnia 14 grudnia 2012 r. ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest uzasadniona w wysokości 1683,70 zł oraz oddalił powództwo w pozostałej części.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu, rozpoznając apelację powódki, w której zarzuciła, że w chwili złożenia sprzeciwu do samorządowego kolegium odwoławczego nie był jeszcze ustalony krąg spadkobierców i wyłącznym właścicielem mieszkania została dopiero na podstawie umowy darowizny z dniem 20 maja 2010 r., powziął poważne wątpliwości i przedstawił je Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia w przedstawionym na wstępie zagadnieniu prawnym. Wskazał, że w chwili dokonania przez Skarb Państwa wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej udział 16,23% w użytkowaniu wieczystym gruntu związany był z prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, którego współwłaścicielami po 1/3 części była powódka oraz pozostali spadkobiercy pierwotnych właścicieli. Oświadczenie o wypowiedzeniu zostało doręczone wyłącznie powódce i tylko ona była stroną postępowania administracyjnego przed samorządowym kolegium odwoławczym oraz postępowania sądowego.

Uzasadnienie prawne

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)

Artykuł 238 k.c. nakłada na użytkownika wieczystego obowiązek uiszczania opłaty rocznej. Jej wysokość jest ustalana umownie pomiędzy właścicielem nieruchomości - Skarbem Państwa albo jednostką samorządu terytorialnego - i użytkownikiem wieczystym; aktualizacja następuje w drodze umowy lub postępowania uregulowanego w art. 78-81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm. - dalej: "u.g.n."), a jej wymiar określają dwa czynniki - cena nieruchomości i stawka procentowa. Wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej jest jednostronną czynnością prawa cywilnego właściciela gruntu i zostaje dokonane przez złożenie wieczystemu użytkownikowi oświadczenia woli zgodnego z wymaganiami określonymi w art. 78 ust. 1 u.g.n. Użytkowanie wieczyste może przysługiwać danemu podmiotowi w całości albo być przedmiotem współużytkowania w częściach ułamkowych i wtedy każdego współużytkownika łączy z właścicielem odrębny stosunek prawny. W tym wypadku oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty rocznej odpowiadającej ich udziałowi we współużytkowaniu musi być złożone wszystkim współużytkownikom, gdyż odnosi skutek tylko wobec jego adresata.

Problem pojawia się w sytuacji, w której wyodrębniony lokal w budynku na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym pozostaje we współwłasności ułamkowej kilku osób. W razie wyodrębnienia własności lokali przez użytkownika wieczystego prawo użytkowania wieczystego jest objęte wspólnością ułamkową, a właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu, a więc udział ten przysługuje również w zakresie prawa do gruntu (art. 4 ust. 3 i art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 - dalej: "u.w.l.").

Przedmiotem wspólności współwłaścicieli jest lokal, udział w nieruchomości wspólnej i udział w prawie użytkowania wieczystego. Za utrwalone należy uznać stanowisko Sądu Najwyższego, że w takim wypadku obowiązuje zasada jedności udziału w prawie wieczystego użytkowania, co oznacza, iż udział ten nie ulega podziałowi w taki sposób, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje odrębny udział w nieruchomości wspólnej, lecz każdemu z nich przysługuje udział w udziale wieczystego użytkowania stosownie do posiadanych udziałów we współwłasności lokalu (uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 189, z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 98 i z dnia 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12, OSNC 2013, nr 6, poz. 75). Współwłaściciele mają więc udział nie w prawie użytkowania wieczystego, ale w udziale prawa użytkowania wieczystego i w tym zakresie każdy z nich jest współużytkownikiem wieczystym.

Opłata za wieczyste użytkowanie jest ustalana w odniesieniu do konkretnego, określonego procentowo, udziału w wieczystym użytkowaniu związanym z prawem własności odrębnej nieruchomości, jaką jest wyodrębniony lokal. Jest to jedna opłata roczna dla tego udziału, a nie dla poszczególnych udziałów współwłaścicieli lokalu w tym udziale. Na etapie ustalania wysokości opłaty nie ma znaczenia sposób, w jaki współwłaściciele będą spełniać świadczenie, a więc czy jest ono podzielne czy nie i jakie udziały im przysługują. Nie ulega wątpliwości, że skoro art. 238 k.c. nakłada obowiązek uiszczania opłaty na użytkownika wieczystego, a art. 78 ust. 1 u.g.n. nakazuje dokonać wypowiedzenia jej wysokości również użytkownikowi wieczystemu, to złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu całej opłaty dotyczy każdego użytkownika wieczystego, niezależnie od tego, czy przysługuje mu samodzielnie prawo do udziału w użytkowaniu wieczystym związanym z danym lokalem, czy też wspólnie, w częściach ułamkowych z innymi współwłaścicielami lokalu. Współwłaściciele wyodrębnionego lokalu, którym przysługują udziały w udziale prawa wieczystego użytkowania, są użytkownikiem wieczystym w rozumieniu art. 78 ust. 1 u.g.n.

Stanowisko to wspiera argument, że złożenie przez jednego ze współwłaścicieli lokalu wniosku wszczynającego postępowanie administracyjne o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, nie stanowi czynności zachowawczej, o której mowa w art. 209 k.c. Koniecznym warunkiem uczestniczenia przez współużytkownika w postępowaniu sądowym w sprawie o ustalenie wysokości opłaty rocznej jest uprzednie wyczerpanie postępowania administracyjnego przed samorządowym kolegium odwoławczym (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 r., III CZP 3/11, OSNC 2011, nr 12, poz. 138). Prawo do ochrony prawnej i prawo do sądu może zapewnić wyłącznie doręczenie wszystkim współwłaścicielom oświadczenia o wypowiedzeniu zawierającego informacje i pouczenie wymagane przez art. 78 ust. 1 u.g.n.

Zasada jedności udziału w nieruchomości wspólnej sprzeciwia się przyjęciu poglądu, że oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty powinno być złożone każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w części odpowiadającej ich udziałom we współwłasności lokalu. Prowadziłoby to do niedopuszczalnej sytuacji, w której, w zależności od aktywności poszczególnych współwłaścicieli, w ramach jednego udziału w prawie użytkowania wieczystego mogłoby dojść do zróżnicowania części jednej opłaty ustalonej dla tego udziału. Przyjęte rozstrzygnięcie zapobiega takiej możliwości, gdyż mimo braku współuczestnictwa koniecznego współwłaścicieli w postępowaniu sądowym o ustalenie wysokości opłaty rocznej i braku rozszerzonej prawomocności materialnej wyroku w tej sprawie, orzeczenie dotyczy całości opłaty rocznej ustalonej dla udziału w prawie użytkowania wieczystego związanego z prawem współwłasności w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu.

Na marginesie trzeba zaznaczyć, że przedstawione rozważania nie odnoszą się do wypadku, w którym prawo własności wyodrębnionego lokalu jest przedmiotem współwłasności łącznej.

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.