Orzeczenia sądów
Opublikowano: www.nsa.gov.pl

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy
z dnia 19 grudnia 2006 r.
II SA/Bd 966/06

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Krzysztof Gruszecki.

Sędziowie WSA: Grażyna Malinowska-Wasik (spr.), Asesor Ewa Kruppik-Świetlicka.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy po rozpoznaniu w II Wydziale na rozprawie w dniu 19 grudnia 2006 r. sprawy ze skargi Kamilli i Adama G. na decyzję Wojewody (...) z dnia (...) 2006 r. Nr (...) w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.

Uzasadnienie faktyczne

Starosta M. decyzją z dnia (...) 2006 r., nr (...) wydaną z powołaniem się na art. 5 ust. 1 pkt 8, 9 i art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 2004 r. prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia Kamilli i Adamowi G. pozwolenia na dobudowę wejścia do lokalu handlowego w budynku mieszkalnym położonym w M. przy ul. (..) na działce nr (..). W motywach decyzji wskazał, iż Maria K. współwłaścicielka nieruchomości pismem z dnia (...) 2006 r. poinformowała, iż nie wyraża zgody na dysponowanie przez inwestora częścią wspólną budynku (ścianą elewacyjną) i lokalizację daszku nad wejściem do lokalu handlowego.

W odwołaniu od powyższej decyzji Kamilla i Adam G. podnieśli, iż narusza ona przepisy art. 6, art. 11, art. 13 § 2 i art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 i 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlane i w związku z tym wnieśli o jej uchylenie. Wyżej wymienieni zarzucili organowi, niezbadanie czy inwestycja doprowadzi do naruszenia interesów osób trzecich, przy czym ich zdaniem nie zostały naruszone interesy Marii Kowalskiej, na której oświadczenie powołał się organ wydając zaskarżoną decyzję. Wskazali również, iż podstawy do wydania zaskarżonej decyzji nie mógł stanowić przepis art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego bowiem organ nie stwierdził istnienia nieprawidłowości i nie wezwał do ich usunięcia. Według odwołujących się, projekt budowlany przez nich przedstawiony spełnia wszelkie wymagania określone w przepisach, jest zgodny z zasadami wiedzy technicznej, zapewnia odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej oraz poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich.

Wojewoda (...) decyzją z dnia (...) 2006 r., nr (...) uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W motywach decyzji organ stwierdził, iż - jak wynika z wniosku o wydanie pozwolenia na budowę - dotyczył on nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności - Adama i Kamilli G. oraz Aliny i Włodzimierza D., Wioletty i Pawła J., Jolanty i Krzysztofa P., Anny O., Marii K. oraz Gminy M., w związku z czym inwestor, składając oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinien wskazać dokumenty potwierdzające wyrażenie przez każdego ze współwłaścicieli zgody na wykonywanie robót budowlanych, bowiem decyzja o ich podjęciu przekracza zakres zwykłego zarządu, co zgodnie z art. 199 k.c wymaga zgody tychże współwłaścicieli. Tymczasem Adam i Kamilla G. powołali się jedynie na księgę wieczystą i zgodę zarządcy budynku mieszkalnego jako na dokumenty wykazujące ich prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaś organ I instancji nie badał czy zarządca budynku posiada pełnomocnictwo współwłaścicieli upoważniające go do wyrażania w ich imieniu w powyższym zakresie zgody. Ze względu na to Wojewoda (...) uznał, iż postępowanie dowodowe w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone przez organ I instancji wadliwie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższą decyzję Kamilla i Adam G. zarzucili jej naruszenie art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 199 k.c. Zdaniem skarżących organ II instancji błędnie uznał, iż dobudowa wejścia do lokalu handlowego przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Budowa wiaty osłaniającej przed negatywnym wpływem warunków atmosferycznych, położony w suterenie budynku lokal handlowy wnioskodawców służy bowiem utrzymaniu tego lokalu w stanie niepogorszonym, jest związana z normalną eksploatacją rzeczy i nie zostaną w wyniku tej budowy naruszone zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali. Skarżący posiadają zgodę większości współwłaścicieli wymaganą zgodnie z art. 201 k.c. w przypadku czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, a takowa czynność w niniejszej sprawie ma miejsce. Brak zgody Marii K. jest natomiast, zdaniem skarżących, przejawem niechęci do nich, nie ma zaś źródła w naruszeniu jej interesów poprzez uchybienie obowiązującym przepisom prawa. Jednocześnie do skargi Kamilla i Adam G. załączyli pięć oświadczeń.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda (...) wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację oraz wskazując iż kwestie podnoszone w skardze nie mogą wpłynąć na zmianę wydanego przezeń rozstrzygnięcia.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118) jednoznacznie wynika, że jednym z podstawowych obowiązków inwestora ubiegającego się o wydanie pozwolenia na budowę jest wykazanie swego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Uwzględnienie wniosku inwestora bez spełnienia powyższego warunku jest równoznaczne z rażącym naruszeniem cytowanego przepisu skutkującym stwierdzeniem nieważności wydanego pozwolenia.

W związku z tym w składanym wraz z wnioskiem w przedmiocie pozwolenia na budowę oświadczeniu o posiadanym w powyższym zakresie prawie inwestor obligowany jest jednocześnie wymienić dokumenty potwierdzające to prawo.

Jako tytuł prawny do ubiegania się o pozwolenie na dobudowę wejścia do lokalu handlowego w budynku wielorodzinnym usytuowanym na działce nr (...) przy ul. (...) w M. skarżący w złożonym w dniu (...) 2006 r. oświadczeniu wskazali współwłasność wraz z sześcioma innymi podmiotami tej nieruchomości, zaznaczając jednocześnie, że posiadają zgodę zarządcy budynku z dnia (...) 2004 r. oraz zgodę współwłaścicieli na wykonanie robót objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Mimo pisma wymienionej wśród współwłaścicieli budynku Marii K. sprzeciwiającej się udzieleniu małżeństwu G. pozwolenia na budowę, organ I instancji nie dokonał ustaleń, kto jest zarządcą nieruchomości, czy rzeczywiście wyraził zgodę na planowaną dobudowę i czy posiadał odpowiednie pisemne pełnomocnictwa wszystkich współwłaścicieli.

Brak stosownego umocowania zarządcy do udzielenia omawianej zgody obligowałby organ do uzyskania bezpośrednio od współwłaścicieli zgody na inwestycję.

Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że objęta wnioskiem o pozwolenie na budowę realizacja zadaszonego wejścia do lokalu handlowego wnioskodawców, stanowiąca w istocie, jak wynika z projektu budowlanego rozbudowę (w rozumieniu art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego) budynku na powierzchni 3,31 m2, wykracza poza zwykły zarząd nieruchomością wspólną, w związku z czym na wykonanie prac budowlanych wymagana będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

W aktach administracyjnych poza załączonym do projektu budowlanego wypisem z rejestru gruntów, brak jest dokumentów, z których wynikałoby, ile faktycznie lokali mieszkalnych znajduje się w budynku przy ul. (...), czy a jeśli tak, to ile z nich jest przedmiotem odrębnej własności, w myśl ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). W przypadku co najmniej jednego lokalu wyodrębnionego (stanowiącego odrębną nieruchomość ujawnioną w księdze wieczystej), stosownie do art. 3 cytowanej ustawy, właścicielowi takiego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, zaś nieruchomość wspólną, obok gruntu (vide art. 4 ust. 3 dot. budynku wzniesionego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym), stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. udzielenie zgody na rozbudowę lub przebudowę (co oznacza, że tym bardziej na rozbudowę) nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Stwierdzić należy, że w świetle art. 3 ustawy o własności lokali nieruchomości wspólnej nie należy utożsamiać z częściami budynku i urządzeniami, z których korzystają wszyscy właściciele lokali. Chodzi tu o takie części budynku i urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu, a więc między innymi fundamenty, ściany zewnętrzne, drzwi wejściowe do budynku, klatki schodowe (w tym schody, poręcze, okna na klatkach), korytarze itp.

Zatem ścianę budynku nr 8, do którego planowana jest dobudowa zadaszonego wejścia, należy niewątpliwie zaliczyć do części wspólnych.

Z treści art. 19 cyt. ustawy wynika, że do zarządu nieruchomością wspólną obejmującą nie więcej niż 7 lokali (wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych) mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, co oznacza w przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, konieczność posłużenia się przepisem art. 199 k.c., przewidującym potrzebę uzyskania dla takiej czynności zgody wszystkich współwłaścicieli.

Przy większej liczbie lokali w budynku, gdy sprawami wspólnoty mieszkańców kieruje zarząd, dla podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu konieczna jest uchwała aprobująca właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 w związku z art. 23 ust. 2 ustawy).

Interpretacja pojęcia nieruchomości wspólnej dokonana na tle art. 3 ustawy o własności lokali ma zdaniem Sądu, pełne odniesienie do sytuacji, w której budynek stanowi współwłasność bez wyodrębnienia własności poszczególnych lokali.

W związku z powołaniem się przez skarżących, w uzasadnieniu podniesionych zarzutów na treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1986 r. III CZP 5/86 zauważyć należy, że podjęta została ona w odmiennym stanie prawnym (między innymi przed wejściem w życie ustawy o własności lokali) oraz, iż nie wiąże sądu administracyjnego.

Nie dokonanie przez organ I instancji przed wydaniem w dniu (...) 2006 r. decyzji o pozwoleniu na budowę wyczerpujących ustaleń co do posiadanego przez skarżących prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w zakresie zgody zarządcy, statusu lokali w budynku przy ul. (...) oraz podmiotów uprawnionych do wyrażenia zgody na inwestycję - współwłaścicieli, względnie zarządu wspólnoty mieszkańców), stanowiące naruszenie art. 7 i 77 § 1 k.p.a., uzasadniało uchylenie przez organ odwoławczy wskazanej decyzji i przekazanie organowi I instancji sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Uznając zatem, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa orzeczono na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) o oddaleniu skargi.

Nawiązując do załączonych do skargi oświadczeń o wyrażeniu zgody na planowaną przez skarżących inwestycję podnieść należy, iż sąd administracyjny ocenia legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia uwzględniając stan faktyczny i prawny istniejący w chwili jego wydania. Wymienione oświadczenia winny być, więc uzyskane w toku postępowania odwoławczego. Nadto nazwiska osób które je sporządziły tylko w dwóch przypadkach są tożsame z podanymi przez skarżących w oświadczeniu z dnia (...) 2006 r. nazwiskami współwłaścicieli budynku figurującymi w znajdującym się przy projekcie budowlanym wypisie z rejestru gruntów.