Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2721223

Wyrok
Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 8 kwietnia 2014 r.
II Ca 2494/13

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia SO Małgorzata Łoboz.

Sędziowie: SO Beata Kurdziel (spr.), SR (del.) Elżbieta Witkowska.

Sentencja

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy po rozpoznaniu w dniu 8 kwietnia 2014 r. w Krakowie na rozprawie sprawy z powództwa Skarbu Państwa - (...) w (...) reprezentowanej przez (...) przeciwko A. R. o ustalenie na skutek apelacji strony powodowej od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa -Śródmieścia w Krakowie z dnia 10 lipca 2013 r., sygnatura akt I C 555/13/S

1. oddala apelację;

2. zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanej kwotę 1 200 zł (jeden tysiąc dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Uzasadnienie faktyczne

Strona powodowa Skarb Państwa - (...) wniosła o stwierdzenie nieważności umowy zawartej z pozwaną A. R. w formie aktu notarialnego w dniu (...)., Rep. A (...) oraz zasądzenie kosztów procesu.

Na uzasadnienie swojego żądania podała, że w dniu (...). ustanowiła odrębną własność lokalu nr (...) w budynku nr (...) w K. i sprzedała pozwanej ten lokal wraz z udziałem w prawie własności, jednak sprzedaż rzeczonego lokalu została dokonana z naruszeniem przepisu art. 56 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP. Zgodnie z powyższym przepisem prawo do nabycia lokalu mieszkalnego przysługuje osobom zajmującym ten lokal na podstawie tytułu prawnego ustanowionego w drodze decyzji administracyjnej albo umowy najmu na czas nieoznaczony. W dniu (...) została zawarta umowa najmu ww. lokalu z pozwaną, w której wprawdzie nie określono, na jaki okres została ona zawarta, ale z jej postanowień wynika, że nie została ona zawarta na czas nieoznaczony. Artykuł 56 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP ma charakter imperatywny, zatem czynność prawna z nim sprzeczna jest nieważna.

Pozwana A. R. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.

Podniosła, że od (...) zatrudniona jest na stanowisku (...) w K. i w związku z tym zatrudnieniem zawarła umowę najmu przedmiotowego lokalu. Umowa ta została zawarta na czas nieoznaczony, gdyż nie zawiera oznaczenia czasu trwania. Dodatkowo z brzmienia umowy wynika, że została ona zawarta na czas zatrudnienia na stanowisku w jednostkach podległych (...), a pozwana od (...) zatrudniona jest na czas nieoznaczony. Zarzuciła, że wbrew temu, co twierdzi strona powodowa, § 12 ust. 2 ww. umowy najmu nie zawiera oznaczenia czasu trwania stosunku najmu, jest raczej instrukcją dla wynajmującego, w jakiej sytuacji może on zawrzeć umowę na czas nieoznaczony, a dodatkowo regulacja ta nie ma umocowania ustawowego. Nadto w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie opierać się na ich dosłownym brzmieniu, z zachowania zaś powoda (np. kierowanie do pozwanej zawiadomień o sprzedaży, składanie propozycji zakupu) wynika, że traktował rzeczoną umowę jako zawartą na czas nieoznaczony. Z ostrożności procesowej na wypadek uznania, że umowa najmu została zawarta na czas oznaczony - podniosła zarzut naruszenia art. 5 k.c.

Strona powodowa dodała, że zapis urnowy zawarty w § 12 ust. 2 wynikał z brzmienia § 2 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej z dnia 9 kwietnia 1996 r. w sprawie szczegółowych warunków trybu oddawania w najem lokali mieszkalnych pracownikom zatrudnionym w jednostkach organizacyjnych podległych Ministrowi Obrony Narodowej ora zwalniania tych lokali. Podniosła, że nie doszło do naruszenia art. 5 k.c., gdyż czynność sprzeczna z prawem nie może być zgodna z zasadami współżycia społecznego oraz że posiada interes prawny w stwierdzeniu nieważności umowy z uwagi na fakt, że nie przysługuje jej roszczenie dalej idące i nie może w inny sposób zwalczać wpisu własności na rzecz pozwanej ujawnionego w księdze wieczystej.

Wyrokiem z dnia 10 lipca 2013 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie oddalił powództwo i zasądził od strony powodowej na rzez pozwanej kwotę 2417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd I Instancji wskazał, że stan faktyczny pomiędzy stronami był bezsporny i przedstawiał się następująco. Pozwana od dnia (...) jest zatrudniona na czas nieokreślony w (...). W dniu 27 lutego 2004 r. strona powodowa, działająca przez (...), zawarła z pozwaną umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w K. na os. (...). W § 4 tejże umowy strony ustaliły, że " niniejsza umowa najmu zawarta jest na czas oznaczony*, na czas zatrudnienia na stanowisku w jednostkach organizacyjnych podległych MON i wiąże strony od dnia podpisania umowy", zaś w § 12 ust. 2, że " umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawarta na czas nieoznaczony z pracownikiem, który przepracował co najmniej piętnaście lat w jednostce organizacyjnej podległej MON (pkt 1), nabył uprawnienia do emerytury lub renty inwalidzkiej wskutek wypadku przy pracy albo choroby zawodowej, pozostających w związku z zatrudnieniem w jednostce organizacyjnej podległej MON (pkt 2)". W dniu (...) przed notariuszem I. P. w Kancelarii Notarialnej w K. (repertorium A nr (...)) strona powodowa oraz pozwana zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) na os. (...) w K. oraz umowę sprzedaży tegoż lokalu.

W tak przedstawionym stanie faktycznym, w ocenie Sądu Rejonowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Przesłanką merytoryczną powództwa o ustalenie (art. 189 k.p.c.) jest interes prawny rozumiany jako potrzeba ochrony sfery prawnej powoda, którą można uzyskać przez samo ustalenie stosunku prawnego lub prawa. W ocenie Sądu Rejonowego, strona powodowa posiadała i wykazała interes prawny w wytoczeniu niniejszego powództwa, a pozwana tego nie kwestionowała. Dalej, Sąd I Instancji podniósł, iż przepis art. 55 ustawy o zakwaterowaniu sił zbrojnych RP stanowi, że lokale mieszkalne, w stosunku do których Agencja wykonuje w imieniu Skarbu Państwa prawo własności lub inne prawa rzeczowe, mogą być zbywane pod rygorem nieważności, wyłącznie na zasadach określonych w niniejszej ustawie, z zastrzeżeniem m.in., że nie mogą być zbywane lokale mieszkalne zajmowane na podstawie umów najmu zawartych na czas oznaczony. Z art. 56 tejże ustawy wynika, że prawo do nabycia lokalu mieszkalnego, innego niż kwatera i kwatera internatowa, przysługuje osobom zajmującym ten lokal mieszkalny na podstawie tytułu prawnego ustanowionego w drodze decyzji administracyjnej albo umowy najmu na czas nieoznaczony.

Istotnym zatem było ustalenie, czy umowa najmu spornego lokalu (w oparciu o którą została zawarta umowa sprzedaży) została zawarta na czas oznaczony, czy też nieoznaczony. Analizując literalny zapis umowy najmu, w szczególności zapis § 4, można kategorycznie stwierdzić, że umowa ta nie została zawarta na czas oznaczony. Zawarcie umowy "na czas oznaczony" wymagałoby bowiem właśnie "oznaczenia" tego czasu w sposób umożliwiający odczytanie (identyfikację) konkretnego określi jej obowiązywania. Takiego oznaczenia w umowie nie dokonano, a § 4 umowy jest jedynym postanowieniem umowy dotyczącym czasu jej trwania. Umowa najmu została zatem zawarta "na czas zatrudnienia na stanowisku w jednostkach organizacyjnych podległych MON". Jest to drugi z wariantów oznaczenia okresu obowiązywania umowy przewidzianych w § 4, przy czym - w przeciwieństwie do pierwszego - jest on wystarczająco konkretny. Pozwana była zatrudniona w takiej jednostce od 1999 r., a zatrudnienie to miało charakter zatrudnienia na czas nieokreślony. Skoro umowa najmu została zawarta na czas zatrudnienia, a czas zatrudnienia jest nieokreślony, to umowa najmu - w logicznej konsekwencji - również została zawarta na czas nieokreślony. Sąd Rejonowy podniósł, że brak skreślenia/oznaczenia jednego z dwóch wariantów w § 4 - prawdopodobnie był jedynie przeoczeniem.

Również zapis § 12 ust. 2 umowy i niespełnienie przez pozwaną warunków w nim wskazanych nie może powodować automatycznie uznania, że umowa najmu została zawarta na czas oznaczony (ponieważ nie został on oznaczony) ani też powodować nieważności umowy sprzedaży. Sąd Rejonowy wskazał, iż § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej z dnia 9 kwietnia 1996 r. w spraw szczegółowych warunków i trybu oddawania w najem lokali mieszkalnych pracownikom zatrudnionym w jednostkach organizacyjnych podległych Ministerstwu Obrony Narodowej oraz zwalniania tych lokali obowiązywał do dnia lipca 2005 r. Od tego czasu nie został wydany akt prawny zastępujący rozporządzenie, a ustawa o zakwaterowaniu nie zawiera podobnego zapisu. Wykonywanie umowy najmu przez strony po dniu 1 lipca 2005 r. na dotychczasowych warunkach świadczyło, że strony (w szczególności wynajmujący) nie przypisywał temu deklaratywnemu zapisowi znaczenia mogącego oddziaływać na istnienie bądź treść stosunku obligacyjnego.

W konsekwencji pozwana była uprawniona do zakupu przedmiotowego lokalu w oparciu o przepisy ustawy o zakwaterowaniu, co skutkowało oddaleniem powództwa jako bezzasadnego. O kosztach procesu orzeczono w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu - na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa, zaskarżając go w całości i domagając się jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa, ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania - w obu przypadkach za przyznaniem kosztów postępowania.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła:

1) naruszenie przepisów prawa procesowego:

a) poprzez naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu dowolnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób naruszający określone powołaną normą warunki, a w szczególności poprzez uznanie, iż strony zawarły umowę na czas nieokreślony;

b) poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 328 § 2 k.p.c. polegające na:

niewyjaśnieniu w uzasadnieniu przyczyn pominięcia mocy dowodowej zapisu § 12 ust. 1 umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) niewskazaniu podstawy prawnej rozstrzygnięcia w zakresie ustalenia czasu obowiązywania umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...)

2) naruszenie przepisów prawa materialnego:

a) poprzez błędne zastosowanie art. 659 k.c. w zw. z art. 89 k.c. polegające na uznaniu, iż skoro umowa o pracę została zawarta na czas nieokreślony to strony zawarły umowę na czas nieokreślony;

b) poprzez błędne zastosowanie art. 29 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 22.06. 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczpospolitej Polskiej, zwanej dalej ustawą o zakwaterowaniu, w brzmieniu obowiązującym w dniu zawarcia umowy (...) w zw. z § 2 ust. 2 pkt 1) Rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej z dnia 9 kwietnia 1996 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu oddawania w najem lokali mieszkalnych pracownikom zatrudnionym w jednostkach organizacyjnych podległych Ministrowi Obrony Narodowej oraz zwalniania tych lokali (Dz. U. z 1996.45.201), polegające na uznaniu, iż przepis ten nie może automatycznie powodować zakwalifikowania umowy jako zawartej na czas określony, pomimo że jednoznacznie wskazuje na to, iż umowa najmu lokalu nr (...) została zawarta jako umowa najmu na czas oznaczony;

c) poprzez błędne zastosowanie art. 56 k.c. w z. z art. 65 § 1 i 2 k.c. polegające na ich niezastosowaniu w związku z pominięciem kontekstu ustawowego i literalnego w przedłożonej umowie nr (...);

d) błędne zastosowanie art. 56 w zw. z art. 55 ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu polegające na uznaniu, iż nie zachodzą ustawowe przesłanki do ich zastosowania.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i przyznanie kosztów postępowania.

Uzasadnienie prawne

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Rejonowego, iż okoliczności sprawy pozostawały bezsporne i przyjmuje je za własne.

W pierwszej kolejności podkreślić należy, iż wytoczone powództwo oparto o normę zawartą w art. 189 k.p.c. Przepis ten ma charakter materialnoprawny, a przesłanką uwzględnienia żądania pozwu na podstawie tej regulacji jest wykazanie interesu prawnego. W niniejszej sprawie Sąd Rejonowy wskazał, że po stronie powodowej taki interes prawny istnieje, a pozwana tego nie kwestionowała, w związku z czym dalsze wywody w tym przedmiocie nie są konieczne. Apelujący z kolei odniósł się do tej przesłanki w piśmie z dnia 29 maja 2013 r. (k. 48) wskazując, iż taki interes występuje po jego stronie, z uwagi na fakt, iż nie przysługują mu roszczenia dalej idące. Nie może również w inny sposób zwalczać wpisu własności na rzecz pozwanej ujawnionego w księdze wieczystej. Argumentację tę ponowił w trakcie rozprawy apelacyjnej. W ocenie Sądu Okręgowego powyższe stanowisko nie jest trafne.

Materialnoprawne przesłanki zasadności powództwa o ustalenie zostały wskazane w art. 189 k.p.c. i są nimi istnienie interesu prawnego powoda w dokonaniu żądanego ustalenia oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje, bądź nie istnieje. Pierwsza z tych przesłanek warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Wykazanie zaś istnienia drugiej z tych przesłanek decyduje o kwestii zasadności powództwa.

W niniejszej sprawie nie można przyjąć, aby po stronie powodowej istniał interes prawny w wytoczeniu powództwa o stwierdzenie nieważności umowy z dnia 14 grudnia 2012 r. o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, albowiem interes prawny zachodzi, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Jak wynika z twierdzeń pozwu, strona powodowa dąży w tej sprawie do przywrócenia stanu prawnego, jaki istniał przed zawarciem przez nią kwestionowanej umowy. Zwrócić należy uwagę, że apelujący powyższy skutek może osiągnąć w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym służy obaleniu domniemania prawnego z art. 3 u.k.w.h. W doktrynie i orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje stanowisko, że obalenie tego domniemania może nastąpić nie tylko w drodze powództwa z art. 10 u.k.w.h., ale także w każdym innym postępowaniu, w którym obalenie takiego domniemania stanowi przesłankę rozstrzygnięcia (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2010 r., III CZP 134/09). Domniemanie obejmuje zarówno wpisy konstytutywne, jak i deklaratywne. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 stycznia 2011 r. (sygn. akt III CZP 123/10) istnieje jednak zasadnicza różnica pomiędzy wpisem deklaratywnym, a mającym charakter wyjątku wpisem konstytutywnym, który odnosi się do wpisu prawa wieczystego użytkowania. Różnica polega na tym, że do nabycia prawa, którego dotyczy wpis deklaratywny, nie jest potrzebny wpis w księdze wieczystej. Wpis ten, dokonany na podstawie dokumentu zawierającego podstawę materialnoprawną, potwierdza jedynie istniejące prawo. Do nabycia prawa objętego wpisem konstytutywnym konieczna jest natomiast zarówno podstawa materialnoprawna (np. umowa), jak i sam wpis w księdze wieczystej. Inaczej rzecz ujmując, osoba uprawniona na podstawie stosownej czynności prawnej prawa tego nie nabędzie dopóty, dopóki nie nastąpi wpis. Różnica ta nie może pozostać bez wpływu na sposób, w jaki może być obalone domniemanie prawdziwości wpisu prawa jawnego z księgi wieczystej. Jeżeli bowiem do powstania prawa potrzebny jest wpis, to i do jego wygaśnięcia niezbędne jest wykreślenie wpisu. Do usunięcia niezgodności wpisu konstytutywnego obalenie jego podstawy materialnoprawnej nie jest natomiast wystarczające, konieczne jest bowiem obalenie także samego wpisu.

W niniejszej sprawie do czynienia mamy również z wpisem konstytutywnym, ponieważ do powstania własności lokalu konieczny jest wpis w księdze wieczystej. Wyrok wydany w sprawie wniesionej na podstawie art. 189 k.p.c., nie mogąc stanowić podstawy wpisu (wykreślenia) w księdze wieczystej, mógłby stanowić wyłącznie dowód w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Sąd Najwyższy wskazał, że są to dodatkowe argumenty przemawiające na rzecz akceptowanego od dawna w orzecznictwie Sądu Najwyższego poglądu o dalej idących - w porównaniu do powództwa o ustalenie - konsekwencjach i skuteczniejszej ochronie praw, jaką powód może uzyskać wytaczając powództwo oparte na treści art. 10 u.k.w.h., co wyklucza zastosowanie art. 189 k.p.c. (tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2004 r., II CK 152/04). W wyroku z dnia 19 lutego 2003 r. (sygn. akt V CKN 1614/00) Sąd Najwyższy przyjął, że powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie jest szczególnym rodzajem powództwa o ustalenia, ale powództwem służącym zaspokojeniu roszczenia typu rzeczowego (actio in rem), przy pomocy którego powód domaga się nie tylko ustalenia prawa lub stosunku prawnego, lecz także wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli osoby błędnie wpisanej do księgi wieczystej. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że dla uwzględnienia zgłoszonego powództwa nie jest wystarczające stwierdzenie, że określony stosunek prawny istnieje lub nie istnieje. Niezbędne jest bowiem istnienie interesu prawnego tzn. stanu, w którym nie istnieje inny środek prawny, przy użyciu którego powód uzyskać może skuteczną ochronę prawną, a ponadto orzeczenie ustalające wydane w oparciu o art. 189 k.p.c. taką skuteczną ochronę prawną powodowi zapewni. W rozpatrywanej sprawie nie jest spełniony ani pierwszy, ani drugi z podanych warunków. Wyrok ustalający nieważność umowy z dnia (...) roku nie zapewni stronie powodowej skutecznej ochrony prawnej, skoro pomimo stwierdzenia nieważności czynności prawnej, nie umożliwi on zmiany treści księgi wieczystej. Jednocześnie istnieje inny środek prawny tj. powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przy użyciu którego realizacja celu wskazywanego przez stronę powodową może nastąpić.

Podkreślić ponadto należy, że stronie powodowej przysługuje legitymacja czynna do wniesienia powództwa zmierzającego do uzgodnienia treści księgi wieczystej w zakresie wpisania do niej konkretnej osoby jako właściciela, a tym samym do wykazania, że własność nie przeszła na pozwaną. W uchwale z dnia 15 marca 2006 r. (sygn. akt III CZP 106/05) Sąd Najwyższy przyjął, że powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Stosownie do treści art. 6262 § 5 k.p.c., w każdym przypadku tą osoba jest właściciel nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Brak jest zatem przeszkód, by strona powodowa wytoczyła ww. powództwo.

Reasumując stwierdzić należało, iż brak jest po stronie powodowej interesu prawnego w wytoczeniu niniejszego powództwa. Jednocześnie stwierdzenie braku interesu prawnego czyni zbędnym odnoszenie się do zarzutów apelacyjnych, albowiem jak wskazano na wstępie dopuszczalność badania i ustalania zasadności twierdzeń powoda uwarunkowane jest wykazaniem interesu prawnego w ustaleniu.

Z przedstawionych względów, ostatecznie zaskarżony wyrok odpowiada prawu, co skutkowało oddaleniem apelacji na podstawie art. 385 k.p.c.

Na podstawie art. 98 w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 461 j.t. z 2013 r.) Sąd Okręgowy zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanej kwotę 1200 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów powszechnych.