Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 1665688

Wyrok
Naczelnego Sądu Administracyjnego
z dnia 18 marca 2015 r.
I OSK 1684/13
Obowiązek szacowania wartości nieruchomości przy uwzględnieniu regulacji planu miejscowego. Naruszenie zasad postępowania administracyjnego.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia NSA Jan Paweł Tarno.

Sędziowie NSA: Małgorzata Pocztarek, del. Jacek Hyla (spr.).

Sentencja

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 lutego 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1576/12 ze skargi A. W. i T. W. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) czerwca 2012 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość

1.

oddala skargę kasacyjną;

2.

zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz A. W. i T. W. kwotę 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie faktyczne

Wyrokiem z dnia 21 lutego 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1576/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, po rozpoznaniu sprawy ze skargi A. W. i T. W. uchylił decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia (...) czerwca 2012 r., nr (...) oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia (...) lutego 2012 r., nr (...) w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Wyrok wydany został w następujących okolicznościach sprawy:

Decyzją z dnia (...) czerwca 2012 r., nr (...) Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania T. i A. W., utrzymał w mocy decyzję Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia (...) lutego 2012 r., nr (...), ustalającą odszkodowanie za nieruchomość.

Zaskarżone rozstrzygnięcie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zostało wydane w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Decyzją Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia (...) lipca 2008 r., nr (...) nieruchomość położona w obrębie (...) nr (...), oznaczona jako działka nr (...) o pow. 0,0529 ha, została przeznaczona pod rozbudowę i wzmocnienie drogi krajowej nr 1 Świecie-Toruń na odcinku związanym z obsługą Pomorskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej od k.m. 177+100 do k.m. 180+610.

Rozpoznając sprawę po raz kolejny, po trzykrotnym uchyleniu decyzji przez organ odwoławczy Wojewoda Kujawsko- Pomorski decyzją z dnia (...) lutego 2012 r., nr (...) ustalił odszkodowanie na rzecz T. W. w wysokości 53.278,90 zł oraz A. W. w wysokości 53.278,90 zł, za przejęte na rzecz Skarbu Państwa prawo własności określonej wyżej nieruchomości oraz ustalił odszkodowanie w wysokości na rzecz A. B. w wysokości 1.159,20 zł oraz na rzecz A. i M. P. w wysokości 828,00 zł za wygaszenie ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na ww. nieruchomości, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli T. i A. W. podnosząc, iż skarżona decyzja rażąco narusza prawo poprzez sprzeniewierzenie się przez organ zasadom dopuszczalności wywłaszczenia jedynie za słusznym odszkodowaniem. W związku z powyższym odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji w całości i ustalenie należnego odszkodowania w kwocie 153.390,00 zł oraz stwierdzenie, że uprawnionym w zakresie ograniczonych praw rzeczowych do nieruchomości odszkodowanie nie przysługuje, bowiem osoby te w wyniku wywłaszczenia nie poniosły szkody, ani jakiegokolwiek innego uszczerbku. W odwołaniu poruszono także kwestię przewlekłego prowadzenia postępowania przez organ I instancji, jak i rażącego naruszania obowiązującego prawa. Wskazano, że żądana kwota odszkodowania powinna zostać zwaloryzowana.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia (...) czerwca 2012 r., nr (...) utrzymał w mocy powyższą decyzję. W uzasadnieniu Minister stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności spornej nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody Kujawsko-Pomorskiego w dniu 21 grudnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. M. P. Z przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego opisu wynika, że wyceniana nieruchomość położona jest w Ostaszewie, przy drodze krajowej nr 1, łączącej północ Polski z południem. Nieruchomość zlokalizowana jest w odległości ok. (...) m od centrum miejscowości. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią tereny wykorzystywane rolniczo, zabudowa usługowa, handlowa i produkcyjna. W dalszym sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa. Autorka operatu ustaliła również, iż na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Łysomice, zatwierdzony uchwałą Nr XXXVI/235/2002 Rady Gminy w Łysomicach w dniu 8 lutego 2002 r., zgodnie z którym wyceniana działka położona jest w obszarze przeznaczonym pod drogę dojazdową.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Ostatecznie wartość rynkową prawa własności nieruchomości, bez uwzględnienia wartości służebności gruntowej rzeczoznawca obliczyła na kwotę 108.545,00 zł.

Wartość prawa służebności gruntowej przechodu i przejazdu przez wycenianą działkę na rzecz działek nr (...), (...), (...), określono przy użyciu standardu IV.4 - wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe zasady wyceny, na kwotę 2484,00 zł.

W ocenie Ministra biegła prawidłowo analizą porównawczą objęła nieruchomości nabywane na cele drogowe, bowiem szacowany grunt w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Łysomice przeznaczony był pod drogę dojazdową. Ten sposób wyceny odpowiada dyspozycji w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Minister stwierdził, że analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Nie można zatem uznać, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo.

Odnosząc się do odwołania Minister wyjaśnił, że gdy na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 z późn. zm.) lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a). Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (art. 18 ust. 1b). Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (art. 18 ust. 1d). Ponieważ z akt sprawy wynika, iż na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi na przedmiotowej nieruchomości ustanowione było ograniczone prawo rzeczowe - służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr (...) - stanowiącą drogę, na rzecz każdoczesnych właścicieli działek nr (...), (...) oraz (...), zgodnie z treścią § 4 aktu notarialnego z dnia (...) kwietnia 2000 r., Rep. (...) - należało ustalone odszkodowanie zmniejszyć o kwotę równą wartości ustanowionego prawa i wypłacić osobom, którym to prawo przysługiwało. Powyższe oznacza, zdaniem Ministra, że prawidłowo ustalono odszkodowanie za wygasłe ograniczone prawo rzeczowe. Skoro biegła ustaliła, iż ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności gruntowej przechodu i przejazdu ustanowione bezpośrednio na działce nr (...) wpływa na jej wartość, to prawidłowo dokonała oszacowania niniejszego obciążenia. Odnosząc się do pozostałych zarzutów przedstawionych w odwołaniu, sprowadzających się do stwierdzenia, że ustalona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zbyt niska bowiem inne, podobne, zdaniem skarżącego, nieruchomości zostały oszacowane wyżej, Minister wyjaśnił, że operat szacunkowy jest opinią autorską sporządzającego ją rzeczoznawcy majątkowego. To pozwala stwierdzić, że każdy z operatów szacunkowych zawiera elementy indywidualne, zaś sama pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do osoby zaufania publicznego, który ostatecznie wskazuje cechy szacowanej nieruchomości oraz ich wpływ na ich wartość. Innymi słowy na rynku lokalnym nie ma możliwości znalezienia identycznych nieruchomości, bowiem każda nieruchomość posiada pewne wyróżniające ją od innych indywidualne cechy, które wpływają na wartość danej nieruchomości.

Odwołujący się nie przedstawili własnego dowodu w postaci operatu szacunkowego, ani nie wystąpili w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli A. i T. W., zarzucając jej rażące naruszenie:

1)

art. 130 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz w zw. z art. 21 ust. 2 i art. 32 ust. 1 i 2 Konstytucji RP przez sprzeniewierzenie się przez organ zasadom dopuszczalności wywłaszczenia jedynie za słusznym odszkodowaniem oraz zasadom równości i niedyskryminacji;

2)

art. 18 ust. 1a i 1d ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. poprzez nieuprawnione obniżenie odszkodowania dla byłych właścicieli o wartość ograniczonych praw rzeczowych na wywłaszczonej nieruchomości;

3)

art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. przez nieuwzględnienie w wysokości odszkodowania stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości, tj. faktu, iż jest ona przeznaczona w studium uwarunkowań jako obszar istniejącej zabudowy usługowej do uzupełnień oraz jest wyłączona z produkcji rolnej;

4)

art. 12 ust. 4b w zw. z art. 11a i art. 11g ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz w zw. z art. 132 u.g.n. przez niewydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla byłych właścicieli działki 5/7 w terminie przewidzianym w art. 12 ust. 4b ustawy;

5)

art. 35-38 k.p.a. przez niezałatwienie przez organ sprawy administracyjnej w sposób i w terminie przewidzianych w przywołanych wyżej przepisach.

Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej została zaskarżona w części, w jakiej nie przyznaje ona odszkodowania skarżącym w zakresie dotyczącym odszkodowania za wartość rynkową gruntu wg operatu szacunkowego z dnia 25 lutego 2009 r. w wysokości 87.130,00 zł (z wykorzystaniem stawki bazowej w wysokości 120,23 zł za 1 m2 gruntu i współczynnika korekcji 1,37, bez pomniejszania odszkodowania o wartość ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości), tj. co do kwoty 46173,00 zł, czyli co do różnicy pomiędzy odszkodowaniem należnym z tego tytułu wg opinii skarżących, tj. 87130,00 zł, a odszkodowaniem przyznanym przez Ministra z tego tytułu, tj. 40.957,00 zł (wartość gruntu pomniejszona o wartość praw rzeczowych na nieruchomości). A. i T. W. zaznaczyli, że przedmiotem zaskarżenia nie jest wartość odszkodowania za budowle i nasadzenia na wywłaszczonej posesji.

Na tej podstawie skarżący wnieśli o:

1)

uchylenie skarżonej decyzji w części, w której nie przyznaje ona odszkodowania w zakresie wartości rynkowej gruntu w wysokości 87130,00 zł, tj. w zakresie kwoty 46173,00 zł;

2)

zasądzenie od organu na rzecz skarżącego wszystkich kosztów postępowania,

3)

przeprowadzenie - na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. - dowodu z akt postępowań prowadzonych przez Wojewodę Kujawsko-Pomorskiego w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania dla byłych właścicieli nieruchomości sąsiednich względem działki nr (...), tj.m.in. działki (...) i (...).

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku uchylającego decyzje organów obu instancji wskazano, że w oparciu o materiał dokumentacyjny sprawy nie można jednoznacznie stwierdzić jakie było przeznaczenie wywłaszczonej działki nr (...) na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, tj. (...) lipca 2008 r., i z jakiego aktu prawnego przeznaczenie to wynika.

W uzasadnieniu decyzji organ (odnosząc się do operatu szacunkowego) wskazał, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Łysomice, zatwierdzony Uchwałą nr XXXVI/235/2002 Rady Gminy w Łysomicach w dniu 8 lutego 2002 r. (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom., Nr 49, poz. 937), zgodnie z którym wyceniana działka (nr (...)) położona jest w obszarze przeznaczonym pod drogę dojazdową - symbol planu 7KD. Jak wskazał organ, ten sposób wyceny odpowiada dyspozycji w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Tymczasem, jak wskazują akta sprawy (a także strona skarżąca), Rada Gminy Łysomice podjęła 10 czerwca 2005 r. Uchwałę nr XXIX/152/05 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Łysomice w jednostce strukturalnej Ostaszewo (Dz. Urz. Woj. Kuj.- Pom., Nr 93, poz. 1723). Oznacza to - w ocenie Sądu I instancji - że przy kontroli operatu szacunkowego z dnia 21 grudnia 2011 r., zadaniem organu było jednoznaczne wyjaśnienie, który plan zagospodarowania przestrzennego obowiązywał na dzień (...) lipca 2008 r. w stosunku do działki nr (...) położonej w obrębie (...), na terenie Gminy Łysomice, oraz ewentualnie wyjaśnienie wzajemnych relacji obu tych planów do siebie. Jednoznaczne ustalenie w tym zakresie jest o tyle istotne, że dopiero po tych ustaleniach można bezspornie stwierdzić jakie jest przeznaczenie nieruchomości według planu. Wątpliwości Sądu w tym zakresie wynikają również z faktu, iż także w zarzutach skargi oraz jej uzasadnieniu podnoszono kwestię błędnego określenia przeznaczenia nieruchomości. Zdaniem strony skarżącej z akt sprawy wynika, że w momencie wywłaszczenia działka była przeznaczona na ogólnie rozumianą zabudowę handlowo-usługową, a nie na drogi.

Dlatego też nierzetelnie przeprowadzona kontrola operatu prowadzi do wniosku, iż postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone z uchybieniem art. 7 i 77 § 1, 80 k.p.a., co mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd wskazał, że dopiero po prawidłowo przeprowadzonym postępowaniu, na podstawie dokonanych ustaleń, organ wydać powinien decyzję uzasadnioną zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a.

Od powyższego wyroku skargę kasacyjną wniósł Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia na rzecz organu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przypisanych.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 145 § 1 ust. 1 lit. c p.p.s.a. poprzez błędne przyjęcie, że organ dopuścił się naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., dokonując nierzetelnej oceny operatu szacunkowego.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że rzeczoznawca w celu określenia przeznaczenia działki wycenianej, powinien przeanalizować plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub zbadać, czy dla wycenianego terenu nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku natomiast braku aktualnie obowiązującej decyzji administracyjnej o warunkach zabudowy, koniecznym było ustalenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości.

Tym samym błędne jest stanowisko Sądu pierwszej instancji jakoby organ w przedmiotowej sprawie zobowiązany był do ustalenia przeznaczenia ww. działki tylko dlatego, że strona w skardze na uchyloną decyzję podniosła, że dla niniejszej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Łysomice w jednostce strukturalnej Ostaszewo zatwierdzony uchwałą Rady Gminy Łysomice nr XXIX/152/05 z dnia 10 czerwca 2005 r., zgodnie z którym, zdaniem strony szacowana nieruchomość jest przeznaczona pod ogólnie rozumianą zabudowę handlowo-usługowa.

Z zaświadczenia Wójta Gminy Łysomice z dnia 19 grudnia 2011 r. jednoznacznie wynika, że działka nr (...) na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej przeznaczona była pod drogę i takie też przeznaczenie biegły prawidłowo przyjął przy doborze transakcji porównawczych. W skardze kasacyjnej podkreślono, iż w doktrynie i orzecznictwie wyrażany jest pogląd, że zaświadczenie to środek dowodowy należący do czynności faktycznych lub czynności materialno-technicznych niemających cech aktu administracyjnego. Zaświadczenie jest zatem potwierdzeniem stanu rzeczy odnoszącym się do chwili jego wydania i daje świadectwo co do istnienia bądź nieistnienia pewnych stosunków prawnych i faktów mających znaczenie dla prawa. Innymi słowy zaświadczenie stanowi urzędowe potwierdzenie stanu faktycznego lub prawnego. Nie może rozstrzygać czegokolwiek, zwłaszcza o istnieniu lub nie istnieniu obowiązku. Jest zatem wyłącznie przejawem tego, co zawarte jest w źródłach, na których bazuje organ wydający zaświadczenie. W warunkach rozpatrywanej sprawy zaświadczenie wystawione przez Wójta Gminy Łysomice, w ocenie wnoszącego skargę kasacyjną ma walor dokumentu urzędowego. Zostało ono sporządzone przez uprawniony do tego organ w formie prawem przepisanej.

Mając powyższe na uwadze Sąd I instancji błędnie zarzucił organom naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., skoro w niniejszej sprawie zebrano materiał dowodowy niezbędny do ustalenia odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną A. W. i T. W. wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie od organu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Uzasadnienie prawne

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm. dalej jako p.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzą przesłanki powodujące nieważność postępowania, dlatego Naczelny Sąd Administracyjny ograniczył się do oceny zarzutów powołanych w skardze kasacyjnej.

Skarga kasacyjna nie opiera się na usprawiedliwionej podstawie.

Przyczyną uchylenia przez organ odwoławczy decyzji organów obu instancji było stwierdzenie, że w okolicznościach niniejszej sprawy zaświadczenie Wójta Gminy Łysomice nie stanowi wystarczającej podstawy dla dokonania ustalenia przeznaczenia gruntu podlegającego przejęciu pod budowę drogi na dzień (...) lipca 2008 r., niezbędnego dla prawidłowego określenia wysokości należnego odszkodowania.

Stanowisko to należy uznać za słuszne. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest, zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) aktem prawa miejscowego.

W myśl art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę.

Rzeczoznawca majątkowy, dokonując szacowania nieruchomości ma zatem obowiązek samodzielnego przeanalizowania stanu prawnego nieruchomości przy uwzględnieniu regulacji zawartych w planach miejscowych. Żaden przepis prawa nie pozwala rzeczoznawcy na to, by określając przeznaczenie gruntu w doniosłej dla dokonania oceny dacie analizę stanu prawnego opierał na zaświadczeniu wystawionym przez organ wykonawczy gminy.

Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że przeznaczenie nieruchomości w dacie (...) lipca 2008 r. nie było w toku postępowania jednoznacznie określane przez Wójta Gminy Łysomice. W aktach administracyjnych sprawy znajdują się trzy podpisane przez niego dokumenty, dotyczące tej kwestii, których treść nie jest spójna.

W pierwszym z nich z 19 kwietnia 2011 r., skierowanym do Urzędu Wojewódzkiego w Bydgoszczy stwierdzono, że działka nr (...) w Ostaszewie zgodnie z ustaleniami obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Łysomice z 27 kwietnia 2007 r. zlokalizowana jest w obszarach istniejącej zabudowy usługowej do uzupełnień oraz dodatkowo oznaczona jako ważniejsze szlaki turystyczne. Według miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego z 26 czerwca 1987 r., nieobowiązującego od 1 stycznia 2004 r. nieruchomość ta przeznaczona była do produkcji rolnej - uprawy polowe, dodatkowo oznaczona jako szlak turystyki motorowej "Kopernikowski".

W kolejnym piśmie z 10 maja 2011 r. wskazuje się, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Gminy Łysomice z 8 lutego 2002 r. działka (...) w Ostaszewie przeznaczona jest pod drogę dojazdową - symbol planu 4 KD. W tym samym piśmie przywołuje się ponownie informację o przeznaczeniu nieruchomości w świetle regulacji nieobowiązującego planu z 1987 r. -oraz o regulacjach zawartych w obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Łysomice.

Wreszcie ostatecznie w zaświadczeniu z 19 listopada 2011 r. (t. IV str. 143 akt adm.) stwierdza się, że działka nr (...) w Ostaszewie zlokalizowana jest w obszarach przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Gminy Łysomice z 8 lutego 2002 r. pod publiczną drogę dojazdową - symbol planu 7 KD.

Równocześnie w żadnym dokumencie nie ma wyjaśnienia co do przestrzennego zakresu regulacji dokonanej przez Radę Gminy Łysomice uchwałą z dnia 10 czerwca 2005 r. nr XXIX/152/05 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Łysomice w jednostce strukturalnej Ostaszewo (Dz. Urz. Woj. Kuj.- Pom., Nr 93, poz. 1723).

Zestawienie treści powołanych powyżej dokumentów wraz z faktem, że na terenie Ostaszewa obowiązuje od 2005 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozostawia istotne wątpliwości co do przeznaczenia działki nr (...) w Ostaszewie w dacie (...) lipca 2008 r. Przeznaczenie to jest cechą nadaną nieruchomości przez określony akt prawny - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W tej sytuacji trafna była ocena sądu I instancji, w myśl której rzeczoznawca majątkowy, winien dokonać samodzielnej oceny stanu prawnego działki w zakresie istotnym dla określenia przeznaczenia gruntu we wskazanej wyżej dacie, zaś zaakceptowanie przez organy administracji operatu szacunkowego, w którym ustalenia te oparto wyłącznie na zaświadczeniu Wójta Gminy Łysomice naruszało przepisy art. 7 i 77 § 1, 80 k.p.a.

W tym stanie sprawy Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną na podstawie art. 184 p.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 204 pkt 2 p.p.s.a. wobec oddalenia skargi kasacyjnej od wyroku sądu I instancji uwzględniającego skargę.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.