Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2060530

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu
z dnia 7 kwietnia 2016 r.
II SA/Po 1008/15

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia NSA Jolanta Szaniecka (spr.).

Sędziowie WSA: Edyta Podrazik, Tomasz Świstak.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi Z. K. i J. K. na decyzję Wojewody z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości oddala skargę

Uzasadnienie faktyczne

Decyzją z dnia (...) września 2015 r., (...) Wojewoda (zwany dalej "Wojewodą") rozpoznał odwołanie Z. K. i J. K. od decyzji Starosty (zwanego dalej "Starostą") z dnia (...) kwietnia 2015 r., (...):

1.

orzekającej o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości położonej w gminie L., obręb K., stanowiącej działki (...), o powierzchni 0,7075 ha (obszar ograniczenia 727,4 m2) oraz (...) o powierzchni 0,2988 ha (obszar ograniczenia 282,1 m2), zapisanej w księdze wieczystej (...) jako własność Z. K. i J. K., poprzez zezwolenie spółce "A" sp. z o.o. na założenie i przeprowadzenie na powyższej nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie napowietrznej elektroenergetycznej jednotorowej/dwutorowej linii 110 kV Ś. - L. G. (przebieg trasy linii przedstawiono na załącznikach graficznych);

2.

wskazującej, że zezwolenie obejmuje w szczególności prawo wstępu na nieruchomość w celu wykonania prac montażowych oraz wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii przewodów i urządzeń,

3.

zobowiązującej spółkę "A" Sp. z o.o. do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego niezwłocznie po dokonaniu czynności opisanych w punkcie 1 oraz wskazującej, że gdyby to było niemożliwe bądź też powodowało nadmierne koszty, wówczas właścicielowi będzie przysługiwało stosowne odszkodowanie odpowiadające wysokości poniesionych szkód, jeżeli zaś wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększy się o kwotę odpowiadającą zmniejszeniu wartości nieruchomości,

4.

wskazującej, że ostateczna decyzja stanowi podstawę dokonania wpisu w księdze wieczystej, W swym rozstrzygnięciu Wojewoda zdecydował o uchyleniu wyżej wymienionych punktów 2, 3, i 4 zaskarżonej decyzji Starosty, natomiast w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżone orzeczenie w mocy.

Opisane wyżej decyzje wydano w następującym stanie faktycznym.

Wnioskiem z dnia (...) stycznia 2015 r. "A" Sp. z o.o. wystąpiła o wydanie w trybie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.) (obecnie tekst jednolity tej ustawy opublikowano w Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 - uwaga Sądu, dalej "u.g.n.") decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej położonej w gminie L., obręb K. oznaczonej geodezyjnie jako działki (...) o powierzchni 0,7075 ha i (...) o powierzchni 0,2988 ha, stanowiącej własność Z. K. i J. K. poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości przewodów służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie istniejącej napowietrznej elektroenergetycznej jednotorowej/ dwutorowej linii 110 kV Ś. - L. G.

Decyzją z dnia (...) kwietnia 2015 r., (...) Starosta - działając na podstawie art. 124 i art. 6 pkt 2 u.g.n. oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.) (obecnie tekst jednolity tej ustawy opublikowano w Dz. U. z 2016 r. poz. 23 - uwaga Sądu, dalej "k.p.a.") - ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości w zakresie objętym wnioskiem (pkt 1 decyzji) oraz zawarł dodatkowe rozstrzygnięcia opisane szczegółowo na wstępie niniejszego uzasadnienia (pkt 2-4 decyzji).

W motywach swej decyzji Starosta wskazał na poczynione w sprawie ustalenia. Wyjaśnił, że zgodnie z treścią księgi wieczystej (...) właścicielami nieruchomości oznaczonej działkami (...) i (...) są Z. K. i J. K. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W myśl ostatecznej decyzji Wójta Gminy L. (...) z dnia (...) listopada 2014 r. (...) o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, dla działek (...) i (...) położonych w Klonówcu ustalono lokalizację inwestycji celu publicznego na rzecz "A" Sp. z o.o. dla przedsięwzięcia polegającego na przebudowie istniejącej elektroenergetycznej linii napowietrznej 110kV Ś. - L. G. na odcinku od słupa nr (...) do Stacji L.

Starosta zaznaczył dalej, że jak wskazano we wniosku z dnia (...) stycznia 2015 r. projekt związany z realizacją zadania p.n. "Przebudowa linii 110 kV Ś. - L. G." zlokalizowany jest w województwie wielkopolskim, w powiecie leszczyńskim i kościańskim, obejmując teren gminy L., Ś. i miasta Ś. Planowana inwestycja polega na przebudowie linii po trasie istniejącej linii wysokiego napięcia 110 kV relacji Ś. L. - G. poprzez wymianę wszystkich elementów linii (słupy z fundamentami, przewody i izolatory) na nowe elementy. Wykonawcą rzeczonych robót na odcinku objętym powyższym wnioskiem jest "B" S.A. Inwestor podkreślił, iż "celem planowanej inwestycji jest poprawa jakości zasilania i funkcjonowania obecnej linii, która jest w złym stanie technicznym. Przedmiotowa linia jest instalacją przeznaczoną do dystrybucji energii elektrycznej i stanowi ważny ciąg zasilający miasto i gminę Ś. oraz L." Łączna długość przebudowywanej linii od bramki liniowej stacji elektroenergetycznej 110/15 kV Ś. do bramki liniowej 110/15 kV L. G. wyniesie około 24 km, przy minimalnej wysokości przewodów nad ziemią - około 6,35 m. Wykorzystane zostaną przewody robocze typu AFL-6 240 mm2, przewody odgromowe typu OPGW. Maksymalne napięcie robocze przebudowywanej linii określono na 123 kV, a maksymalny prąd roboczy na 735 A. Działki (...) i (...) usytuowane są pomiędzy istniejącym słupem (...) i (...).

Organ wskazał też, że od słupa (...) do słupa (...) (linia jednotorowa) nastąpi wymiana wszystkich elementów linii: konstrukcji wsporczych z fundamentami, przewodów, izolatorów, na nowe z zachowaniem dotychczasowego przebiegu. Powierzchnia zajęta przez pas ograniczenia na działce (...) wynosi 727,4 m2 przy długości projektowanej trasy linii na działce rzędu 45,3 m i szerokości pasa ograniczenia dla linii określonej na 13,8 m. W stosunku natomiast do działki (...) wskazano następujące wartości powyższych parametrów: powierzchnia zajęta przez pas ograniczenia - 282,1 m2, długość projektowanej trasy linii na wskazanej działce - 30,9 m, przy szerokości pasa ograniczenia dla linii rzędu 9,8 m. Przebieg linii oraz pasa technologicznego linii przez przedmiotową nieruchomość zobrazowane zostały na załączonej do wniosku mapie.

Starosta odniósł się następnie do kwestii rokowań (o których mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n. - uwaga Sądu). Organ ustalił, że podmiot wnioskujący podjął próbę przeprowadzenia rokowań z Z. K. i J. K. w przedmiocie wyrażenia zgody na korzystanie ze spornej nieruchomości z uwagi na zamiar przebudowy linii elektroenergetycznej 110 kV Ś. - L. G.

Pismem z dnia (...) marca 2014 r. wystąpiono do właścicieli nieruchomości z prośbą o wyrażenie zgody na przebudowę linii i ustanowienie służebności przesyłu na działkach (...) i (...) argumentując jednocześnie zasadność dokonania przebudowy wynikającą ze złego stanu technicznego linii aktualnie eksploatowanej oraz niewielkiej zdolności przesyłowej. Zwrócono uwagę, iż ustanowienie służebności przesyłu jest konieczne z uwagi na możliwość właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych w zakresie między innymi prac konserwatorskich sieci. Na załączonych do pisma mapach wskazano zakres terenowy służebności przesyłu, obejmujących w przypadku działki (...) - pas o szerokości 13,8 m, przy łącznej powierzchni 727,4 m2 gruntu wzdłuż przewodów linii napowietrznej i jednoczesnej długości projektowanej linii w zakresie działki wynoszącej 45,3 m oraz w przypadku działki (...) - pas o szerokości 9,8 m, przy łącznej powierzchni 282,1 m2 gruntu wzdłuż przewodów linii napowietrznej i jednoczesnej długości projektowanej linii w zakresie powyższej działki wynoszącej 30,9. Podkreślono jednocześnie, iż wskazany zakres nie przewiduje posadowienia na nieruchomości jakichkolwiek słupów. Z treści pisma wynika też, że właścicielom zaproponowane zostało jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu w wysokości (...) zł w stosunku do działki (...) i (...) zł odnośnie działki (...), a także zapewniono, iż w przypadku ewentualnych szkód powstałych podczas przebudowy linii, właścicielom wypłacone zostanie odszkodowanie w terminie 45 dni od zakończenia przebudowy linii, którego wysokość uzgodniona zostanie przez strony. Treść powołanego pisma została ponownie przedstawiona Z. K. i J. K. w pismach z dnia (...) kwietnia 2014 r. i (...) maja 2014 r.

Starosta zauważył też, że dnia (...) maja 2014 r. miało miejsce spotkanie pełnomocnika inwestora M. S. z Z. K. i J. K., podczas którego właścicielka nieruchomości, w odpowiedzi na propozycję jednorazowego wynagrodzenia w wysokości (...) zł, oznajmiła, iż wyraża zgodę na ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem w wysokości (...) zł.

Nawiązując do powyższego spotkania oraz z uwagi na brak odpowiedzi na pismo z dnia (...) maja 2014 r. ze strony właścicieli, w piśmie z dnia (...) czerwca 2014 r. ponownie zwrócono się z prośbą o podjęcie rokowań w sprawie zgody na wykonanie prac związanych z przebudową linii, proponując jednocześnie kwotę jednorazowego wynagrodzenia w wysokości (...) zł, przypominając, iż w razie powstania ewentualnych szkód, wykonawca wypłaci właścicielom stosowne odszkodowanie, nadto pokryje wszelkie koszty związane z ustanowieniem służebności przesyłu.

Starosta ustalił też na podstawie akt sprawy, że w dniu (...) czerwca 2014 r. miała miejsc rozmowa telefoniczna pełnomocnika wnioskodawcy R. C. z Z. K., w której to właścicielka nieruchomości oświadczyła, iż nie widzi powodów, aby spotkać się z przedstawicielem wykonawcy, a treść swojego żądania przedstawiła już podczas spotkania w dniu (...) maja 2014 r. Ostatecznie Z. K. zakomunikowała, iż możliwe jest przeprowadzenie spotkania w sierpniu, ewentualnie w lipcu, po wcześniejszym uzgodnieniu telefonicznym. Notatka z powyższej rozmowy przesłana została do właścicieli wraz z pismem z dnia (...) czerwca 2014 r. i oraz pismem z dnia (...) lipca 2014 r.

Dnia (...) lipca 2014 r., w kolejnej rozmowie telefonicznej, w której to pełnomocnik inwestora M. R. zaproponował właścicielom spotkanie, Z. K. poinformowała, iż nie życzy sobie dalszego kontaktu w sprawie, wyrażając ponownie swój brak akceptacji odnośnie zaproponowanego wynagrodzenia w kwocie (...) zł, gdyż za satysfakcjonujące uznane zostało wynagrodzenie opiewające na kwotę (...) zł.

W piśmie z dnia (...) lipca 2014 r. pełnomocnik inwestora zaproponował Z. K. i J. K. wynagrodzenie w wysokości (...) zł.

Dnia (...) lipca 2014 r. pełnomocnik wnioskodawcy otrzymał pismo od właścicieli nieruchomości (datowane na (...) lipca 2014 r.), w którym zawarto ich spostrzeżenia i uwagi odnośnie prowadzonych rokowań, w tym poproszono m.in. o dokonanie obliczenia zbliżenia istniejącego domu mieszkalnego przed modernizacją linii oraz o wyjaśnienie na czym owa modernizacja polega.

W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia (...) lipca 2014 r. pełnomocnik wnioskodawcy ustosunkował się względem przedstawionych uwag w szczegółowy sposób (k. 19 akt administracyjnych).

Z wiadomości elektronicznej wystosowanej w dniu (...) sierpnia 2014 r. do Z. K. wynika, iż dnia (...) sierpnia 2014 r. odbyło się spotkanie pomiędzy zainteresowanymi stronami. Nawiązując do poczynionych na nim ustaleń oraz wcześniejszej korespondencji, przedstawiono właścicielce szczegółowe informacje dotyczące linii przebiegającej na nieruchomości, a także przedstawiono profil linii 110kV na nieruchomości, obrazujący zarówno stan istniejący linii, jak i jej parametry po przebudowie. Odniesiono się również do podniesionej przez Zofię Kicką kwestii możliwości dokonania podziału działek przed ustanowieniem na nich służebności przesyłu, stwierdzając, iż "wolą inwestora jest uzyskanie tytułu prawnego do nieruchomości w postaci ustanowienia służebności przesyłu". Podkreślono jednakże, iż w przypadku dokonania podziału działek po ustanowieniu służebności przesyłu inwestor byłyby skłonny pokryć koszty tych czynności, a także, na wniosek właściciela, wyrazić zgodę na bezciężarowe odłączenie z księgi wieczystej wydzielonych działek, bądź wyrazić zgodę na wykreślenie służebności przesyłu.

Starosta wskazał, że powyższe okoliczności potwierdza treść załączonego do wiadomości pisma "A". Do wskazanej wiadomości załączono także projekt umowy w sprawie ustanowienia służebności przesyłu oraz wyciąg w operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. D., z którego wynika, iż wartość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu określono na (...) zł.

W następnej wiadomości elektronicznej z dnia (...) września 2014 r. (k. 11 akt administracyjnych) skierowanej do właścicielki nieruchomości nawiązano do przeprowadzonej w tym samym dniu rozmowy telefonicznej oraz przedstawiono kolejne etapy załatwienia sprawy, uwzględniające dokonanie podziału nieruchomości oraz obciążenie służebnością "tylko małej wydzielonej działki". Kwotę proponowanego wynagrodzenia za umowne ustanowienie służebności przesyłu oparto na przedstawionym już właścicielom wyciągu z operatu szacunkowego, który ponownie załączono do powyższej wiadomości.

Kontynuując korespondencję, pełnomocnik inwestora, w dniu (...) września 2014 r. skierował do właścicielki przedmiotowych działek kolejną wiadomość elektroniczną, do której załączona została umowa w sprawie ustanowienia służebności przesyłu zawierająca zapis zobowiązujący wykonawcę do poniesienia kosztów dokonania podziału nieruchomości po ustanowieniu przez właścicieli służebności przesyłu na warunkach wskazanych w umowie oraz do zwolnienia od służebności przesyłu tych działek powstałych po podziale, które nie będą obciążone służebnością przesyłu. W umowie ujęto kwotę wynagrodzenia wynikającą z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. D.

W odniesieniu do prowadzonych rokowań, w piśmie z dnia (...) października 2014 r. pełnomocnik właścicieli nieruchomości radca prawny M. L: przedstawił stanowisko swoich mocodawców. W treści powyższej informacji zwrócono uwagę na fakt, iż przez sporne działki przebiega jeszcze jedna linia energetyczna, mianowicie linia średniego napięcia SN 15 kV, której to nie uwzględniono w dotychczas przedstawianych propozycjach ustanowienia służebności przesyłu. Wskazano również na fakt posadowienia na działkach (...) i (...) dwóch słupów typu 2N-12, które wchodzą w skład infrastruktury linii napowietrznej średniego napięcia 15kV. W konsekwencji powyższego Z. K. i J. K. za satysfakcjonujące uznali odszkodowanie w wysokości (...) zł.

W piśmie z dnia (...) października 2014 r. pełnomocnik wnioskodawcy, Pan M. R. poinformował, iż umocowanie udzielone przez inwestora - "A" Sp. z o.o. nie obejmuje czynienia ustaleń w zakresie ustanowienia służebności przesyłu odnośnie linii SN 15 kV. Nadmieniono również, iż kwota proponowanego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w wysokości (...) zł ustalona została w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, którego wyciąg został przedstawiony właścicielce nieruchomości.

Dnia (...) listopada 2014 r. do siedziby wykonawcy wpłynęło pismo radcy prawnego M. L. (z dnia (...) listopada 2014 r.), w którym poinformowano, iż żądania właścicieli nieruchomości w toczącej się sprawie pozostają niezmienione - Państwo Kiccy w dalszym ciągu domagają się odszkodowania w wysokości (...) zł, a ustanowiona służebność przesyłu powinna obejmować swoim zakresem również linię SN 15 kV.

Starosta zauważył, że powyższe pismo z dnia (...) listopada 2014 r. było ostatnim pismem z przeprowadzonych negocjacji. Dalej zauważył, że ze względu na fakt, iż pomimo podjęcia licznych prób, nie udało się zawrzeć z właścicielami nieruchomości porozumienia w przedmiocie wyrażenia zgody na zajęcie części gruntu i ustanowienie służebności przesyłu, pismem z dnia (...) stycznia 2015 r. pełnomocnik inwestora wniosła o ograniczenie sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n.

Przechodząc do zagadnień prawnych organ pierwszej instancji wyjaśnił, że zgodnie z art. 124 ust. 1 u.g.n. Starosta ma możliwość ograniczenia w drodze decyzji sposobu korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji między innymi energii elektrycznej, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyraża na to zgody. Wydanie decyzji uwarunkowane jest spełnieniem dwóch przesłanek, mianowicie, zgodnie z art. 124 ust. 1 u.g.n., przedmiotowe ograniczenie musi być zgodne z planem miejscowym, bądź w przypadku jego braku z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto, w myśl art. 124 ust. 3 u.g.n. konieczne jest, aby podmiot wnioskujący udokumentował, iż przeprowadzone zostały rokowania o uzyskanie zgody na wykonanie prac określonych w ust. 1 z właścicielem, bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Dodatkowo, w art. 124 ust. 4 u.g.n. ustawodawca nakłada na osobę lub jednostkę organizacyjną ubiegającą się o wydanie zezwolenia obowiązek przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. W przypadku natomiast gdy byłoby to niemożliwe, bądź powodowałoby nadmierne trudności lub koszty, przepis ten odsyła do art. 128 ust. 4 ustawy, zgodnie z którym inwestor obowiązany jest to wypłaty odszkodowania odpowiadającego wartości poniesionych szkód. Gdy wskutek zaistniałych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się odpowiednio o kwotę równą temu zmniejszeniu.

Wskazując na powyższe Starosta podkreślił, że ostateczną decyzją Wójta Gminy L. nr (...) z dnia (...) listopada 2014 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego na działkach (...) i (...) ustalono lokalizację inwestycji celu publicznego. Treść wniosku "A" Sp. z o.o. zgodna jest z tą decyzją. Dodatkowo planowana inwestycja stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 2 u.g.n.

Wreszcie zdaniem Starosty przeprowadzone zostały bezskuteczne rokowania z właścicielami nieruchomości, na potwierdzenie czego przedłożone zostały poświadczone za zgodność z oryginałem kopie korespondencji prowadzonej z właścicielami nieruchomości wraz z potwierdzeniem doręczeń.

Organ pierwszej instancji uznał, że rokowania mogą zostać zakończone w dowolnym momencie, jeżeli w ocenie choćby jednej ze stron nie ma szans na zawarcie porozumienia. Podkreślono przy tym, iż nie jest wymagana żadna szczególna forma ich zakończenia.

Końcowo Starosta zwrócił uwagę, że w dniach (...) marca 2015 r. i (...) kwietnia 2015 r. w siedzibie urzędu stawili się właściciele nieruchomości. Po zapoznaniu się z aktami sprawy Z. K. złożyła wyjaśnienia, w myśl których właściciele podtrzymali swoje dotychczasowe stanowisko, oraz przyznali, iż strony faktycznie nie doszły do porozumienia co do wysokości odszkodowania.

W konkluzji Starosta stwierdził, że treść złożonych przez wnioskodawcę dokumentów znajdujących się w aktach sprawy dowodzi, iż wniosek "A" Sp. z o.o. jest uzasadniony w świetle art. 124 u.g.n.

Pismem z dnia (...) czerwca 2015 r. Z. K. i J. K. (reprezentowani przez pełnomocnika, radcę prawnego M. L.) wnieśli odwołanie od decyzji Starosty. Zwrócili się o uchylenie tej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie.

W uzasadnieniu odwołania wskazali, że w odniesieniu do inwestycji ponownie powinny zostać wszczęte rokowania, które zostały bezpodstawnie zerwane. Wprawdzie pełnomocnik inwestora podjął próby przeprowadzenia rokowań, jednak w ocenie odwołujących się miało to charakter wyłącznie formalny. Pełnomocnik inwestora działał z góry powziętym zamiarem przeprowadzenia rokowań, by spełnić przesłanki wymagane przepisami prawa do wystąpienia o przedmiotową decyzję. W ocenie odwołujących się nie podjęto nawet próby negocjacji wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Skarżący nadal domagają się jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w kwocie (...) zł (słownie: pięćdziesiąt tysięcy złotych 00/100). Kwota ta została obliczona wg stawek obowiązujących na terenie gminy L. Zaproponowana przez inwestora kwota (...) zł w początkowym etapie rozwoju sprawy wydaje się być całkowicie nieuzasadniona i abstrakcyjna. Nadto, w przypadku odmowy zaproponowanej kwoty, został przedstawiony operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez inwestora bez konsultacji z odwołującymi się. W operacie szacunkowym wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu wynosi (...) zł, co ponownie stanowi wysoce zaniżoną rzeczywistą wartość wynagrodzenia jaka powinna zostać wypłacona za ustanowienie służebności przesyłu. Wskazane powyżej kwoty zostały ustalone jednostronnie przez inwestora, nie podlegały negocjacji, co w przypadku rokowań, nie powinno mieć miejsca.

W odwołaniu podkreślono także, że zgodnie z art. 124 ust. 3 u.g.n. udzielenie zezwolenia powinno zostać wydane po uprzednich rokowaniach z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Jest to obligatoryjna przesłanka wydania decyzji. Z. K. i J. K. podkreślili, że rokowania między stronami powinny rzeczywiście zmierzać w kierunku wypracowania konsensusu na gruncie danej sprawy. W tym stanie faktycznym nie było możliwości podjęcia rozmów co do najistotniejszej z punktu widzenia odwołujących się sprawy, to jest wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Decyzją z dnia (...) września 2015 r., (...) (wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia) Wojewoda uchylił decyzję Starosty w odniesieniu do punktów 2 (wskazującego na zakres zezwolenia), 3 (zobowiązującego spółkę "A" Sp. z o.o. do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego) i 4 (wskazującego, że ostateczna decyzja stanowi podstawę dokonania wpisu w księdze wieczystej), natomiast w pozostałym zakresie utrzymał decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny oraz przytoczył i wyjaśnił relewantne przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do podnoszonego w odwołaniu zagadnienia spornego dotyczącego przeprowadzonych w odniesieniu do inwestycji rokowań przyznał, że ich odbycie jest obligatoryjne i stanowi formalną przesłankę wszczęcia postępowania o uzyskanie zezwolenia na zajęcie nieruchomości. Wojewoda wyjaśnił jednak, że art. 124 u.g.n. nie określa formy prowadzenia owych negocjacji. Strony zmierzające do załatwienia sprawy nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie ich przeprowadzenia oprócz obowiązku zainicjowania rokowań poprzez przedstawienie przez jedną z nich swojemu adwersarzowi konkretnej propozycji rozstrzygnięcia. Rokowania mogą być zatem zakończone w dowolnym czasie, chociażby w sytuacji, gdy - w ocenie którejś ze stron - nie ma szans na zawarcie porozumienia. Nie przewidziano przy tym jakiejś szczególnej formy zakończenia rokowań. Oznacza to, że strony samodzielnie i dowolnie decydują nie tylko o tym, czy na ich skutek dojdzie do porozumienia skutkującego dokonaniem czynności prawnej, lecz również o tym kiedy je zakończyć. Wojewoda powołał się w tym względzie na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22 lutego 2012 r., I OSK 357/11. Zaznaczył, że w myśl dominującego stanowiska spełnienie obowiązku przeprowadzenia rokowań oznacza taką sytuację, w której pomimo prowadzonych negocjacji nie doszło do zawarcia umowy, a inwestor określił i zaproponował właścicielowi konkretne warunki uzyskania zgody na wykonanie określonych prac inwestycyjnych. Niemożność uzyskania przedmiotowej zgody oznacza taki stan, kiedy właściciel nie odpowiedział na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia.

Przenosząc powyższe na grunt sprawy organ odwoławczy wskazał, że do wniosku załączone zostały pisma dokumentujące prowadzone pomiędzy spółką a właścicielami nieruchomości negocjacje. Dowodzą one, iż strony nie doszły do porozumienia w przedmiocie zgody na wykonanie planowanych prac inwestycyjnych. Wnioskodawca już pismem z dnia (...) marca 2014 r. wystąpił do Z. K. i J. K. z propozycją ustanowienia służebności przesyłu na ich nieruchomości i zaproponował konkretną kwotę wynagrodzenia. Dnia (...) maja 2014 r. doszło do spotkania właścicieli z przedstawicielem spółki "B" S.A. (protokół w aktach sprawy), w którego trakcie Z. K. i J. K. oświadczyli, że wyrażają zgodę na ustanowienie służebności za wynagrodzeniem w kwocie (...) zł. Dnia (...) czerwca 2014 r. oraz (...) lipca 2014 r. przeprowadzono rozmowy telefoniczne z Z. K. (protokoły w aktach sprawy) jednak nie doprowadziły one do żadnych wiążących ustaleń. Pełnomocnik inwestora pismem z dnia (...) lipca 2014 r. po raz kolejny zwrócił się do Z. K. i J. K. o podjęcie rokowań. Swoje warunki właściciele nieruchomości przedstawili przy piśmie z dnia (...) lipca 2014 r. W kolejnych pismach oraz korespondencji elektronicznej prowadzonej pomiędzy stronami przedstawiano wzajemne oczekiwania, propozycje, jak też warunki ustanowienia służebności, jednak ostatecznie strony nie doszły do kompromisu.

Mając na uwadze powyższe Wojewoda nie miał wątpliwości, że wnioskodawca uczynił zadość wymaganiom przeprowadzenia rokowań stawianym przez art. 124 ust. 3 u.g.n. Wobec faktu, iż prowadzone pomiędzy stronami negocjacje zakończyły się niepowodzeniem, inwestor - spółka "A" Sp. z o.o. - miał prawo wystąpić z wnioskiem o wydanie niezbędnej decyzji w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości zastępującej zgodę właściciela gruntu na przeprowadzenie zamierzonych prac inwestycyjnych.

Odnosząc się do pozostałych okoliczności sprawy Wojewoda zaznaczył, że decyzja administracyjna wydana w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. bezsprzecznie skutkuje ograniczeniem prawa własności, nie budzi bowiem najmniejszych wątpliwości, że realizacja celu publicznego jakim jest budowa publicznych urządzeń infrastrukturalnych - elektroenergetycznej linii napowietrznej, na nieruchomości stanowiącej własność danego podmiotu ingeruje - w zakresie określonym w decyzji - w konstytucyjnie chronioną własność. Organ dodał, że art. 124 ust. 1 u.g.n. ma nie tylko zabezpieczać inwestora w zakresie możliwości realizacji danej inwestycji, lecz ma także służyć wyraźnemu zdefiniowaniu ograniczenia prawa własności. Decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości może zawierać tylko takie rozstrzygnięcia, które zgodne są z planem miejscowym bądź też decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Uzasadniony interes właściciela nieruchomości wymaga, aby przebieg przyszłej i planowanej inwestycji był dla jego nieruchomości jak najmniej uciążliwy, zaś zakres ingerencji inwestora w prawa właściciela sprowadzony do niezbędnego minimum.

Wojewody w wydanej decyzji, zakres ograniczenia prawa własności lub użytkowania wieczystego musi być ściśle określony, co oznacza, że bezwzględnie musi ona w sposób zupełny i jednoznaczny wskazywać przebieg przyszłej inwestycji, jak też zakres uszczuplenia władztwa właściciela (użytkownika wieczystego). Organ odwoławczy nie miał wątpliwości, że zachodzi tożsamość wnioskowanego ograniczenia (powierzchnia zajęta przez pas ograniczenia na działce (...) - 727,4 m2, długość projektowanej trasy linii - 45,3 m, szerokość pasa ograniczenia - 13,8 m; powierzchnia zajęta przez pas ograniczenia na działce (...) - 282,1 m2, długość projektowanej trasy linii na działce - 30,9 m, szerokość pasa ograniczenia dla linii - 9,8 m) z ustaleniami decyzji lokalizacyjnej (...) Wójta Gminy L. z dnia (...) listopada 2014 r. Szczegółowa analiza załącznika graficznego przywołanej decyzji oraz przebiegu inwestycji przedstawionego na załącznikach do decyzji Starosty Leszczyńskiego prowadzi do uzasadnionej konkluzji, że przebieg planowanej przez inwestora inwestycji jest zbieżny z przebiegiem linii elektroenergetycznej przedstawionym w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Bez wątpienia - w ocenie Wojewody - całość zgromadzonego przez organ materiału dowodowego w sposób jednoznaczny przesądza o zachodzącej na tej płaszczyźnie konwergencji.

Wątpliwości organu wzbudziła jedynie treść załączników, która niezupełnie jest spójna z treścią orzeczenia Starosty, to jest punktu 1 decyzji. Wskazał, że skoro przedmiotem rozstrzygnięcia w decyzji wydanej na podstawie przepisu art. 124 ust. 1 u.g.n. ma być ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie danemu inwestorowi zezwolenia na założenie odpowiednich urządzeń, a tym samym jednoznaczne wskazanie zakresu ograniczenia władztwa, to zastrzeżenia mogą wywołać zawarte na załączniku graficznym sformułowania: "granica pasa służebności przesyłu" oraz "powierzchnia zajęta przez pas służebności przesyłu". W ocenie Wojewody Starosta wydając decyzję na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. (stanowiącą administracyjnoprawną formę przyznania tytułu prawnego do władania daną nieruchomością) dość niefortunnie posłużył się formułami cywilistycznymi, które nie przystają do ograniczenia własności nieruchomości na gruncie norm publicznoprawnych. Trwały administracyjny tytuł prawny do dysponowania nieruchomością w celach przesyłowych, powstający na podstawie decyzji wydanej w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. oraz służebność przesyłu ustanawiana na podstawie przepisu art. 3051 k.c. stanowią dwa odrębne i alternatywne względem siebie tytuły prawne, przy czym uzyskanie jednego z nich wyklucza konieczność uzyskania drugiego, czyni wręcz niemożliwym jego pozyskanie. Dokonując wszechstronnej oceny powyższego uchybienia Wojewoda doszedł jednak do przekonania, że powyższe kwestie nie miały istotnego wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy dążąc do jak najbardziej precyzyjnego ustalenia niezbędnego dla inwestora - a przy tym jak najmniej uciążliwego dla właścicieli - zakresu uszczuplenia władztwa nad przedmiotową nieruchomością, wystąpił w trybie art. 136 k.p.a. do spółki "B" S.A. z prośbą o wyjaśnienie dostrzeżonych wątpliwości. W odpowiedzi z (...) sierpnia 2015 r. J. B. - D. wyjaśniła, że "wskazany we wniosku zakres ograniczenia władztwa (...) znajduje uzasadnienie w potrzebach inwestora, który wskazując szerokość pasa ograniczenia dla linii oraz długość linii napowietrznej na poszczególnych działkach nakreśla obszar jaki będzie wykorzystywany w związku z realizacją inwestycji. Szerokość pasa została ustalona jako odległość pomiędzy rzutami poziomymi dla skrajnych przewodów linii na powierzchnię gruntu powiększona dla terenu obejmującego działkę nr (...) o 3 m z każdej strony, tj. jak dla inwestycyjnych zabudowanych. Z kolei działkę nr (...) i inne sąsiednie inwestor uznał za grunt inny i dla tych działek przewidział zakres ograniczenia w węższym pasie. (...) Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości objętej postępowaniem w zakresie wskazanym we wniosku i w decyzji Starosty uzasadnione jest potrzebą wykonania robót na nieruchomości, koniecznością odpowiedniego zabezpieczenia nieruchomości w czasie realizacji inwestycji, jak również w dalszej kolejności potrzebą zapewnienia prawidłowego funkcjonowania linii elektroenergetycznej".

Zdaniem Wojewody przedstawione wyjaśnienia w sposób logiczny, spójny i zupełny argumentują potrzebę dokonania ograniczenia we wnioskowanym przez inwestora zakresie, a nakreślone na załącznikach graficznych parametry i przebieg obszaru ograniczenia wykluczają ewentualne wątpliwości co do wynikających z decyzji Starosty praw i obowiązków stron.

Argumentując potrzebę uchylenia punktów 2, 3 i 4 decyzji Starosty Wojewoda wskazał, że potrzeba ta była uzasadniona tym, iż zawarte w nich rozstrzygnięcia nie mieszczą się w zakreślonych organowi przez ustawodawcę granicach władczego rozstrzygnięcia sprawy. Organ wydając decyzję w oparciu o przepis art. 124 u.g.n. władny jest wyłącznie do takiego ukształtowania stosunku administracyjnoprawnego, którego wyrazem jest ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (ust. 1), natomiast pozostałe uprawnienia i obowiązki wyinterpretowane z norm wyartykułowanych w obrębie cytowanej jednostki redakcyjnej wynikają z mocy prawa i nie jest zasadne czynienie ich odrębnymi elementami władczego rozstrzygnięcia.

Skargę na decyzję Wojewody złożyli Z. K. i J. K. występując o jej uchylenie w zakresie, w którym utrzymał utrzymano w mocy decyzję Starosty. Skarżący wnieśli także o zasądzenie na ich rzecz od organu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego.

W uzasadnieniu skargi Z. K. i J. K. wyjaśnili, że art. 124 ust. 3 u.g.n. wymaga, aby udzielenie zezwolenia na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. było poprzedzone rokowaniami z właścicielem nieruchomości. Rokowania mają na celu uzyskanie zgody podmiotu, któremu przysługuje tytuł prawny do nieruchomości, na wykonanie określonych prac. Wynikające z art. 124 ust. 1 u.g.n. uprawnienie organu administracji do ograniczenia prawa własności nieruchomości ma charakter wyjątkowy, dlatego może być ono realizowane tylko wówczas, gdy spełnione są wymagane przesłanki. W ramach tego obligatoryjne jest przeprowadzenie rokowań, co stanowi zarazem formalną przesłankę wszczęcia postępowania o uzyskanie zezwolenia na zajęcie nieruchomości.

Zdaniem Z. K. i J. K. prowadzone między "A" Sp. z o.o. i nimi negocjacje dowodzą, że mimo, iż strony dochodziły do porozumienia w przedmiocie zgody na wykonywanie prac inwestycyjnych oraz propozycji "A" Sp. z o.o. co do ustanowienia służebności przesyłu na ich nieruchomości, to jednak zaproponowana przez drugą stronę wysokość kwoty wynagrodzenia spowodowała, iż negocjacje z "A" Sp. z o.o. nie mogły zakończyć się pomyślnie. Kwota była wielokrotnie niższa, niż realna wartość służebności, biorąc pod uwagę przewidzianą do zajęcia powierzchnię i utrudnienia spowodowane istnieniem służebności. Dalsze propozycje wzrostu wysokości wynagrodzenia nie miały na celu, zdaniem skarżących, doprowadzenie do zawarcia porozumienia pomiędzy stronami, lecz stanowiły jedynie pretekst dla wykazania rzekomej chęci zawarcia ugody, aby w konsekwencji doprowadzić do administracyjnego rozwiązania powstałej sytuacji w myśl przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z korzyścią dla "A" Sp. z o.o.

Skarżący domagali się jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w kwocie (...) zł. Kwota ta została obliczona według stawek obowiązujących na terenie gminy L. Biorąc pod uwagę, że nieruchomości obciążane mają powierzchni łączną 1,00,63 ha, a obszar ograniczenia to ponad 1.000 m2, zaproponowana przez inwestora kwota (...) zł na początkowym etapie rozwoju sprawy była całkowicie nieuzasadniona i drastycznie zaniżona.

Wedle skarżących "A" Sp. z o.o. nie uczynił zadość wymaganiom przeprowadzenia rokowań ze skarżącymi w myśl art. 124 ust. 3 u.g.n. Tym samym nie miała prawa do wystąpienia z wnioskiem o wydanie niezbędnej decyzji administracyjnej dotyczącej ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, zastępującej zgodę właściciela gruntu na przeprowadzenie zamierzonych prac inwestycyjnych.

W odpowiedzi na skargę z dnia 6 listopada 2015 r. Wojewoda wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

Na skargę odpowiedział także uczestnik postępowania - "A" sp. z o.o. W piśmie z dnia 8 lutego 2016 r. spółka ta wniosła o oddalenie skargi. Podkreśliła przy tym, że w doktrynie jak i orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, iż art. 124 u.g.n. nie określa formy prowadzenia rokowań - jednakże spełnienie obowiązku ich przeprowadzenia oznacza taką sytuację, w której pomimo prowadzonych rozmów nie doszło do zawarcia umowy, a inwestor określił i zaproponował właścicielowi konkretne warunki uzyskania zgody na wykonanie prac, o jakich mowa wart. 124 u.g.n. Niemożność uzyskania zgody właściciela lub użytkownika wieczystego oznacza więc sytuację, gdy właściciel nie odpowiedział na zaproszenie do rokowań albo sprzeciwił się wyrażaniu zgody, albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia. Zdaniem "A" sp. z o.o. z załączonych do wniosku dokumentów jednoznacznie wynika, iż strony podczas prowadzonych rokowań nie doszły do porozumienia przede wszystkim co do wysokości wynagrodzenia z tytułu udostępnienia nieruchomości stanowiącej własności skarżących na cele budowlane oraz ustanowienia na tej nieruchomości służebności przesyłu na rzecz inwestora. Rokowania prowadzone przez pełnomocnika inwestora były prowadzone w dobrej wierze i miały na celu dojście do porozumienia z właścicielami nieruchomości o czym świadczy to, iż proponowana wysokość wynagrodzenia była kilkakrotnie podwyższana.

W piśmie procesowym z dnia 1 kwietnia 2016 r. Z. K. i J. K. odnieśli się do okoliczności podniesionych przez "A" sp. z o.o. Szczegółowo opisali stan sprawy i przebieg rokowań. Zaznaczyli, że ich zdaniem działania uczestnika postępowania od początku były nastawione na zniechęcenie ich do zawarcia rozsądnego oraz satysfakcjonującego obie strony kompromisu. Propozycja "A" Sp. z o.o. co do ustanowienia służebności przesyłu na ich nieruchomości opiewała na kwotę (...) zł, która to kwota była wielokrotnie niższa, niż realna wartość służebności, biorąc pod uwagę przewidzianą do zajęcia powierzchnię oraz utrudnienia spowodowane istnieniem służebności. Skarżący domagali się jednorazowego wy-nagrodzenia za ustanowienie służebności w kwocie (...) zł, przy czym informowali, że jest to kwota stanowiąca wynagrodzenie za przebiegające na jej nieruchomości obie linie, zarówno tą przedmiotową (wysokiego napięcia 110 kV), jak i linię średniego napięcia 15 kV. Skarżący zarzucili uczestnikowi, że skoro uciekał się do pomocy biegłego przy ocenie wartości finansowej obciążenia, to powinien skonsultować taką potrzebę ze skarżącymi i powołać wspólnie wybranego biegłego, który byłby niezależny od obu stron.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 124 ust. 1 u.g.n., który przewiduje, że starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Art. 124 ust. 3 u.g.n. wprowadza nadto dodatkową przesłankę ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wskazując, że udzielenie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Nie ulega wątpliwości, że decyzje wydawane na podstawie art. 124 u.g.n. naruszają interes właściciela nieruchomości poprzez ograniczenie prawa własności. Z tego powodu ustawodawca dopuścił możliwość ich wydawania jedynie w celu umożliwienia uprawnionym jednostkom realizacji inwestycji celu publicznego, a więc takich, które są realizowane w interesie społecznym i mają służyć ogółowi (zob.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 3 lutego 2011 r., II SA/Ke 567/10, orzeczenia.nsa.gov.pl).

Jednocześnie zaznaczyć należy, że decyzja wydana w trybie art. 124 u.g.n. nie pozbawia właściciela nieruchomości przysługującego mu prawa własności, a jedynie ogranicza to prawo poprzez zezwolenie na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości określonych przewodów i urządzeń.

Wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości uzależnione jest od spełnienia dwóch podstawowych warunków. Po pierwsze, jak wynika z art. 124 ust. 1 u.g.n., właściciel nieruchomości nie wyraża zgody na realizację inwestycji, a ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości musi nastąpić zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o lokalizacji inwestycji calu publicznego i dotyczyć może tylko konkretnie wskazanych w tym przepisie urządzeń przesyłowych. Ponadto jak wynika z art. 124 ust. 3 u.g.n. podmiot wnoszący o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości musi wykazać, iż stosowny wniosek poprzedził rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Ustawodawca daje więc pierwszeństwo umownego uregulowania kwestii dysponowania nieruchomością związanego z realizacją wymienionych w art. 124 ust. 1 u.g.n. inwestycji celu publicznego. Dopiero nieosiągnięcie porozumienia między właścicielem nieruchomości a inwestorem pozwala organowi administracji do rozstrzygnięcie spornej kwestii w formie decyzji administracyjnej.

Bezspornym w niniejszej sprawie jest, że do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości doszło zgodnie z wydaną uprzednio decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wnioskowane przez "A" sp. z o.o. ograniczenie, które miało dotyczyć działek Z. K. i J. K., odpowiadało treści decyzji lokalizacyjnej Wójta Gminy L. z dnia (...) listopada 2014 r., (...). Powierzchnia zajęta przez pas ograniczenia obejmują odpowiednio na działce: (...) - 727,4 m2, długość projektowanej trasy linii - 45,3 m, szerokość pasa ograniczenia - 13,8 m oraz na działce (...) - 282,1 m2, długość projektowanej trasy linii na działce - 30,9 m, szerokość pasa ograniczenia dla linii - 9,8 m. Analiza załącznika graficznego decyzji Wójta oraz przebiegu inwestycji przedstawionego w załącznikach do decyzji Starosty prowadzi do wniosku, że przebieg planowanej przez inwestora inwestycji jest zbieżny z przebiegiem linii elektroenergetycznej przedstawionym w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dodać w tym miejscu trzeba, że Wojewoda działając w trybie określonym w art. 136 k.p.a. wystąpił do inwestora spółki będącej wykonawcą inwestycji (na rzecz "A" sp. z o.o.) o doprecyzowanie, jakie potrzeby uzasadniają wskazany we wniosku zakres ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Wyjaśnienia te zostały przez wykonawcę nadesłane i okoliczności te nie były w sprawie kwestionowane przez żaden z podmiotów zainteresowanych uczestniczących w sprawie.

Spór w sprawie sprowadzał się natomiast przede wszystkim do oceny spełnienia przesłanki z art. 124 ust. 3 u.g.n. Zdaniem skarżących przesłanka podjęcia rokowań między inwestorem a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac nie została spełniona, ponieważ wprawdzie strony podjęły rokowania, jednak inwestor nie dążył do porozumienia. Z. K. i J. K. zaznaczyli też, że przedstawione im propozycje znacząco odbierały od oczekiwań i nie mogły być zaakceptowane. Wreszcie ich zdaniem dalsze propozycje, w których inwestor zwiększył możliwe wynagrodzenie, tworzyły iluzję rokowań; "A" sp. z o.o. nawet nie zaproponowała wspólnych działań, takich jak chociażby zgodny wybór rzeczoznawcy majątkowego przez obie negocjujące strony.

Zdaniem Sądu stanowisko Z. K. i Józefa Kickiego odnośnie niespełnienia w sprawie przesłanki z art. 124 ust. 3 u.g.n. nie jest trafne. W orzecznictwie sądów administracyjnych uznaje się, że strony zmierzające do załatwienia sprawy w drodze rokowań nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie ich przeprowadzenia oprócz obowiązku zainicjowania rokowań poprzez przedstawienie przez jedną z nich swojemu adwersarzowi propozycji jej rozstrzygnięcia. Rokowania mogą zostać zatem zakończone w dowolnym czasie, chociażby w sytuacji, gdy - w ocenie którejś ze stron - nie ma szans na zawarcie porozumienia. Nie przewidziano przy tym jakiejś szczególnej formy ich zakończenia. Oznacza to, że strony samodzielnie i dowolnie decydują nie tylko o tym, czy na ich skutek dojdą do porozumienia skutkującego dokonaniem czynności prawnej, lecz również o tym, kiedy je zakończyć (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2012 r., I OSK 357/11, orzeczenia.nsa.gov.pl). Brak wypracowania wspólnego stanowiska, musi skutkować uznaniem braku zgody właściciela na przeprowadzenie prac na jego gruncie. Zaznaczyć trzeba, że przepis art. 124 ust. 3 u.g.n. nie wymaga prowadzenia "skutecznych rokowań". W przeciwnym wypadku nigdy nie można byłoby wszcząć procedury co do wydania decyzji w oparciu o art. 124 ust. 1 u.g.n. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 września 2014 r., I OSK 296/13, orzeczenia.nsa.gov.pl).

Spełnienie obowiązku przeprowadzenia rokowań jako przesłanka wszczęcia postępowania o uzyskanie zezwolenia na zajęcie nieruchomości oznacza taką sytuację, w której inwestor określił i zaproponował właścicielowi określone warunki uzyskania zgody na wykonanie prac, o jakich mowa w art. 124 u.g.n. Z kolei niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażaniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 października 2009 r., IV SA/Po 381/09, orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie podlegającą weryfikacji w trybie art. 124 u.g.n. jest również okoliczność, czy inwestor zaproponował właścicielowi takie warunki, które są dla niego korzystne, czy takie, które są dla niego nie do przyjęcia (wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 3 czerwca 2015 r., II SA/Po 268/15, z dnia 12 sierpnia 2015 r., IV SA/Po 358/15 dostępne na orzeczenia.nsa.gov.pl). Należy dodać na marginesie, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego odnotować można sprawy, w których różnice oczekiwań stron w zakresie rokowań przeprowadzanych na podstawie art. 124 ust. 3 u.g.n. były w podobny sposób daleko rozbieżne, jak w przypadku negocjacji pomiędzy Z. K. i J. K. a inwestorem w niniejszej sprawie. W żadnym przypadku Sąd ten nie podważył jednak, iżby z tego powodu przesłanka z art. 124 ust. 3 u.g.n. nie została spełniona (zob. wyroki z dnia 31 maja 2012 r., I OSK 794/11, orzeczenia.nsa.gov.pl oraz z dnia 8 grudnia 2015 r., I OSK 1192/15, niepubl.).

Przebieg negocjacji w sprawie objętej badaną skargą został przedstawiony szczegółowo przez organy administracji, a okoliczności z tym związane zostały przytoczone w części wstępnej niniejszego uzasadnienia. Sąd stwierdza, że proces negocjacji opisany przez organy odpowiada dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy. Z akt administracyjnych wynika, że strony prowadziły rozbudowane negocjacje, w ramach których przesyłano wiele propozycji. Nadto inwestor przedstawiał skarżącym okoliczności sprawy i powoływał się na opinię rzeczoznawcy majątkowego. To wszystko - zdaniem Sądu - wyczerpało obowiązki inwestora określone w art. 124 ust. 3 u.g.n.

Kwestią pozaprawną jest natomiast to, czy inwestor dobrze zrobił (w świetle dobrych obyczajów) rezygnując z kontynuowania rokowań za propozycjami Z. K. i Józefa Kickiego zmierzających do całościowego uregulowania stosunków stron związanych z liniami przesyłowymi na ich działkach.

Na marginesie wskazać należy, że w protokole z dnia (...) kwietnia 2015 r. spisanego w Starostwie Powiatowym Z. K. wyraźnie przyznała, że "do dnia dzisiejszego strony nie doszły do porozumienia co do wysokości odszkodowania". Stwierdzenie to tylko potwierdza, że także skarżąca oceniła przeprowadzone rokowania za nieskuteczne.

Podsumowując wskazać należy, że organ w sposób wystarczający dla rozstrzygnięcia sprawy zebrał materiał dowodowy, a następnie ocenił go nie naruszając zasady prawdy obiektywnej. Przede wszystkim organ wykazał, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło zgodnie z ustaleniami decyzji lokalizacyjnej oraz, że wydanie decyzji zostało poprzedzone przeprowadzeniem rokowań między inwestorem a właścicielami nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Stąd przeprowadzenie inwestycji celu publicznego nie było możliwe w inny sposób aniżeli przez ograniczenie praw do nieruchomości.

Mając to wszystko na uwadze Sąd - działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.) - oddalił skargę jako niezasadną.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.