I SA/Wa 1531/19, Zabudowanie gruntu budynkami i obiektami niemieszkalnymi a uprawnienie do uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 3047008

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 lutego 2020 r. I SA/Wa 1531/19 Zabudowanie gruntu budynkami i obiektami niemieszkalnymi a uprawnienie do uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.).

Sędziowie WSA: Dariusz Pirogowicz, Monika Sawa.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu w dniu 28 lutego 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Spółdzielni (...)"(...)" w (...) na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) z dnia (...) maja 2019 r. nr (...) w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę.

Uzasadnienie faktyczne

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (...), po rozpatrzeniu zażalenia Spółdzielni (...)"(...)" w (...), postanowieniem z (...) maja 2019 r. nr (...) utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta (...) z (...) kwietnia 2019 r. nr (...) ((...)) o odmowie wydania zaświadczenia o żądanej treści.

Zaskarżone postanowienie zostało wydane w następującym stanie sprawy.

Spółdzielnia (...)"(...)" w (...) - zwana dalej "Spółdzielnią" wnioskiem z (...) stycznia 2019 r. wystąpiła do Prezydenta (...) o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonych jako działki nr: (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...) uregulowane w Kw nr (...).

Prezydent (...) postanowieniem z (...) kwietnia 2019 r. odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści. W uzasadnieniu organ wskazał, że wskazana nieruchomość nie spełnia przesłanek z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Postępowanie wyjaśniające wykazało bowiem, że wskazane we wniosku działki według stanu na 1 stycznia 2019 r. stanowiły niezabudowane osiedlowe drogi dojazdowe.

Od powyższego postanowienia Spółdzielnia wniosła zażalenie. W zażaleniu wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie wniosku z (...) stycznia 2019 r. W uzasadnieniu wskazała, że według stanu na 1 stycznia 2019 r. działki nr: (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...) zabudowane były obiektami budowlanymi, tj. dziewięcioma dojazdami i ul. (...). Są to działki do których ma zastosowanie art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. Zgodnie z art. 1 ust. 2 tej ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy także rozumieć zabudowę obiektami budowlanymi. Zgodnie zaś z art. 3 pkt 1,3 i 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.) - dalej zwanej "Prbud" przez obiekt budowlany należy rozumieć budowlę, którym jest obiekt liniowy, w szczególności droga. Drogi są niezbędne dla obsługi budynków mieszkalnych, ponieważ umożliwiają prawidłowe i racjonalne z nich korzystanie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (...) postanowieniem z (...) maja 2019 r. utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta (...) z (...) kwietnia 2019 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 916) - dalej zwanej "ustawą" przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Zdaniem Kolegium interpretacja tego przepisu (w tym użycie w nim słowa "wyłącznie") prowadzi do wniosku, że chodzi o grunty zabudowane budynkami mieszkaniowymi (jednorodzinnymi, wielorodzinnymi) i dodatkowo innymi budynkami, obiektami budowlanymi, które umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Kolegium zauważyło, że działki nr: (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...) stanowią jedną nieruchomość zapisaną w Kw nr (...). Jest to nieruchomość niezabudowana i jako taka nie podlega przepisom ustawy.

Od postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) z (...) maja 2019 r. Spółdzielnia wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu I instancji oraz zobowiązanie Prezydenta (...) do wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że na terenie o pow. (...) ha znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne oraz inne obiekty budowlane (w tym drogi) umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Dojazd do domów jednorodzinnych jest możliwy m.in. tylko przez wymienione we wniosku z (...) stycznia 2019 r. działki drogowe. Sporne działki są zabudowane obiektami budowlanymi, dziewięcioma dojazdami, ul. (...), ul. (...). Te działki spełniają wymogi z art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy w zw. z art. 3 pkt 1,3,3a Prbud. Są niezbędne do obsługi przyległych działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr (...) Rady Gminy (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. (...)) przedmiotowe działki drogowe znajdują się na terenach o funkcji mieszkaniowej i stanowią dojazdy do działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi.

Dodatkowo Spółdzielnia wskazała, że celem ustawy było jak najszersze przekształcenie praw na gruntach o funkcji mieszkaniowej, zabudowanych, gdzie stawka procentowa opłaty rocznej była ustalona w wysokości 1%.

Zdaniem Spółdzielni postanowienie Prezydenta (...) z (...) kwietnia 2019 r. zostało wydane niezgodnie z obowiązującym stanem faktycznym i prawnym.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (...) wniosło o jej oddalenie i rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym. W uzasadnieniu podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest nieuzasadniona.

Poza sporem jest to, że według stanu na 1 stycznia 2019 r. działki nr: (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...) zapisane były w Kw nr (...) i na ten dzień księga wieczysta obejmowała tylko działki, które według ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowane były wówczas jako drogi (symbol "dr").

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Trafnie wskazało Kolegium, że przepis ten należy interpretować w ten sposób, że potwierdzenie w formie zaświadczenia przekształcenia z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności dotyczy gruntów zabudowanych wyłącznie:

1) budynkami mieszkalnymi, o których mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy;

2) tego rodzaju budynkami mieszkalnymi oraz dodatkowo budynkami gospodarczymi, garażami, obiektami budowlanymi lub urządzeniami wymienionymi w art.

1 ust. 2 pkt 3 ustawy.

Z powyższego przepisu wynika, że powyższe elementy zagospodarowania gruntu (w tym budynki jednorodzinne oraz budynki wielorodzinne wymienione w art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy) muszą być położone na jednej nieruchomości.

Przesądza o tym użyte w pkt 3 ust. 2 art. 1 ustawy słowo "wraz" wiążące zabudowę mieszkaniową gruntu (jako podstawową i konieczną) z inną zabudową (zabudową uzupełniającą zabudowę podstawową).

Zdaniem Sądu z art. 1 ust. 2 ustawy wynika, że zabudowanie gruntu tylko i wyłącznie budynkami i obiektami niemieszkalnymi nie uprawnia do uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności.

W niniejszej sprawie przedmiotem wniosku z (...) stycznia 2019 r. o potwierdzenie przekształcenia praw z dniem 1 stycznia 2019 r. poprzez wydanie zaświadczenia o żądanej treści była jedna nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym, składająca się z dziesięciu działek ewidencyjnych, które miały wówczas charakter użytków drogowych.

Skoro zatem przedmiotowa nieruchomość, według danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków, nie miała charakteru gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy, to wniosek Spółdzielni z (...) stycznia 2019 r. nie mógł być uwzględniony.

Dla ustalenia charakteru nieruchomości w sprawach o wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, znaczenie mają dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków. Według art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2017 r. poz. 2101 z późn. zm.) podstawę oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, gospodarki nieruchomościami stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie praw zawiera oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych (art. 4 ust. 3 ustawy). Zaświadczenie to wydaje się biorąc pod uwagę stan nieruchomości na 1 stycznia 2019 r.

Dla niniejszej sprawy nie miało zatem istotnego znaczenia to, jaki charakter w dacie potwierdzającej przekształcenie praw lub w okresie wcześniejszym miała przedmiotowa nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego oraz jaka była ustalana stawka procentowa opłaty rocznej z użytkowanie wieczyste.

Dla niniejszej sprawy nie miało też znaczenia to, że przed 1 stycznia 2019 r. w księdze wieczystej nr (...) były ujawnione inne działki ewidencyjne, prócz tych objętych wnioskiem z (...) stycznia 2019 r. Nie jest także istotne to, z jakich powodów z Kw nr (...) zostały wyłączone działki nr: (...),(...),(...), w szczególności to, że uczyniono to na użytek sprawy toczącej się w trybie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu praw użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Dla niniejszej sprawy znaczenie miało to, że - według stanu na datę przekształcenia praw - wskazana wyżej księga wieczysta była prowadzona dla nieruchomości oznaczonej jako działki nr: (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...). Mają na uwadze powyższe i nie dopatrując się w działaniach organów obu instancji naruszeń prawa Sąd, na podstawie art. 151 w zw. z art. 119 pkt 3 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.) orzekł, jak w sentencji.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.