Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2220518

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi
z dnia 27 stycznia 2017 r.
II SA/Łd 870/16

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Stępień.

Sędziowie WSA: Jolanta Rosińska, Sławomir Wojciechowski (spr.).

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi G. R. na decyzję Wojewody (...) z dnia (...) nr (...) w przedmiocie odszkodowania za grunt wydzielony pod drogę publiczną

1.

uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty (...) z dnia (...) znak: (...);

2.

zasądza od Wojewody (...) na rzecz skarżącego G. R. kwotę 1037 (tysiąc trzydzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. LS

Uzasadnienie faktyczne

Wojewoda (...) decyzją z dnia (...), nr (...), po rozpatrzeniu odwołania G. R., utrzymał w mocy decyzję Starosty (...), wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia (...) kwietnia 2016 r., znak: (...) w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt wydzielony pod drogę publiczną.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący:

Starosta (...) decyzją z dnia (...) kwietnia 2016 r. - na podstawie art. 98 ust. 3, art. 129, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm., dalej jako: "u.g.n.") - orzekł o:

1.

ustaleniu odszkodowania na rzecz G. R. w wysokości 8.756 zł za grunt wydzielony pod drogę publiczną decyzją Prezydenta Miasta B. znak: (...) z dnia (...) stycznia 2014 r., oznaczony jako działka nr ewid. 256/6 o powierzchni 0,0232 ha, położony w obrębie geodezyjnym (...) Miasta B.;

2.

do wypłaty odszkodowania o wysokości określonej w punkcie 1 zobowiązał Prezydenta Miasta B. wskazując, że wypłata powinna nastąpić jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu decyzji organ napisał, że działka przeznaczona pod drogę publiczną (nr ewid. 256/6 o powierzchni 0,0232 ha) powstała z podziału działki ewid. 256/2 o powierzchni 0,1502 ha. Pomiędzy właścicielem a Prezydentem Miasta B. prowadzone były pisemne negocjacje w sprawie wysokości, zasad i terminu wypłaty odszkodowania za ww. działkę. Starosta wyznaczył stronom dwumiesięczny termin na dokonanie czynności związanych z ustaleniem i wypłatą odszkodowania, a po jego bezskutecznym upływie, zawiadomił strony o wszczęciu postępowania odszkodowawczego. Na potrzeby prowadzonego postępowania wykonany został operat szacunkowy, w którym wartość rynkowa działki określona została według stanu na dzień wydania decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia (...) stycznia 2014 r. oraz cen przyjętych na datę sporządzenia operatu szacunkowego - 24 lutego 2016 r. - na podstawie transakcji drogowych i wyniosła 8.756 zł.

Kwestionując powyższą decyzję G. R. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, wskazując na naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 23 z późn. zm., dalej jako: "k.p.a."), poprzez zaniechanie zgromadzenia i rozpatrzenia pełnego materiału dowodowego w sprawie oraz zaniechanie ustosunkowania się w uzasadnieniu decyzji do złożonego w sprawie wyciągu z operatu szacunkowego, z którego wynika, iż wartość gruntów sąsiednich jest znacznie wyższa niż wskazana w operacie szacunkowym sporządzonym w sprawie, a przez to wydanie błędnej decyzji co do wysokości należnego odszkodowania w kwocie rażąco zaniżonej, a w konsekwencji nieodpowiadającej wartości rynkowej gruntu.

Wojewoda (...) przywołaną na wstępie decyzją utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania wskazując następnie, iż decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia (...) stycznia 2014 r. zatwierdzono podział nieruchomości położonej w obrębie (...), oznaczonej nr działki 256/2 o powierzchni 0,1502 ha, stanowiącej własność G. R., polegający na wydzieleniu pięciu działek: nr 256/5 o powierzchni 0,0518 ha, 256/6 o powierzchni 0,0232 ha, 256/7 o powierzchni 0,0580 ha, 256/4 o powierzchni 0,0041 ha oraz 256/9 o powierzchni 0,0131 ha, w sposób przedstawiony na załączonej mapie. Wydzielona w wyniku podziału działka nr ewid. 256/6 o powierzchni 0,0232 ha stanowi drogę publiczną.

Poza sporem pozostaje fakt, iż na podstawie powołanej decyzji o podziale nieruchomości, działka nr 256/6 jako wydzielona pod drogi publiczne, przeszła na własność Gminy Miasta B. Jak wynika z akt sprawy, pomiędzy dotychczasowym właścicielem a Prezydentem Miasta B. nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania, dlatego - na wniosek G. R. - wszczęte zostało w dniu 30 czerwca 2015 r. postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania, według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczeniu nieruchomości.

W celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości Starosta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Operat taki został wykonany w dniu 24 lutego 2016 r. przez uprawnionego biegłego - A. P. Sporządzony operat stanowi dowód na okoliczność wartości nieruchomości, która jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Tym samym rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego operatu, co nie oznacza jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wielkości odszkodowania decyduje właściwy organ, bowiem to on ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. To czy dany operat może stanowić dowód w sprawie, uzależnione jest od tego, czy został on sporządzony zgodnie z przepisami zawartymi w u.g.n. i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej jako: "rozporządzenie").

Cytując treść § 36 rozporządzenia organ podkreślił, że na dzień orzekania o podziale obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta B., zatwierdzony uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej w B. z dnia (...) (Dz. Urz. Woj. (...) Nr (...) poz. (...)). Stosownie do ustaleń planu powstała w wyniku podziału działka miała przeznaczenie pod "projektowane przedłużenie ulicy A" - 10 KDL. W sprawie zastosowanie ma zatem przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nakazujący przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości możliwe będzie przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Punktem zatem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych.

W aktach sprawy znajduje się informacja Urzędu Miasta B. z dnia 16 kwietnia 2015 r., z której wynika, że według stanu na dzień 28 stycznia 2014 r. (dzień uprawomocnienia decyzji podziałowej), zgodnie z obowiązującym planem miejscowym działka nr ewid. 356/6 położona była w części pod "10KDL - projektowane przedłużenie ulicy A", w części znajdowała się w jednostce urbanistycznej B20MN i przeznaczona była pod "zabudowę mieszkaniową jednorodzinną".

Wspomniane pismo zawiera opinię gminy o przeznaczeniu nieruchomości w obowiązującym dokumencie planistycznym, ale - zdaniem Wojewody - stanowisko nie jest wiążące dla organu, który ma obowiązek dokonać samodzielnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Analiza tekstu planu miejscowego w powiązaniu z rysunkiem planu, materiałami geodezyjnymi i obowiązującymi przepisami prawa doprowadziła do odmiennych wniosków.

W toku postępowania odwoławczego organ uzyskał fragment załącznika graficznego planu, z którego w sposób jednoznaczny wynika, że cała działka nr ewid. 256/5 położona jest w granicach drogi - 10 KDL. Za działkę wydzieloną pod drogę, w rozumieniu art. 98 u.g.n., rozumie się jedynie działkę przeznaczoną na urządzenie drogi publicznej w planie lub, w przypadku braku takiego planu, decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego. Przepisy u.g.n. nie zawierają podstawy do nadania działce, nieprzewidzianej w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę gminną, charakteru drogi gminnej, w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n. Wobec tego za pozostające bez znaczenia w sprawie Wojewoda uznał ww. pismo Urzędu Miasta B. z dnia 16 kwietnia 2015 r.

Z treści operatu szacunkowego wynika, że działka stanowi niezabudowaną nieruchomość gruntową. Na działce brak jest naniesień budowlanych i nasadzeń roślinnych. Nieruchomość znajduje się w peryferyjnej, południowej części B., na terenie osiedla (...), a odległości ok. 6,5 km od centrum miasta, z dojazdem do centrum drogą wojewódzką nr (...). W bezpośrednim otoczeniu nieruchomości przeważają tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, głównie wolnostojącej. Teren, na którym znajduje się działka, w dacie ustalenia stanu nieruchomości, był częściowo uzbrojony.

W dalszej części opinii biegła dokonała analizy rynku gruntów nabywanych pod drogi publiczne w pierwszej kolejności analizując rynek cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne z terenu miasta B. Dokonując analizy lokalnego rynku nieruchomości biegła dostrzegła pojedyncze transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych, wobec czego badany rynek rozszerzyła do obszaru rynku regionalnego dla województwa (...). Dalej biegła wykazała, iż rynek nieruchomości drogowych jest przeciętnie rozwinięty i zróżnicowany. Z uwagi na ograniczoną ilość transakcji nieruchomości podobnych rozszerzono okres badania na okres od lutego 2013 r. do lutego 2016 r. Badano przede wszystkim obszary miast powiatowych dla terenów o zbliżonej atrakcyjności cenowej. Dla określenia wartości gruntu biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W tabeli stanowiącej załącznik nr 5 operatu przedstawiona została baza dwunastu transakcji nieruchomości drogowych, obejmujących miasta: T., W., P., P., B. oraz R. Ceny transakcyjne 1 m2 powierzchni gruntów nabywanych pod drogi zawierały się w przedziale od 20 do 50 zł/m2.

Szacując wartość rynkową nieruchomości autorka operatu określiła cechy, którymi kierowała się w trakcie analizy i wyceny nieruchomości oraz przyznała im odpowiednie wagi uznając, iż lokalizacja ogólna ma wagę 40%, otoczenie i sąsiedztwo - 20%, infrastruktura techniczna - 20%, a przeznaczenie planistyczne - 20%. Następnie biegła dokonała korekty ceny średniej w oparciu o ustalone cechy różnicujące. Rzeczoznawca ustaliła średnią cenę transakcyjną nieruchomości na poziomie 36,50 zł/m2, natomiast po jej skorygowaniu o stosowne współczynniki wartość rynkową 1 m2 określiła dla działki nr 256/6 na poziomie 37,74 zł/m2. Po podstawieniu do wzoru ostateczna wartość rynkowa prawa własności gruntu wyniosła 8.756 zł.

W toku postępowania, były właściciel podnosił swoje zastrzeżenia do operatu wskazując, iż przedstawiona w nim analiza rynku jest niewłaściwa. Odnosząc się do ww. zarzutów Wojewoda podkreślił, że ocena operatu szacunkowego przez organ nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim dotyczyłaby wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego. Ocena rzetelności operatu nie obejmuje wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłych z zakresu szacowania nieruchomości, a takie niewątpliwie są niezbędne na przykład przy doborze nieruchomości podobnych do porównań. Organ administracji bada jedynie, czy przedstawiona opinia jest zgodna z przepisami prawa oraz czy jest spójna, logiczna i nie zawiera pomyłek. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca ma swobodę w wyborze podejścia, metody i techniki szacowania, ale powinien się przy tym kierować rodzajem i położeniem nieruchomości, a także pozostałymi elementami wymienionymi w przepisie, a mającymi wpływ na wartość szacowanej nieruchomości.

Wycena powinna być poprzedzona wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. W pierwszej kolejności analizie poddaje się obrót nieruchomościami na rynku lokalnym. Stosownie do treści § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym. Biegły powinien rozszerzyć analizę rynku na transakcje zanotowane poza obszarem rynku lokalnego dopiero po stwierdzeniu, że na tym rynku nie występowała wystarczająca ilość aktów sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Okoliczność ta winna wynikać w sposób jednoznaczny z operatu szacunkowego. Rzeczoznawca winien wyjaśnić, że konieczność sięgnięcia do rynku regionalnego spowodowana była w istocie brakiem transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej na rynku lokalnym.

Jak dostrzegł Wojewoda, ceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe nie są kształtowane wyłącznie przez działanie sił rynkowych, a z uwagi na sukcesywne zmniejszanie się liczby transakcji nieruchomościami drogowymi, rynek tych nieruchomości jest obecnie w fazie wygasania. Tym bardziej za zasadny ocenił Wojewoda wybór rynku lokalnego i regionalnego, jako wykreowanego rynku nieruchomościami podobnymi do szacowanego gruntu. W tej sytuacji Wojewoda nie uznał słuszności argumentów odwołania dotyczących kwestii doboru przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji stanowiących podstawę ustalenia wartości nieruchomości.

W ocenie organu, zamieszczona w operacie analiza rynku wyjaśnia szczegółowo wybór bazy transakcyjnej a przedstawione wnioski są zrozumiałe i poprawne. Mając na uwadze fakt, iż przyjęte do porównania nieruchomości mają to samo przeznaczenie co przedmiot wyceny i mają takie same co wyceniana działka cechy rynkowe, w ocenie organu drugiej instancji, nie można stwierdzić, aby zostały one dobrane nieprawidłowo. Dokonane na stronach 14 - 16 operatu wyjaśnienia sposobu wyceny i wyboru bazy transakcji obejmującej lata 2013 - 2016 są poprawne i logiczne. Wycena w istocie oddaje wartość rynkową nieruchomości, czyli odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie nieruchomości, możliwej do uzyskania na rynku. Tym samym brak jest obiektywnych podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo.

W ocenie Wojewody, metoda przyjęta w opinii szczegółowo opisana w podstawach metodologicznych, jest prawidłowym sposobem obliczania wartości i nie budzi wątpliwości z punktu przyjętych założeń metodologicznych i zgodności z przepisami u.g.n. i rozporządzeniem. Skoro wartość odszkodowania na rzecz byłych właścicieli została wyliczona zgodnie ze wskazaniami zawartymi w powołanych przepisach, brak jest podstaw do przyjęcia, iż odszkodowanie nie odzwierciedla rzeczywistej wartości nieruchomości.

Biegła w operacie w sposób wyczerpujący scharakteryzowała cechy identyfikujące nieruchomości, co pozwoliło na weryfikację dokonanych obliczeń. Cechy indywidualizujące sporną działkę zostały opisane precyzyjnie, co pozwala stwierdzić, iż wyliczona skorygowana cena średnia jest poprawna. Wyliczenia - zdaniem Wojewody - są zupełne i nie zawierają pomyłek czy braków, które dyskwalifikowałyby operat szacunkowy jako dowód w sprawie.

Nie mają wpływu na tą ocenę również argumenty dotyczące zaniżonej wartości szacowanej nieruchomości. Odwołujący stanowisko opiera na innym rozstrzygnięciu, które nie jest przedmiotem postępowania. Fakt, iż w ramach innego postępowania odszkodowawczego sąsiednie działki, zajęte pod drogę publiczną, zostały oszacowane na wyższą wartość, nie może - zdaniem Wojewody - stanowić dowodu na wadliwość sporządzonego w tej sprawie operatu szacunkowego.

Wreszcie Wojewoda napisał, że jeżeli strona uważa, iż sporządzony operat na zlecenie organu budzi wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.), w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

W związku z zarzutami odnośnie operatu i określonej w niej wartości rynkowej nieruchomości, w toku postępowania odwoławczego, wezwano G. R. do złożenia pisemnych wyjaśnień, czy zwróci się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, celem zakwestionowania prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. W odpowiedzi odwołujący poinformował, iż nie zleci oceny kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Odnosząc się do powyższego Wojewoda wyjaśnił, iż subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy. Kwestionując ustalenia operatu, sporządzonego na zlecenie organu prowadzącego postępowanie, strona powinna bowiem przedstawić dowody na tę okoliczność. W sprawie z takiej możliwości strona niewątpliwie nie skorzystała, dlatego postawione zarzuty organ uznał za polemikę z ustaleniami biegłego niepopartą żadnym dowodem.

Reasumując Wojewoda napisał, że dokonana przez niego wnikliwa kontrola pod względem formalnym operatu szacunkowego, potwierdziła że został on sporządzony z zachowaniem wymaganych przepisów, zatem brak jest podstaw do zakwestionowania ujętej w nim wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa i oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej. Wojewoda (...) nie dopatrzył się także takich naruszeń przepisów prawa procesowego, które prowadziłyby do uchylenia kontestowanej decyzji.

W skardze na powyższą decyzję G. R. wskazał na naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1.

art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez utrzymanie przez organ odwoławczy w mocy decyzji organu pierwszej instancji wydanej z naruszeniem przepisów postępowania polegających na uchyleniu się przez organ od obowiązku prawidłowego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie oraz zdeprecjonowanie zgłaszanych zastrzeżeń przez skarżącego co do wartości wyceny gruntu wydzielonego pod drogę publiczną, w szczególności braku wnikliwego rozpatrzenia kwestii uzasadnionych wątpliwości co do opinii rzeczoznawcy majątkowego w zakresie prawidłowego oszacowania wartości rynkowej działki, w sytuacji podnoszonych przez skarżącego zarzutów zaniżenia wyceny wartości ww. działki na okoliczność czego skarżący złożył wyciąg z operatu szacunkowego z dnia 23 marca 2015 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. G., która wyceniła działki sąsiednie należące także do skarżącego nr 256/4 o powierzchni 0,0041 ha i nr 256/9 o powierzchni 0.0131 ha, a zatem o mniejszej powierzchni na łączną kwotę 13.299 zł pomijając zgłaszane uwagi i wnioski, czym organ naruszył zasadę prawdy obiektywnej;

2.

art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez błędne przyjęcie przez, że decyzja pierwszej instancji jest prawidłowa pomimo jej oparcia na ustaleniach biegłego zawartych w operacie szacunkowym, przy zaniechaniu własnych ustaleń faktycznych przez organ wydający decyzję, mimo iż biegły niewłaściwie wychwycił istotne cechy nieruchomości porównywanych (ich lokalizację, wielkość) z nieruchomością wycenianą;

3.

art. 134 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia, poprzez nieobiektywną, jednostronną ocenę zebranego materiału dowodowego, nie wzięcie pod uwagę wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności w kontekście ustaleń powziętych tylko na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. P., przy całkowitym pominięciu operatu rzeczoznawcy J. G. co spowodowało, wbrew zasadzie prawdy obiektywnej, ustalenie wysokości odszkodowania tylko w oparciu o przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, z pominięciem dyspozycji § 36 ust. 1, i przez to z naruszeniem art. 134 u.g.n.

Opierając się na wskazanych zarzutach autor skargi wniósł o uchylenie kontestowanej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty (...) z uwagi na naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

W motywach skargi jej autor napisał, że w odwołaniu podniósł zarzut braku należytej oceny dokumentu w postaci wyciągu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. G., mającego dla prawidłowego ustalenia wysokości należnego odszkodowania kluczowe znaczenie. Tymczasem Wojewoda nie ustosunkował się w sposób należyty do różnicy w wycenie gruntów, przez co nie sposób uznać, iż w przypadku tak fundamentalnej różnicy w ustaleniu wysokości należnego odszkodowania, organ sprostał obowiązkowi prawidłowego zgromadzenia i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie oraz obowiązkowi z art. 107 § 3 k.p.a. co do należytego uzasadnienia decyzji.

Uzasadnienie decyzji Wojewody jest wewnętrznie sprzeczne, bowiem tenże z jednej strony prezentuje stanowisko, że zwolniony jest z oceny dowody z opinii rzeczoznawcy majątkowego a tylko badał opinię pod względem formalnym, choć wcześniej napisał, że nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego, a to organ dokonuje oceny wiarygodności i przydatności otrzymanej opinii.

Skarżący nie miał obowiązku występować do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego przez A. P., bowiem w przypadku podnoszonych wątpliwości co do operatu, to organ winien wystąpić o ocenę prawidłowości merytorycznej operatu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie wyłącza uprawnienia organu do oceny operatu szacunkowego jako dowodu z opinii biegłego (art. 75 § 1 k.p.a.). Fakt, że rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego.

Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego w myśl art. 84 § 1 k.p.a., a zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). W razie wątpliwości (a takie uzasadnione wątpliwości poparte dowodem z wyciągu innego operatu szacunkowego zgłaszał skarżący) organy mogą żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mocy dowodowej. Organy orzekające mogą także zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Dlatego za błędne skarżący uznał stanowisko organu, że to strona powinna przedłożyć mu przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu. Rzeczoznawca występujący w sprawie w roli biegłego zobowiązany jest nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy. Jeżeli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organ orzekający uzna za wystarczające w ramach art. 80 k.p.a., to dopiero wtedy może oczekiwać od strony postępowania, kwestionującej opinię o wartości nieruchomości, poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.

W odróżnieniu od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ nie może dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu. Wobec zgłoszenia przez stronę zarzutów pod adresem operatu, dotyczących np. doboru nieruchomości do porównań czy zasadności posługiwania się określoną bazą danych, organ nie może w ramach swej kompetencji zweryfikować tych zarzutów i ewentualnie ich obalić, uprawnienia do tego nie ma również autor operatu, wobec czego oceny takiej powinna dokonać właściwa organizacja zawodowa. Samo ograniczenie się przez organ do stwierdzenia poprawności formalnej operatu prowadziłoby jednak do sytuacji, w której akceptacji podlegałaby wycena rzeczoznawcy bez obalenia zgłaszanych pod jej adresem zarzutów. W konsekwencji nie dochodziłoby do koniecznej oceny materiału dowodowego i ustalenia istotnych dla sprawy okoliczności związanych z wartością nieruchomości, co stanowiłoby uchybienie przepisom procedury administracyjnej, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zdaniem autora skargi, organ również błędnie przyjął, iż nie ma wpływu na ocenę operatu fakt, iż sąsiednie działki zajęte pod drogę publiczną zostały oszacowane na wyższą wartość bo dotyczyły innego postępowania. Taka argumentacja pomija, iż w toku postępowania organy stoją na straży praworządności.

Oceniając materiał dowodowy zebrany w sprawie oraz stanowiska stron i rzeczoznawcy, organ błędnie uznał za wiarygodną wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego A. P., bowiem nieprawidłowo zastosowała ona przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia. Prawidłowe zastosowanie tego przepisu możliwe jest gdy wyniki analizy rynku wskazują, że istnieją porównywalne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, to znaczy były zbywane pod realizację dróg publicznych. Biegła jednak nie uwzględniła zajęcia działek gruntu nr ewid. 256/4 i 256/9 na podstawie których to transakcji skarżący w 2015 r. otrzymał odszkodowanie w kwocie 13.299 zł, a przyjęła całkowicie dowolnie ceny transakcyjne z zupełnie innego terenu i o innej wartości (miasta W., R., P.), uzasadniając wycenę działki nr ewid. 256/6 na kwotę 8.756 zł tym, że na podstawie rozporządzenia, rzeczoznawca stosując metodę porównawczą bierze pod uwagę transakcje z tej samej miejscowości, a dopiero gdy ich nie ma to z terenu gminy a później rynku lokalnego i województwa.

W sprawie rzeczoznawca pominął transakcje z tej samej miejscowości, jak chociażby te dotyczące skarżącego i od razu przeszedł do transakcji z województwa, podczas gdy podane w załączniku nr 5 transakcje dotyczą działek znacznie oddalonych od wycenianej i o znacznie niższej wartości. Zdaniem skarżącego, takie zastosowanie metody porównawczej nie sposób uznać za prawidłowe.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do regulacji art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 p.p.s.a.).

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a.).

Sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji Wojewody (...) oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty (...) wykazała, że zostały one podjęte z istotnymi naruszeniami przepisów obowiązującego prawa, co skutkowało ich usunięciem z obrotu prawnego.

Przypomnieć w tym miejscu trzeba, że decyzją z dnia (...) stycznia 2014 r. Prezydent Miasta B. zatwierdził podział nieruchomości (działka nr ewid. 256/2) stanowiącej własność skarżącego na m.in. działkę nr ewid. 256/6 o powierzchni 0,0232 ha stanowiącej drogę publiczną (drogę gminną). Wspomniana działka nr ewid. 256/6, jako że została wydzielona pod drogę publiczną, przeszła na własność Gminy Miasta B., bowiem jest to droga gminna. Okolicznością bezsporną w sprawie jest to, że między stronami - skarżącym, jako poprzednim właścicielem, a Prezydentem Miasta B., jako reprezentującym aktualnego właściciela nieruchomości - nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania za działkę nr ewid. 256/6. Z tego powodu na wniosek skarżącego organ wszczął postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania.

Stosownie do treści art. 98 ust. 3 powołanej uprzednio ustawy o gospodarce nieruchomościami, będącego postawą prawną zaskarżonej decyzji, za działki gruntu wydzielone z nieruchomości pod drogi publiczne w wyniku decyzji o podziale nieruchomości, a które przechodzą, z mocy prawa, na własność gminy z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (art. 98 ust. 1 u.g.n.), przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Istota sporu pomiędzy stronami sprowadzała się do odpowiedzi na pytanie, czy - jak twierdzą organy obu instancji - sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania, czy też - jak twierdzi strona skarżąca - operat dotknięty jest błędami, które dyskwalifikują jego wartość dowodową i przydatność w niniejszym postępowaniu.

Udzielając odpowiedzi na powyższe pytanie należy na wstępie wskazać, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Uzupełnieniem tej regulacji są przepisy przywołanego wcześniej rozporządzenia wykonawczego do ustawy - rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Podkreślić wypada, iż w rozumieniu § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Stosownie do treści § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, przepisy § 36 ust. 1-4 rozporządzenia stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n., z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Dla określania wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n., odpowiednie zastosowanie znajdą zatem następujące regulacje:

- przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji (§ 36 ust. 1 rozporządzenia),

- nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (§ 36 ust. 1 rozporządzenia),

- gdy przeznaczenie nieruchomości powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia),

- w przypadku gdy została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 rozporządzenia).

Nadto, podkreślić należy, że organ rozstrzygający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Okoliczność, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza jeszcze, że może on działać w sposób dowolny. Także w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko. Organ rozpoznający sprawę ma obowiązek zbadać, czy przedłożony operat jest zgodny ze stosownym przepisem, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. I OSK 172/11; wszystkie powołane orzeczenia są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

Oceniając sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy w kontekście poczynionych wyżej uwag oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, Sąd nie zaakceptował stanowiska organów obu instancji o jego poprawności, przydatności i mocy dowodowej w sprawie ustalenia odszkodowania. Wbrew stanowisku organów, został on sporządzony w sposób, który w rzeczywistości uniemożliwia prześledzenie toku rozumowania rzeczoznawcy i wyciągniętych przezeń wniosków, czyniąc go w zasadzie nieweryfikowalnym w toku postępowania.

W pierwszej kolejności dostrzec należy, iż w operacie próżno szukać opisu wziętych do porównania nieruchomości, czyli przede wszystkim oceny ich cech wpływających na wartość gruntu, czyli lokalizacji, otoczenia i sąsiedztwa, infrastruktury technicznej oraz przeznaczenia planistycznego. Owszem do operatu dołączono załącznik nr 5, w którym biegła zawarła zestawienie transakcji, ale poza powierzchnią, powiatem i ceną gruntu, nie ma tam żadnych cech, żadnego opisu nieruchomości. Tymczasem, zgodnie z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego niezbędne jest uwzględnienie nieruchomości podobnych. Także - stosownie do treści § 4 ust. 4 rozporządzenia - w przypadku metody korygowania ceny średniej po porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ponadto, wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W tej sytuacji - zdaniem Sądu - brak opisu nieruchomości ocenionych przez rzeczoznawcę jako podobne, czyli kwalifikujące się do uwzględnienia przy wycenie, nie pozwala na weryfikację operatu. Innymi słowy, skoro nie wiadomo jakie cechy mają nieruchomości przyjęte do wyceny, nie można ocenić czy istotnie te nieruchomości mogą być uznane za podobne do nieruchomości wycenianej, czyli takie które można uwzględnić przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestię dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości przyjętych do porównań, w tym różniących się znacznie powierzchnią od nieruchomości wycenianej (por. wyrok NSA z dnia 20 października 2010 r., sygn. I OSK 23/10 oraz wyrok WSA w Krakowie z dnia 26 października 2012 r., sygn. II SA/Kr 1170/12). Podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Stwierdzenie powyższe kontestuje rzetelność sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego, a tym samym kwestionuje także dokonaną przez organ ocenę tegoż operatu, co wskazuje na naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Dokonanie wyceny na podstawie niewłaściwie dobranych nieruchomości podobnych mogło mieć istotny wpływ na końcowy wynik wyceny, a co ta tym idzie na treść decyzji.

Podsumowując, brak rzetelnego uzasadnienia doboru transakcji przyjętych do porównania, precyzyjnej charakterystyki nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych, cech je różnicujących względem nieruchomości wycenianej, czyni co do zasady niemożliwym skontrolowanie poprawności zastosowanego w sprawie podejścia porównawczego i przyjętej w tym zakresie metody porównywania parami (art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 3 rozporządzenia).

Następnie dostrzec należy, że w toku postępowania pierwszoinstancyjnego skarżący w piśmie z dnia 12 kwietnia 2016 r. wskazał, że operat zaniża wartość nieruchomości dołączając do tego pisma wyciąg z innego operatu szacującego wartość nieruchomości zlokalizowanej bardzo blisko tej, która jest przedmiotem wyceny w sprawie niniejszej. Ponadto, w odwołaniu skarżący w sposób bardziej rozwinięty i konkretny przedstawił zarzuty przeciwko operatowi sporządzonemu na zlecenie organu w sprawie niniejszej. Mimo tego, ani organ pierwszej instancji, ani organ odwoławczy nie skierowali wspomnianych pism do rzeczoznawcy majątkowego celem zajęcia stanowiska w sprawie.

Przytoczone argumenty podniesione przez skarżącego przed wydaniem przez organ pierwszej instancji decyzji w sprawie, jak i w treści odwołania - wbrew treści art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. - zostały pominięte przez organy obu instancji. Realizując treść powołanych przepisów - w opisanym w sprawie stanie faktycznym - organy powinny zwrócić się do autorki operatu szacunkowego celem odniesienia się do przedstawionych uwag i w razie uznania ich zasadności, wezwać ją do skorygowania przyjętej wyceny. Z wypowiedzią rzeczoznawcy winna być zapoznana strona skarżąca. Organy obu instancji tymczasem - jak już wskazano powyżej - jedynie we własnym zakresie odniosły się do wskazanych zarzutów strony wyjaśniając, że nie są one uzasadnione. Działanie takie, jako sprzeczne z wymienionymi zasadami postępowania administracyjnego, stanowiąc ich naruszenie, skutkuje wyeliminowaniem kontestowanych rozstrzygnięć z obrotu prawnego.

Zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a., jako dowód w sprawie należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a jednocześnie nie jest sprzeczne z prawem. Unormowanie to wskazuje zatem na zasadę równej mocy środków dowodowych. Oznacza to, że w toku postępowania wyjaśniającego organ administracji zobowiązany jest zebrać cały materiał dowodowy rozumiany jako suma konkretnych dowodów w danej sprawie, by następnie po ich rozpatrzeniu, wydać decyzję administracyjną. Jak się słusznie podkreśla, w tej fazie postępowania organ nie jest skrępowany żadnymi ograniczeniami co do mocy wiążącej poszczególnych dowodów, gdyż każdy z dowodów może być w trakcie postępowania zakwestionowany innym dowodem (vide: wyrok NSA z dnia 12 lutego 2009 r., II GSK 775/08).

Przyjmuje się, że klasycznym przykładem postępowania, w którym może dochodzić do konfrontacji dowodów gromadzonych przez organ i stronę, jest postępowanie w którym organ w celu rozstrzygnięcia korzysta z operatu szacunkowego. W takich przypadkach wycena wartości nieruchomości, chociaż opiera się na zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy. Nawet dwa prawidłowo sporządzone operaty szacunkowe mogą zawierać diametralnie różne wnioski, w związku z tym jeśli strona zgłasza uwagi, które mają znaczenie dla sprawy i przedstawia odmienną ocenę od przyjętej przez rzeczoznawcę, bądź organ administracji, to takie uwagi (a także taki dowód) powinien być dopuszczony (vide: wyrok WSA w Łodzi, z dnia 7 grudnia 2007 r., II SA/Łd 915/07; G. Łaszczyca (w:) G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan; Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Lex 2010, komentarz do art. 78 k.p.a.).

W świetle tego co zostało powyżej powiedziane - akcentując istotność argumentów strony, które kontestowały przyjętą w operacie wycenę, a jednocześnie uwzględniając okoliczność, iż wartość nieruchomości powinna wynikać z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego - organy obu instancji nie miały prawnych możliwości aby we własnym zakresie odnieść się do wskazanych zarzutów strony. Organy, co już wskazano, winny wystąpić do rzeczoznawcy majątkowego przedstawiając mu uwagi strony i wzywając go do odniesienia się do tychże uwag.

Okoliczność, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczne szczegóły opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami, które posiada biegły, nie zwalania go z obowiązku rzetelnej i wnikliwej oceny operatu pod kątem obowiązujących przepisów prawa, w tym zastosowanego podejścia i metody. W realiach tej sprawy organy obu instancji uchyliły się od dokonania tej oceny, dochodząc w efekcie do błędnej konkluzji, że operat w takiej postaci może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej. Stwierdzone wyżej niedokładności, błędy i niejasności, powinny zostać rzetelnie i racjonalnie wyjaśnione przez rzeczoznawcę, a w razie potrzeby uzupełnione, tak aby operat był jasny, przejrzysty i spójny, a przede wszystkim aby był wiarygodny.

Wobec powyższych rozważań, stanowisko organów obu instancji zaprezentowane w motywach decyzji, wskazujące iż przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest jasny, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy podobne, pozostaje gołosłowne. Nie znajduje ono oparcia w treści operatu i złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień.

Omówione wyżej uchybienia, jako że mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obligowały Sąd do usunięcia decyzji organów obu instancji z obrotu prawnego. Z tych wszystkich powodów Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i lit. "c" oraz art. 135 p.p.s.a.

W punkcie drugim wyroku Sąd postanowił o zwrocie kosztów postępowania na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. Na zasądzoną kwotę 1037 zł złożył się uiszczony przez stronę skarżącą wpis od skargi w kwocie 557 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 480 zł oraz jego wydatki w postaci opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (17 zł).

Rozpoznając sprawę ponownie organy zobligowane będą rozważyć zagadnienia podniesione w uzasadnieniu niniejszego wyroku, będąc związanymi oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania, stosownie do treści art. 153 p.p.s.a. W pierwszej kolejności organ pierwszej instancji winien poddać analizie kwestie odnoszące się do ustalenia wartości nieruchomości, w sytuacji istnienia zarzutów Sądu, jak i strony skierowanych do sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu operatu szacunkowego. Następnie organ zobligowany będzie uwzględnić ocenę prawną wynikającą z niniejszego wyroku, tak aby w rezultacie podjąć rozstrzygnięcie odpowiadające prawu.

ds

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.