II SA/Wr 825/16 - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2241856

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 14 lutego 2017 r. II SA/Wr 825/16

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (spr.).

Sędziowie WSA: Olga Białek, Alicja Palus.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 lutego 2017 r. sprawy ze skargi A.Sz. i A.S.-Sz. na decyzję Wojewody D. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, jednorodzinnego, dwulokalowego w zabudowie siedliskowej oddala skargę w całości.

Uzasadnienie faktyczne

Decyzją z dnia (...) r. organ pierwszej instancji odmówił udzielenia skarżącemu pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego z powodu niedoprowadzenia projektu budowlanego do zgodności z przepisami. Jak podał w uzasadnieniu, § 5 ust. 32 planu miejscowego dopuszcza zabudowę siedliskową na terenie RP, na którym znajduje się działka inwestorów. Dlatego organ ten wezwał inwestorów do uzupełnienia projektu budowlanego przez wykazanie związku planowanej budowy z prowadzeniem przez nich gospodarstwa rolnego. Działka jako grunt klasy R IIIa, podlega ochronie przed dowolną zabudową. Tymczasem inwestorzy nie są właścicielami nieruchomości rolnych, a jedynie je dzierżawią. Na sąsiedniej działce już posiadają dom mieszkalny, mają też mieszkanie we W. Inwestorzy nie przedłożyli jednoznacznych dokumentów wykazujących, że są rolnikami.

W odwołaniu skarżący stwierdzili, że wprawdzie posiadają już dom w tej samej miejscowości oraz mieszkanie w mieście, ale zamierzają je sprzedać po wybudowaniu domu jednorodzinnego. O zamiarze jego wybudowania zadecydowały względy rodzinne. Inwestor jest z wykształcenia rolnikiem oraz od 2011 r. prowadzi dzierżawione gospodarstwo rolne.

Zaskarżoną decyzją organ utrzymał powyższą decyzję w mocy.

Jak ustalił organ w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w pierwszej instancji, inwestorzy w latach 2011 - 2015 dzierżawili grunty rolne o powierzchni 1 ha. Następnie wzięli w dzierżawę od współwłaściciela nieruchomości rolnej o powierzchni 4,75 ha w udziale wynoszącym 1/4, grunty w sąsiedniej miejscowości. Wskutek tego, jak podają, dzierżawią nieruchomość o powierzchni 1,875 ha. Ponadto są właścicielami działki zabudowanej oraz przyszłymi (umowa przedwstępna) właścicielami działki o powierzchni 0,64 ha na której zamierzają wybudować dom (co zajmie 833 m2), z której 5567 m2 będzie nadal stanowiło pola uprawne. Grunt na tej działce sklasyfikowane są w klasie bonitacyjnej R IIIa 3077 m2, R IIIb 1636 m2 i R IVa 1692 m2. Wobec treści planu miejscowego (Dz. Urz. Woj. D. z 2006 r. Nr (...), poz. (...)) dopuszczającego na tej działce zabudowę siedliskową, organ rozważał znaczenie pojęcia takiej zabudowy. Przytoczył orzecznictwo sądowe (wyroki II OSK 922/09 i 462/10). Działka użyczona inwestorom pod inwestycję została wydzielona z większej nieruchomości. Po jej podziale na trzy działki, dwie z nich zostały zabudowane i następnie zbyte. Jednym z nabywców jest inwestor. Uprzednio w 2015 r. właścicielowi odmówiono udzielenia pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego na tej samej działce wobec sprzeczności z planem miejscowym. W pobliżu działki znajdują się w trzech stron grunty nie zabudowane, a ponadto grunty zabudowane domami jednorodzinnymi. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 909) ogranicza przeznaczenie takich gruntów na cele nierolnicze, zaś jego zmiana następuje w planach miejscowych. Wskazanej przez inwestorów działki nie można określić jako siedliskowej. Brakuje tam istniejącego lub projektowanego zagospodarowania budynkami gospodarczymi służącymi gospodarstwu rolnemu. Według obecnego stanu zagospodarowania jest to teren zainteresowania deweloperskiego. Inwestor nie planuje więc budowy domu mieszkalnego dla rolnika i jego rodziny w ramach zabudowy siedliskowej (zagrodowej) w miejscu produkcji rolnej (por. wyroki II OSK 1536/07 i 118/06), lecz dodatkowy dom jednorodzinny. Jak ustalił bowiem organ w oparciu o dołączone odpisy w księgach wieczystych, inwestorzy nie tylko są właścicielami w części znajdującej się w pobliżu domu jednorodzinnego, ale ponadto inwestor jest właścicielem lokalu mieszkalnego (części budynku jednorodzinnego) także pobliskiej działce.

Inwestorzy wezwani na podstawie art. 35 ust. 3 p.b. do wykazania zgodności planowanej zabudowy jako części zabudowy siedliskowej, z planem miejscowym, nie uzupełnili projektu budowlanego w tym zakresie (§ 8 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia z dnia 25 kwietnia 2012 r. Dz. U. z 2012 r. poz. 462).

Dlatego zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 należało wydać decyzję odmowna.

W skardze do sądu administracyjnego skarżący zarzucili naruszenie art. 35 ust. 1 p.b. w związku z art. 15 ust. 2 pkt 1 u.z.p.z. w związku z § 5 ust. 32 pkt 5 i 6 powołanego planu miejscowego, ponadto art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. oraz art. 8 i 10 § 1 k.p.a.

Skarżący nie prowadzą działalności deweloperskiej. Powtórzyli dotychczasowe uzasadnienie potrzeby wybudowania kolejnego domu jednorodzinnego. Ustawa nie definiuje pojęcia zabudowy siedliskowej. To nie jest to samo, co zabudowa zagrodowa. Jest to zabudowa wiejska obejmujący dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie. Natomiast zabudowa zagrodowa została zdefiniowana w § 3 pkt 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jako budynki w rodzinnych gospodarstwach rolnych. Inwestor posiada wykształcenie rolnicze i prowadzi gospodarstwo rolne, a zatem projektowany dla niego dom mieszkalny stanowi zabudowę siedliskową. Grunty pod budynkami zachowują charakter rolny. Budynek taki może być domem jednorodzinnym. Plan miejscowy nie zakazuje budowy domów jednorodzinnych na tym terenie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenia w oparciu o dotychczasową argumentację.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

W nin. sprawie nie powinno być żadnych wątpliwości, że skarżący nie zamierzają wybudować siedliska (zabudowy siedliskowej lub zagrodowej). Jak sami twierdzą, siedlisko powinno obejmować dom mieszkalny rolnika oraz zabudowania lub urządzenia służące do obsługi prowadzonego gospodarstwa rolnego. Tymczasem skarżący posiadają już dom mieszkalny w tej miejscowości. Gdyby więc mieli zamiar budować siedlisko, to wystąpiliby o pozwolenie na budowę budynków inwentarskich lub gospodarczych. Nie mają racji skarżący, że plan miejscowy dozwala na budowę domu jednorodzinnego jako części siedliska. W planie tym wyznaczono tereny MR zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej (§ 5 ust. 9 i 10) oraz tereny upraw polowych RP z dopuszczeniem zabudowy siedliskowej (§ 5 ust. 32 pkt 1). Według rysunku planu działka inwestorów oddalona jest od terenów zwartej zabudowy, chociaż w jej pobliżu zabudowane są działki nr 371/41, 371/42, 367/25, 370/18, 371/29 i 371/30. Jako właściciel działki nr 371/42 wpisany jest skarżący, zaś w rejestrze gruntów skarżący figurują jako właściciele zabudowanej działki nr 371/29, wszystkie działki w tej samej miejscowości, na obszarze planu. Jak powszechnie wiadomo miejscowość ta, położona jest w pobliżu W., wykorzystywana jest przez jego mieszkańców do zabudowy mieszkaniowej.

Z treści planu miejskiego mogłoby wynikać, że rozróżnia on zabudowę zagrodową i siedliskową, jednak pojęć tych nie definiuje. Byłby to jednak wniosek mylący, bowiem wyznaczenie pewnych terenów w przeznaczeniu podstawowym do zabudowy zagrodowej mogło nawiązywać do określenia w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, zaś dopuszczenie takiej samej zabudowy na terenach upraw rolnych do ujęć cywilistycznych (siedlisko jako część gospodarstwa rolnego obejmująca dom mieszkalny i zabudowania niemieszkalne). Nie ma znaczenia argumentacja skargi dotycząca potrzeby rozróżnienia siedliska, zabudowy zagrodowej i siedliskowej. Oczywiście definicja dla potrzeb stosowania rozporządzenia oraz o wątpliwej podstawie ustawowej, nie ma znaczenia powszechnego. Jednak nawiązuje ona do potocznego (słownikowego) znaczenia pojęcia siedliska. Tym się różni, że zabudowa siedliskowa nie musi być "rodzinna", bowiem wielohektarowe gospodarstwo rolne prowadzone przez jednostkę organizacyjną również może mieć siedlisko (wyrok II OSK 1118/06). W nin. sprawie jednak sami skarżący twierdzą o zamiarze budowy o charakterze kameralnym i rodzinnym dla potrzeb prowadzonego gospodarstwa rolnego (patrz wyroki II OSK 1536/07, 462/10).

Istotne było natomiast, co podniósł organ, że skarżący nie są właścicielami gruntów wchodzących w skład prowadzonego przez nich gospodarstwa rolnego (przy wszystkich wątpliwościach odnośnie cech towarowości upraw i czy nie jest to jedynie pretekst do uzyskania pewnych korzyści związanych ze statusem rolnika) oraz nie zamierzają wybudować zespołu budynków związanych funkcjonalnie z gospodarstwem rolnym (patrz wyroki II OSK 609/11, II SA/Kr 583/13, VII SA/Wa 2567/15, por. określenie gruntów rolnych zabudowanych w rozporządzeniu w sprawie ewidencji gruntów Dz. U. z 2016 r. poz. 1034, wyrok II OSK 526/13, II SA/Go 785/14 pkt 10-11, II SA/Łd 554/14, II SA/Kr 333/14, II SA/Bk 723/13, IV SA/Po 396/13). Konieczność istnienia zespołu obiektów (budynków, urządzeń) jako warunku uznania zabudowy za siedliskową lub zagrodową, którego skarżący nie zamierzają budować, stan zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych wobec posiadania domu mieszkalnego w tej samej miejscowości i mieszkania we W., posiadanie gruntów jedynie dzierżawionych, to przesłanki wystarczające do uznania zamiaru budowy dodatkowego domu jednorodzinnego na gruntach rolnych ornych klasy III nie przeznaczonych pod taką zabudowę, za sprzeczny z planem miejscowym.

Dlatego skarżący trafnie wezwani zostali do uzupełnienia projektu zagospodarowania terenu (art. 34 ust. 2 i ust. 3 pkt 1 oraz ust. 6 p.b. w związku z § 8 ust. 2 pkt 1,2,3 i 8 rozporządzenia z dnia 25 kwietnia 2012 r. Dz. U. z 2012 r. poz. 462), a skoro tego nie wykonali i nie doprowadzili do zgodności projektu budowlanego z ustaleniami planu miejscowego, to organy prawidłowo stosując art. 35 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 p.b. odmówiły udzielenia pozwolenia na budowę.

Nie miały zatem miejsca zarzucone w skardze naruszenia prawa, jak też Sąd nie doszukał się innych naruszeń prawa uzasadniających uchylenie decyzji. Przesadnie zaliczenie przez organ skarżących do podmiotów prowadzących działalność deweloperską nie było istotnym naruszeniem procedury. Zapewne miało ono obrazowo uzasadnić sprzeciw wobec zamiaru budowy kolejnego domu jednorodzinnego na terenach rolnych.

Skarżący nietrafnie zarzucają, jakoby organy kwestionowały zachowanie charakteru rolnego przez nieruchomość zabudowaną obiektami siedliskowymi lub odmawiały rolnikowi prawa do wybudowania domu mieszkalnego o charakterze jednorodzinnym. Dom taki powinien jednak stanowić składnik zabudowy siedliskowej (zagrodowej), której nie było.

Dlatego i zgodnie z art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.