Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2721641

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie
z dnia 8 sierpnia 2019 r.
II SA/Kr 388/19
Reprezentacja powiernicza wspólnoty mieszkaniowej.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska (spr.).

Sędziowie WSA: Tadeusz Kiełkowski Bogusław Wolas.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) lutego 2019 r., znak: (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję.

Uzasadnienie faktyczne

Decyzją z dnia 28 października 2016 r. ((...)), po rozpoznaniu wniosku Firma A z dnia 23 października 2015 r. Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku biurowego wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną, garażem wbudowanym oraz zagospodarowaniem terenu, położonego na działce nr (...) obr. (...), a także w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej (z usunięciem istniejących kolizji) na działkach nr (...), (...), (...), (...) obr. (...) przy ul. (...) w K. oraz zjazdem z dz. nr (...) i (...) obr. (...) na teren inwestycji, jaki stanowi dz. nr (...) obr. (...)

Decyzją z dnia 26 stycznia 2017 r. ((...)) Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi.

Według organu odwoławczego organ I instancji powinien przeanalizować kwestię wysokości planowanego budynku, ustalenie bowiem wysokości na podstawie średniej wysokości budynków przy ul. (...) spowodowało zawyżenie powyższego parametru. Uwzględnione zostały bowiem budynki na działkach nr (...), (...), (...) i (...) mające po 36 m i stanowiące dominanty wysokościowe w obszarze analizowanym. Nie uwzględniono natomiast zabudowy zlokalizowanej po tej samej strony ulicy (...), gdzie znajduje się planowana inwestycja.

W ponownie prowadzonym postępowaniu organ powinien nadto wyjaśnić kwestię dostępu do drogi publicznej Decyzją z dnia 13 lipca 2018 r. ((...)) na podstawie art. 59 ust. 1, 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 z późn. zm.), § 1 - Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) oraz art. 25 Ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców (Dz. U. z 2016 r. poz. 2255) w odniesieniu do spraw wszczętych przed dniem 1 stycznia 2017 r. oraz art. 29 ust. 6 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku Firma A. z dnia 23 października 2015 r. Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku biurowego wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną, garażem wbudowanym oraz zagospodarowaniem terenu, położonego na działce nr (...) obr. (...), a także w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej (z usunięciem istniejących kolizji) na działkach nr (...), (...), (...), (...) obr. (...) przy ul. (...) w K. oraz umorzył postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla części wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego obejmującego budowę zjazdu z drogi publicznej ul. (...) w zakresie granic pasa drogowego.

Integralną część decyzji stanowią załączniki Nr 1 warunki zabudowy terenu; Nr 2 część graficzna sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (w aktach sprawy); Nr 3 część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej; Nr 4 część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej. W uzasadnieniu decyzji organ podał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W zw. art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w toku postępowania uzyskano następujące uzgodnienia:

- Opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 30 października 2017 r., znak: (...) w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej;

- Opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego z dnia 4 stycznia 2016 r., znak (...) w zakresie ochrony terenów zagrożonych powodzią;

- Opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 4 stycznia 2016 r. znak: (...) w zakresie ochrony środowiska;

- Stanowisko Zespołu Urbanistycznego powołanego Zarządzeniem nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 16 grudnia 2014 r. na podstawie art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym w celu przygotowania merytorycznych rozstrzygnięć z zakresu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w ramach postępowań administracyjnych prowadzonych w Wydziale Architektury i Urbanistyki z dnia 8 marca 2018 r.

Wystąpiono również o uzgodnienie projektu decyzji do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. Z uwagi na niezajęcie stanowiska przez Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. we wskazanym terminie, uzgodnienie z tym organem uznano za dokonane.

Ustalono nadto, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Projekt decyzji przygotowała mgr inż. arch. A. P. uprawniona do sporządzenia projektu decyzji zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W odniesieniu do części 2. rozstrzygnięcia decyzji dotyczącej umorzenia postępowania organ podał, że zgodnie z art. 29 ust. 6 ustawy o drogach publicznych obowiązującym od dnia 1 stycznia 2017 r. budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1 (zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu), nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W związku z czym postępowanie o ustalenie warunków zabudowy dla części wnioskowanej inwestycji obejmującej budowę zjazdu z drogi publicznej ul. (...) w zakresie pasa drogowego stało się bezprzedmiotowe.

W załączniku Nr 1 ustalono między innymi:

- linię zabudowy wyznaczono na podstawie § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) od strony ul. (...) w odległości 6 m od granicy działki drogowej ul. (...) (dz. nr (...) (...) obr. (...)); wyznaczona linia zabudowy dotyczy również garażu podziemnego.

- wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu został ustalony na podstawie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia na poziomie 34%+-5% w stosunku do powierzchni dz. nr (...) obr. (...).

- udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu objętego wnioskiem ustalono w wysokości min. 25%.

- szerokość elewacji frontowej zabudowy od strony ul. (...) w pierzei tej ulicy wyznaczono na podstawie § 6 ust. 1 ww. rozporządzenia na poziomie 30 m +-2 m.

- na podstawie § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono na poziomie 20 m+-1 m, wskazując, że całkowita wysokość budynku nie może przekroczyć rzędnej 224 m.n.p.m.

- na podstawie § 8 rozporządzenia ustalono pokrycie budynku dachem płaskim o wysokości attyki 20 m +- 1 m z możliwością zastosowania tarasów, przy czym wskazano, że całkowita wysokość budynków nie może przekroczyć rzędnej 224 m.n.p.m.

Formułując warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji organ ustalił m.in. 5-10 miejsc postojowych na 1000 m2 powierzchni użytkowej.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył R. K. - zarządca nieruchomości przy ul. (...). Odwołanie, oprócz podpisu R. K. umieszczonego na pieczęci "zarządca nieruchomości" opatrzone zostało pieczęcią Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...).

W odwołaniu zarzucono, że w błędnie uznano, że jego stronami są R. K. i M. K. administratorzy przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy stronami winni być wszyscy współwłaściciele tej nieruchomości. Według odwołującego się organ błędnie stwierdził, że S. M. nie jest już stroną postępowania, tymczasem S. M. figuruje w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) obr. (...) jako jej właściciel.

R. K. zakwestionował również ustalenia dotyczące obszaru analizowanego, jak podał wyznaczenie obszaru analizowanego w promieniu 240 m nie jest zgodne ze stanem faktycznym, ponieważ szerokość terenu inwestycji wynosi 40 m, a nie jak przyjęto 80 m.

Nadto odwołujący się podniósł, że: błędnie przyjęto, że opisany w zał. Nr 1 do kwestionowanej decyzji kanał ogólnospławny znajduje się na działce nr (...), podczas gdy znajduje się on w pasie drogowym ul. (...); teren inwestycji nie posiada prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publiczne j-oddziela go od niej działka nr (...), która pozostaje w zarządzie ZIKiT i została wywłaszczona pod rozbudowę ul. (...). Nie jest to jeszcze droga publiczna; linia zabudowy została wyznaczona znacznie bliżej niż linia ukształtowana przez sąsiednie budynki. W szczególności wskazany w analizie budynek na działce nr (...) ((...) nie znajduje się w odległości 6 m od krawędzi jedni. Jest to odległość 10,5 m od krawędzi jezdni i 7,5 od krawędzi działki drogowej; nazwa inwestycji ujęta w analizie różni się od tej ujętej w kwestionowanej decyzji; analiza obejmuje działki nieobjęte decyzją.

Decyzją z dnia 25 lutego 2019 r. ((...)) na podstawie art. 59 ust. 1, 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania R. K. - zarządcy nieruchomości przy ul. (...)", utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy podał, co następuje:

Pismem z dnia 20 września 2018 r. i kolejnym, z dnia 15 listopada 2018 r., zwrócono się do inwestora o uzupełnienie akt sprawy o dowody i wyjaśnienia potwierdzające zapewnienie możliwości zaopatrzenia przedmiotowej inwestycji wodę i możliwość odprowadzania ścieków, a także umowę zawartą z ZIKiT na rozbudowę układu drogowego mającego stanowić obsługę komunikacyjną przedmiotowej inwestycji. Inwestor przedłożył do akt sprawy aktualną informację techniczną MPWiK S.A. w K. Z kolei w dniu 18 grudnia 2018 r. do akt sprawy przekazana została przez Zarząd Dróg Miejskich Miasta K. kopia przedmiotowej umowy na rozbudowę układu drogowego.

Ustalono nadto, że organ I instancji niesłusznie uznał, że S. M. utracił status strony na skutek zbycia nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) obr. (...) S. M. nadal bowiem figuruje jako właściciel tejże nieruchomości w prowadzonej dla niej księdze wieczystej nr k.r. I (...). W związku z tym pismem z dnia 29 stycznia 2019 r. zawiadomiono S. M. o toczącym się postępowaniu i o tym, że przysługuje mu w nim status strony. W dniu 5 lutego 2019 r. S. M. zapoznał się z aktami przedmiotowej sprawy, a pismem z dnia 8 lutego 2019 r. przedłożył swoje zastrzeżenia w sprawie wskazując, że podziela i popiera wszystkie zarzuty podniesione w odwołaniu złożonym przez R. K. Pozyskano także kopię umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną (budynkiem przy ul. (...)) zawartą z (...) M. K. R. K. s.c., zgodnie z którą osoby te pełnią zarząd ww. nieruchomością w imieniu działającej tam Wspólnoty Mieszkaniowej.

Stan faktyczny został ustalony na podstawie nowej analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. A. P., datowanej na luty 2018 r. (analiza karty 359 - 378). Analiza, jak wskazano, została sporządzona z uwzględnieniem uwag SKO w K. ujętych w decyzji z dnia 26 stycznia 2017 r.

W analizie wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na działce nr (...) obr. (...) przy ul. (...) w K. wyznaczono obszar analizowany. Jako front terenu inwestycji przyjęto jego zachodnią krawędź, o szerokości ok. 42 m, oznaczoną na złączniku graficznym do analizy jako odcinek A-D. Z tego względu, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., obszar analizowany wyznaczono w odległości 126 m od granic terenu inwestycji. Sposób wyznaczenia obszaru analizowanego nie budzi zastrzeżeń.

Dokonując charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym wskazano, że rejon planowanej inwestycji położony jest w południowo - wschodniej części centrum K., w okolicach Ronda (...). W obszarze analizowanym występuje bardzo zróżnicowana zabudowa zarówno w zakresie funkcji, jak i form i gabarytów zabudowy - zarówno wysokie, punktowe budynki mieszkalne i biurowe, jak i liczna drobna zabudowa, często przewidziana do wymiany. Teren inwestycji jest miejscem eksponowanym i ważnym ze względów przestrzennych, optycznie jego zabudowa będzie bowiem stanowiła obudowę jednej z głównych arterii miasta - Alei (...) Bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji stanowi obszar podlegający obecnie bardzo intensywnej transformacji. Następuje wymiana starych budynków o funkcji produkcyjne i usługowej i zastępowanie ich nowymi, o funkcji przede wszystkim biurowej i handlowej. Sam teren inwestycji znajduje się pomiędzy trenem, na którym znajduje się wysoka zabudowa biurowa, a obszarem niższej zabudowy mieszkaniowej. Stąd też zabudowa tego terenu winna stanowić łącznik pomiędzy tymi dwiema strefami. W obszarze analizowanym znajduje się zabudowa, mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa oraz drogi i obiekty infrastruktury technicznej. Z powyższego jasno i jednoznacznie wynika, że planowane przedsięwzięcie, jako budowa budynku biurowego stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy zastanej w sąsiedztwie. Z załącznika graficznego do decyzji jednoznacznie wynika, że od drogi publicznej - ul. (...), jest dostępna objęta obszarem analizowanym zabudowa usługowa lub mieszkaniowa z funkcją usługową (np. dz. nr (...), (...), (...), (...), (...) obr (...) jedn. ew. (...)), z czego wynika, że istnieją działki sąsiednie zabudowane mogące stanowić punkt odniesienia dla kształtowania nowej zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6 m od granicy terenu z działką drogową stanowiącą pas drogowy ul. (...). Na gruncie załącznika graficznego nie ma wątpliwości, że chodzi o odległość od granicy działki nr (...) obr. (...). Linię tę ustalono, jak podano w analizie, w nawiązaniu do zabudowy sąsiedniej, uwzględniając, że w obszarze analizowanym linie zabudowy, co do zasady przebiegają równolegle do linii rozgraniczających pasy drogowe. Wskazano, że wrażenia chaotycznej zabudowy w analizowanym obszarze wynika nie z braku reguł w kształtowaniu linii zabudowy, a z nieregularnego przebiegu granic działek i ulic. Budynki zachowują natomiast raczej jednolite odległości od frontów działek, co powinno być kontynuowane w analizowanym przypadku. Teren inwestycji znajduje się po wschodniej stronie ul. (...). Linia zabudowy po tej stronie ulicy wyznaczana jest przez zabudowę działki nr (...) - ok. 7 - 8 m od granicy z działką drogową oraz budynek na działce nr (...) w odległości ok. 6 m od tej granicy. Ponieważ budynek na działce nr (...) znajduje się na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji, natomiast budynek na działce nr (...) znajduje się większej odległości i dalej od skrzyżowania z Al. (...), za zasadne uznano nawiązanie do budynku znajdującego się najbliżej i wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 6 m od granicy terenu inwestycji z działką drogową.

Z analizy wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 48%. Ustalenia przedmiotowego parametru dokonano w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia kierując się treścią wniosku inwestora. Uwzględniono także fakt, że wskaźniki występujące w obszarze analizowanym są bardzo zróżnicowane (wahają się od ok. 2% do 91%). Wobec takiego zróżnicowania trudno wskazać konkretną zasadę, jaka rządziłaby kształtowaniem omawianego parametru w analizowanym obszarze. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, po tej samej stronie (...), w południowej części obszaru analizy wyliczona średnia jest nawet wyższa i wynosi ok. 51%. Z analizy wynika, że nie ma uwarunkowanych względami ładu przestrzennego przeszkód, aby dopuścić wnioskowane wartości wskaźnika. Ustalając wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla przedmiotowej inwestycji kierowano się głównie funkcją wnioskowanej zabudowy, z której nie wynika - jak podano - potrzeba zapewnienia takiej powierzchni rekreacyjnej, jak przy zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej. Ustalenie to, jak również przedstawione uzasadnienie uznać należy za prawidłowe i wystarczające.

Szerokość elewacji frontowej ustalono na poziomie 28 m - 32 m. Średnia szerokość budynków w obszarze analizowanym wynosi 34 m, przy czym wartości występujące w obszarze wahają się od ok. 11,5 m do ok. 59 m, co wynika ze zróżnicowanych powierzchni i kształtów działek. Ustalenie szerokości elewacji frontowej na tym poziomie jest zgodne z wnioskiem, nie zaburzy ładu przestrzennego w rejonie inwestycji, jest więc uzasadnione z względów pragmatycznych.

Średnia szerokość elewacji frontowej dla budynków przy ul. (...) wynosi 36,5 m, a średnia szerokość elewacji frontowej dla wolnostojących budynków wielorodzinnych i usługowych w obszarze analizowanym (38 m). Wskazano także, że uwzględnienia wymaga specyfika terenu inwestycji, którego całkowita szerokość jest niniejsza niż szerokości większości budynków w bezpośrednim sąsiedztwie. Przyjęte ustalenie modyfikuje zatem jedynie nieznacznie zakres przedziału, w jakim szerokość elewacji frontowej mieściłaby się, gdyby została ustalona na podstawie § 6 ust. 1 Rozporządzenia.

W analizie wyjaśniono, że linie tworzone przez górne krawędzi elewacji frontowych poszczególnych budynków z obszaru analizy przebiegają uskokowo. Oznacza to co do zasady potrzebę zastosowania przepisu § 7 ust. 3 Rozporządzenia i oparcie się na średniej wysokości budynków z całego obszaru analizowanego. Wskazano jednak, że również zastosowanie tej zasady nie byłoby z punktu widzenia ładu przestrzennego zastanego w sąsiedztwie inwestycji właściwe, obliczona średnia stanowi bowiem wartość przypadkową, co wynika z ilości i różnorodności budynków w obszarze analizowanym. Stąd też właściwe dla kształtowania parametrów wysokościowych jest uwzględnienie kontekstu przyszłej zabudowy, a więc jej najbliższego sąsiedztwa. Ustalono wysokość w przedziale od 19 m do 21 m, co stanowi średnią wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej obliczoną dla budynków znajdujących się przy ul. (...) z przyjętą 1 - procentową tolerancją uwzględniającą względy technologiczne i ewentualną niedokładność pomiaru niepotwierdzonego geodezyjnie.

Organ I instancji wskazał precyzyjnie wymaganą liczbę miejsc w stosunku do powierzchni użytkowej biur i liczby zatrudnionych w usługach, a także wymaganą liczbę miejsc postojowych dla rowerów. Takie ustalenie liczby miejsc postojowych jest prawidłowe i spełnia wymogi, jakie wynikają z przepisów § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. c i d u.p.z.p. oraz § 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 15, poz. 960 z późn. zm.).

Przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. (...), z której odbywać się będzie wjazd na teren inwestycji, co wynika z pozyskanej opinii zarządcy drogi z dnia 22 kwietnia 2016 r. Odnosząc się do formułowanego w odwołaniu zarzutu, jakoby teren inwestycji nie miał dostępu do drogi, bowiem działkę nr (...) od ul. (...) oddziela działka nr (...) i (...) to zarzut ten jest nietrafny. Zarówno działka nr (...) jak i (...) stanowią teren przedmiotowej inwestycji (planowana jest na nich infrastruktura techniczna). Zgodnie z regulacją dotycząca ustalania warunków zabudowy inwestor na tym etapie procesu inwestycyjnego nie musi legitymować się tytułem prawnym do terenu inwestycji. Niezależnie od tego stwierdzić także należy, że działki nr (...) i (...) stanowią własność Gminy Miejskiej K. i pozostają w zarządzie ZIKiT (obecnie ZDMK). Należy zatem stwierdzić, że wydając pozytywną opinię co do obsługi komunikacyjnej inwestycji Gmina K. wyraziła zgodę na korzystanie z tych działek na cele obsługi komunikacyjnej inwestycji.

Także istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W aktach sprawy znajduje się aktualna informacja techniczna potwierdzająca możliwość zaopatrzenia inwestycji w energię elektryczną (informacja firma E karta 325) oraz aktualna informacja potwierdzająca możliwość zaopatrzenia przedmiotowego budynku w gaz (karta 327). W toku postępowania odwoławczego akta sprawy zostały uzupełnione o aktualną informację techniczną potwierdzającą możliwość zaopatrzenia inwestycji w wodę i możliwość odprowadzania ścieków (informacja techniczna MPWiK S.A. z dnia 29 października 2018 r.) Z ww. dokumentów wynika w sposób jednoznaczny, że istniejące uzbrojenie terenu przedmiotowej inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali) jest co do zasady jedynym podmiotem uprawnionym do reprezentowania jej na zewnątrz, w tym do działania w imieniu ogółu członków wspólnoty. Zarzut odwołującego się w tym zakresie również nie zasługuje na uwzględnienie.

Jeśli chodzi o zarzut dotyczący przebiegu kanału ogólnospławnego, o którym mowa w zł nr 1 do decyzji, to przebiega on przez teren inwestycji, z czym związane są określone ograniczenia.

Na powyższe rozstrzygniecie R. K. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, podnosząc, że:

- W budynku przy ul. (...) nie działa wspólnota mieszkaniowa, zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest wyłaniany spośród członków wspólnoty mieszkaniowej i on może reprezentować wspólnotę w postępowaniu administracyjnym jeżeli wynika to z uchwały i statutu. Właściciele lokali nie podjęli uchwały o wyborze zarządu;

- umowa z administratorem nieruchomości nie obejmuje pełnomocnictwa do reprezentowania współwłaścicieli nieruchomości w postępowaniu administracyjnym o ustaleniu WZ, zarządca zgodnie z umową ma się zajmować sprawami eksploatacyjnymi budynku i zarządzaniem częściami wspólnymi budynku nie ma prawa reprezentować właścicieli lokali w stosunku do praw związanych z wyodrębnionymi lokalami, a do takich się zalicza uczestnictwo w postępowaniu administracyjnym dotyczącym zabudowy na sąsiednich działkach przed oknami lokali wydzielonych;

- firma zewnętrzna firma F nie jest zarządem wspólnoty mieszkaniowej;

- nie jest zgodne ze stanem faktycznym twierdzenie organu odwoławczego, że budynek nr (...) na dz. (...) znajduje się w odległości 6 m od granicy działki drogowej i na tej podstawie wyznaczono linię zabudowy dla działki (...). Tymczasem ustalona linia zabudowy znajduje się bliżej ul. (...) niż budynek nr 3. W poprawionej decyzji ujawniono na mapie budynek nr (...) na dz. (...) opisano go jednak (zał. 3 str. 3) jako zlokalizowanego 6 m od krawędzi jezdni ul. (...), co nie jest zgodne ze stanem faktycznym (zlokalizowany jest on 10,5 m od krawędzi jezdni i 7,5 m od krawędzi działki drogowej). W analizie urbanistycznej zignorowano istniejącą linię zabudowy ul. (...) i wyznaczono linie zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora, aby na wąskiej działce nr (...) zmieścił się budynek.

W uzupełnieniu braków skargi R. K. wskazał, że zarząd został mu powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz, że jest organem reprezentującym właścicieli lokali we Wspólnocie i odpowiedzialnym za działania Wspólnoty.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz art. 3-5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

W wyniku przeprowadzonej według powyższych reguł kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził konieczność jej uchylenia.

W pierwszej kolejności ustosunkować należy się do zarzutu skargi dotyczącego reprezentacji Wspólnota Mieszkaniowa (...). R. K. twierdzi, że zawarta z nim umowa nie obejmuje pełnomocnictwa do reprezentowania współwłaścicieli nieruchomości w postępowaniu administracyjnym o ustaleniu WZ, zarządca, zgodnie z umową, ma się zajmować sprawami eksploatacyjnymi budynku i zarządzaniem częściami wspólnymi budynku, nie ma prawa reprezentować właścicieli lokali w stosunku do praw związanych z wyodrębnionymi lokalami, a do takich się zalicza uczestnictwo w postępowaniu.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U.(...)) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Przepis ten reguluje reprezentację powierniczą, która polega na powierzeniu osobie trzeciej kompetencji do składania oświadczeń woli we własnym imieniu, ale ze skutkiem prawnym dla wspólnoty mieszkaniowej. Ustanowiony w ten sposób zarządca nie jest organem wspólnoty, lecz odrębnym wobec niej podmiotem, a podstawą prawną reprezentacji jest instytucja przedstawicielstwa.

W umowie zawartej w dniu 21 sierpnia 2017 r. (k. 529 akt adm.) ówczesny właściciel całej nieruchomości powierzył zarząd nieruchomością przy ul (...) R. K. i M. K. tworzących spółkę cywilną. W § 5 umowy wymieniono zakres obowiązków i uprawnień zarządcy, w tym "kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali". W umowie o ustanowienie odrębnej własności i sprzedaży pierwszego z lokali, co do sposobu zarządu nieruchomością odwołano się do treści w/o umowy.

W tej sytuacji przyjąć należało, że nie nastąpiła zmiana trybu zarządu, o której mowa w art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, a w konsekwencji trzeba, że w istocie stroną postępowania, jak i strona skarżącą w sprawie jest Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez R. K. Twierdzenie R. K., jakoby pełnił jedynie rolę "administratora" ograniczoną li tylko czynności mających charakter techniczny, pozostaje w niezgodzie choćby z faktem, że to on właśnie złożył odwołanie od decyzji organu I instancji, a następnie skargę do sądu administracyjnego. Podkreślić przy tym należy, że organ odwoławczy pozostaje w błędzie twierdząc, że utożsamiając zarząd wspólnoty mieszkaniowej działający jako organ tej wspólnoty z zarządem powierzonym. W tym pierwszym wypadku uprawnienie do reprezentacji wspólnoty wynika z samego prawa, w tym drugim ze stosownej umowy.

Kwestią zupełnie odrębną jest to, czy w postępowaniu winni brać udział także członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej. Tę kwestie winien organ rozważyć także w kontekście braku zarządu wybranego przez członków wspólnoty.

Co do zarzutów merytorycznych skargi jeden okazał się uzasadniony.

W opracowanej przez A. P. analizie architektoniczno-urbanistycznej podano, że budynek na działce nr (...) znajduje w odległości 7-8 m od granicy działki pasa drogowego (...) i ok. 15,5 m od krawędzi jezdni, natomiast budynek na działce (...) znajduje się ok. 6 m. od krawędzi jezdni. W decyzji organu I instancji usytuowano linię zabudowy w odległości 6 m od granicy działki drogowej ((...), (...)). W wynikach analizy stanowiących załącznik do tej decyzji stwierdzono, że "wyznacza się linię zabudowy zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym nr (...), w odległości 6 m od granicy działki drogowej ul. (...) zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia". Z kolei organ odwoławczy w uzasadnieniu swej decyzji powtórzywszy ustalenia decyzji organu I instancji w tej mierze dodał, że " na gruncie załącznika graficznego nie ma wątpliwości, że chodzi o odległość od granicy działki nr (...)".

Nie sposób nie dostrzec, że w określaniu odległości mających wpływ na ustalenie linii zabudowy zarówno autor analizy, jak i organy posługują się wymiennie pojęciem "odległości od krawędzi jezdni" i "odległości od działka pasa drogowego". Ustalona linia zabudowy ma nawiązywać do linii zabudowy na działce nr (...), ale ta znajduje się - wg. analizatora w odległości 6 m od krawędzi jezdni, a nie od granicy działki drogowej. Krawędź jezdni zaś nie została oznaczona na żadnej mapie. Nieprecyzyjny, a wręcz mogący wprowadzać w błąd jest sposób określenia przebiegu linii zabudowy. Organ I instancji wymienił dwie, położone równolegle, działki mające stanowić "działkę drogową". W kontekście usytuowania tych działek dokładne wskazanie, w jaki sposób odległość ma być mierzona, jest konieczne. Teza organu odwoławczego, jakoby oczywiste było, że chodzi o działkę (...) nie została niczym wykazana, ani uzasadniona. Odnotować też należy, że wrysowana na mapie linia zabudowy nie stanowi dokładnego przedłużenia linii zabudowy na działce nr (...), co może potwierdzać zarzut skargi, w której jako rzeczywistą odległość budynku przy ul, Rogozińskiego 3 od działki drogowej wskazano odległość 7,5 m.

Niewątpliwie zatem w omówionym zakresie sprawa wymaga dokładnego wyjaśnienia, a następnie precyzyjnego określenia i uzasadnienia przebiegu linii zabudowy.

Prezentowane w odwołaniu pozostałe zarzuty zostały przez organ odwoławczy należycie zweryfikowane. Podzielając stanowisko organu w tym zakresie, zwłaszcza wobec faktu, że zarzuty te nie zostały powtórzone w skardze, Sąd za zbędne uznaje powtarzanie wywodów zawartych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Opisane naruszenie art. 7, 77 i 107 § 3 k.p.a. w zakresie dotyczącym linii zabudowy powoduje konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c popsa.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.