I SA/Kr 891/18 - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2626168

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 października 2018 r. I SA/Kr 891/18

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Inga Gołowska (spr.).

Sędziowie WSA: Grażyna Firek Jarosław Wiśniewski.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 29 października 2018 r. sprawy ze skargi A. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. z dnia (...) czerwca 2018 r. Nr (...) w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości - skargę oddala.

Uzasadnienie faktyczne

I.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w O., jako organ egzekucyjny, prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku zobowiązanego A. K., na podstawie tytułu wykonawczego nr (...) wystawionego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w L., obejmującego należności z tytułu podatku od towarów i usług za m-c 03.1998 r. w kwocie należności głównej (...) zł.

W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego organ egzekucyjny zawiadomieniem z 15 września 2017 r. nr (...) dokonał zajęcia nieruchomości będącej własnością zobowiązanego, składającej się z działek ewidencyjnych o numerach (...) i (...), dla której Sąd Rejonowy w O. Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...)

W dniu 30 stycznia 2018 r. w organie egzekucyjnym, w obecności pełnomocnika zobowiązanego, zostały spisane protokoły opisu i oszacowania wartości nieruchomości (odrębnie dla każdej z działek ewidencyjnych) stanowiącej własność zobowiązanego.

A. K., pismem z 9 lutego 2018 r. wniósł "zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości niezabudowanej, w postaci działki o nr ewidencyjnym (...)", polegające na naruszeniu przepisów:

1. art. 153 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm. - dalej: u.g.n.) oraz przepisu § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) poprzez ich błędne zastosowanie, polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego co do formy, treści i metod wyceny;

2. art. 77 § 1 oraz art. 7 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 z późn. zm. - dalej: k.p.a.) poprzez złamanie zasady prawdy materialnej i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych;

3. art. 80 oraz art. 107 § 1 k.p.a. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów przez nieustosunkowanie się do dowodów i faktów, które były podstawą wydanego rozstrzygnięcia oraz istotnych sprzecznościach, jakie istnieją pomiędzy operatem szacunkowym a protokołem opisu i oszacowania.

W uzasadnieniu wskazano, że w operacie szacunkowym zostały podane dwie różne daty przeprowadzenia wizji lokalnej oraz sporządzenia samego operatu. Zdaniem zobowiązanego również, w operacie szacunkowym zostały przyjęte cechy rynkowe i ich waga bez jakiejkolwiek analizy oraz wadliwie określono rozstęp cenowy wynikający z nieprawidłowego przyjęcia zasady interpolacji. Prócz tego zobowiązany podniósł, iż istnieją różnice w zakresie opisu nieruchomości pomiędzy operatem szacunkowym a protokołem opisu i oszacowania wartości nieruchomości w zakresie oświetlenia i umiejscowienia latarni, a także nieprawidłowo wskazano imię matki zobowiązanego. Ponadto, w ocenie zobowiązanego, w operacie szacunkowym nie uwzględniono nakładów poniesionych ostatnio przez zobowiązanego na wykonanie i modernizację infrastruktur) drogowo-parkingowej i zagospodarowanie terenów zielonych. Zobowiązany wniósł o ponowne przeprowadzenie opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy, w odpowiedzi na zarzuty zobowiązanego, w piśmie z 5 marca 2018 r. podtrzymał swoje stanowisko, nie zmieniając dokonanej wyceny.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w O. postanowieniem z 16 kwietnia 2018 r. nr: (...) uznał za uzasadniony zarzut w zakresie różnic w operacie szacunkowym i protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, dotyczący umiejscowienia latarni, a pozostałe zgłoszone zarzuty za nieuzasadnione. Postanowienie doręczono zobowiązanemu w dniu 26 kwietnia 2018 r A. K. pismem z 30 kwietnia 2018 r. wniósł na powyższe postanowienie, z zachowaniem terminu, zażalenie do Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. (dalej także jako "DIAS"), powtarzając uprzednio zgłoszone zarzuty. Na tej podstawie wniósł o ponowne przeprowadzenie opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K., po zapoznaniu się z materiałem dowodowym postanowieniem z 15 czerwca 2018 r. nr: (...), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 oraz art. 144 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 z późn. zm.) w związku z art. 17, art. 18, oraz art. 110u § 1 ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1201 z późn. zm. dalej-u.p.e.a.), utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia DIAS przytoczył mające w sprawie zastosowanie przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (art. 110u, 110 r § 1), ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 156) oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (§ 7 ust. 4, § 55 ust. 2, § 56).

DIAS podniósł, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy z 18 grudnia 2017 r. został wykonany przez uprawnioną do tego osobę posiadającą uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Operat ten stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości spisanego w dniu 30 stycznia 2018 r. w siedzibie organu egzekucyjnego. Elementy niezbędne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyznacza przepis art. 110r. § 1 u.p.e.a. DIAS podkreślił przy tym, że organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, winien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisem § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i zawiera wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 rozporządzenia.

Organ odwoławczy stwierdził, że bez znaczenia dla prawidłowości określenia wartości nieruchomości, jest omyłkowe wskazanie na stronie 2 operatu szacunkowego daty wizji lokalnej (8 grudnia 2016 r.) i daty sporządzenia operatu (18 grudnia 2016 r.). W treści operatu bowiem, na stronie 6 w punkcie 5 wymieniono prawidłowo daty istotne dla wyceny, tj. data sporządzenia wyceny: 18 grudnia 2017 r. i data oględzin nieruchomości i pomiarów: 8 grudnia 2017 r. Na tej samej stronie operatu w punkcie 8 wskazano wizje lokalną z 8 grudnia 2017 r. jako źródło informacji o nieruchomości. Również w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 30 stycznia 2018 r. jako datę rozpoczęcia opisu podano prawidłowo 8 grudnia 2017 r.

Dalej analizując poprawność metody szacowania obranej przez rzeczoznawcę na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n., DIAS podniósł, że zastosowano metodę korygowania ceny średniej, w której do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 7 ust. 4 cyt. wyżej rozporządzenia). Analizując transakcje dokonywane w latach 2016 i 2017 w powiecie olkuskim oraz powiatach sąsiednich w województwach małopolskim i śląskim (obszar badań został poszerzony ze względu na słabo rozwinięty lokalny rynek nieruchomości), rzeczoznawca przyjął, że cechami rynkowymi charakteryzującymi rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji usługowej są: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, możliwości zagospodarowania nieruchomości, kształt i wielkość działki, uzbrojenie i dojazd. Rzeczoznawca do porównania wybrał nieruchomości niezabudowane obiektami kubaturowymi, o funkcji usługowej i zbliżonych powierzchniach do wycenianej działki gruntu. Wartość nieruchomości określona została przez zastosowanie metody interpolacji, którą stosuje się, gdy cechy rynkowe nieruchomości będącej przedmiotem wyceny zawierają się w zbiorze transakcji przyjętym przez rzeczoznawcę, wyznaczonym przez warunki brzegowe (Cmin i Cmax). Przed sporządzeniem operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy dokonał oględzin nieruchomości i jej otoczenia. W operacie szacunkowym z 18 grudnia 2017 r. wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości, dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości, przedstawił cechy mające wpływ na wartość nieruchomości, a także w sposób zrozumiały wskazał procedurę w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Dokonał również oceny cech rynkowych nieruchomości, ustalił procentowa wagi wybranych atrybutów, a następnie określił granice współczynników korygujących i wartość współczynników dla cech wycenianej nieruchomości.

W ocenie organu II instancji bez znaczenia dla określenia wartości nieruchomości było ujęcie w protokole opisu i oszacowania nieruchomości informacji o rozmieszczeniu latarni po wschodniej i zachodniej stronie działki, które w istocie znajdują się po południowej stronie działki, co wskazano w operacie szacunkowym z 18 grudnia 2017 r. zawierającym wycenę nieruchomości. Zauważono przy tym, że organ egzekucyjny uznał zasadność zarzutu zgłoszonego w kwestii rozmieszczenia latarni.

Co do zarzutu braku uwzględnienia w operacie szacunkowym nakładów poniesionych "w ostatnim okresie" przez zobowiązanego na wykonanie i modernizację infrastruktury drogowo-parkingowej i zagospodarowanie terenów zielonych wskazano, że zarówno w sprawozdaniu z zarządu nieruchomością przesłanym przez zobowiązanego za pismem z 15 lutego 2018 r., jak i w piśmie z 28 lutego 2018 r. wniesionym na wezwanie organu egzekucyjnego, nie ujawniono rodzaju i wysokości poczynionych nakładów, które mogłyby ewentualnie skutkować zmianą wartości nieruchomości, w stosunku do stanu z dnia sporządzenia operatu szacunkowego. Ze względu więc na nieprecyzyjność tego zarzutu i brak odzwierciedlenia twierdzeń zobowiązanego w zebranym materiale dowodowym, nie można było uznać go za uzasadniony.

Mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązujący przepisami i jest poprawny pod względem formalnym.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K., na poparcie swojego stanowiska, przytoczył orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i WSA w Krakowie.

II.

A. K. zaskarżył w ustawowym terminie powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Skarżący powtórzył zarzuty naruszenia przepisów zgłaszane uprzednio w zarzutach i zażaleniu, tj: art. 153 u.g.n. oraz § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 k.p.a. Skarżący wniósł o uwzględnienie skargi i nakazanie przeprowadzenia ponownego opisu i oszacowania nieruchomości.

W uzasadnieniu przedmiotowej skargi skarżący podał okoliczności zgłaszane wcześniej w zażaleniu na postanowienie organu I instancji dotyczące zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Odpowiadając na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. wniósł o jej oddalenie w pełni podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

III.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm. dalej-p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przepis art. 3 § 2 pkt 3 p.p.s.a. stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie, z wyłączeniem postanowień wierzyciela o niedopuszczalności zgłoszonego zarzutu oraz postanowień, przedmiotem których jest stanowisko wierzyciela w sprawie zgłoszonego zarzutu.

W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zobowiązany jest natomiast do wzięcia z urzędu pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także tych nie podnoszonych w skardze, które są związane z materią zaskarżonych aktów administracyjnych. Orzekanie odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Na podstawie art. 135 p.p.s.a. Sąd, podejmuje środki w celu usunięcia naruszenia prawa, w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego załatwienia sprawy.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.), oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. rozpatrując zażalenie skarżącego nie naruszył prawa procesowego trafnie uznając, że sporządzony operat wyceny nieruchomości sporządzony został zgodnie z przepisami regulującymi tworzenie tego typu dokumentów. Czynność opisu i oszacowania została przeprowadzono prawidłowo, zaś operat szacunkowy dotyczący wartości przedmiotowej nieruchomości nie zawiera błędów, jakie zarzuca mu skarżący.

Problematyka opisu i oszacowania nieruchomości w trakcie prowadzonego postępowania egzekucyjnego została uregulowana w przepisach art. 110m do 110u u.p.e.a. Przepisy te określają sposób przeprowadzenia tych czynności i wskazują, że część z nich jest dokonywana przez organ egzekucyjny, lecz do dokonania wyceny nieruchomości konieczne jest powołanie biegłego rzeczoznawcy. Organ egzekucyjny w trakcie przeprowadzanego opisu jest zobowiązany do zgromadzenia dokumentów w postaci wyciągu z księgi wieczystej nieruchomości oraz wypisu z odpowiedniego rejestru gruntów (art. 110m § 2 pkt 1 u.p.e.a.), jak także adresów miejsc uczestników postępowania. Powinien równie ustalić, czy zachodzi okoliczność posiadania przez jednostkę samorządu terytorialnego prawa pierwokupu, a jeżeli tak, to czy będzie ona z tego prawa korzystała (art. 110n § 1- 5 u.p.e.a.).

O przeprowadzanej czynności opisu i oszacowania nieruchomości musi zawiadomić uczestników postępowania, co najmniej na 14 dni przed terminem dokonywania tej czynności (art. 110o u.p.e.a.).

Z przeprowadzanej czynności sporządzany jest protokół, w którym zawiera się wszystkie dane ustalone w trakcie jej przeprowadzenia, a w szczególności oznaczenie nieruchomości, obiekty budowlane na niej zlokalizowane, stwierdzone prawa i obciążenia posiadaczy nieruchomości, sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego, określenie wartości nieruchomości z podaniem jej podstaw, zgłoszone prawa do nieruchomości, czy w końcu inne okoliczności, jakie są istotne dla dokonania oszacowania nieruchomości (art. 110 r.p.e.a.).

Po dokonaniu opisu nieruchomości do jej oszacowania powołany musi zostać rzeczoznawca uprawniony do wyceny nieruchomości według przepisów u.g.n. Jest to ustawowy wymóg, jaki stawia u.p.e.a. do dokonania tej czynności. Czynność oszacowania musi zostać przeprowadzona właśnie w tej formie i tylko z wykorzystaniem tego środka dowodowego. Przepisy u.p.e.a. w tym zakresie są w pełni skorelowane z przepisami u.g.n., który w treści przepisu art. 150 ust. 5 przewiduje, że wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi powołani na podstawie i w trybie przewidzianym przez u.g.n. (art. 174 i nast.u.g.n.). Prowadzenie wyceny nieruchomości przez inne osoby stanowi wykroczenie stypizowane w art. 198 ust. 1 i 2 u.g.n.

Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany stosować się do przepisów regulujących tryb wyceny w u.g.n. oraz aktach wykonawczych, a także do aktów wydanych przez stowarzyszenie rzeczoznawców, do którego przynależność jest obowiązkowa i które wydaje wiążące wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości, jak także rozstrzyga spory co do merytorycznej zawartości operatów szacunkowych.

W myśl art. 150 ust. 1. pkt 1 u.g.n. rzeczoznawca dokonuje wyceny wartości rynkowej nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, przy czym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się w podejściu porównawczym, dochodowym lub kosztowym, albo mieszanym, zawierającym elementy podejść poprzednich (152 pkt 2 u.g.n.). O wyborze metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 u.g.n.), uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; 3b) rejestrach zabytków;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości; 8) świadectwie charakterystyki energetycznej.

Przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym rzeczoznawca tworzy bazę nieruchomości podobnych, do których porównywana jest nieruchomość szacowana. Na mocy art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W przypadku zlecenia wykonania operatu przez sąd tylko ten organ może wystąpić o ocenę prawidłowości jego sporządzenia (nie dotyczy to sytuacji, gdy wycenę zleciły inne organy-art. 157 ust. 3 u.g.n.).

Powyżej przedstawione ramy prawne zakreślają zakres oceny prawidłowości procedowania przez organy w trakcie toczącego się postępowania egzekucyjnego, najpierw w zakresie przeprowadzonej czynności opisu nieruchomości, a następnie uzyskanego w drodze stosownego operatu szacunkowego oszacowania tejże nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę.

Nie budzi przy tym wątpliwości sposób procedowania przez organ w trakcie dokonywania opisu nieruchomości. O czynności tej zostały zawiadomione strony postępowania, wziął w niej udział rzeczoznawca wykonujący następnie oszacowanie nieruchomości, z czynności tej sporządzono protokół, który zawiera wszelkie elementy, jakie tego typu dokument w myśl powołanych powyżej przepisów zawierać powinien.

Nie są natomiast zasadne jego zarzuty, jakie złożył odnośnie oszacowania nieruchomości w kontekście nieprawidłowej-jego zdaniem-wyceny nieruchomości.

Ocieniając prawidłowość postępowania organów administracji (egzekucyjnych) dokonujących rozpatrzenia wniosku skarżącego w zakresie złożonych zarzutów, do oszacowania nieruchomości należy wskazać zakres kontroli, jaki musi być przez organ w tego typu postępowaniu przeprowadzony.

Niewątpliwie organ postępowania musi dokonać oceny prawidłowości postępowania rzeczoznawcy w trakcie wydawanego operatu szacunkowego, w zakresie przepisów regulujących postępowanie egzekucyjne, jak również przepisów regulujących wydawanie operatów szacunkowych, a to u.g.n., aktów wykonawczych wydanych na podstawie art. 159 u.g.n., określających rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Organ administracji musi przede wszystkim dokonać oceny prawidłowości sporządzenia operatu pod kątem wyboru metody wyceny, czy jest ona dopuszczalna w danym przypadku, czy posługując się daną metodą wyceny rzeczoznawca wypełnił wszystkie ustawowe wymogi, jakie są przewidziane przez powyżej wskazane przepisy, uwzględnił całość okoliczności mogących mieć wpływ na wartość oszacowania nieruchomości, czy operat jest kompletny w aspekcie wymagań mu stawianych przez przepisy prawa i czy w końcu przedstawia on proces myślowy, jaki doprowadził rzeczoznawcę do dokonania takiej, a nie innej wyceny. W szczególności, czy wskazuje on podstawy dokonania wyceny, dane jakie do tej wyceny zgromadzono, w jaki sposób zostały one przetworzone i w końcu, dlaczego otrzymano taką a nie inną wartość nieruchomości. Organ nie powinien jednak wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których co oczywiste organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (wyrok NSA z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt: II OSK 1686/11, wyrok WSA w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r. sygn. akt: II SA/Gd 517/09). Ustawa - u.g.n. przewiduje, że w tym zakresie operat szacunkowy może być kwestionowany przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców, która do oceny prawidłowości operatu powołuje zespół dwóch rzeczoznawców majątkowych. Jest ona uprawniona do wydania oceny negatywnej operatu, który w takim przypadku traci charakter opinii o wartości nieruchomości (art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.). Jest to jedyny sposób, (poza postępowaniem przed sądem powszechnym), do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przepis art. 110u § 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w powołanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 u.p.e.a.

Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione.

W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównawczej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Zdaniem Sądu operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 u.g.n. oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz dokonał analizy rynku nieruchomości z założeniem parkowo-dworskim wskazując na umiarkowane zainteresowanie inwestorów zakupem tego typu nieruchomości. Podkreślił, że w ostatnich latach zanotowano na badanym rynku kilkanaście transakcji nieruchomościami o różnym stanie zachowania założenia. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych nieruchomości, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej nieruchomości, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość.

Co istotne, operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (wyrok NSA z 16 września 2016 r. sygn. akt: I OSK 2938/14). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Wprawdzie bowiem tego rodzaju operat nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego) dysponującego wiedzą fachową w dziedzinie szacowania nieruchomości, ma zarazem moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), wobec czego ocena ta nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie (wyroki NSA z 27 grudnia 2016 r. sygn. akt: II OSK 801/15 i z 11 maja 2017 r. sygn. akt: I OSK 2540/16).

W rozpoznawanej sprawie prawidłowo organ przyjął, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. W wyniku zgłoszonych zarzutów organ I instancji przeprowadził postępowanie wyjaśniające w wyniku którego rzeczoznawca majątkowy sporządził aneks do operatu szacunkowego. Rzeczoznawca ustosunkował się do wszystkich uwag i zastrzeżeń skarżącego dając temu wyraz w obszernym uzasadnieniu swojego stanowiska.

Dokonując oceny operatu szacunkowego przy uwzględnieniu powyższych wskazań Sąd stwierdza, że odpowiada on wymogom prawa. Sąd ocenia argumentację zawartą w operacie za spójną i przekonującą. W szczególności rzeczoznawca uzasadniła wybór przyjętego podejścia oraz metody szacunku. Prawidłowo przeprowadziła również analizę rynku celem ustalenia cen sprzedaży podobnych obiektów. Wbrew twierdzeniom podnoszonym w skardze wybór metody szacunku nie został dokonany w sposób dowolny. Operat zawiera w szczególności przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Zaskarżone postanowienie w opinii sądu nie narusza również art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. Wydając zaskarżone postanowienie jak również poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji organy nie uchybiły zasadzie legalizmu (art. 7 k.p.a.), zasadzie działania w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), jak i zasadzie przekonywania (art. 11 k.p.a.). Nie naruszyły również zasady prawdy materialnej prawidłowo uznając sporządzony na ich zlecenie operat za poprawny. Uzasadnienie zapadłych w sprawie postanowień czyni również zadość obowiązkom wynikającym z art. 107 § 3 k.p.a.

Z powyższych względów Sąd na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.) oddalił skargę.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.