II SA/Kr 1410/18, Wzrost wartości nieruchomości jako skutek uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany. - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2608658

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 grudnia 2018 r. II SA/Kr 1410/18 Wzrost wartości nieruchomości jako skutek uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń.

Sędziowie WSA: Krystyna Daniel (spr.), Mirosław Bator.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi R. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) z dnia (...) sierpnia 2018 r. znak: (...) w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.

Uzasadnienie faktyczne

Burmistrz Miasta i Gminy Wieliczka decyzją z 23 kwietnia 2018 r., na podstawie art. 37 ust. 1 pkt 7 w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 90 z późn. zm.) w związku z uchwałą Nr XVII/232/2016 Rady Miejskiej w Wieliczce z 7 kwietnia 2016 r. (Dz. Urz. Województwa Małopolskiego z 2016 r. Nr 2931) ustalił R. M. opłatę w wysokości 2084,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr (...) położonej w M. gm. W. o powierzchni 0,1100 ha, objętej księgą wieczystą nr (...), a wzrost wartości działki nastąpił na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że w związku z faktem, że w dniu 16 stycznia 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło wydaną w dniu 9 marca 2017 r. decyzję Burmistrza Miasta i Gminy Wieliczka i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia, rzeczoznawca majątkowy, mając na uwadze zarzuty podniesione w decyzji SKO w dniu 5 lutego 2018 r. sporządził ponownie operat szacunkowy. Jednocześnie organ I instancji podkreślił, że zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracynym organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania nieruchomości przez środowisko rzeczoznawców majątkowych, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego.

Organ ustalił, że Rada Miejska w Wieliczce uchwalą nr XVII/232/2016 z 7 kwietnia 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na 20% wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ustaleń w tym przedmiocie dokonano na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 5 lutego 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. Organ I instancji stwierdził, że dokonał oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, uznając go za wiarygodny dowód w sprawie. Dokonując szacowania nieruchomości biegły rzeczoznawca majątkowy uwzględnił m.in. wielkość działki, dojazd, położenie, dostęp do infrastruktury technicznej. Ustalono również na podstawie planu miejscowego obowiązującego poprzednio i obecnie, że działka nr (...) w wyniku wejścia planu w życie, zmieniła swoje przeznaczenie.

W konsekwencji powyższego organ I instancji stwierdził, że zapisy obecnie obowiązującego planu pozwalają na zabudowę nieruchomości, gdyż przeznaczenie podstawowe działki z terenów rolnych zmieniło się w przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, efektem czego był wzrost wartości nieruchomości.

Odwołanie od opisanej wyżej decyzji złożył R. M. W uzasadnieniu podniósł przede wszystkim, że organ I instancji, a w szczególności rzeczoznawca majątkowy, nie wziął pod uwagę wskazanych przez kolegium uwag w decyzji z 16 stycznia 2018 r. Odwołujący zakwestionował dokonany przez rzeczoznawcę dobór nieruchomości do porównań. Zdaniem odwołującego uśrednione ceny wziętych do porównania nieruchomości są znacząco zawyżone, ponadto biegły całkowicie pominął fakt, że na wycenianej nieruchomości znajduje się linia energetyczna średniego napięcia biegnąca w poprzek działki, co utrudnia i zmniejsza możliwość zabudowy tej działki. Odwołujący wskazał, że wycena nieruchomości winna zostać sporządzona w ten sposób, aby można było dokonać jej oceny (nie może być dowolna). Organ winien zarządzić, aby biegły wyjaśnił kwestie, które są dla stron i organu niejasne, tak aby przekonać uczestników, że wycena jest prawidłowa.

Odwołujący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 8 sierpnia 2018 r., znak: (...) na podstawie przepisów art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151 -157 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257), utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił uregulowania ustawy o planowaniu gospodarowaniu przestrzennym mające zastosowanie w sprawie. Dalej wskazał, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tzw. opłaty planistycznej, wymaga łącznego spełnienia dwóch przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz zbycia tej nieruchomości przez właściciela bądź użytkownika wieczystego.

Ustawa jednoznacznie przesądza o istnieniu obowiązku po stronie organu administracji publicznej do naliczenia opłaty planistycznej w wyżej opisanych okolicznościach. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta ma zatem nie tylko ustawowy obowiązek ustalenia i pobrania opłaty, ale także musi dochodzić roszczeń w odpowiednim terminie, tj. w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W przedmiotowej sprawie Rada Miejska w Wieliczce uchwałą XVII/232/2016 z 7 kwietnia 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na 20% wzrostu wartości nieruchomości.

Jednocześnie ze znajdującej się w aktach sprawy opinii urbanistycznej z 18 stycznia 2018 r. wydanej z up. Burmistrza Miasta i Gminy Wieliczka wynika, że przedmiotowa działka nr (...) o pow. 0,11 ha położona w M., zgodnie z ustaleniami poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Wieliczce z 29 września 2005 r. nr XLV/336/05 (Dz. Urz. Woj. Małop. z 2005 r. Nr 625, poz. 4261), znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem: (...) - tereny rolnicze, gdzie nie była możliwa zabudowa kubaturowa.

Z kolei zgodnie z przywołaną opinią urbanistyczną, według obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Wieliczce działka nr (...) znajduje się w terenach oznaczonych symbolem (...) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na terenach oznaczonych symbolem MN.2 możliwa jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, budynki usługowe, budynki gospodarcze i garażowe. Nie ulega więc wątpliwości, że po wejściu w życie planu miejscowego działka zmieniła swoje przeznaczenie.

R. M. zbył przedmiotową nieruchomość stanowiącą działkę nr (...) położoną w M. Gmina W., na mocy notarialnej umowy sprzedaży z 5 stycznia 2017 r. (Rep A (...)).

Przedstawiona wycena w postaci operatu szacunkowego sporządzona została m.in. w oparciu o zasady szacowania nieruchomości określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości stosując podjęcie porównawcze, metodę porównywania parami. Przy stosowaniu podejścia porównawczego, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zastosowanie metody porównywania parami polega na porównywaniu wycenianej nieruchomości kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

W przedstawionej wycenie rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku nieruchomości podobnych. Do wyceny nieruchomości po wprowadzeniu planu miejscowego rzeczoznawca przyjął 3 transakcje w obrocie wolnorynkowym dotyczących nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił takie atrybuty, jak: lokalizacja i otoczenie - 25%, warunki dojazdu - 5%, możliwości zagospodarowania przestrzennego - 25%, wielkość i ukształtowanie - 25%, infrastruktura, uzbrojenie - 10%, ograniczenia - 10%. Rzeczoznawca ustalił wagi cech rynkowych m.in. na podstawie analizy rynku lokalnego i obserwacji z innych rynków. Następnie rzeczoznawca porównał nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi oraz wyliczył wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na kwotę (...) zł. Organ zaznaczył, że rzeczoznawca wyceniając przedmiotową nieruchomość wziął pod uwagę fakt, że przedmiotową działkę przecina linia napowietrzna średniego napięcia. Bowiem określając cechę "ograniczenia" dla przedmiotowej nieruchomości przyjął jako "przeciętne", co z opisu wynika, że na działce występują graniczenia.

Do wyceny nieruchomości przed wprowadzeniem obowiązującego planu miejscowego planu miejscowego rzeczoznawca przyjął 3 transakcje w obrocie wolnorynkowym dotyczących nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu ornym RIIIb i RIVa, łąki ŁIII i pastwiska PIII i PsIV. Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił takie atrybuty, jak: lokalizacja i otoczenie - 25%, warunki dojazdu - 20%, wielkość i ukształtowanie - 35%, przydatność rolnicza - 20%. Rzeczoznawca ustalił wagi cech rynkowych m.in. na podstawie analizy rynku lokalnego i obserwacji z innych rynków. Następnie rzeczoznawca porównał nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi oraz wyliczył wartość rynkowa przedmiotowej na kwotę (...) zł.

W konsekwencji przeprowadzonej wyceny rzeczoznawca majątkowy wyliczył wartość rynkową nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (...) o pow. 0,11 ha położoną w M. przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę (...) zł, zaś po uchwaleniu zmiany planu na kwotę (...) zł, w związku z czym wzrost wartości tej nieruchomości wyniósł (...) zł, z czego 20% stanowi (...) zł.

Kolegium uznało, że przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo.

R. M. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zarzucając naruszenie:

- art. 138 k.p.a. poprzez brak rozpoznania istoty sprawy na skutek braku ustosunkowania się organu II instancji do zarzutów odwołania,

- art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez brak merytorycznej oceny materiału dowodowego, operatu szacunkowego

- art. 8 i art. 107 k.p.a. poprzez sporządzenie lakonicznego uzasadnienia bez odniesienia się do zarzutów wskazanych w odwołaniu.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, że organ II instancji nie odniósł się w żaden sposób do zarzutów podniesionych w odwołaniu. Organ w zasadzie opisał jedynie stan faktyczny, zacytował przepisy prawne, a następnie opisał operat szacunkowy, tylko w jednym zdaniu odniósł się do jednego z zarzutów wskazując, że rzeczoznawca wyceniając przedmiotową nieruchomość wziął pod uwagę fakt, że przedmiotową działkę przecina linia napowietrzna średniego napięcia. Jednak sama okoliczność przyznania oceny przeciętnej dla cechy "ograniczenia" nie przekłada się w żaden sposób na wycenę nieruchomości, gdyż cecha stanowi zaledwie 10% wartości całej nieruchomości, pomimo tego, że w rzeczywistości zabudowa przedmiotowej działki jest znacznie ograniczona. Ponadto był to zaledwie jeden z wielu zarzutów podniesionych w odwołaniu. Organ II instancji w żaden sposób nie odniósł się do głównego zarzutu odwołania, a to nieprawidłowego doboru nieruchomości porównawczych, stanowiących podstawę wykonanej oceny. Poprzestał na stwierdzeniu, że do wyceny rzeczoznawca przyjął po 3 transakcje w obrocie wolnorynkowym dotyczącym nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz o przeznaczeniu ornym, nie odnosząc się do kwestii związanych z niewłaściwym wyborem nieruchomości porównawczych, jako zupełnie innych od nieruchomości wycenianej. Powyższe okoliczności są kluczowe w niniejszej sprawie, gdyż to na podstawie operatu szacunkowego obliczana jest wysokość opłaty. Rzeczoznawca nie może wiec w sposób dowolny dobierać nieruchomości porównawczych. Nie można uznać za wystarczające twierdzenie biegłego, że wybór takich nieruchomości wynika z niewielu transakcji przeprowadzonych na danym terenie. Wycena nieruchomości metodą porównawczą powinna zostać dokonana przy porównaniu kilkunastu nieruchomości, nie zaś tylko trzech i to w dodatku nieruchomości całkowicie różnych od działki wycenianej. Biegły nie stworzył zbioru nieruchomości o znanych cechach transakcyjnych. Biegły dla porównania wybrał 3 nieruchomości bez ich wyselekcjonowania i scharakteryzowania o cenie minimalnej, maksymalnej, cenie średniej. Z uwagi na niewielką ilość transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, metoda wyceny powinna zostać zmieniona i dopasowana do rynku nieruchomości, skoro nie można dokonać wyceny obiektywnej z uwagi na niewielką ilość danych. W tej sytuacji biegły powinien chociażby dokonać oceny wartości nieruchomości wycenianej na podstawie ceny jej zakupu i sprzedaży. W obu operatach szacunkowych tylko jedna z sześciu nieruchomości porównawczych jest położona w tej samej miejscowości co działka wyceniana. Pozostałe są co prawda położone na terenie tej samej gminy, jednakże w innych miejscowościach, które są miejscowościami zdecydowanie bardziej atrakcyjnymi. To samo dotyczy kwestii wyceny nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kiedy to nieruchomość wyceniana stanowiła grunty orne, gdzie żadna z nieruchomości porównywanych nie była położona w M., a ich wielkość i parametry (przewaga cech słabych i przeciętnych), znacznie odbiegają od cech nieruchomości wycenianej (cechy dobre). Do ustalenia wzrostu wartości działki wycenianej powinny zostać wybrane nieruchomości położone niedaleko nieruchomości wycenianej, a już na pewno powinny one znajdować się w jednej miejscowości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do przepisu art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki przewidziane w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ jej zarzuty i argumenty w niej podniesione nie podważają legalności kwestionowanej decyzji. Zaskarżona decyzja w ocenie Sądu odpowiada prawu, a jej uzasadnienie w sposób jasny i niebudzący wątpliwości przedstawia zebrany w sprawie materiał dowody oraz jego ocenę wraz kryteriami, którymi kierował się organ.

Materialnoprawną podstawę wydania decyzji o ustaleniu skarżącemu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymanej w mocy zaskarżoną decyzją, stanowiły art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z 27. 03. 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017.1073 z późn. zm.).dalej w skrócie u.p.z.p.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Stosownie zaś do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Z wyżej przytoczonych przepisów wynika, że właściwy organ administracji publicznej jest zobowiązany, w drodze decyzji administracyjnej, do ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki: 1. w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości, a zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Należy podkreślić, że o ile wystąpią ww. warunki wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny, przy zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (zob.: wyrok WSA w Łodzi z 8. 02. 2012 r., sygn. akt II SA/Łd 1368/11).

W rozpoznawanej poza sporem jest, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Wieliczka, zatwierdzonego uchwałą Nr XLV/334/05 Rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 29. 09. 2005 r. działka nr (...) położona w m. M. znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem (...) - tereny rolnicze. Zgodnie zaś z treścią uchwały Nr XVII/232/2016 Rady Miejskiej w Wieliczce z 7.04. 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu miasta i gminy Wieliczka obszar "B" działka ta ma oznaczenie (...) - z przeznaczeniem podstawowym: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na terenach oznaczonych symbolem MN.2 możliwa jest - obok zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - zabudowa usługowa, budynki gospodarcze i garażowe. Bezsporne jest także, iż działka Nr (...) była w dniu 5 stycznia 2017 r. była zbyta przez skarżącego notarialną umową sprzedaży (Rep. A (...)), co oznacza, że została zbyta przez skarżącego po dacie wejścia w życie wskazanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego.

Sporną w niniejszej sprawie jest kwestia prawidłowej wyceny przedmiotowej nieruchomości, która w ocenie strony skarżącej została dokonana w sposób dowolny, w oparciu o niewłaściwie sporządzony operat szacunkowy, w którym przede wszystkim nieprawidłowo dobrano nieruchomości podobne (w ocenie strony skarżącej są one "całkowicie różne", nadto zaniżono ich liczbę, nie uwzględniono w sposób prawidłowy istotnego ograniczenia w zagospodarowaniu działki nr (...) związanego z przebiegiem napowietrznej linii średniego napięcia oraz pominięto "rzeczywista wartość rynkową" nieruchomości odzwierciedlona w umowie sprzedaży.

Odnosząc się do ww. zarzutów skargi już na wstępie trzeba wskazać, że nie ma znaczenia, czy w wyniku zbycia przedmiotowej nieruchomości strona uzyskała korzyść majątkową, czy też nie, gdyż taka przesłanka nie wynika z treści cytowanych wyżej przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunkiem nałożenia w drodze decyzji opłaty z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest natomiast obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości, przy czym ów wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpił wynika bowiem ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy. Odnosząc się do zarzutów kierowanych przez skarżącego przeciwko temu dowodowi tj. operatowi szacunkowemu sporządzonemu w dniu 5 lutego 2018 r. przez W. S. - rzeczoznawcę majątkowemu (nr. uprawnień 4018) podnieść należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych szeroko prezentowany jest pogląd, iż istota oceny operatu szacunkowego sprowadza się do kontroli tego dowodu pod kątem zgodności z przepisami k.p.a. dotyczącymi oceny dowodów. Zgodnie z treścią art. 157u stawy z 21. 08. 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016.2147), dalej w skrócie u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje bowiem organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jednocześnie trzeba wskazać, że z art. 157 u.g.n. nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. oraz kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Trzeba podkreślić, że ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W orzecznictwie NSA zwraca się uwagę, że "rzeczoznawcę majątkowego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami i z tego względu jego pozycja jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. W związku z powyższym, ocena prawidłowości - pod względem merytorycznym - wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością" (wyrok NSA z 22. 05. 2015 r., I OSK 701/11).

Organ administracji publicznej nie może bowiem przy ocenie operatu szacunkowego wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, natomiast jest uprawniony do kontrolowania operatu pod względem formalnym, a więc czy zawiera on wymagane elementy, czy jego ustalenia i wnioski są spójne i nie zawierają błędów wymagających uzupełnienia lub poprawienia (por. wyrok NSA z 10. 07. 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13)."Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" (wyrok NSA z 17. 10. 2014 r., sygn. akt I OSK 446/13). Kwalifikacji nieruchomości podobnych dokonuje biegły rzeczoznawca, przy czym w przypadku wystąpienia odmienności w cechach nieruchomości przyjętych do porównania wycena, określająca wartość, podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Jeżeli kwalifikacja ta i ewentualna korekta jest uzasadniona przez biegłego rzeczoznawcę z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej i jest logiczna, to nie ma podstaw do skutecznego kwestionowania poprawności operatu szacunkowego (zob. wyrok NSA z 9. 03. 2018 r., sygn. akt I OSK 936/16).

Odnosząc powyższe do okoliczności rozpoznawanej sprawy należy uznać, iż organy administracji zasadnie uznały, że ww. operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości został sporządzony w sposób prawidłowy i może stanowić podstawę do ustalenia spornej opłaty. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy podał w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 5 lutego 2018 r., że okres badań rynku obejmuje lata: 2015 - 2016. Wskazać należy, że zgodnie z ustaleniami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny - Nota Interpretacyjna (PKZW) do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. W ocenie Sądu, operat szacunkowy z 5 lutego 2018 r. mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przeprowadzono analizę ustaleń poczynionych w operacie. Kolegium w sposób logiczny i spójny podało powody, które przemawiały za oparciem zaskarżonego rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłego rzeczoznawcy, wskazując jakie transakcje rynkowe zostały uwzględnione przez rzeczoznawcę, jakie atrybuty zostały uwzględnione do szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości i jaką wartość przypisał im rzeczoznawca. Organ odwoławczy ustosunkował się do zarzutu odwołania, w którym skarżący podniósł, iż "biegły całkowicie pominął fakt, iż na działce znajduje się linia energetyczna średniego napięcia biegnąca w poprzek działki, co utrudnia i zmniejsza możliwości zabudowy tej działki" wskazując, że przy szacowaniu wartości nieruchomości po zmianie planu miejscowego określił ograniczenia dla przedmiotowej nieruchomości z uwagi na ww. linię średniego napięcia, przypisując im wagę 10%. Kolegium oceniło operat szacunkowy pod względem formalnym, że zawiera on wymagane przepisami prawa elementy oraz, że został przygotowany z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy odniósł się do zastrzeżeń podniesionych w odwołaniu, w tym dotyczących nieprawidłowego - w ocenie skarżącego - doboru działek porównawczych, wskazując jakie atrybuty rzeczoznawca uwzględnił przy szacowaniu nieruchomości i jakie im przypisał wagi. Dotyczy to zarówno nieruchomości podobnych do wycenianej o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jak dotyczących nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu ornym. Jak już wskazano wbrew zarzutom skargi w operacie uwzględniono, że przez działkę nr (...) przebiega napowietrzna linia średniego napięcia, co stanowi pewne ograniczenie w jej zagospodarowaniu. Należy jednak podkreślić, że przedmiotowa linia przebiega tylko przez część działki, co obrazuje przedłożony wraz z pismem Burmistrza M. i Gm. W. z 12.01. 2017 r. do akt administracyjnych fragment wyrysu obowiązującego planu miejscowego (K. 58), co wpływa niewątpliwie na zakres możliwości wykorzystania działki, ale w mniejszym stopniu niż wskazuje strona skarżaca. Odnosząc się natomiast do zarzutu, zgodnie z którym "wycena nieruchomości metodą porównawczą powinna zostać dokonana przy porównaniu kilkunastu nieruchomości, nie zaś tylko trzech i to w dodatku nieruchomości całkowicie różnych od działki wycenianej" należy zważyć, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonuje, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przepis art. 152 cyt. ustawy stanowi, że wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W myśl § 4 ust. 2 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej i metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości przy czym przy zastosowaniu metody porównywania parami wystarczające jest porównanie szacowanej nieruchomości z trzema nieruchomościami podobnymi. Powyższe jest zgodne z punktem 4.2.6 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, natomiast wybór co najmniej kilkunastu nieruchomości jest wymagany przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej, stosownie do punktu 5. 1 PKZW oraz § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia. W sytuacji jaka miała miejsce w rozpoznawanej sprawie posłużono się metodą porównywania parami - wystarczające zatem było porównanie wycenianej nieruchomości z trzeba nieruchomościami podobnymi. W ocenie Sądu nieruchomości do porównania parami zostały dobrane w sposób uzasadniony tj. przy zachowaniu ww. wymagań prawa, w tym w szczególności zostały prawidłowo scharakteryzowane pod względem wybranych cech - atrybutów, dodatkowo przy zastosowaniu różnicujących wag pozwalających określić wartości przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w obowiązującym planie miejscowym i w okresie obowiązywania planu poprzednio obowiązującego.

Dokonując oceny przedłożonego w aktach sprawy ww. operatu szacunkowego, która obejmuje zbadanie czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową z pominięciem wiadomości specjalistycznych, które są wyłącznie domeną rzeczoznawcy trzeba wskazać, że w ocenie Sądu ww. operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo. Wykonana w nim wycena przedmiotowej nieruchomości z punktu widzenia obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego z 21. 09. 2004 r. jest prawidłowa i w związku z tym mogła stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Sąd w składzie orzekającym podziela w tym zakresie pogląd organu II instancji, zgodnie z którym przedmiotowy operat stanowiący podstawowy dowód w sprawie spełnia wymogi formalne, co nie pozwala zakwestionować operatu jako dowodu w przedmiotowej sprawie. Organ nie uchybił obowiązkom płynącym z powyższych regulacji, prawidłowo ustalił fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Organ nie naruszył też norm z art. 8 i art. 107 § 3 k.p.a. gdyż uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawiera wszystkie elementy wymagane w ww. przepisie art. 107 § 3 k.p.a.

Na koniec należy zauważyć, że ustalenie przedmiotowej opłaty, w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości, gdy organ wszczął postępowanie w terminie określonym w art. 37 ust. 4 - jest obligatoryjne i nie zależy od uznania organu i od sytuacji zobowiązanego.

Z tych względów i na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 1270 z późn. zm.) orzeczono jak w sentencji.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.