Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 1613629

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy
z dnia 23 września 2014 r.
II SA/Bd 782/14

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak (spr.).

Sędziowie WSA: Leszek Tyliński, Renata Owczarzak.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 września 2014 r. sprawy ze skargi Prokuratora Rejonowego w Tucholi na uchwałę Rady Miejskiej w Kamieniu Krajeńskim z dnia 30 sierpnia 2012 r. nr XVIII/137/2012 w przedmiocie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców

1.

stwierdza nieważność § 10, 11, 16 i 18 zaskarżonej uchwały,

2.

stwierdza, że zaskarżona uchwała w części, w której została stwierdzona jej nieważność, nie podlega wykonaniu.

Uzasadnienie faktyczne

Rada Miejska w Kamieniu Krajeńskim na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. Z 2001 r. Nr 142 poz. 1591) powoływanej dalej jako "u.s.g." i art. 28 ust. 1, art. 34 ust. 1 pkt 3 i ust. 6b. Art. 37 ust. 2 pkt 1 i 6, art. 68 ust. 1 pkt 7, ust. 1a i 1b, art. 70 ust. 2, art. 72 ust. 2 i art. 73 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1991 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Z 2010 r. Nr 102 poz. 651) powoływanej dalej jako "u.g.n." podjęła uchwałę nr XVIII/137/2012 z dnia 30 sierpnia 2012 r. w sprawie ustalenia zasad sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz najemców zwaną dalej jako "uchwała".

Pismem z dnia (...) Prokurator Rejonowy w T. wniósł na powyższą uchwałę skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy zarzucając jej naruszenie § 135 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie "Zasad techniki prawodawczej" (Dz. U. Nr 100, poz. 908) w związku z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g.i art. 23 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 25 ust. 2 u.g.n. poprzez zamieszczenie w uchwale przepisów regulujących sprawy wykraczające poza upoważnienie ustawowe. W związku z powyższym Prokurator wniósł o stwierdzenie nieważności § 10, 11, 16 i 18 uchwały.

W uzasadnieniu Prokurator wyjaśnił, że niewątpliwie Rada Miejska na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. była upoważniona do uregulowania w drodze uchwały kwestii, o jakich mowa w tym przepisie, jednakże uregulowanie zawarte w 21 10, 11, 16 i 18 zaskarżonej uchwały naruszyło normę § 135 Zasad techniki prawodawczej w związku z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. i art. 23 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 25 ust. 2 u.g.n. Zdaniem Prokuratora, z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. nie wynika dla organu jednostki samorządu terytorialnego upoważnienie do określenia szczegółowych warunków związanych z zapłatą cen, czy innych kosztów związanych ze zbyciem nieruchomości oraz nakładania na potencjalnego nabywcę kosztów wyceny nieruchomości. Tymczasem Rada Miejska w § 10 zaskarżonej uchwały ustaliła, iż nabywca pokrywa wszelkie koszty związane z nabyciem lokalu tj.m.in. koszty sporządzenia operatu szacunkowego. Natomiast w § 11 określono, że najemca, który pomimo podpisania protokołu z rokować dotyczącego warunków sprzedaży lokalu mieszkalnego nie przystąpi bez usprawiedliwienia w terminie 30 dni od daty podpisania protokołu z rokowań do umowy sprzedaży ponosi odpowiednio koszty przygotowania lokalu do sprzedaży, o których mowa w § 10 uchwały. W § 18 podano ponadto, że w przypadku rezygnacji z wykupu lokalu po jego przygotowaniu do sprzedaży lub utraty ważności operatu szacunkowego, wpłacona kwota na przygotowanie lokalu do sprzedaży nie podlega zwrotowi. W ocenie Prokuratora, Rada Miejska przenosząc na nabywcę konieczność ponoszenia kosztów wymienionych w § 10 i § 11 oraz wskazując w § 18, iż koszty takowe nie polegają zwrotowi w warunkach przewidzianych w tym przepisie, uchybiła wskazanym powyżej przepisom u.s.g. i u.g.n. Prokurator wskazał, że zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 2 w zw. Z art. 25 ust. 2 i art. 35 ust. 2 pkt 6 u.g.n. - wójt, burmistrz albo prezydent miasta, gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości, zapewnia wycenę tych nieruchomości, a następnie podaje ją do publicznej wiadomości. Zdaniem Prokuratora powyższe oznacza, że koszty wyceny obciążają organ administracji publicznej. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych Prokurator wskazał, że nakładając na nabywców obowiązek uiszczenia kosztów wyceny nieruchomości Rada Miejska naruszyła art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. poprzez wprowadzenie regulacji wkraczającej w sferę unormowań ustawowych.

Prokurator podniósł też, że Rada Miejska w § 16 uchwały, przekraczając warunki upoważnienia ustawowego, ustaliła warunki sprzedaży ratalnej lokali mieszkalnych, bowiem warunki rozłożenia na raty ceny nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej określone został w art. 70 ust. 2 u.g.n. Niedopuszczalnym jest w ocenie Prokuratora powtarzanie, a tym bardziej modyfikowanie przepisów ustawowych przez określanie ilości rat czy wskazywanie wysokości pierwszej wpłaty. Zwrócił również uwagę, że zgodnie z art. 70 ust. 2 u.g.n., terminy spłat rat ustala się w umowie, której warunki wynikają z rokowań - art. 28 ust. 2 u.g.n. Oznacza to, że kwestie rozłożenia na raty płatności za zbywane nieruchomości należą do organu wykonawczego gminy.

W odpowiedzi na skargę Rada Miejska wniosła o jej oddalenie. Wskazała, że zgodnie z art. 150 § 1 u.g.n. w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia różnych rodzajów wartości nieruchomości, a mianowicie: wartości rynkowej, wartości odtworzeniowej, wartości katastralnej i innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Zdaniem Rady Miejskiej, użyte w przepisie art. 23 ust. 1 pkt 2 u.g.n. sformułowanie "zapewnia" w żaden sposób nie przesądza, że organ ponosi koszty wyceny nieruchomości w każdym przypadku, niezależnie od rodzaju określenia wartości nieruchomości. Literalne brzmienie przepisu art. 23 ust. 1 pkt 2 u.g.n. wskazuje, że organ zapewnia wycenę takich nieruchomości, które znajdują się w ewidencji, zgodnie z katastrem nieruchomości. Rada Miejska zauważyła, że w u.g.n. Dział IV Pt. Wycena nieruchomości zawiera rozdział 1 dotyczący określania wartości nieruchomości oraz Rozdział 2 dotyczący powszechnej transakcji nieruchomości. W przepisie art. 160 u.g.n. ustawodawca wskazał, iż przepisy Rozdziału 2 stosuje się do nieruchomości, dla których ustala się wartość katastralną. Wynika z tego, zdaniem Rady Miejskiej, że czym innym jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, a czym innym wartości katastralnej. Żaden z przepisów u.g.n. nie stanowi, że wyłącznie starosta (wójt, burmistrz, prezydent miasta) ponosi koszty wycen nieruchomości przeznaczonych do zbycia dla określenia ich wartości rynkowej. Ponadto zapewnienie wyceny nie jest równoznaczne z obowiązkiem ponoszenia kosztów tej wyceny. Organ zleca z urzędu stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 25 ust. 2 u.g.n. wycenę nieruchomości dla określenia jej wartości rynkowej, co jest zasadne w związku z dalszym wykonywaniem przepisu art. 35 i 67 u.g.n., nie oznacza to jednak, że ponosi koszty sporządzenia tej wyceny. Obrót nieruchomościami prowadzi do zawierania różnego rodzaju umów zobowiązujących, czy też zobowiązująco-rozporządzających, których treść strony mogą swobodnie kształtować w oparciu o przepis art. 3531k.c. Przyjęcie zasady ponoszenia kosztów wyceny przez nabywców nieruchomości nie spotyka się z odmową podpisania przez nich protokołu z rokowań, czy też umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zdaniem Rady, jest faktem powszechnie znanym, że to kupujący ponoszą koszty związane z nabywaniem nieruchomości.

Ponadto Rada Miejska wskazała, że powtórzenie w części przepisu art. 70 ust. 2 u.g.n. w § 16 pkt 1, 2, i 4 uchwały nastąpiło z przywołaniem tego przepisu w podstawie prawnej zaskarżonej uchwały.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Przystępując do oceny zaskarżonej uchwały wskazać na wstępie należy, że stosownie do treści art. 3 § 2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Z 2012 r. poz. 270), zwanej dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej, wykonywana przez sądy administracyjne, obejmuje również orzekanie w sprawach skarg na akty organów jednostek samorządu terytorialnego podejmowanych w sprawach z zakresu administracji publicznej. Kontrola ta, w myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie z treścią art. 147 § 1 p.p.s.a. Sąd stwierdza nieważność uchwały gdy stwierdzi, że wydana ona została z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny nie wyłącza stwierdzenia ich nieważności.

W przepisie art. 94 Konstytucji RP przewidziano, że organy samorządu terytorialnego ustanawiają akty prawa miejscowego obowiązujące na obszarze działania tych organów. W przepisie tym zawarto zastrzeżenie, że organy te wydają akty prawa miejscowego na podstawie i w granicach upoważnienia ustawowego. Zasada ta potwierdzona została również w art. 40 ust. 1 u.s.g., przewidującym, że na podstawie upoważnień ustawowych gminie przysługuje prawo stanowienia aktów prawa miejscowego obowiązujących na obszarze gminy.

Upoważnienie to musi być wyraźne, a nie tylko pośrednio wynikające z przepisów ustawowych i wskazywać winno organ administracji publicznej właściwy do wydania danego aktu normatywnego. Przepis wyższego rzędu może bądź sam regulować treść danej materii, upoważniając organ samorządu terytorialnego do określenia samego tylko trybu wykonania tej regulacji, bądź też w określonym przedmiocie i określonych granicach może upoważniać organ samorządu terytorialnego do samodzielnego regulowania stosunków w ramach tego upoważnienia. Lokalne prawodawstwo, mimo stosunkowo dużej swobody nie ma jednak charakteru samoistnego. Tylko bowiem organy władzy ustawodawczej mogą samoistnie stanowić normy prawne powszechnie obowiązujące. Wszystkie inne organy, a więc i organy samorządu terytorialnego mogą je stanowić tylko z upoważnienia ustawy, muszą się legitymować wyraźnie udzielonym upoważnieniem, nie jest bowiem dopuszczalne domniemywanie kompetencji prawodawczych (Dorota Dąbek, "Prawo miejscowe", wydawnictwo Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o. 2007, s. 87).

Nie ulega wątpliwości, że akty prawa miejscowego nie mogą samodzielnie regulować materii ustawowych. W doktrynie podkreśla się, że ingerencja administracji w sprawach objętych materią ustawową jest dopuszczalna tylko w wypadku wyraźnego upoważnienia przez ustawę i to na tyle szczegółowego, że rola prawodawcy podustawowego ograniczać się powinna wyłącznie do dopełnienia regulacji zastrzeżonej dla ustaw, jedynie uzupełnienia tego, co zostało już uregulowane w ustawie i tylko w zakresie nie przesądzającym o istotnych elementach konstrukcji tych praw i wolności, dla których zastrzeżono wyłączność ustawową.

Akty prawa miejscowego nie mogą wykraczać poza unormowania ustawowe. Wyjątkowo, gdy istnieje wyraźne upoważnienie ustawowe, akty prawa miejscowego mogą regulować poszczególne sprawy w sposób odmienny od przewidzianego w ustawach dla całego państwa (D.Dąbek, j.w., s.77 - 79).

Akty prawa miejscowego, jako akty podustawowe, muszą być niesprzeczne zarówno z ustawą, w której zawarta jest delegacja i na podstawie której zostały wydane, ale także z konstytucją i innymi aktami ustawodawczymi, które bezpośrednio lub pośrednio dotyczą tej samej materii (D. Dąbek, j.w., s. 72).

W art. 18 ust. 1 ustawa o samorządzie gminnym ustala domniemanie kompetencji na rzecz organu stanowiącego rady gminy, wyznaczając jednocześnie granice tego domniemania, przez zapis: "do właściwości rady gminy należą wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej". Przepis ten stanowi generalną klauzulę kompetencyjną, pozostawiając poza właściwością rady jedynie te sprawy lokalne o znaczeniu publicznym, które z mocy ustaw należą do właściwości innego organu. Gdy więc przepis ustawy o samorządzie gminnym lub ustawy szczególnej stanowi inaczej, niedopuszczalne jest podjęcie działania przez radę gminy, gdyż prowadzi to do naruszenia przepisu wyznaczającego kompetencję do działania wójta (vide: wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 21 maja 2008 r. sygn. akt II SA/Wr 139/08 dostępny na http://cbois.nsa.gov.pl).

Zaskarżona uchwała Rady Miejskiej ustalająca zasady sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz najemców wydana została na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g., w którym przewidziano, że do wyłącznej kompetencji rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Żaden z przepisów u.s.g. nie definiuje pojęcia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się jednak pogląd, iż pojęcie to należy rozumieć jako zbiór podstawowych reguł postępowania organu dla organu wykonawczego, z pominięciem szczegółowych postanowień przewidzianych do konkretyzacji w umowie zawieranej przez gminę reprezentowaną przez jej organ wykonawczy, z nabywcą nieruchomości. Rada może więc określać zasady zagospodarowania mieniem, jakimi winien kierować się organ wykonawczy. Ponadto wskazać należy, iż rada gminy nie może w drodze uchwały nakładać jakichkolwiek obowiązków, w tym przede wszystkim związanych z obciążeniem finansowym, nie mając do tego wyraźnej podstawy prawnej (vide: wyrok WSA w Olsztynie z dnia 9 maja 2013 r. sygn. akt II SA/Ol 166/13 dostępny na http://cbois.nsa.gov.pl).

W § 10 uchwały określono, że nabywca pokrywa wszelkie koszty związane ze zbyciem lokalu tj. koszty sporządzenia operatu szacunkowego, podziału geodezyjnego, koszty związane ze sporządzeniem umowy, w tym aktu notarialnego oraz koszty wpisu do księgi wieczystej. W § 11 natomiast, że najemca, który pomimo podpisania protokołu z rokowań dotyczących warunków sprzedaży lokalu mieszkalnego nie przystąpi bez usprawiedliwienia w terminie 30 dni od daty podpisania protokołu z rokowań do umowy sprzedaży, ponosi odpowiednio koszty przygotowania lokalu do sprzedaży, o którym mowa w § 10, protokół z rokowań traci moc. W § 18 uchwały określono natomiast, że w przypadku rezygnacji z wykupu lokalu, po jego przygotowaniu do sprzedaży lub utraty ważności operatu szacunkowego, wpłacona na przygotowanie lokalu kwota sprzedaży nie podlega zwrotowi.

W art. 23 ust. 1 pkt 2 u.g.n. przewidziano, że zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują, z zastrzeżeniem art. 43 ust. 2 i 4, art. 51, art. 57 ust. 1, art. 58-60 oraz art. 60a, starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności zapewniają wycenę tych nieruchomości. Z kolei z art. 25 ust. 1 u.g.n wynika, że gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1, a ponadto na przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej (ust. 2). Wykonywanie czynności, o których mowa w ust. 2, z wyłączeniem czynności wymienionych w art. 23 ust. 1 pkt 7-9, może być powierzane rzeczoznawcom majątkowym lub podmiotom, które zatrudniają te osoby. Wyłonienie osób i podmiotów, o których mowa w zdaniu pierwszym, następuje na podstawie ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. - Prawo zamówień publicznych (ust. 3). Z powyższego jednoznacznie wynika, że wycena nieruchomości należy do obowiązków wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Powyżej wskazane przepisy w sposób wyraźny wskazują, jaki podmiot obowiązany jest do sporządzenia i ponoszenia kosztów wyceny nieruchomości i jest nim organ wykonawczy gminy.

Ponadto z art. 35 u.g.n. wynika, że właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. W wykazie tym określa się odpowiednio cenę nieruchomości (art. 35. ust. 2 pkt 6). Z powyższego wynika jednoznacznie, że podając do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, organ podaje już jej cenę. Określenie wartości nieruchomości musi więc nastąpić przez podaniem do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (por. wyrok NSA 24 stycznia 2012 r. sygn akt I OSK 1807/11, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 czerwca 2011 r. sygn akt II SA/Gd 401/11 dostępne na http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z powyższego wynika, że to do organu wykonawczego gminy należy bieżące gospodarowanie mieniem gminy, natomiast organ stanowiący gminy decyduje w zakresie ustalenia zasad gospodarowania przekraczającego zakres zwykłego zarządu (nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania powyższej wskazanego okresu czasu), a więc spraw bezpośrednio przekazanych mu przez przepisy ustaw. Rada gminy nie może więc podejmować czynności, które należą do kompetencji organu wykonawczego. Uregulowania przedmiotowej uchwał muszą pozostawać w zgodzie z kompetencjami przyznanymi przez ustawodawcę organowi wykonawczemu gminy w sprawach gospodarowania przez niego gminnym zasobem nieruchomości. Ani z przepisów us.g., ani też u.g.n. nie wynika kompetencja rady gminy do obciążenia nabywcy kosztami wyceny nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, jak również przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Zapisy dotyczące obciążenia nabywcy kosztami nabycia lokalu, określające m.in. obowiązek nabywcy do poniesienia kosztów sporządzenia operatu szacunkowego, sporządzenia aktu notarialnego czy wpisu do księgi wieczystej należą do postanowień, które powinny zostać skonkretyzowane w umowie sprzedaży nieruchomości i nie budzi wątpliwości w ocenie Sądu, że nie można ich zaliczyć do zasad gospodarowania. Unormowanie zastosowane z zaskarżonej uchwale nie tylko wykracza poza ustawową delegację zawartą w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g., ale również w sposób odmienny ustala kwestię uregulowaną w przepisach rangi ustawowej, wchodząc w sferę kompetencji organu wykonawczego gminy. Z woli ustawodawcy, kosztami wyceny nieruchomości obciążony został organ wykonawczy gminy i tym samym za niedopuszczalne uznać należy unormowanie zawarte w § 10, 11 i 18 uchwały. Stanowi to istotne naruszenie przepisów, powodujących konieczność stwierdzenia ich nieważności.

Podzielić należy również stanowisko Prokuratora w zakresie unormowania w uchwale warunków sprzedaży ratalnej. W § 16 uchwały określono bowiem warunki sprzedaży ratalnej lokali mieszkalnych. W pkt 1 Rada Miejska ustanowiła, że okres spłaty rat nie może przekroczyć 10 lat. W pkt 2 wskazano, że termin płatności rat określa się w umowie sprzedaży, z tym że pierwsza rata stanowiąca 20% ceny lokalu mieszkalnego po uwzględnieniu bonifikat, płatna jest przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego. Następne raty płatne są najpóźniej do dnia 31 marca każdego roku po dniu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. W pkt 3 natomiast ustalono, że rozłożona na raty niespłacona część ceny sprzedaży podlega oprocentowaniu w następujący sposób - pierwsze 5 lat podlega oprocentowaniu w wysokości 2% w stosunku rocznym, kolejne 5 lat podlega oprocentowaniu w wysokości 1/3 aktualnej stawki kredytu refinansowanego, jednak nie mniej niż 6% w stosunku rocznym.

Tymczasem kwestia rozłożenia ceny nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu lub w drodze rokowań uregulowana została przez ustawodawcę w sposób kompletny w art. 70 ust. 2 i 3 u.g.n. Z przepisów tych wynika, że cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa w art. 37 ust. 2 i 3 oraz w art. 39 ust. 2, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Rada Gminy nie posiada uprawnień do określania sztywnej wysokości pierwszej wpłaty ceny za sprzedaż lokalu - nawet jeżeli określa tylko procentowy wskaźnik wartości. Rada nie jest również uprawniona do ustalania terminu płatności rat, skoro w art. 70 ust. 2 u.g.n. wyraźnie przekazano tę kwestię do regulacji umownej.

Wskazać również należy, że w utrwalonym orzecznictwie sądowoadministracyjnym uznaje się, że powtórzenie regulacji ustawowych bądź ich modyfikacja i uzupełnienie przez przepisy gminne jest niezgodne z zasadami legislacji. Uchwała rady gminy nie może regulować jeszcze raz tego, co jest już zawarte w obowiązującej ustawie. Taka uchwała, jako istotnie naruszająca prawo, jest nieważna. Zawsze bowiem tego rodzaju powtórzenie jest normatywnie zbędne, gdyż powtarzany przepis już obowiązuje, jak też jest dezinformujące. Trzeba bowiem liczyć się z tym, że powtórzony przepis będzie interpretowany w kontekście uchwały, w której go powtórzono, co może prowadzić do całkowitej lub częściowej zmiany intencji prawodawcy. Uchwała organu gminy nie powinna zatem powtarzać przepisów ustawowych, jak też nie może zawierać postanowień sprzecznych z ustawą (vide: wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2012 r. sygn akt II OSK 878/12).

W zaskarżonej uchwale w sposób istotny zmodyfikowano uregulowaną w ustawie kwestię oprocentowania rat. Za niedopuszczalne uznać należy odmienne niż dokonane przez ustawodawcę uregulowanie powyżej kwestii w akcie niższego rzędu, jakim jest akt prawa miejscowego. Ustawodawca określił bowiem, że rozłożona na raty niespłacona części ceny sprzedawanej nieruchomości podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Modyfikowanie przepisu ustawowego przez akt niższego rzędu możliwe jest tylko w granicach wyraźnie przewidzianego upoważnienia ustawowego. Wprawdzie w art. 70 ust. 4 u.g.n. przewidziano możliwość wyrażenia w formie uchwały przez radę gminy zgody na zastosowanie innej stawki procentowej niż określona w art. 70 ust. 3, jednak nie ulega wątpliwości, że zgoda ta dotyczy postanowień umownych w konkretnej sprawie, a nie w zakresie ogólnych zasad gospodarowania. Organ stanowiący nie posiadał więc w przedmiotowej sprawie kompetencji do samodzielnego modyfikowania kwestii uregulowanych przez ustawodawcę w u.g.n.

Nie mniej istotne, że Rada Miejska ustalając termin płatności rat wskazała, że określony on zostanie w umowie sprzedaży, po czym w dalszej części wskazała, że raty płatne są najpóźniej do dnia 31 marca każdego roku po dniu zawarcia umowy. Rada dokonała nieuprawnionej modyfikacji postanowień ustawy, ograniczając strony przyszłej umowy w ustaleniu jej warunków. Warunki przeniesienia własności określonej nieruchomości, ustalone zostają w umowie przenoszącej jej własność, zawieranej między organem wykonawczym gminy, a przyszłym nabywcą nieruchomości.

Ponadto w uchwale wskazano, że płatność rat określa się w umowie sprzedaży, po czym w dalszej części wskazano, że raty płatne są najpóźniej do dnia 31 marca każdego roku po dniu zawarcia umowy. Ponownie organ stanowiący przekraczając ustawowe upoważnienie wkroczył w sferę kompetencji organu wykonawczego. Jak bowiem słusznie podniesiono w skardze, z art. 70 ust. 2 u.g.n wynika, że termin spłaty rat określa się w umowie, której warunki wynikają z rokowań. Z powyższego wynika, że warunki rozłożenia na raty należą do organu wykonawczego gminy. Rada Miejska nie była upoważniona do regulowania tej kwestii w zaskarżonej uchwale, co czyni powyższy zapis uchwały nieważnym.

Uznając, że uregulowania zawarte w § 10, 11, 16 i 18 zaskarżonej chwały w sposób istotny naruszają obowiązujące przepisy prawa, Sąd na podstawie art. 147 § 1 p.p.s.a. stwierdził nieważność uchwały we wskazanym w sentencji wyroku zakresie. Rozstrzygnięcie zawarte w pkt 2 sentencji wyroku oparte zostało o przepis art. 152 p.p.s.a.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.