Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2720335

Wyrok
Naczelnego Sądu Administracyjnego
z dnia 10 lipca 2019 r.
I OSK 2430/17
Ustalenie odszkodowania za nieruchomość.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia NSA Jolanta Sikorska.

Sędziowie: NSA Teresa Zyglewska, del. WSA Dariusz Chaciński (spr.).

Sentencja

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu w dniu 10 lipca 2019 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Gminy Z. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 13 czerwca 2017 r. sygn. akt II SA/Kr 359/17 w sprawie ze skargi Gminy Z. na decyzję Wojewody M. z dnia (...) stycznia 2017 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość

1. uchyla zaskarżony wyrok, zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty K. z dnia (...) maja 2016 r. nr (...);

2. zasądza od Wojewody M. na rzecz Gminy Z. kwotę (...) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie faktyczne

Zaskarżonym skargą kasacyjną wyrokiem z 13 czerwca 2017 r., II SA/Kr 359/17, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę Gminy Z. na decyzję Wojewody Małopolskiego z (...) stycznia 2017 r., nr (...), w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji wskazał na następujący stan sprawy.

Wojewoda Małopolski decyzją z (...) stycznia 2017 r., wydaną po rozpatrzeniu odwołania Gminy Z., utrzymał w mocy decyzję Starosty K. z (...) maja 2016 r., którą organ ten orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania (w odpowiednich udziałach) na rzecz: U. S., J. S., W. S., A. S., M. S., w łącznej wysokości (...) zł, za nieruchomość oznaczoną jako działka nr (...) o pow. (...) ha, obr. Sz. jedn. ewid. Z., objętą księgą wieczystą (...), przejętą z mocy prawa na własność Gminy Z., zgodnie z decyzją Starosty K. z (...) grudnia 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedsięwzięcia pn.: Budowa przedłużenia ulic K. i Z. - droga publiczna (...) do (...) w Z. od k.m. (...) do k.m. (...) w zakresie drogi gminnej klasy (...).

W uzasadnieniu decyzji z (...) stycznia 2017 r. Wojewoda Małopolski wyjaśnił, że odszkodowanie ustalono w toku postępowania w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego J. W., który w operacie szacunkowym sporządzonym (...) stycznia 2016 r. oszacował wartość nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr (...) o pow. (...) ha na kwotę (...) zł.

Wojewoda Małopolski zaznaczył, że zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.: dalej: rozporządzenie z 21 września 2004 r.). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na odstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Organ wskazał także na przepisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Jak określił ustawodawca w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazał, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Rzeczoznawca majątkowy dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu nieruchomości ((...) grudnia 2012 r.), zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w terenie zieleni nieurządzonej oznaczonym symbolem "21Z", mając na uwadze, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną spowodowało zwiększenie jej wartości, wykorzystując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wartość działki określił stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. oraz art. 134 ust. 4 u.g.n., przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami "drogowymi" z terenu Gminy Z. oraz sąsiedniej gminy W. W. Powyższe poprzedzone było analizą transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele zielni nieurządzonej, w wyniku której biegły stwierdził, że ceny takich nieruchomości kształtują się na poziomie niższym niż ceny nieruchomości "drogowych". W ocenie Wojewody Małopolskiego w niniejszym przypadku nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r., ponieważ w wyniku dokonanej analizy biegły znalazł nieruchomości drogowe, a tylko w przypadku braku na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nabywanych pod drogi przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych z ewentualnym rozważeniem zwiększenia wartości na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia. Organ odwoławczy ocenił nadto, że przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego transakcje nieruchomościami drogowymi z terenu Gminy Z. oraz sąsiedniej gminy W. W. uznać należy za podobne do przedmiotu wyceny, zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n.

Skargę na decyzję Wojewody Małopolskiego z (...) stycznia 2017 r. wniosła Gmina Z. Podniesiono w niej m.in. zarzut naruszenia art. 134 ust. 4 u.g.n., polegający na nieuzasadnionym dokonaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem transakcji nieruchomościami drogowymi, podczas gdy w zaistniałym stanie faktycznym za prawidłową należało uznać wycenę w oparciu o poziom średnich cen transakcyjnych, dokonywanych na nieruchomościach o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zieleni nieurządzonej, a zatem jako nieruchomości analogicznych względem przedmiotu wyceny. Dla potrzeb niniejszego postępowania w kontekście określenia wartości rynkowej nieruchomości - zdaniem skarżącej - winno się odwołać do § 36 rozporządzenia z 2004 r., którego zastosowania zaniechał zarówno rzeczoznawca majątkowy, jak również organ pierwszej oraz drugiej instancji. W niniejszej sprawie zastosowanie ma przepis szczególny - § 36 rozporządzenia, a nie generalna regulacja z art. 134 u.g.n. W zakresie zwiększenia wartości działki, a zatem "zasady korzyści" w niniejszej sprawie zastosowanie znajduje § 36 ust. 3 rozporządzenia, wykluczając jednocześnie zastosowanie w sprawie art. 134 ust. 4 u.g.n.

Oddalając skargę wskazanym na wstępie wyrokiem z 13 czerwca 2017 r., II SA/Kr 359/17, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził, że w niniejszej sprawie organy administracji publicznej trafnie zidentyfikowały przepisy składające się na materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia i dokonały prawidłowej ich wykładni. Generalnie - wyjąwszy relację między art. 134 ust. 4 u.g.n., a § 36 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. - nie jest to też przedmiotem sporu.

Okolicznościami objętymi hipotezą stosowanej normy materialnej, które zostały ustalone prawidłowo, nie budzą wątpliwości i jawią się jako bezsporne są:

1) nabycie przez Gminę Z. przedmiotowej nieruchomości w warunkach opisanych w art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031 z późn. zm.; dalej: specustawa drogowa) implikujące wymagającą decyzyjnej konkretyzacji powinność zapłaty odszkodowania na rzecz osób uprawnionych, o których mowa 12 ust. 4f specustawy drogowej;

2) krąg osób uprawnionych do odszkodowania wraz z udziałami, jakie mieli we współwłasności nieruchomości i w jakich partycypują w odszkodowaniu.

Prawidłowo określona została również wysokość odszkodowania. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy określa przedmiot, zakres i cel wyceny, wskazuje podstawy formalne i materialnoprawne, w oparciu o które został wykonany, a także źródła danych. Biegły szczegółowo opisał stan nieruchomości na dzień (...) grudnia 2012 r., uwzględniając jej status prawny, lokalizację, czynniki środowiskowe, parametry fizyczne oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Z., które - jak się okazało - nie jest tożsame z celem, na jaki została przeznaczona zgodnie z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Biegły wskazał i wyjaśnił wybór podejścia, metody i techniki szacowania (podejście porównawcze, metoda porównywania parami). Dalej przedstawiona została analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, przy uwzględnieniu nieruchomości o przeznaczeniu drogowym i nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny "zielone". W obliczu konkluzji, że te drugie nie przewyższają pod względem cenności pierwszych, biegły - kierując się "zasadą korzyści" z art. 134 ust. 4 u.g.n. - przeprowadził wycenę przy uwzględnieniu alternatywnego sposobu użytkowania, czyli w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu typowo drogowym. Do wyceny zostały przyjęte trzy nieruchomości porównawcze, dwie położone w B. i jedna położona w B. Zostały one precyzyjnie opisane i zestawione z nieruchomością wycenianą. W wyniku końcowym biegły przyjął, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi (...) zł. Jest to wartość na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj. na (...) stycznia 2016 r. Wniosek ten ani poprzedzająca go analiza nie budzą wątpliwości, w ocenie Sądu I instancji są spójne i logiczne. W konsekwencji prawidłowe są poczynione na ich podstawie ustalenia faktyczne.

Zarzuty sformułowane w skardze Sąd I instancji uznał za niezasadne. Gdy chodzi o relację między art. 134 ust. 4 u.g.n., a § 36 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia z 2004 r., Sąd I instancji podzielił stanowisko organu zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz w powołanym tam wyroku NSA z 8 kwietnia 2016 r., I OSK 1686/14. Sąd Wojewódzki podzielił w szczególności pogląd, że jeżeli wartość nieruchomości określona według jej przeznaczenia na cel wywłaszczenia byłaby wyższa od wartości określonej według aktualnego sposób użytkowania, to ustawodawca przyznał osobom wywłaszczonym prawo korzyści w postaci ustalenia odszkodowania na podstawie przeznaczenia nieruchomości - według tych kryteriów, które zwiększają wartość nieruchomości. To prawo korzyści jest aktualne w realiach niniejszej sprawy. Należało bowiem uznać, że skoro określenie wartości przedmiotowej nieruchomości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, to miał zastosowanie art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 4 zd. 1 in fine rozporządzenia z 21 września 2004 r. i nie było potrzeby sięgania do § 36 ust. 3 wspomnianego rozporządzenia. W tym kontekście owo prawo korzyści jest statuowane bezpośrednio przepisem ustawy i niepodobna przepisów aktu wykonawczego do niej interpretować w sposób prowadzący do jego ograniczenia bądź wyłączenia w odniesieniu określonych przypadków wywłaszczenia. W ocenie Sądu I instancji skarżąca niezasadnie zarzuca wadliwość operatu szacunkowego z uwagi na przyjęcie przez biegłego nieprawidłowej metodologii (i w konsekwencji naruszenie art. 7, 75 i art. 77 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a.) tudzież naruszenie art. 134 ust. 4 u.g.n. przez jego zastosowanie.

Skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 13 czerwca 2017 r., II SA/Kr 359/17, wniosła Gmina Z. Zaskarżając wyrok w całości zarzuciła mu naruszenie:

1. prawa materialnego:

a) § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy powinien być stosowany w miejsce nieprawidłowo zastosowanego art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia; ewentualnie

b) art. 134 ust. 4 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a mianowicie poprzez przyjęcie, że jego zastosowanie w sprawie wyłącza możliwość stosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia, podczas gdy w sprawie należało zastosować art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3, a nie § 36 ust. 4 rozporządzenia;

2. przepisów postępowania: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c) p.p.s.a. w zw. z art. 135 i art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 75 i art. 77 k.p.a. w związku z art. 84 § 1 k.p.a. i art. 156 ust. 1 u.g.n., polegające na oddaleniu zamiast uwzględnienia skargi, a w konsekwencji nieuchyleniu decyzji organu I i II instancji, pomimo że nie zebrano i nie rozważono całego materiału dowodowego koniecznego do wyjaśnienia sprawy, a mianowicie rozstrzygnięcia w postępowaniu administracyjnym oparto na dowodzie z opinii biegłego (operacie szacunkowym), która to opinia jest w takich sprawach obligatoryjna, a która została sporządzona w sprawie wadliwie, gdyż biegły w sposób niezgodny z prawem wycenił nieruchomość za którą orzeczono odszkodowanie, a to właśnie sprawa ustalenia i wypłata odszkodowania była przedmiotem rozpoznania w postępowaniu administracyjnym, a zatem okoliczność oparcia się w rozstrzygnięciach obu instancji na wadliwie sporządzonym operacie niewątpliwie miała wpływ na wynik sprawy.

Z uwagi na powyższe skarżąca kasacyjnie Gmina Z. wniosła o uchylenie skarżonego wyroku i uwzględnienie skargi poprzez uchylenie decyzji Wojewody Małopolskiego z (...) stycznia 2017 r. i poprzedzającej ją decyzji Starosty K. z (...) maja 2016 r., ewentualnie o uchylenie skarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnego w Krakowie oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Uzasadnienie prawne

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.) - p.p.s.a. - skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach:

1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie;

2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, albowiem zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 p.p.s.a. w tej sprawie nie wystąpiły.

Kontrolując zatem zgodność z prawem zaskarżonego wyroku w granicach skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny ograniczył tę kontrolę do wskazanych w niej zarzutów. Rozpatrywana pod tym kątem skarga kasacyjna ma usprawiedliwione podstawy.

Jeśli skarga kasacyjna oparta jest na obydwu podstawach kasacyjnych, co do zasady rozpatrzeniu w pierwszej kolejności podlegać powinny zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, albowiem zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego mogą być oceniane przez Naczelny Sąd Administracyjny wówczas, gdy stan faktyczny sprawy i motywy rozstrzygnięcia nie budzą wątpliwości. W niniejszej sprawie jednak zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego i procesowego zostały tak sformułowane, że pozostają ze sobą w związku, a zatem muszą być rozpatrzone łącznie. Zarzuty "procesowe" zmierzają bowiem do zakwestionowania wartości dowodowej operatu szacunkowego, a to ma bezpośredni związek z zarzutami prawa materialnego.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawa drogowa), który został przywołany w podstawie prawnej decyzji organu I instancji, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten odsyła do stosowania przepisów u.g.n., ale jedynie odpowiednio. Oznacza to, że przepisy te będą miały zastosowanie w sytuacji, kiedy określone kwestie nie zostały uregulowane odmienienie. Taki właśnie wyjątek na tle zasady określania wartości nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie stanowi określenie wartości nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne lub ich poszerzenie (por. E. Bończak - Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wydanie 5, Warszawa 2018 r., s. 1024-1025) - zob. wyrok NSA z 21 lutego 2019 r., I OSK 691/17.

Rację mają organy i Sąd I instancji twierdząc, że art. 134 ust. 4 u.g.n. wyraża tzw. zasadę korzyści, która polega na tym, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Jest to zasada ogólna, która podlega uszczegółowieniu w § 36 rozporządzenia wykonawczego z 21 września 2004 r. Zgodnie bowiem z ustawowym upoważnieniem do wydania tego rozporządzenia, zawartym w art. 159 u.g.n., Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając m.in. sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia (pkt 4). W niniejszej sprawie jest to teza tym bardziej uzasadniona, zważywszy na powołaną wyżej regułę odpowiedniego stosowania przepisów u.g.n. do szacowania wartości nieruchomości przejętych pod drogi publiczne.

Uszczegółowienie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n., w odniesieniu do nieruchomości przejętych na cel budowy dróg publicznych, zawiera § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Stanowi on, że "W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%."

Zatem, jeśli przejęcie nieruchomości w trybie art. 12 ust. 4 specustawy drogowej powoduje zwiększenie jej wartości, a jednocześnie na dzień wydania decyzji ze skutkiem wywłaszczenia nie była ona przeznaczona pod inwestycję drogową (argument a contrario z § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r.), to zasada korzyści wynikająca z § 36 ust. 3 rozporządzenia polega na tym, że szacuje się wartość nieruchomości "z których wydzielono te działki gruntu" z przeznaczeniem pod budowę dróg (oczywiście w proporcji do powierzchni działki wydzielonej), z możliwością powiększenia ich wartości nie więcej niż o 50%, na podstawie badania rynku nieruchomości (czyli porównania cen transakcyjnych nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu i przeznaczeniu drogowym). § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zastosowanie tylko wówczas, gdy "na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową". W niniejszej sprawie tak jednak nie było, gdyż w chwili wydania decyzji przez Starostę K. z (...) grudnia 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przedmiotowa nieruchomość (działka nr (...)) w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego była położona w terenie zieleni nieurządzonej. Zastosowanie w sprawie miał więc § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r.

Zasadny jest więc zarzut skargi kasacyjnej zawarty w pkt 1 lit. b - naruszenia art. 134 ust. 4 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a mianowicie poprzez przyjęcie, że jego zastosowanie w sprawie wyłącza możliwość stosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia, podczas gdy w sprawie należało zastosować art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3, a nie § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie nie odpowiada tym założeniom, gdyż do porównania z nieruchomością wycenianą przyjęto w nim nieruchomości pochodzące z transakcji gruntami o przeznaczeniu drogowym (zob. str. 10 i nast. operatu), co powoduje, że zasadne są także zarzuty procesowe skargi kasacyjne zmierzające do zakwestionowania wartości dowodowej operatu.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy operat szacunkowy będzie musiał zostać sporządzony zgodnie z wykładnią przepisów podaną wyżej.

Mając to na uwadze, na podstawie art. 188 w zw. z art. 193 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c) oraz art. 135 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt 1 wyroku. O kosztach postępowania (na które składają się wpisy sądowe, opłata kancelaryjna i wynagrodzenie pełnomocnika za obie instancje) orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.