Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 1678466

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie
z dnia 12 czerwca 2013 r.
I SA/Wa 2556/12

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Marek Wroczyński.

Sędziowie WSA: Marta Kołtun-Kulik (spr.), Iwona Owsińska-Gwiazda.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi R. H. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) października 2012 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Uzasadnienie faktyczne

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia (...) października 2012 r., nr (...), po rozpatrzeniu odwołania R. H. od decyzji Wojewody (...) z dnia (...) kwietnia 2012 r., nr (...) - utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Zaskarżone rozstrzygnięcie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zostało wydane w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Nieruchomość położona w K., obręb (...), oznaczona jako działka nr (...), decyzją Wojewody (...) z dnia (...) września 2011 r., Nr (...) została przeznaczona pod rozbudowę ulicy (...) i dróg zbiorczych, budowę estakady w ciągu ulicy (...), rozbudowę, przebudowę oraz budowę infrastruktury technicznej, budowę ekranów akustycznych.

Wojewoda (...), decyzją z dnia (...) kwietnia 2012 r., nr (...), orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości (...) zł na rzecz R. H. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa wyżej opisanej nieruchomości, oraz zobowiązał Prezydenta Miasta K. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od decyzji Wojewody (...) z dnia (...) kwietnia 2012 r. wniosła R. H. zarzucając, iż wartość przedmiotowej nieruchomości została zaniżona. Skarżąca nie zgodziła się z przyjętym przez biegłą katalogiem cech rynkowych nieruchomości oraz z nadanymi im wartościami. Podniesiono także zarzut przyjęcia do porównań niewystarczającej liczby transakcji porównawczych. Ponadto strona podniosła zarzut nieuwzględnienia w wycenie załączonych przez nią dokumentów, dotyczących transakcji nieruchomościami podobnymi, a także umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia (...) października 2012 r., nr (...) utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia, Minister powołał przepisy mające zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Organ wskazał na art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 z późn. zm.), a także art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), zgodnie z którym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Następnie Minister przywołał art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazując, że zgodnie z tym przepisem wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Organ przywołał także art. 154 ust. 2 tej ustawy, z którego wynika, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto Minister wyjaśnił, że w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 art. 154, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości - co z kolei wynika z art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Następnie organ odwoławczy stwierdził, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka nr (...), stanowi operat szacunkowy sporządzony, na zlecenie Wojewody (...), w dniu (...) stycznia 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. Organ podkreślił, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności, na podstawie art. 80 k.p.a. organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien bowiem spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Następnie, Minister - biorąc pod uwagę materiał dokumentacyjny sprawy - wskazał, że wyceniana nieruchomość położna jest w K., będącej trasą wylotową z K. Dojazd do nieruchomości odbywa się jednak drogą lokalną o nawierzchni gruntowej. Działka znajduje się w odległości 4 km od centrum miasta. W jej bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się tereny niezabudowane oraz o zabudowie usługowej: budynki biurowe, handlowo - usługowe, nieopodal znajdują się nowoczesny hotel, centrum handlowe i stacje benzynowe. Działka jest niezagospodarowana i uzbrojona w energię elektryczną oraz kanalizację.

Organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy, wyceniając powyższy grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła wyjaśniła, że na potrzeby wyceny przebadano rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę usługową na terenie K. w okresie od stycznia 2009 r. do grudnia 2010 r. W konsekwencji, biegła stwierdziła, że w analizowanym okresie nie obserwowano skokowych wahań cen na rynku nieruchomości, a wskaźnik inflacji wynosił od 3 do 4%. Z tego względu modele wyceny dotyczyły okresu dłuższego niż 2 lata, poprzedzające sporządzenie operatu szacunkowego, a transakcje nie wymagały korekty z uwagi na upływ czasu. Dalej organ, za biegłą wyjaśnił, że ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 209,86 zł za m2 do 762,50 zł za m2. Ich poziom zależał od następujących cech: położenie, sąsiedztwo, uzbrojenie, droga dojazdowa i funkcjonalność. Minister wskazał, że do ostatecznej analizy biegła wybrała 12 nieruchomości i porównała je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości.

Ostatecznie wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości biegła ustaliła na kwotę (...) zł.

Następnie Minister wyjaśnił, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu, co wynika z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei, zastosowana przez biegłą metoda korygowania ceny średniej polega na przyjęciu do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Minister wyjaśnił, że z powyższego przepisu wynika, iż przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest przyjęcie do porównań co najmniej 11 transakcji nieruchomościami podobnymi. W świetle powyższego organ uznał za nieuzasadniony zarzut strony dotyczący przyjęcia do porównań niewystarczającej liczby transakcji porównawczych.

Minister, przechodząc do dalszej analizy poprawności sporządzenia operatu szacunkowego wskazał na przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). I tak, organ stwierdził, że zgodnie z § 36 ust. 1 wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei, w myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Stosownie zaś do § 36 ust. 3 pkt 1 w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze powyższe przepisy, Minister stwierdził, iż operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony z uwzględnieniem przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 września 2004 r. Biegła określiła wartość przedmiotowej nieruchomości przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu usługowym. Ponadto nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym brak jest podstaw do podważenia ustaleń biegłej w zakresie oszacowanej wartości gruntu. Zdaniem organu, operat został sporządzony prawidłowo.

Odnosząc się do zarzutu doboru cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości organ wyjaśnił, że dobór ten należy do warsztatu rzeczoznawcy majątkowego, gdyż czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie może podważyć.

W odniesieniu do twierdzeń strony, że nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej zostały oszacowane w innej wysokości i przy uwzględnieniu innych cech rynkowych organ wyjaśnił, że operat szacunkowy jest dowodem sporządzonym dla indywidualnego określenia wartości nieruchomości w konkretnej sprawie odszkodowawczej. To zaś pozwala stwierdzić, że każdy z operatów szacunkowych zawiera elementy indywidualne, pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do osoby zaufania publicznego, i biegły ostatecznie wskazuje cechy szacowanej nieruchomości oraz ustala ich wpływ na wartość.

Zdaniem Ministra, także zarzut nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego umowy przedwstępnej kupna - sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest chybiony, gdyż rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia ceny transakcyjne uzyskane na rynku lokalnym ze sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej. Informacje o ww. cenach znajdują się w umowach kupna sprzedaży sporządzonych w formie aktu notarialnego. Zdaniem organu, umowa przedwstępna kupna sprzedaży nieruchomości nie zawiera jej ceny transakcyjnej, gdyż nieruchomość opisana w umowie przedwstępnej nie jest przedmiotem obrotu rynkowego. Umowa przedwstępna kupna - sprzedaży wyraża jedynie zobowiązanie stron do zawarcia właściwej umowy w przyszłości.

Skargę na decyzję organu odwoławczego, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wniosła R. H., reprezentowana przez radcę prawnego T. K. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1)

naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez bezkrytyczne oparcie się na sporządzonym przed organem I instancji operacie szacunkowym z dnia (...) stycznia 2012 r. i potraktowanie go jako jedyny dowód w sprawie, podczas gdy przedłożone przez skarżącą w postępowaniu dokumenty wskazywały na konieczność weryfikacji oszacowania przedstawionego w operacie.

2)

naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez odmówienie waloru mocy dowodowej dokumentom przedłożonym przez skarżącą w postępowaniu, a to:

a)

umowy przedwstępnej sprzedaży z (...) sierpnia 2011 r., obejmującej m.in. działkę będącą przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego,

b)

operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. z grudnia 2011 r., dotyczącego nieruchomości o znacznie gorszych parametrach niż nieruchomość objęta postępowaniem odszkodowawczym.

W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu skarżąca podtrzymała zarzut, iż niedostateczne jest określenie w operacie liczby nieruchomości dla wyznaczenia próby porównawczej oraz przyjęcia wartości uśrednionej. Zdaniem strony skarżącej próba w postaci dwunastu nieruchomości nie może uchodzić za statystycznie doniosłą, by mogła stanowić podstawę dla wiarygodnego określenia wartości nieruchomości. Odwołanie się do twierdzenia, iż wystarczająca jest liczba 11 w próbce porównawczej, w tym zakresie nie przekonuje. Dopuszczalne jest przecież posługiwanie się również przykładami z innych okresów niż ten, w którym wyceniana jest dana nieruchomość, o ile tylko okresy te nie cechują się istotną odmiennością w uwarunkowaniach rynkowych dotyczących nieruchomości.

Zdaniem skarżącej budzi też wątpliwości wyznaczenie przez biegłego katalogu cech mających znaczenie dla ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości oraz przydanie tym cechom określonych udziałów w ostatecznej wycenie nieruchomości. Za cechy istotne w tym aspekcie biegły uznał wyłącznie: położenie nieruchomości, sąsiedztwo, uzbrojenie, droga dojazdowa oraz funkcjonalność, a cechom tym zostały przydane następujące wartości: położenie 40%, sąsiedztwo 30%, uzbrojenie 10%, droga dojazdowa 10% oraz funkcjonalność 10%. Istotne dla dalszych uwag będzie również wyznaczenie zakresu przedmiotowego poszczególnych cech. I tak: a) w ramach położenia biegły analizował przede wszystkim odległość od głównych dróg, dostęp do komunikacji publicznej i obiektów handlowo usługowych; b) w ramach sąsiedztwa biegły analizował czynniki takie jak prestiż terenów oraz określone przeznaczenie sąsiednich innych terenów; c) w ramach uzbrojenia biegły analizował kwestię dostępu do poszczególnych mediów; d) w ramach drogi dojazdowej biegły analizował sposób dostępu do nieruchomości; e) w ramach funkcjonalności biegły analizował parametry w postaci: powierzchni działki, kształtu działki, falistość bądź płaskość terenu.

Zdaniem skarżącej, Minister nie uzasadnił dlaczego nie uwzględnił argumentacji skarżącej odwołującej się do braku wyjaśnienia przez biegłego, jakie były przesłanki katalogowania cech nieruchomości, jak przedstawione wyżej. Zastrzeżenia budzi w szczególności określenie jednolitej cechy nieruchomości w postaci "funkcjonalności", która to cecha w swoim zakresie miałaby mieścić parametry, które z powodzeniem mogłyby stanowić odrębne kryteria oceny wartości nieruchomości.

Ponadto, skarżąca za błędne uznała twierdzenie organu, że cena zawarta w umowie przedwstępnej nie jest ceną transakcyjną, o jakiej mowa w § 4 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Brak definicji legalnej ceny transakcyjnej pozwala na sięgniecie przy wykładni tego pojęcia do języka potocznego, a w takim zaś ujęciu nie powinno budzić wątpliwości, że cena zawarta w umowie przedwstępnej sprzedaży jest również ceną transakcyjną, albowiem zawarcie umowy przedwstępnej jest niewątpliwie transakcją.

W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Biorąc pod uwagę powyższe kryteria kontroli Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna.

Przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) października 2012 r., utrzymująca w mocy decyzję Wojewody (...) z dnia (...) kwietnia 2012 r. o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...).

Kwestią sporną jest kwota ustalonego w sprawie odszkodowania, wynikająca z operatu szacunkowego z dnia (...) stycznia 2012 r.

W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działka nr (...) przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja Wojewody (...) z dnia (...) września 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy (...) i dróg zbiorczych, budowie estakady w ciągu ulicy (...), rozbudowie, przebudowie oraz budowie infrastruktury technicznej, budowie ekranów akustycznych - stała się ostateczna.

Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowych decyzji stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 z późn. zm.) - dalej: "specustawa drogowa", tj. art. 12 ust. 4a, i 5, 18, a także ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) - dalej: "u.g.n.", tj. art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 3.

Art. 12 ust. 4a specustawy drogowej jest przepisem kompetencyjnym, zaś ust. 5 nakazuje do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Art. 18 specustawy drogowej określa zasady dotyczące ustalania odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W sprawie niniejszej, podstawę dla ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia (...) stycznia 2012 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M. L. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa jest ustalona w sposób wymagany przez prawo - i ocenę taką, Sąd orzekający w niniejszej sprawie, w pełni podziela.

Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegła prawidłowo określiła przedmiot wyceny (działka nr (...), przeznaczona pod inwestycję drogową, położona przy ulicy (...), przeznaczenie w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (obszar, dla którego nie był sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego, działka nr (...) została wydzielona z obszaru terenów o przeważającej funkcji usług komercyjnych), oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządziła wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia (...) września 2011 r. i wartość gruntu z uwzględnieniem poziomu cen za styczeń 2012 r. Analizą biegła objęła ceny nieruchomości za okres styczeń 2010 do dnia wyceny (styczeń 2012). Biorąc pod uwagę ww. studium, dla uzyskania materiału porównawczego, biegła zbadała rynek gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową. W konsekwencji, biegła prawidłowo wyceniła przedmiotową działkę w oparciu o przepisy § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), biorąc pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Z treści operatu szacunkowego z dnia (...) stycznia 2012 r. wynika, że biegła mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n. określiła wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. W ramach uprawnień jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. biegła oszacowała nieruchomość wybierając z ww. rynku lokalnego miasta (...) 12 transakcji umów kupna - sprzedaży nieruchomości dotyczących nabycia gruntów podobnych, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, oraz inne cechy wpływające na wartość - o cenach jednostkowych od 209,86 zł za 1 m2 do 762,50 zł za 1 m2 (str. 15 i 16 operatu).

Następnie biegła określiła i uwzględniła w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu (położenie, sąsiedztwo, uzbrojenie, droga dojazdowa, funkcjonalność), a następnie po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących (str. 17 i 18 operatu), określiła wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę (...) zł. Ostatecznie wartość przedmiotowej działki oszacowano na łączną sumę (...) zł.

W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena jest prawidłowa w rozumieniu art. 156 ust. 3 u.g.n. i zawiera informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana zarówno przez Wojewodę (...), jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że zarówno organ jak i sąd administracyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Sąd nie podziela stanowiska strony skarżącej, że w niniejszej sprawie niedostatecznie określono w operacie liczbę nieruchomości dla wyznaczenia próby porównawczej oraz przyjęcia wartości uśrednionej. Zgodnie bowiem z § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy metodzie korygowania ceny średniej (co miało miejsce w niniejszej sprawie) do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przyjęcie więc przez biegłą do porównania dwunastu nieruchomości (str. 15 i 16 operatu) nie stoi w sprzeczności z ww. przepisem.

Należy podzielić także stanowisko Ministra, co do nieuwzględnienia przedkładanych w niniejszej sprawie dowodów, tj. umowy przedwstępnej sprzedaży z 12 sierpnia 2011 r., obejmującej m.in. działkę będącą przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego, a także operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. z grudnia 2011 r., dotyczącego innej nieruchomości (jak wskazała skarżąca o znacznie gorszych parametrach niż nieruchomość objęta postępowaniem odszkodowawczym). Umowa przedwstępna jest bowiem umową, w której jedna lub obie strony zobowiązują się dopiero zawrzeć w przyszłości umowę przyrzeczoną. Nie można więc wywodzić z niej cen transakcyjnych nieruchomościami, które jak słusznie wskazał organ są określone w umowach sprzedaży - aktach notarialnych, wskazujących na konkretne nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego. Zasadnie też nie uwzględnił organ, jako materiału dowodowego w sprawie, operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. T., dotyczącego innej nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera bowiem elementy indywidualne dla konkretnej nieruchomości, sporządzany jest w konkretnej sprawie odszkodowawczej, z uwzględnieniem cech szacowanej nieruchomości, różnych podejść oraz metod szacowania.

Zdaniem Sądu, wbrew zarzutom, skargi biegła prawidłowo określiła także cechy rynkowe i wagi cech nieruchomości podobnych (skrajnych) istotne z punktu widzenia wpływu na wartość nieruchomości. Sąd zwraca uwagę, że aby zakwestionować wycenę biegłego na etapie postępowania odszkodowawczego, w tym przyjęte różnicujące cechy rynkowe oraz ich wagi (udział procentowy) strona miała możliwość złożenia kontrwyceny sporządzonej na własne zlecenie. Jeżeli sporządzone wyceny wskazywałyby na istotne różnice w określonej wartości nieruchomości organ miałby obowiązek wskazać, którą wycenę uważa za wiarygodną i na jej podstawie określić odszkodowanie, bądź zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu, co umożliwia art. 157 u.g.n. Z uprawnienia wynikającego z powyższego przepisu mogła skorzystać także strona skarżąca - co do oceny operatu z dnia (...) stycznia 2012 r. - czego jednak nie uczyniła. Kwestionowanie operatu szacunkowego przez stronę, nie poparte żadnym przeciwdowodem jest - zdaniem Sądu - niewystarczające do podważenia wiarygodności sporządzonej wyceny.

Sąd uznał także, że organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym samym nie można zarzucić organom naruszenia przepisu art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a Organ wyjaśnił zasadność przesłanek, które stanowiły podstawę wydania decyzji.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.

------9

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.