Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 1449845

Wyrok
Naczelnego Sądu Administracyjnego
z dnia 5 lutego 2014 r.
I OSK 1359/12

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Banasiewicz.

Sędziowie NSA: Joanna Runge-Lissowska (spr.), del. Roman Ciąglewicz.

Sentencja

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu w dniu 5 lutego 2014 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej "(...)" Sp. z o.o. w Warszawie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 2399/11 w sprawie ze skargi "(...)" Sp. z o.o. w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia (...) października 2011 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie faktyczne

Wyrokiem z 24 lutego 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 2399/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę "(...)" Sp. z o.o. w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z (...) października 2011 r. nr (...), którą utrzymana została w mocy decyzja Prezydenta m.st. Warszawy z (...) marca 2011 r. nr (...). Decyzjami tymi ustalono "(...)" opłatę adiacencką w wysokości 20.752,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr (...) przy ul. B. w Warszawie w związku z jej podziałem na działki nr (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...), zatwierdzonym decyzją Prezydenta m.st. Warszawy z (...) lipca 2010 r. nr (...), ostateczną z dniem (...) sierpnia 2010 r.

Wyrok zapadł w następującym stanie sprawy:

Pismem z 30 listopada 2011 r. Prezydent m.st. Warszawy wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty, a w związku z tym, że z operatu szacunkowego wynikał wzrost wartości nieruchomości wobec jej podziału ustalił opłatę decyzją z (...) marca 2011 r. W odwołaniu od tej decyzji "(...)" zarzuciła błędy w operacie (odwołując się też do swojego pisma z 1 marca 2011 r. złożonego w postępowaniu przed Prezydentem, zawierającego zarzuty do operatu). Spółka zarzuciła, że działki, które zostały przez biegłego wzięte do porównania z jej działkami nie są porównywalne, tak co do położenia, przeznaczenia, sąsiedztwa, dostępu do mediów, a także i z innych powodów. Samorządowe Kolegium, utrzymując w mocy decyzją z (...) października 2011 r. decyzję Prezydenta stwierdziło, że operat został sporządzony rzetelnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami, a wynika z niego, że do porównania zostały wzięte dostępne transakcje w dzielnicy Wilanów, w której położona jest działka dewelopera, a przy ustalaniu wartości brane były pod uwagę cechy rynkowe, wpływające na poziom cen, takie jak: lokalizacja, dostęp do drogi, uzbrojenie, wpływ zabudowy, otoczenie, możliwości inwestycyjne, wielkość i kształt. Organ odwoławczy podkreślił, że porównywalność nie oznacza identyczności i stwierdził, że była podstawa do ustalenia opłaty wobec wzrostu wartości nieruchomości, przy czym w dacie zatwierdzenia podziału obowiązywała uchwała Rady Miasta Stołecznego Warszawy nr XXII/45/2008 z dnia 10 stycznia 2008 r., ustalająca wysokość stawki procentowej na 30% różnicy wzrostu wartości nieruchomości. W skardze na decyzję "(...)" zarzuciła rażące naruszenie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 6, 7, 77 k.p.a. przez przyjęcie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości mimo niezbadania czy faktycznie taki wzrost miał miejsce.

Oddalając skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że stan faktyczny sprawy jest bezsporny i jako taki przyjął go do oceny sprawy, a następnie omówił przepisy regulujące kwestię ustalania opłaty adiacenckiej i podkreślił, że z akt sprawy wynika, że zostały spełnione przesłanki warunkujące możliwość wymierzenia opłaty. Zdaniem Sądu kwestionowany przez Spółkę operat organy oceniły zasadnie jako prawidłowy, bowiem wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę dobrze wyjaśniony i uzasadniony. Operat nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, natomiast przejrzyście i jednoznacznie przedstawia wnioski z wyceny, przy tym czyni to w sposób umożliwiający zrozumienie wyrażonej opinii. Reasumując, Sąd stwierdził, że organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny, właściwie dokonały jego subsumcji do normy zawartej w art. 98a ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w uzasadnieniu decyzji w sposób wyczerpujący wyjaśniły motywy jakimi się kierowały.

Reprezentowana przez radcę prawnego "(...)" Sp. z o.o. w Warszawie wniosła skargę kasacyjną od tego wyroku i na podstawie art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, dalej: p.p.s.a.) zarzuciła:

1)

naruszenie przepisów postępowania, tj.:

a)

art. 141 § 4 zd. 1 p.p.s.a., mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez brak zawarcia w uzasadnieniu do zaskarżonego wyroku podstawy prawnej rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienia,

b)

art. 134 § 1 p.p.s.a. mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez nierozstrzygnięcie istoty sprawy i nieuwzględnienie faktu, iż operat szacunkowy nie opiera się na właściwych danych;

2)

naruszenie prawa materialnego, tj.:

a)

art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami, polegające na jego błędnej wykładni oraz niewłaściwym zastosowaniu, tj. na błędnym przyjęciu, że w przedmiotowej sprawie nastąpił wzrost wartości nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne nr: (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...) powstałe wskutek podziału dz. ew. nr (...), zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta m.st. Warszawy nr (...) z dnia (...) lipca 2010 r. i przez to powstały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej,

b)

art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przyjęcie jako podstawę orzeczenia operat szacunkowy po upływie okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

W związku z powyższym wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wbrew art. 141 § 4 p.p.s.a. Sąd bez dokonania szczegółowej analizy stwierdził, że operat szacunkowy jest prawidłowy, a przecież prawidłowość nie polega tylko na przyjęciu prawidłowej metody wyceny, ale także prawidłowych koordynantów, porównywalnych do nieruchomości sprzed i po podziale, nie wskazał podstawy prawnej, na podstawie której Skarżąca mogła zażądać sprawdzenia prawidłowości operatu i nie przeprowadził opinii z biegłego, o co wnosiła na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a., przy tym niezauważenie czy przyjęte koordynanty są właściwe narusza art. 134 § 1 p.p.s.a. Naruszenie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami również zostało uzasadnione błędnym przyjęciem przez rzeczoznawcę działek do porównania przed i po podziale nieruchomości, co spowodowało ustalenie, że po podziale wzrosła wartość nieruchomości. Natomiast naruszenia art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami skarga kasacyjna upatruje w tym, że biegły przyjął błędne ceny przy sporządzaniu operatu, gdyż od IV kwartału 2010 r. obserwuje się trend spadkowy, zatem nieprzyjęcie danych z IV kwartału 2012 r. mogło mieć wpływ na ustalenie wzrostu wartości działek podlegających podziałom, a nadto, co zostało wykazane w postępowaniu przy sporządzaniu operatu biegły nie odniósł się do nieruchomości podobnych należących do skarżącej przed i po podziale.

Uzasadnienie prawne

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie mogła być uwzględniona, bowiem nie zawiera uzasadnionych podstaw.

Jej zarzuty, tak dotyczące naruszenia prawa procesowego, jak i materialnego sprowadzają się w istocie do jednego - nieprawidłowości operatu przez przyjęcie do porównania nieruchomości różniących się od nieruchomości Skarżącej, przy czym zarzut naruszenia art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości świadczy o niezrozumieniu zasady wynikającej z tego przepisu.

Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 150 ust. 5) wynika, iż właściwie jedynym dowodem, stanowiącym podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej jest opinia rzeczoznawcy, sporządzona w formie operatu. Jakkolwiek operat, tak jak każdy dowód w każdym postępowaniu administracyjnym podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, to jednak ocena ta jest w pewnym sensie ograniczona.

Operat szacunkowy jest bowiem dowodem specyficznym, w którym wykorzystane są wiadomości specjalne rzeczoznawcy, dotyczące dziedziny szacowania wartości nieruchomości. Strona oczywiście ma prawo wniesienia uwag czy zastrzeżeń do operatu, które organ ma obowiązek wyjaśnić. Jeżeli zarzuty te wskazują na oczywiste błędy, czy niedokładności operatu, lub takie wady dostrzeże sam organ oceniając ten dowód, operat może zostać zdyskwalifikowany jako dowód i wymagać poprawienia, uzupełnienia albo opracowania go na nowo. Natomiast jeśli organ takich wad nie stwierdzi, a strona operat kwestionuje to ma prawo przedstawienia przeciwdowodu - innego operatu lub poddanie tego operatu opinii organizacji rzeczoznawców - art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie organy obu instancji uznały, iż operat sporządzony w sprawie nie budzi wątpliwości i może stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Ocenę tę podzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny, wyjaśniając przyczyny takiej oceny. Uzasadnienie wyroku w tej kwestii w pełni odpowiada art. 141 § 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), dalej "p.p.s.a." Skarżąca Spółka zarzuciła, że operat został błędnie sporządzony, bowiem nieruchomości wzięte do porównania z nieruchomością wycenianą są nieporównywalne, a zarzuty te podnosiła konsekwentnie w całym postępowaniu - administracyjnym i sądowoadministracyjnym. Wojewódzki Sąd wyjaśnił w wyroku jak należy rozumieć porównywalność nieruchomości i wskazał też, że z operatu wynika zupełnie jednoznacznie dlaczego biegły wziął pod uwagę takie a nie inne transakcje. Podkreślić należy, że zarzuty stawiane przez Skarżącą dotyczą wiedzy rzeczoznawcy, zatem właśnie specyfiki dowodu jakim jest operat szacunkowy. Taki zarzut wymyka się już ocenie organu, dokonywanej w ramach swobodnej oceny, a wymaga wiedzy specjalistycznej. W takiej sytuacji strona może przedłożyć przeciwdowód - opinię innego rzeczoznawcy lub poddać ocenie organizacji rzeczoznawców, o czym mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Takich działań strona nie podjęła. Trudno zatem uznać aby zarzuty naruszenia tak przepisów postępowania, jak i art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami były usprawiedliwione.

Natomiast co do zarzutu naruszenia art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami to należy wyjaśnić, iż przepis ten pozwala na wykorzystanie operatu przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia. Oznacza to, że jeżeli postępowanie jest prowadzone dłużej aniżeli 12 miesięcy to operat "traci ważność", nie może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, jak stanowi ww. przepis, chyba że rzeczoznawca potwierdzi jego aktualność w trybie ust. 4 art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sprawie operat został sporządzony 19 kwietnia 2011 r., decyzję ostateczną wydano (...) października 2011 r., zatem w terminie zakreślonym ww. art. 156 ust. 3. Zarzut zatem naruszenia tego przepisu z uwagi na zastosowanie cen transakcji zawartych przed datą sporządzenia operatu jest nietrafny.

Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji, na podstawie art. 184 p.p.s.a.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.