II SA/Ol 48/19, Postępowanie w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2665627

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 18 kwietnia 2019 r. II SA/Ol 48/19 Postępowanie w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Marzenna Glabas.

Sędziowie WSA: Beata Jezielska, Tadeusz Lipiński (spr.).

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Wojewody z dnia "(...)" nr "(...)" w przedmiocie pozwolenia na budowę oddala skargę.

Uzasadnienie faktyczne

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że Prezydent (organ I instancji) decyzją z dnia "(...)" po raz drugi odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę (na rzecz inwestora A) budynku pensjonatu "C" z garażami podziemnymi i przejazdem bramowym dla drogi wewnętrznej w poziomie garaży, jako pierwszego etapu budowy zespołu budynków pensjonatów A, na działce nr "(...)" w obrębie A miasta A przy ul. A.

Organ I instancji odmówił udzielenia pozwolenia na budowę z powodu niewykonania przez inwestora niektórych z nałożonych na niego obowiązków, zakreślonych w postanowieniu z "(...)" w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W ocenie organu wnioskowane zamierzenie budowlane jest niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z czterech powodów:

1. Funkcja obiektów jest niezgodna z przeznaczeniem terenu "(...)", gdyż zaprojektowano w rzeczywistości nie pensjonaty, a wielorodzinne budynki mieszkalne;

2. Projektowana zabudowa ma cztery kondygnacje nadziemne, w sytuacji gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza wysokość nowej zabudowy do trzech kondygnacji nadziemnych;

3. Projektowana wycinka zieleni nie została uzgodniona z odpowiednim organem ochrony środowiska;

4. Nie spełniono nakazu odprowadzenia ścieków deszczowych z istniejących i projektowanych powierzchni szczelnych ulic, placów i parkingów do sieci kanalizacji deszczowej.

Ponadto organ I instancji stwierdził, że:

5. Mapa, na której sporządzono projekt zagospodarowania terenu, nie została poświadczona za zgodność z oryginałem;

6. W opracowaniu "Inwentaryzacja zieleni i gospodarka drzewostanem" wykazano 116 sztuk drzew do usunięcia, a nie odniesiono się do stanu istniejącego;

7. Nie została rozwiązana kolizja z istniejącą na działce siecią wodociągową;

8. Działka nr "(...)", przez którą przebiega projektowane przyłącze elektroenergetyczne, nie jest objęta projektem, a także brak jest oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania tą działką na cele budowlane;

9. Projektowane obiekty nie mogą funkcjonować niezależnie, a to narusza art. 33 ust. 1 ustawy Prawo budowlane przy etapowaniu realizacji zamierzenia budowlanego.

Odwołanie od ww. decyzji wniósł inwestor, zarzucając:

1. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 35 ust. 1 i 3 Prawa budowlanego poprzez dokonanie nieprawidłowej wykładni i niewłaściwego zastosowania przepisów tej ustawy, co w konsekwencji skutkowało stwierdzeniem niezgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

2. Naruszenie art. 32 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez uznanie, że inwestor nie dokonał stosownych uzgodnień projektu inwentaryzacji zieleni i gospodarki drzewostanem, podczas gdy przedstawiona inwentaryzacja została uzgodniona z Wydziałem Środowiska UM w dniu 8 września 2017 r.;

3. Naruszenie art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego poprzez uznanie, że dostarczona przez inwestora dokumentacja zawiera naruszenia uniemożliwiające jej zatwierdzenie, tj.: mapa do celów projektowych nie została poświadczona za zgodność z oryginałem, brak oświadczenia o prawie do dysponowania działką nr "(...)", obr. A m. A, podczas gdy organ nie wzywał inwestora do usunięcia ww. nieprawidłowości;

4. Naruszenie prawa procesowego:

- art. 7, art. 77 § 1 i 80 k.p.a. poprzez brak dołożenia staranności w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wnikliwego załatwienia sprawy itp.,

- art. 8 i 107 § 3 k.p.a. przez nienależne uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnikowych stwierdzeń oraz wskazanie, która z wymienionych przez ustawodawcę w art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego przesłanek, zaistniała w przedmiotowej sprawie,

5. Błąd w ustaleniach faktycznych stanowiących podstawę do wydania zaskarżonego orzeczenia.

Wojewoda decyzją z dnia "(...)" uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wytknął braki w ustaleniach organu I instancji, które jego zdaniem uniemożliwiają mu podjęcie merytorycznej decyzji w sprawie.

W wyniku złożonego sprzeciwu WSA w Olsztynie wyrokiem z dnia 17 sierpnia 2018 r., II SA/Ol 541/18, uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody z dnia "(...)", stwierdzając brak podstaw do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a.

Następnie Wojewoda decyzją z dnia "(...)" utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia "(...)"

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że w przypadku przedmotowej inwestycji odprowadzenie ścieków deszczowych z powierzchni szczelnych do studni chłonnych, jest niezgodne z ustaleniami planu, który nakazuje odprowadzenie ich po oczyszczeniu do jeziora.

Wojewoda podniósł, że wątpliwości budzi również ocena zgodności planowanej funkcji inwestycji, określonej przez inwestora jako pensjonatowa, z ustaleniami planu, zwłaszcza gdy weźmie się pod uwagę poszczególne rozwiązania architektoniczno-konstrukcyjno-techniczne zastosowane w projektowanym obiekcie.

Dokonując oceny zgodności inwestycji z ustaleniami planu, Wojewoda stwierdził niezgodność funkcji planowanej inwestycji z funkcją ustaloną w planie jako funkcja hotelarska, rozumiana jako krótkotrwałe, ogólnodostępne wynajmowanie miejsc noclegowych oraz świadczenie w obrębie obiektu usług z tym związanych, gdyż zaprojektowano budynki mieszkalne - wielorodzinne z mieszkaniami na pobyt długoterminowy, a nie krótkoterminowy. Niezgodność funkcji planowanej inwestycji z założeniami planu wynika w ocenie Wojewody z wielu okoliczności. Wskazano m.in., że zgodnie z art. 36 pkt 3 ustawy o usługach hotelarskich pensjonat musi posiadać, co najmniej 7 pokoi. W ocenie wojewody, pokój w rozumieniu tej ustawy to wydzielone pomieszczenie posiadające bezpośredni dostęp z korytarza. Projektowany zaś budynek ma posiadać wydzielone lokale mieszkalne, w których znajdują się pokoje. Wejście do tych lokali, zwanych przez inwestora jednostkami mieszkalnymi, odbywa się z korytarza głównego (holu) do przedpokoju, a następnie do pokoi. Takie rozwiązanie uniemożliwia wejście do każdego z pokoi bezpośrednio z korytarza, i jest typowym rozwiązaniem stosowanym w lokalach mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych. Ponadto z projektu wynika, że zaprojektowano lokal mieszkalny na parterze o powierzchni 117,55 m kw. dla właściciela pensjonatu. Natomiast na kondygnacjach wyższych w tym samym pionie znajdują się dwa kolejne, identyczne mieszkania o tej samej powierzchni, nazwane jednostkami mieszkalnymi 5-pokojowymi w pensjonacie.

Organ odwoławczy skonkludował, że inwestor pod nazwą pensjonat, usiłuje uzyskać pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, co jest niezgodne z funkcją określoną w planie miejscowym.

Organ odwoławczy nie zgodził się natomiast z organem I instancji, że zaprojektowana ponad trzecią kondygnacją nadbudówka w której zaprojektowano pomieszczenie techniczne mieszczące docelowo kotłownię gazową, jest dodatkową kondygnacją.

Skargę na tę decyzję wywiodła spółka A (dalej skarżący), wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i 80 k.p.a, poprzez brak dołożenia staranności w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wnikliwego załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego, jak i słusznego interesu obywateli, a ponadto brak wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i jego rozpatrzenia;

II. błąd w ustaleniach faktycznych stanowiących podstawę do wydania zaskarżonej decyzji poprzez uznanie, że projektowany obiekt nie spełnia standardów wymaganych przepisami prawa dla pensjonatów lecz będzie pełnił funkcję budynku mieszkalnego wielorodzinnego, podczas gdy z opisu inwestycji i zastosowanych w projekcie rozwiązań funkcjonalno-przestrzennych wynika, że planowana inwestycja spełnia wszystkie określone przepisami prawa wymagania dla pensjonatów, nie istnieją zaś żadne okoliczności, z których wynikać by mogło, iż obiekt nie będzie pełnić funkcji pensjonatowej rozumianej jako krótkotrwałe ogólnodostępne wynajmowanie miejsc noclegowych oraz świadczenie w obrębie obiektu usług z tym związanych, przeciwnie fachowa i kompetentna analiza parametrów technicznych wynikających z usytuowania obiektu prowadzi do konstatacji, iż zaprojektowany obiekt nie spełnia warunków technicznych wymaganych dla budynków wielorodzinnych wobec czego nie może funkcjonować zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi jako budynek mieszkalny wielorodzinny;

III. naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie: art. 35 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane poprzez ich niewłaściwe zastosowanie skutkujące utrzymaniem w mocy decyzji organu I instancji, w sytuacji gdy wniosek o pozwolenie na budowę spełniał wszelkie wymogi formalne wynikające z przepisów prawa, tj. był kompletny, posiadał wymagane opinie oraz uzgodnienia, a przede wszystkim był zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a także przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych; art. 64 ust. 1, art. 74 ust. 4 Konstytucji RP w związku z art. 140 Kodeksu cywilnego oraz art. 6 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, która w sposób ewidentny narusza konstytucyjne prawo własności skarżącego i uniemożliwia realizowanie inwestycji, pomimo dysponowania przez skarżącego odpowiednim tytułem prawnym oraz jednoczesnego nie występowania okoliczności podnoszonych zarówno przez organy I i II instancji, stanowiących podstawę wydania kwestionowanych decyzji.

W uzasadnieniu skargi podkreślono, że wojewoda oparł swoją decyzję na dwóch tezach: niezgodności z planem miejscowym w zakresie projektowanej funkcji obiektu oraz niezgodności z planem w zakresie gospodarki wodami opadowymi.

W ocenie skarżącego organ odwoławczy pominął fakt, że nie istnieje możliwość prawna by projektowany budynek był zrealizowany, przyjęty do użytkowania i użytkowany jako budynek mieszkalny wielorodzinny, bowiem pod względem parametrów techniczno-użytkowych nie spełnia wymagań warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Podkreślono, że w obiekcie tym zaprojektowane zostały (zgodnie z deklarowaną funkcją) pomieszczenia do przygotowywania i wydawania posiłków, jadalnia, hol recepcyjny, recepcja, pomieszczenie socjalne, sanitariaty ogólnodostępne, magazyny pościeli brudnej i czystej, nie przynależne do żadnego z "mieszkań" pomieszczenia porządkowe, pralnia bielizny, i magazyn sprzętu turystycznego i sportowego - w żaden sposób nie mieszczce się w wymaganiach funkcjonalno-użytkowych dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Skarżący zaznaczył, że przedmiotowe zamierzenie budowlane dotyczy budowy tzw. "aparthotelu" lub "condohotelu". W systemie prawnym brak jest definicji tego pojęcia, jednak powszechnie przyjmuje się, że inwestycja taka polega na budowie budynku, w którym poszczególni klienci nabywają lokale, które następnie wydzierżawiane są tzw. operatorowi, który zarządza nimi oferując je do wynajmu krótkoterminowego jako apartamenty. Jednostki mieszkalne w budynku nie stanowią samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, są to zazwyczaj lokale klasyfikowane jako użytkowe. Nie istnieje więc możliwość zameldowania się w takim lokalu na stałe.

Każdy lokal stanowi odrębną nieruchomość, na którą założona jest księga wieczysta. Dzięki temu każdy lokal stanowi odrębny przedmiot obrotu gospodarczego. Z samej istoty funkcjonowania tej instytucji jednoznacznie wynika zatem, że obiekt taki pełni funkcję hotelu czy pensjonatu, a nie zabudowy mieszkalnej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym rozstrzygnięciu.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107) oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, p.p.s.a. (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, j.t.), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje w razie, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 tej ustawy stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1).

Stosownie natomiast do przepisu art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 9 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 j.t.) przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza m.in.:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;

4) wykonanie lub sprawdzenie projektu przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

W powyższych regulacjach normatywnych określono zakres działania organu administracji architektoniczno-budowlanej przy zatwierdzeniu projektu budowlanego i wydawaniu pozwolenia na budowę. Do kompetencji tegoż organu należy sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wymaganiami ochrony środowiska. Do obowiązków organu należy również sprawdzenie kompletności projektu budowlanego, w tym czy posiada on wszystkie wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia, a także sprawdzenie czy projekt ten został sporządzony przez osobę posiadającą właściwe uprawnienia budowlane. (por. R. Dziwiński, P. Ziemski; Komentarz do art. 35 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, (w:) R. Dziwiński, P. Ziemski, Prawo budowlane. Komentarz, Dom Wydawniczy ABC, 2006, wyd. II).

Istotą prowadzenia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę przez organ architektoniczno-budowlany jest zweryfikowanie spełnienia przesłanek wynikających z przepisu art. 35 Prawa budowlanego. Pierwszym zadaniem zaś wynikającym z tego przepisu jest sprawdzenie przez właściwy organ zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu.

Projektowana inwestycja znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego otoczenia jeziora A w A - rejon A, uchwalonym przez Radę Miasta uchwałą z dnia "(...)".- zwanym dalej planem miejscowym. Teren pod projektowanymi budynkami oznaczono jako "(...)". Plan miejscowy dla terenu inwestycji oznaczonego jako "(...)" w § 9 pkt 16 określa jego funkcję podstawową jako - usługi turystyki: pensjonaty, gastronomia, a jako funkcję dopuszczalną: usługi ochrony zdrowia i opieki społecznej; inne usługi turystyki; sportu i rekreacji; biura; zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, adaptowana; jedno mieszkanie w pensjonacie.

W § 2 pkt 5 ppkt 2 planu wskazano, że przez usługi turystyki należy rozumieć kompleksowe obiekty i zespoły obiektów o funkcjach hotelarskich (obejmujących hotel, motel, pensjonat, schronisko młodzieżowe, dom wycieczkowy, kemping), gastronomicznych i rekreacyjnych, wraz z urządzeniami terenowymi, przeznaczonych do obsługi turystów i mieszkańców miasta oraz pokoje gościnne jako baza noclegowa dla funkcji sportowej lub gastronomicznej; funkcje hotelarskie rozumie się jako krótkotrwałe, ogólnodostępne wynajmowanie miejsc noclegowych oraz świadczenie w obrębie obiektu usług z tym związanych.

Planowane zamierzenie inwestycyjne ma polegać według skarżącego na budowie pensjonatu składającego się z budynków A, B, C, przy czym etapem I objęto budowę budynku C.

Według skarżącego projektowana przez niego inwestycja to pensjonat.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 187 j.t.), jak i z zastępującej ją ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 238 j.t.) wynika rozumienie pojęcia pensjonat. W ustawach tych rozróżniono rodzaje obiektów hotelarskich.

W art. 36 pkt 3 obydwu wskazanych ustaw ustalono, że pensjonaty to obiekty posiadające co najmniej 7 pokoi, świadczące dla swoich klientów całodzienne wyżywienie.

Projektowany budynek posiada więcej niż siedem pokoi, jednakże żeby rozstrzygnąć czy stanowi on pensjonat konieczna jest analiza całościowa tego projektowanego obiektu. Szczegółowa zaś analiza przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego prowadzi do wniosku, że projektowany budynek nie może być utożsamiany z pensjonatem. Przede wszystkim budynek ten zaprojektowany jest jako składający się z dwóch odrębnych funkcjonalnych całości (oprócz mieszkania właściciela) i co kluczowe, pojedynczych pokoi w nim znajdujących się nie sposób traktować odrębnie. Niewątpliwie z projektu budowlanego wynika, że dla właściciela obiektu zaprojektowano na parterze odrębny funkcjonalnie lokal mieszkalny o powierzchni 117,55 m kw. Z kolei na kondygnacjach wyższych w tym samym pionie znajdują się dwa kolejne, dokładnie takie same mieszkania o tej samej powierzchni, które określono jednostkami mieszkalnymi 5-pokojowymi w pensjonacie. Wspomniane jednostki mieszkalne w rzeczywistości są wyodrębnionymi samoistnymi mieszkaniami, stanowiącymi funkcjonalną całość. Są to w istocie wydzielone mieszkania, w których znajdują się pokoje.

To, że pojedynczych pokoi nie można traktować jako samoistną funkcjonalną całość potwierdza fakt braku odrębnego wejścia do tych pokoi z korytarza. Układ komunikacyjny jest zaprojektowany w ten sposób, że z korytarza wchodzi się do przedpokoju i dopiero stąd do poszczególnych pokoi. Jest to charakterystyczne dla lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych. Takie rozwiązanie stoi natomiast w oczywistej sprzeczności z pensjonatowym charakterem obiektu. Tam gdzie określony budynek rzeczywiście pełni funkcję pensjonatu wejście do pokoi zaprojektowane jest bezpośrednio z korytarza. Co istotne, dostrzec trzeba również, że każda ze wskazanych jednostek mieszkalnych dysponuje odrębnym przyłączem poszczególnych mediów, takich jak: woda, centralne ogrzewanie, dostęp do ciepłej wody użytkowej, odrębne przyłączenie elektryczne, które wyposażono w miejsce do zainstalowania urządzenia pomiarowego, odrębną instalację telekomunikacyjną (antenowa). Słusznie wskazał organ odwoławczy, że zaprezentowane rozwiązania w zakresie przyłączy są charakterystyczne dla lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych. Ponadto każda z jednostek mieszkalnych posiada odrębny aneks kuchenny z doprowadzeniem zasilania elektrycznego trójfazowego, co również jest charakterystyczne dla budynków o charakterze mieszkaniowym. Jeżeli budynek miałby pełnić rolę pensjonatu to zupełnie bezcelowe byłoby tak ścisłe (łącznie z osobnymi instalacjami i licznikami) wyodrębnianie dwóch samodzielnych jednostek mieszkalnych. Tymczasem z przedmiotowego budynku w sposób jasny wyodrębnia się dwa lokale mieszkalne liczące po kilka pokoi. Z kolei w żaden sposób nie można traktować samych pokoi jako autonomicznych jednostek, tak jak to ma miejsce w pensjonatach.

Słuszne w skardze podnoszony jest argument, że warunki zamieszkania w pensjonacie nie muszą być podobne do tych w schroniskach młodzieżowych, czy hotelach o bardzo niskich kategoriach sprzed pół wieku. Argumentacja ta jednak przekonuje o tym, że w przypadku projektowanego budynku "C" nie może być mowy o pensjonacie, gdyż nie posiada on 7 pokoi, które byłyby pokojami odrębnymi. Nie można podzielić argumentacji, którą jak się wydaje przyjął również Wojewoda, że jeżeli w ramach jednej jednostki mieszkalnej można wyodrębnić kilka pokoi to każdy z nich należy traktować jako odrębny. Jeżeli skarżący uważa, że zaprojektowany budynek powinien być luksusowym pensjonatem to oczywiście ma prawo w świetle obowiązującego planu domagać się wydania pozwolenia na budowę. Skarżący musi jednak mieć na uwadze, że jeżeli ma to być pensjonat to powinien posiadać co najmniej 7 pokoi i to nie w znaczeniu wyodrębnionych pomieszczeń, a jednostek mieszkalnych, co oznacza, że w każdym przypadku wynajęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego będzie możliwe dla siedmiu różnych osób. W zaprojektowanym budynku możliwe byłoby to jedynie dla dwóch różnych osób.

Zaskarżone decyzja w żadnym stopniu nie podważa konstytucyjnego prawa własności, prawo własności podlega również pewnym ograniczeniom i w tym przypadku są to ograniczenia wynikające z u unormowań zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Nie można czynić również skutecznie zarzutu Wojewodzie, że w trakcie prowadzonego postępowania zmienił on swoje poglądy na temat zgodności projektowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ponieważ zmieniony pogląd jest zgodny z rzeczywistym stanem rzeczy.

Skarżący wskazał natomiast, że w spornym obiekcie zaprojektowano recepcję, lobby, pomieszczenie do wydawania posiłków, jadalnię, magazyny pościeli - nie przynależne do żadnego z mieszkań, pralnię bielizny, a także magazyn sprzętu turystycznego i sportowego.

Organ odwoławczy słusznie dostrzegł, że jeśli chodzi o recepcję to składa się ona jedynie ze stolika i krzesła ustawionego na klatce schodowej. Ponadto nie jest ona usytuowana w pobliżu wejścia głównego, a to jest niewątpliwe element charakterystyczny dla wszelkich obiektów o charakterze hotelarskich i pensjonatowym. Takie położenie recepcji, która jest przecież kluczowym elementem hotelu czy pensjonatu, jest niezbędne ze względu na konieczność przeprowadzania czynności zameldowania i wymeldowania. Ponadto jak słusznie dostrzegł organ odwoławczy magazyn sprzętu sportowego znajdujący się na poziomie garaży jest de facto niedokończoną przestrzenią na komórki lokatorskie. Zwrócić należy również uwagę, co dostrzegł organ odwoławczy, że zgodnie z załącznikiem do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (Dz. U. z 2006 r. Nr 22, poz. 169) dla pensjonatów wymagane jest istnienie salonu wielofunkcyjnego. Takiego pomieszczenia zaś nie ma w projektowanym budynku. Brak jest zatem wyodrębnionych pomieszczeń, które są charakterystyczne dla pensjonatów, a bez których trudno wyobrazić sobie funkcjonowanie obiektów o tym charakterze.

Dlatego też całościowa analiza przedmiotowej inwestycji wskazuje wyraźnie, że mamy tu do czynienia z dwiema odrębnymi jednostkami mieszkalnymi. Nie może być zatem mowy o spełnieniu przez projektowany obiekt wymogów pensjonatu.

Tak jak to już wcześniej wskazano nie można zgodzić się ze skarżącym, że jest to pensjonat luksusowy, zbudowany w ramach tzw. "condohotelu", dający możliwość wynajmowania apartamentów. Nawet jeśliby przyjąć argumentację skarżącego to i tak nie można byłoby liczyć odrębnie pokojów znajdujących się w takim obiekcie. Co najwyżej można by wyodrębnić dwa apartamenty (oprócz mieszkania właściciela). Sąd nie twierdzi, że tzw. "condohotele" są budynkami pełniącymi funkcje mieszkalne, co nie zmienia jednak faktu, że w przypadku spornej inwestycji w żaden sposób nie można uznać poszczególnych pokoi za odrębną całość, a więc nie można ich liczyć odrębnie. Tym samym nie można zakwalifikować projektowanego budynku jako pensjonatu.

Organy zatem prawidłowy ustaliły i wykazały, że projektowany obiekt budowlany nie będzie pełnił funkcji pensjonatowej. Dlatego też za niezasadny należy uznać zarzut skarżącego wskazujący na błąd w ustaleniach faktycznych stanowiących podstawę do wydania zaskarżonej decyzji poprzez uznanie, że projektowany obiekt nie spełnia standardów wymaganych przepisami prawa dla pensjonatów. Podobnie bezpodstawny jest zarzut naruszenia art. 64 ust. 1, art. 74 ust. 4 Konstytucji RP w związku z art. 140 Kodeksu cywilnego oraz art. 6 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, która w sposób ewidentny narusza konstytucyjne prawo własności skarżącego i uniemożliwia realizowanie inwestycji.

Sąd nie kwestionuje, że projekt budowlany spornej inwestycji jest kompletny, posiada wymagane opinie, uzgodnienia i sprawdzenia. Jednakże nie jest on zgodny z obowiązującym planem miejscowym w zakresie funkcji zabudowy i już tylko to przesądza o tym, że skarżący nie mógł uzyskać pozwolenia na budowę spornej inwestycji. Tym samym za bezzasadny należy uznać zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 35 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane poprzez ich niewłaściwe zastosowanie skutkujące utrzymaniem w mocy decyzji organu I instancji, w sytuacji, gdy wniosek o pozwolenie na budowę spełniał wszelkie wymogi formalne wynikające z przepisów prawa.

Reasumując, należy stwierdzić, że skarżona decyzja organu odwoławczego i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie zachodzą przesłanki uzasadniające ich uchylenie, zaś zgromadzony w sprawie materiał dowodowy należy uznać za kompletny i wyczerpujący, pozwalający na wydanie decyzji zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Ponadto w decyzjach wskazano okoliczności i fakty, które zostały udowodnione, na których oparł się organ wydając swoje rozstrzygnięcie. Dlatego też nie można zgodzić się ze wskazanymi w skardze naruszeniami prawa procesowego i podnoszonym przez stronę skarżącą niewystarczającym w wielu aspektach przeprowadzeniem postępowania wyjaśniającego.

W związku z powyższym, skargę jako niezasadną, należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.