I C 580/19 - Wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 3114846

Wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku z dnia 10 listopada 2020 r. I C 580/19

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia SR Janusz Supiński.

Sentencja

Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 20 października 2020 r. w Giżycku sprawy z powództwa S. B. przeciwko M. T., D. T. o zapłatę

I. Zasądza od pozwanego M. T. na rzecz powoda S. B. kwotę 19.600 (dziewiętnaście tysięcy sześćset) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 8 maja 2019 r. do dnia zapłaty.

II. Zasądza od pozwanego M. T. na rzecz powoda S. B. kwotę 4.597 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

III. Zasądza od pozwanego D. T. na rzecz powoda S. B. kwotę 20.400 (dwadzieścia tysięcy czterysta) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 8 maja 2019 r. do dnia zapłaty.

IV. Zasądza od pozwanego D. T. na rzecz powoda S. B. kwotę 4.637 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Uzasadnienie faktyczne

(...) B. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego M. T. kwoty 19.600 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 8 maja 2019 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu. Jednocześnie domagał się zasądzenia od pozwanego D. T. kwoty 20.400 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 8 maja 2019 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu. W uzasadnieniu powód wskazał, że zamierzał dokonać u pozwanych zakupu działki nr (...), położonej w obrębie G., zapisanej w księdze wieczystej nr (...), a stanowiącej własność pozwanego M. T. w (...) części oraz D. T. w (...) części, wobec czego strony zawarły umowę przedwstępną, zgodnie z którą ustaliły cenę nabycia działki na kwotę 153.000 zł. W świetle depozycji powoda w związku z zawartą umową wpłacony został zadatek w łącznej kwocie 40.000 zł, przy czym kwota 15.000 zł została wpłacona w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, kwota zaś 25.000 zł w późniejszym terminie. Jak wskazał powód, wbrew złożonym przez pozwanych zapewnieniom, że ww. nieruchomość nie jest obciążona długami i ciężarami oraz prawami osób trzecich, zaś media (w szczególności gaz) są umiejscowione poza działką - przez działkę przebiega gazociąg i nie jest możliwa niwelacja terenu nad owym gazociągiem. Dodał, że brak zgody pozwanych na przebudowę gazociągu na własny koszt, a także brak akceptacji propozycji owej przebudowy na koszt powoda przy jednoczesnym obniżeniu ceny sprzedaży nieruchomości, skutkować musiał odstąpieniem powoda od umowy przedwstępnej. Jak wskazał, do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nie doszło z ewidentnej winy pozwanych, co implikować musi obowiązek po stronie pozwanych zwrotu podwójnej wartości kwoty zadatku.

Pozwani D. T. i M. T. nie uznali powództw i wnieśli o ich oddalenie. W uzasadnieniu potwierdzili wprawdzie, że strony zawarły porozumienie o treści jak w ww. umowie przedwstępnej, ale jednocześnie podnieśli, że powód wiedział, że na działce znajduje się gazociąg, co skutkowało udzieleniem powodowi rabatu w kwocie 18.040 zł, jako bonifikaty na zakup spornej nieruchomości. Dodali, że ów gazociąg, wbrew stanowisku powoda - nie stanowi żadnej przeszkody do zrealizowania planowanej zabudowy, zapewnienia pozwanych zaś, że działka nr (...) nie jest obciążona żadnymi prawami na rzecz osób trzecich polegają na prawdzie. Wskazali, że powód został poinformowany o tym, że media, do których należy przyłączyć wybudowane budynki: wodociąg, kanalizacja, prąd i gaz umiejscowione są poza działką w drodze - Jaśminowa. Jednocześnie dodali, że kwota 25.000 zł wpłacona przez powoda w późniejszym terminie nie stanowiła zadatku, lecz zaliczkę na poczet sprzedaży nieruchomości. Zdaniem pozwanych nie ponoszą oni winy za niewykonanie umowy, albowiem byli gotowi do zawarcia umowy przyrzeczonej, przeszkody zaś wynikły wyłącznie ze strony powoda.

Sąd ustalił, co następuje:

Pozwani D. T. i M. T. są współwłaścicielami w proporcjach (...) (D. T.) i (...) (M. T.) działki nr (...) położonej w obrębie G., gm. G., dla której w Sądzie Rejonowym w Giżycku prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

(dowód: okoliczności bezsporne)

W dniu 6 kwietnia 2018 r. powód S. B. i pozwani M. T. oraz D. T. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży ww. działki nr (...), położonej w obrębie G., zapisanej w księdze wieczystej nr (...). W § 1 i 2 umowy pozwani oświadczyli, że powyższa nieruchomość nie jest obciążona długami i ciężarami oraz prawami osób trzecich, zaś media: wodociąg, kanalizacja, prąd, gaz są umiejscowione w drodze - Jaśminowa, poza działką, a koszt przyłączenia do ww. mediów leży po stronie powoda S. B. Strony w umowie ustaliły cenę przedmiotu umowy na kwotę 153.000 zł. Z umowy wynika także, że powód zapoznał się ze stanem przedmiotu umowy i nie wnosi uwag.

Strony ustaliły nadto, że zabezpieczeniem ich porozumienia będzie wpłacenie przez powoda na rzecz pozwanych kwoty 15.000 zł tytułem zadatku, która to kwota będzie w przyszłości zaliczona na poczet ww. ceny nieruchomości, a która to kwota została zapłacona przez powoda w dniu zawarcia umowy przedwstępnej. Strony uzgodniły także, że w przypadku odstąpienia przez powoda od zawarcia umowy notarialnej w uzgodnionym ww. terminie, a także w przypadku odstąpienia od warunków umowy przedwstępnej zadatek przepada w całości na rzecz pozwanych, zaś w przeciwnym wypadku pozwani zwrócą powodowi zadatek w sumie dwukrotnie wyższej.

Strony uzgodniły również termin zawarcia notarialnej umowy kupna sprzedaży nieruchomości - do dnia 31 października 2018 r.

(dowód: umowa przedwstępna z dnia 6 kwietnia 2018 r. - k. 8-9)

Po wyjściu na jaw, że przez ww. działkę przebiega gazociąg, powód podjął działania mające na celu ustalenie, czy może być przeprowadzona przez niego niwelacja terenu (wyrównanie działki) nad gazociągiem przebiegającym przez działkę nr (...), będącą przedmiotem umowy przedwstępnej. (...) Sp. z o.o. Oddział Zakład (...) w O. pismem z dnia 26 lutego 2019 r. nie wyraziła zgody na prowadzenie takich prac. Jednocześnie w związku z tym, że jedyną możliwością zagospodarowania nieruchomości zgodnie z zamierzeniami powoda było przesunięcie gazociągu powód uzyskał warunki techniczne na przebudowę gazociągu (przeniesienie gazociągu), których szacowany koszt wykonania to ok. 30-35 tysięcy.

(dowód: pismo (...) Sp. z o.o. (...) w O. z dnia 26 lutego 2019 r. - k. 14-15, warunki techniczne przebudowy gazociągu - k. 14-20, wyrys z mapy zasadniczej - k. 21)

W dniu 29 października 2018 r. zawarto aneks numer (...) do ww. umowy przedwstępnej, w którym ustalono, że zawarcie umowy notarialnej pomiędzy stronami przenoszącej własność nieruchomości nastąpi w terminie do dnia 30 grudnia 2018 r., zaś pozostałe warunki pozostały bez zmian.

W dniu 21 grudnia 2018 r. zawarto aneks numer (...) do ww. umowy przedwstępnej, w którym ustalono, że zawarcie umowy notarialnej pomiędzy stronami przenoszącej własność nieruchomości nastąpi w terminie do 28 lutego 2019 r. Jednocześnie w § 2 ww. aneksu wskazano, że powód zapłacił pozwanym dnia 21 grudnia 2018 r. na poczet ceny sprzedaży zadatek w wysokości 25.000 zł. Pozostałych warunków umowy przedwstępnej nie zmieniono.

W dniu 28 lutego 2019 r. zawarto aneks numer (...) do ww. umowy przedwstępnej, w którym ustalono, że zawarcie umowy notarialnej pomiędzy stronami przenoszącej własność nieruchomości nastąpi w terminie do 15 marca 2019 r. Pozostałych warunków umowy przedwstępnej nie zmieniono.

(dowód: aneks nr (...) z dnia 29 października 2018 r. - k. 10, aneks nr (...) z dnia 21 grudnia 2018 r. - k. 11, aneks nr (...) z dnia 28 lutego 2019 r. - k.12)

Pismem z dnia 14 marca 2019 r. powód wezwał pozwanych do wykonania prac związanych z przebudową gazociągu na własny koszt, zgadzając się na kolejne przesunięcie terminu zawarcia umowy sprzedaży działki nr (...). Jednocześnie zaproponował również stosowne obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości w razie wykonania prac na koszt powoda. W odpowiedzi na pismo pozwani pismem z dnia 21 marca 2019 r. wskazali, że nie ma żadnych przeszkód do zawarcia umowy sprzedaży ww. działki, albowiem z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wynika, że nie została ona obciążona prawami na rzecz osób trzecich. Nadto pozwani wskazali, że nie ma podstaw do zwrotu kosztów przeniesienia gazociągu.

(dowód: wezwanie do wykonania umowy z dnia 14 marca 2019 r. - k. 22-22v, pismo pozwanych z dnia 21 marca 2019 r. - k. 23)

W dniu 15 marca 2019 r. strony spotkały się w siedzibie kancelarii notarialnej notariusz J. C. w G. celem podpisania umowy. W trakcie spotkania i odczytywania aktu notarialnego doszło do sprzeczki pomiędzy stronami o to, że na działce nr (...) przebiega gazociąg. W protokole z dnia 15 marca 2019 r. sporządzonym w formie aktu notarialnego stwierdzono niedojście przyrzeczonej umowy sprzedaży do skutku i wskazano, że pozwani nie przystąpią do zawarcia umowy przyrzeczonej. Z protokołu wynika, że powód S. B. zapewnił, że jest przygotowany finansowo do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, a rezygnuje z jej zawarcia wyłącznie ze względu na gazociąg przebiegający przez działkę. Jednocześnie pozwani oświadczyli, że są gotowi do zawarcia umowy przyrzeczonej z uwagi na brak przeszkód do jej zawarcia, tj. ze względu na to, że w dziale III księgi wieczystej nr (...) brak jest obciążenia działki nr (...) służebnością przesyłu. W protokole stwierdzono również, że strony zgodnie postanawiają rozstrzygnąć kwestie sporne.

(dowód: protokół niedojścia przyrzeczonej umowy sprzedaży do skutku - k. 73-75, zeznania świadka J. T.-C. - k. 102v, przesłuchanie powoda w charakterze strony - k. 102v-103v, 121, zeznania świadka J. T. - k. 120-121)

Pismem z dnia 16 kwietnia 2019 r. powód S. B. odstąpił od umowy przedwstępnej z dnia 6 kwietnia 2018 r. Jednocześnie wezwał pozwanych do zapłaty kwoty 80.000 zł tytułem zwrotu podwójnej wartości przekazanej kwoty zadatku w terminie 14 dni od otrzymania pisma. W dniu 2 maja 2019 r. na rachunek powoda wpłynęła kwota 40.000 zł, pismem zaś z dnia 2 maja 2019 r. odmówili zapłaty kwoty 80.000 zł, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

(dowód: pismo powoda z dnia 16 kwietnia 2019 r. - k. 24-25, pismo pozwanych z dnia 2 maja 2019 r. - k. 26, potwierdzenie przelewu z dnia 2 maja 2019 r. - k. 27)

Sąd zważył, co następuje:

Bezspornym w sprawie jest ustalony powyżej stan faktyczny w zakresie przysługującego pozwanym w określonych udziałach prawa własności działki nr (...), położonej w obrębie G., gm. G., dla której w Sądzie Rejonowym w Giżycku prowadzona jest księga wieczysta nr (...), a także okoliczność wiążącej strony umowy przedwstępnej, której przedmiotem była owa działka, a wreszcie - sama treść owej umowy - wynika to bowiem nie tylko z dokumentów zalegających w aktach sprawy, w tym treści rzeczonej umowy przedwstępnej, ale przede wszystkim z zeznań samych stron. Poza sporem była również okoliczność kilkukrotnego aneksowania owej umowy, wpłata przez powoda kwoty 15.000 zł zadatku przy zawieraniu umowy przedwstępnej i po jej zawarciu dalszych 25.000 zł, niezawarcia umowy przyrzeczonej w uzgodnionym terminie, odstąpienia przez powoda od umowy przedwstępnej oraz wezwania pozwanych przez powoda do zapłaty dochodzonej kwoty. Mając na uwadze korelację twierdzeń stron z bezosobowym materiałem dowodowym, należało przyznać tym zeznaniom przymiot wiarygodności, oczywiście we wskazanym powyżej zakresie.

Sporną w realiach przedmiotowej sprawy okazała się kwestia zidentyfikowania strony umowy odpowiedzialnej za niedojście do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, a w konsekwencji określenie granic owej odpowiedzialności i ewentualna wysokość dochodzonego w sprawie roszczenia.

Przechodząc do analizy i oceny zasadności roszczenia strony powodowej, należy w pierwszej kolejności dookreślić samą treść owej umowy w świetle rzeczywistych intencji stron, a to w kontekście spornej wysokości ustalonego zadatku na poczet zabezpieczenia umowy - wedle powoda bowiem łączna kwota zadatku wręczona na poczet zabezpieczenia łączącego strony porozumienia wynosiła 40.000 zł, przy czym kwota 15.000 zł została wręczona w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś kwota 25.000 zł została uiszczona wraz z zawarciem aneksu nr (...) do ww. umowy przedwstępnej. W ocenie zaś pozwanych zadatkiem wpłaconym na poczet umowy stron była wyłącznie kwota 15.000 zł, wręczona w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, kwota 25.000 zł zaś wręczona po zawarciu umowy przedwstępnej stanowić miała zaliczkę na poczet sprzedaży spornej działki.

Rozstrzygając powyższą kwestię Sąd dostrzegł przede wszystkim, że niewątpliwie kwota 15.000 zł stanowiła zabezpieczenie umowy. W tym kontekście wskazać należy, że w zawartej umowie przedwstępnej z dnia 6 kwietnia 2018 r. przewidziano zgodne z treścią art. 394 k.c., że w sytuacji odstąpienia przez kupującego od zawarcia umowy notarialnej w uzgodnionym terminie oraz od odstąpienia od warunków umowy dany przez kupującego zadatek przepada w całości na rzecz sprzedających, zaś w przeciwnym przypadku to sprzedający zwrócą kupującemu dany zadatek w sumie dwukrotnie wyższej (§ 2 ust. 7). Gdyby zatem pozwani nie wywiązali się z zawartej umowy, tj. odstąpili od zawarcia umowy notarialnej w określonym terminie i nie wywiązali się z warunków umowy przedwstępnej - winni zwrócić powodowi kwotę 30.000 zł. W przypadku niewywiązania się powoda z owej umowy kwota 15.000 zł miała ulec zatrzymaniu przez pozwanych. Z kolei sporna kwota 25.000 zł została wpłacona przez powoda w dniu 21 grudnia 2018 r., tj. w dniu zawarcia aneksu nr (...) do umowy przedwstępnej, a zatem niewątpliwie owa kwota została uiszczona w dniu zawarcia umowy. Aneks do umowy bowiem to obustronne porozumienie w sprawie zmiany warunków danej umowy, za pomocą którego strony mogą zmienić postanowienia umowy i swobodnie modyfikować zapisy pierwotnej umowy. Aneks ów stanowi zatem integralną część umowy pierwotnej. Dodatkowo dostrzec należało, że treść aneksu nr (...) jednoznacznie przewiduje, że kupujący zapłacił sprzedającym "zadatek" w wysokości 25.000 zł, zaś pozostałe warunki umowy pozostają bez zmian. Treść zatem wskazanego aneksu w żaden sposób nie uprawdopodabnia nawet twierdzeń pozwanych, w świetle których sporna kwota 25.000 zł miała stanowić zaliczkę na poczet sprzedaży działki, nie mówiąc już o udowodnieniu owej okoliczności na niwie jednoznacznego brzmienia wskazanego aneksu nr (...). Trudno o bardziej dobitne i precyzyjne wyrażenie woli stron w zakresie ukształtowania charakteru prawnego przedmiotowego świadczenia. Nic bowiem nie stało na przeszkodzie, aby strony zastrzegły w umowie zaliczkę w kwocie 25.000 zł, ale wobec jednoznacznego brzmienia umowy nie ma wątpliwości, że uiszczenie tej kwoty miało nastąpić właśnie tytułem zadatku. Odmienna interpretacja byłaby sprzeczna z oczywistym rezultatem językowej wykładni postanowień umowy. W tym kontekście zaakcentować należy, że za trafny należy uznać pogląd, zgodnie z którym zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy (vide: (por. wyr. SN z 8 lutego 2008 r., I CSK 328/07, OSNC 2009, Nr 4, poz. 60). "Funkcję zadatku może spełniać także uiszczenie określonej sumy kontrahentowi po zawarciu umowy. Czas wręczenia kontrahentowi kwoty, która - zgodnie z porozumieniem stron - ma stanowić zadatek, nie ma znaczenia decydującego dla samej konstrukcji zadatku. Uprawnione jest wobec tego funkcjonalne rozumienie sformułowania "przy zawarciu umowy" użytego w art. 394 § 1 k.c. i przyjęcie, że zadatek może być wpłacony także do dnia zawarcia umowy, a więc także przed podpisaniem umowy przez wszystkie strony." Jednocześnie "czym innym jest samo zastrzeżenie zadatku przez strony w ramach określonego zobowiązania, a czym innym - kwestia ewentualnych konsekwencji prawnych modyfikacji tego zobowiązania (m.in. w zakresie terminu jego wykonania) dla losu prawnego zadatku." (vide: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 sierpnia 2012 r., sygn. akt I ACa 647/12, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., sygn. akt III CSK 115/11). Podkreślić należy, że "zamiar traktowania kwoty wręczonej przed lub po zawarciu umowy jako zadatku musi wyraźnie wynikać z umowy; w braku stosownych uzgodnień w powyższym zakresie znajdzie bowiem zastosowanie reguła ogólna, wyrażona w art. 394 § 1 k.c., zgodnie z którą jedynie zadatek dany przy zawarciu umowy ma znaczenie określone w dalszej części tego przepisu." (tak: A. Zbiegień-Turzańska, Kodeks cywilny. Komentarz, red. Osajda 2020, wyd. 27, Legalis). Na tle wniosków płynących z ww. judykatów w ocenie Sądu należało zakwalifikować fakt wręczenia pozwanym sumy 25.000 zł po zawarciu umowy przedwstępnej z dnia 6 kwietnia 2018 r. jako zadatek w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. Zdaniem Sądu orzekającego w przedmiotowej sprawie pozwala na to również wykładnia oświadczeń woli (treści czynności prawnych) pomiędzy stronami po zwarciu umowy przedwstępnej. W piśmie z dnia 21 marca 2019 r., stanowiącym odpowiedź na pismo powoda z dnia 14 marca 2019 r. wzywające pozwanych do wykonania umowy, pozwani nie kwestionowali w żaden sposób łącznej wysokości zadatku, podnosząc jedynie zarzuty związane z brakiem podstaw do jego zwrotu w podwójnej wysokości. Podobnie w kolejnym piśmie z dnia 2 maja 2019 r. nie negowali w żaden sposób żądania co do wysokości zapłaty kwoty 80.000 zł tytułem podwójnej wartości zadatku. Zarzut związany z tym, że to jedynie kwota 15.000 zł stanowiła zadatek został podniesiony dopiero w odpowiedzi na pozew. Tak ukształtowane warunki wskazują jednoznacznie, że strony traktowały sporną kwotę 25.000 zł jako zadatek, określony w art. 394 k.c., niezależnie zresztą od tego, że rzeczywiście od samego początku tak też tę kwotę nazywały. Dla takiej oceny spornej kwoty 25.000 zł nie ma znaczenia fakt, że strony w aneksie nr (...) nie przewidziały, że kwota ta (podobnie jak kwota 15.000 zł) zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Strony bowiem mogły, i tak uczyniły, ukształtować zasady rozliczenia zadatku w sposób swobodny, mając wszakże na uwadze charakter samej umowy pierwotnej (czyli umowy przedwstępnej). Wreszcie wskazać należy, że zeznania świadka J. T. (3) (ojca pozwanych, z którym powód rozpoczął negocjacje co do nabycia spornej działki) co do tego, że nie rozróżnia zadatku od zaliczki okazały się w niniejszej sprawie całkowicie niewiarygodne. Po pierwsze J. T. (3) nie pierwszy raz pośredniczył, czy też był stroną czynności sprzedaży nieruchomości. Nie jest możliwym zatem, by strona deklarująca udział w kilkudziesięciu transakcjach sprzedaży nieruchomości nie odróżniała zadatku od zaliczki (i znaczenia tych dwóch instytucji), zwłaszcza, że ów świadek zajmuje się profesjonalnie działalnością gospodarczą w zakresie budownictwa i zawierał w jej ramach umowy sprzedaży nieruchomości. Po drugie wskazać należy, że nieznajomość prawa szkodzi, a zatem twierdzenia świadka co do tego, że zaliczka i zadatek to nieprecyzyjne słowa nie niweczy w żaden sposób konsekwencji związanych z przyjęciem zadatku. Wreszcie (o czym była już mowa wyżej) wobec jednoznacznego brzmienia umowy tut. Sąd nie miał wątpliwości, że uiszczenie kwoty 25.000,00 zł miało nastąpić tytułem zadatku i odmienna interpretacja byłaby sprzeczna z oczywistym rezultatem językowej wykładni postanowień umowy. Marginalnie w tym miejscu wskazać należy, że powyższe okoliczności podważają całkowicie wiarygodność świadka J. T. (3), o czym będzie jeszcze mowa niżej.

Zgodnie z art. 394 § 1 i 2 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W myśl art. 394 § 3 k.c. w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Skutki zastrzeżenia zadatku mają zasadnicze znaczenie, jeżeli dłużnik nie wykona umowy z powodu okoliczności, za które ponosi on wyłączną odpowiedzialność, ponieważ przepis art. 394 k.c. w sposób istotny modyfikuje ogólne reguły odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań (art. 471 i n.k.c.) oraz niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych (art. 487 i n.k.c.). Odstępujący od umowy może domagać się zwrotu swojego świadczenia, które już w części lub całości wykonał. Powszechnie uważa się, że przedmiot wręczony tytułem zadatku stanowi surogat odszkodowania za niewykonanie umowy. Wierzyciel nie musi korzystać z prawa do odstąpienia od umowy, lecz może domagać się jej wykonania, a dłużnikowi nie przysługuje prawo zwolnienia się z zobowiązania przez rezygnację z przedmiotu danego tytułem zadatku lub zapłatę sumy dwukrotnie wyższej.

W oparciu o powyższe regulacje kwestią, nad którą należało się pochylić w niniejszej sprawie, było określenie osoby odpowiedzialnej za niedojście do skutku właściwej umowy kupna sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. "Skutki prawne zadatku pojawiają się przede wszystkim w przypadku niewykonania umowy z przyczyn, za które strona zobowiązana ponosi wyłączną odpowiedzialność. Wynika to z łącznej treści wszystkich trzech przepisów art. 394 k.c. Najczęściej przyczyną taką będzie zwłoka w spełnieniu świadczenia, czyli brak świadczenia w terminie wykonania zobowiązania z przyczyn zawinionych przez dłużnika. Nie ma znaczenia, jakiego rodzaju zobowiązanie (w szczególności pieniężne czy niepieniężne) nie zostało wykonane. Warunkiem zastosowania art. 394 § 1 k.c. jest ustalenie, że przyczyny, z powodu których nastąpiło niewykonanie umowy, są objęte odpowiedzialnością strony niewykonującej zobowiązanie. W braku odmiennej regulacji umownej chodzić tu będzie zatem o dochowanie należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania (art. 472 k.c.). In genere nie jest możliwe stworzenie nawet przykładowego katalogu zdarzeń, w których można by orzec, że niewykonanie umowy jest objęte odpowiedzialnością dłużnika. Każdy stan faktyczny wymaga w tym względzie indywidualnej oceny" (tak: M. G. (red.), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353-626. Wyd. 2, W. 2019).

W realiach niniejszej sprawy nie ulega wątpliwości, że po zawarciu umowy przedwstępnej z dnia 6 kwietnia 2018 r. wyszło na jaw, że przez działkę nr (...) (będącą przedmiotem owej umowy), położoną w obrębie G., zapisaną w księdze wieczystej nr (...), a stanowiącą własność pozwanego M. T. w (...) części oraz D. T. w (...) części - przebiega gazociąg. W tym kontekście dostrzec należało, że owa okoliczność nie została przewidziana przez strony w treści umowy przedwstępnej (ani na etapie jej aneksowania). Po wyjściu na jaw wskazanej okoliczności powód podjął działania mające na celu ustalenie, czy może być przeprowadzona przez niego niwelacja terenu (wyrównanie działki) nad gazociągiem przebiegającym przez działkę nr (...). Już te okoliczności sugerują, że powód nie został poinformowany przez pozwanych (a także przez J. T. (3) prowadzącego negocjacje z powodem w zakresie sprzedaży tejże nieruchomości) o tym gazociągu. Wracając na kanwę wspomnianej umowy przedwstępnej wskazać należy, że pozwani w tejże umowie zapewnili jednoznacznie powoda, że działka nr (...) nie jest w żaden sposób obciążona. Niewątpliwie gazociąg taki jest obciążeniem, samo jego posiadanie wszak owo obciążenie stanowi, niezależnie nawet od kwestii legalności jego posadowienia. W § 2 pkt 3 umowy pozwani oświadczyli wprawdzie, że media: wodociąg, kanalizacja, prąd, gaz są umiejscowione w drodze - Jaśminowa, poza działką, a koszt przyłączenia do ww. mediów leży po stronie powoda S. B., przy czym niewątpliwie chodziło tutaj o gazociąg, do którego powód mógłby się podłączyć i korzystać z mediów, nie zaś gazociąg przesyłowy, który leży z drugiej strony przedmiotowej działki. W żaden sposób przy tym pozwani nie wykazali swoich twierdzeń co do tego, że powód w trakcie negocjacji przed zawarciem umowy przedwstępnej informowany był o tym, że przez działkę przebiega gazociąg przesyłowy. Świadek J. T. (4), będący de facto stroną niniejszego procesu, bowiem na etapie negocjacji działał faktycznie w imieniu pozwanych synów - nie zaoferował w tym względzie żadnych dowodów na przebieg owych negocjacji stron. Wspomniana wcześniej okoliczność, że jako podmiot uczestniczący w szeregu umów sprzedaży nieruchomości nie odróżnia zadatku od zaliczki sprawia, że cała jego wiarygodność upada - także co do informowania powoda o gazociągu. Przy tym również jako ojciec pozwanych jest ewidentnie zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy na ich korzyść, co również świadczy o jego stronniczości i podważa jego zeznania. Dostrzec przy tym należało zeznania świadka J. T.-C. - notariusz przed którym miało dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, i który obecny był przy spotkaniu stron. Ów świadek zeznał, że w dniu 15 marca 2019 r. powód twierdził, że o gazociągu dowiedział się dopiero w październiku 2018 r. To z kolei nieco koreluje z treścią pisma (...) Sp. z o.o. Oddział Zakład (...) w O. z dnia 26 lutego 2019 r., w którym to piśmie ww. spółka nie wyraziła powodowi w konsekwencji złożonego przez niego żądania - zgody na niwelację terenu nad gazociągiem. Zaraz więc po powzięciu informacji o gazociągu powód podjął działania zmierzające do dostosowania terenu nad gazociągiem zgodnie ze swoimi zamierzeniami. Powodowi zależało na kupnie spornej działki, a zatem jego ewentualna wiedza o gazociągu przed zawarciem umowy przedwstępnej, tj. przed 6 kwietnia 2018 r. nie tylko mogłaby skutkować nie zawarciem owej umowy, ale istotnie również nie zwlekałby z inicjatywą uzyskania zgody na niwelację terenu (gdyby w ogóle zdecydował się na jej zawarcie), czy też uzyskaniem warunków technicznych na przebudowę gazociągu. Nadmienić należy, że nawet ewentualna okoliczność, iż gazociąg miałby nie przeszkadzać w zagospodarowaniu (budowie) nie ma znaczenia na gruncie przedmiotowej sprawy, albowiem działka miała być wolna od wszelkich obciążeń. Ma to i tak marginalne znaczenie, bo w sprawie zostało ponad wszelką wątpliwość wykazane, że planowany przez powoda sposób zagospodarowania nie jest możliwy bez przebudowy gazociągu (vide: k. 14-20). Odnosząc się w tym miejscu do deklarowanej przez pozwanych bonifikaty, jakiej mieli udzielić powodowi z tytułu istnienia gazociągu zauważyć należało, że ów fakt nie ma potwierdzenia w łączącej strony umowie przedwstępnej. Okoliczność tą potwierdzał jedynie świadek J. T. (3), a zatem świadek zupełnie w tej sprawie niewiarygodny. Żadna ze stron zresztą nie prowadziła dowodu na okoliczność przebiegu negocjacji stron przed zawarciem umowy przedwstępnej. Owej bonifikaty nie potwierdzają również akty notarialne przedłożone przez pozwanych. Objęte owymi aktami działki nie są szczegółowo opisane, nie wiadomo gdzie leżą, jakie mają kształty, ukształtowanie terenu, dostęp do drogi i jakiekolwiek inne walory. Poza tym rynek jest wolny i kontrahenci mogą dowolnie kształtować postanowienia zawieranych umów. Sporna działka przypomina natomiast kształt trapezu ze znaczną skarpą - trudno zatem też ostatecznie ustosunkować się do wysokości zaproponowanej przez pozwanych ceny tejże działki. Wreszcie, rozstrzygając zarzuty pozwanych co do tego, że powód nie miał pieniędzy na zakup spornej nieruchomości dostrzec należało, że powód dnia 15 marca 2019 r., tj. w dacie zawarcia ostatecznej umowy wypłacił z konta 104.000,00 zł. Biorąc pod uwagę wpłacony zadatek w kwocie 40.000 zł - na poczet ceny sprzedaży do zapłaty pozostało 9.000 zł, którą to kwotą powód niewątpliwie dysponował. Wynika to z jego twierdzeń lansowanych w toku sprawy, a także z twierdzeń prezentowanych w dniu zawarcia ostatecznej umowy, tj. 15 marca 2019 r., co potwierdził wszak świadek J. T.-C. Okoliczność ta znalazła odzwierciedlenie w treści protokołu sporządzonego przez notariusza w dniu 15 marca 2019 r. dot. niedojścia przyrzeczonej umowy sprzedaży do skutku, gdzie wskazano, że pozwani nie przystąpią do zawarcia umowy przyrzeczonej. Bezspornie również to brak zgody pozwanych na przebudowę gazociągu na własny koszt, a także brak akceptacji propozycji owej przebudowy na koszt powoda przy jednoczesnym obniżeniu ceny sprzedaży nieruchomości, skutkował odstąpieniem powoda od umowy przedwstępnej Sumując powyższe rozważania, w ocenie Sądu stwierdzić należy, że brak jest podstaw do uznania, że powód został poinformowany o przebiegającym przez działkę gazociągu. W konsekwencji, skoro pozwani nie poinformowali powoda, że przez działkę przebiega gazociąg, a powód (co bezsporne) ostatecznie uzyskał decyzję o zakazie niwelacji terenu uznać należało, że powód miał prawo do odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej - z winy pozwanych. W ocenie Sądu to powód wykazał, że był gotowy do zawarcia umowy ale to strona pozwana jej nie wykonała. Przez cały okres od zawarcia umowy przedwstępnej to powód podejmował niezbędne działania w celu zawarcia umowy przyrzeczonej i zależało mu na sfinalizowaniu transakcji. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza zawinione przez stronę niewykonanie umowy, bezpodstawną odmowę jej zawarcia. Tej zaś stronie, która była gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej i wyraziła wolę jej zawarcia nie można przypisać uchylania się do zawarcia umowy (por. wyrok SN 15 kwietnia 2003 r., V CKN 74/01, z 24 kwietnia 2014 r., III CSK 319/13 z przywołanym w nim orzecznictwem). Powyższa argumentacja dowodzi, że odstąpienie powoda od umowy było całkowicie uzasadnione. Z kolei argumenty lansowane przez pozwanych, w ocenie Sądu jawiły się jako pretekst do tego, aby uniknąć odpowiedzialności za skutki odstąpienia powoda od umowy przyrzeczonej - z winy pozwanych.

W konsekwencji Sąd znajdując podstawy do zwrotu powodowi podwójnej wysokości zadatku, a przy tym ustaloną w sprawie wysokość tegoż zadatku na kwotę 40.000 zł, a wreszcie zapłatę przez pozwanych kwoty 40.000 zł przed wytoczeniem powództwa, na podstawie art. 394 k.c. orzekł jak w pkt I i III sentencji, mając wszak na uwadze udział pozwanych w spornej nieruchomości i to, że ich odpowiedzialność w niniejszej sprawie nie jest solidarna i obciąża współwłaścicieli w stosunku do przysługującego im udziału (art. 207 k.c.)

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. jak w pkt II i IV, zważywszy na rodzaj występującego po ich stronie współuczestnictwa.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów powszechnych.