I C 563/13 - Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu

Orzeczenia sądów
Opublikowano: www.orzeczenia.ms.gov.pl

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 18 grudnia 2013 r. I C 563/13

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia SO. Piotr Jarmundowicz.

Protokolant: Błażej Łój.

Sentencja

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 listopada 2013 r. we Wrocławiu sprawy z powództwa Gminy W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) (...) we W. o uchylenie uchwały

I.

uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) (...) we W. podjętą na zebraniu ogółu właścicieli lokali w dniu 27 kwietnia 2011 r. i uzupełnioną w drodze indywidualnego zbierania głosów;

2.

zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) (...) we W. na rzecz strony powodowej Gminy W. kwotę 380 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Uzasadnienie faktyczne

W pozwie wniesionym do tutejszego Sądu w dniu 18 kwietnia 2013 r. strona powodowa Gmina W. domagała się uchylenie uchwały nr (...) podjętej przez właścicieli lokali pozwanej wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) (...) w sprawie wyłączenia z części nieruchomości wspólnej określonej powierzchni oraz zbycia jej na rzecz wskazanej w uchwale osoby za kwotę wskazaną w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę przy czym nie większą niż 10.000 zł.

Strona powodowa zarzucała, że podczas podejmowania uchwały doszło do naruszenia art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali poprzez uznanie i przyjęcie, że wyłączenie z części nieruchomości wspólnej określonej jej powierzchni oraz zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej może zostać podjęta przez właścicieli większością głosów, z pokrzywdzeniem praw właścicieli niegłosujących, bądź głosujących przeciw uchwale. Jej zdaniem doszło także do naruszenie art. 99 § 1 k.c. poprzez niezachowanie przewidzianej tym przepisem formy pełnomocnictwa (akt notarialny), upoważniającego do zbycia w imieniu właścicieli części nieruchomości wspólnej oraz art. 67 ust. 1 i 3, art. 150 ust. 2, art. 156 ust. 1 i 3 w związku z art. 37 ust. 2 pkt 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich nieuwzględnienie oraz pominięcie okoliczności, iż Gmina W. jako właściciel części nieruchomości przy ul. (...) (...), której przypada udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 42,69%, jest zobligowana stosować przepisy ww. ustawy w ramach zbywania nieruchomości.

Zdaniem strony powodowej podjęta uchwała narusza jej interesy, w szczególności wynikające z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali ponieważ doprowadza do nieuzasadnionego pozbawienia jej możliwości czerpania pożytków związanych z umową najmu powierzchni, którą obecnie użytkuje właściciel lokalu nr (...). Strona pozwana wskazała także, że nastąpiło naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną poprzez ujęcie w uchwale jako podmiotu mającego stanowić stronę kupującą przedmiotowy udział w nieruchomości wspólnej wyłącznie H.S., podczas gdy współwłaścicielem lokalu nr (...) jest również J. S. Nieprawidłowe było także podjęcie uchwały w trybie indywidualnego "dobierania" głosów po blisko dwóch latach licząc od dnia odbycia zebrania właścicieli oraz nieuwzględnienie okoliczności, iż od 26 listopada 2012 r. członkiem wspólnoty jest nowa osoba, właścicielka lokalu nr (...) w związku z wykupem przez nią tego lokalu i nie uwzględnienie tej osoby w ramach głosowania nad uchwałą. W uchwale nie ujęto także istotnych podmiotowo i przedmiotowo kwestii związanych z przyszłą umową sprzedaży.

W zakres roszczenia strony powodowej wchodziło także zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu strona powodowa powołała się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r. (II CSK 267/2010) w którym wskazano, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a u.o.w.l., jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. Strona powodowa twierdziła, że w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. Tymczasem w przedmiotowej sprawie Gmina głosowała przeciw przyjęciu uchwały a właścicielka lokalu nr (...) w ogóle nie została w głosowaniu uwzględniona. Był to zdaniem gminy wystarczający powód dla uchylenia skarżonej uchwały wspólnoty.

W odpowiedzi na pozew z dnia 28 maja 2013 r. strona pozwana domagała się oddalenia powództwa w całości. W uzasadnieniu strona pozwana wskazała, że powołana przez Gminę na poparcie jej twierdzeń postanowienie Sądu Najwyższego w sprawie II CSK 267/2010 zapadło w sprawie o całkowicie odmiennym niż niniejszy stanie faktycznym i wobec tego nie może mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Ponadto, wbrew opinii strony powodowej, w orzecznictwie nie kwestionuje się dopuszczalności podjęcia większością głosów uchwały, której przedmiotem są zagadnienia wymienione w przepisie art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a. Odnosząc się do zarzutu pominięcia w głosowaniu nad uchwałą właścicielki lokalu nr (...), pozwana wspólnota wskazała, że wykupiła ona swój lokal dopiero w dniu 26 listopada 2012 r. zatem oznaczenie "w karcie do głosowania" wielkości udziału w nieruchomości wspólnej strony powodowej nie jest nieprawidłowe. Pozwana wyjaśniła, że zaskarżona uchwała sporządzona została w kwietniu 2011 r. i w sierpniu 2011 r. przesłano ją stronie powodowej celem oddania głosu. Strona powodowa jednak dopiero w dniu 6 grudnia 2013 r. oddała głos przeciw jej przyjęciu i kilkanaście dni później zwróciła oryginał uchwały zarządcy. Powyższe zestawienie dat wyjaśnią dlaczego w "karcie do głosowania" nie ujęto właścicielki lokalu nr (...) i nie uwzględniono zmiany wielkości udziałów. Zdaniem strony pozwanej nie doszło do naruszenia art. 99 k.c. ponieważ podjęta uchwała jest uchwałą incydentalną, mającą stanowić dla właściciela zainteresowanego nabyciem udziału we własności nieruchomości wspólnej podstawę do zlecenia jego wyceny. Tak też interpretuje tę uchwałę strona powodowa w piśmie do H. i J.S. z dnia 8 grudnia 2012 r. Intencyjny charakter uchwały tłumaczy także brak oznaczenia w niej ceny sprzedaży, która miała być ustalona w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę. Cena sprzedaży zostanie wymieniona w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Pozwana wywodziła, że przepisy nie wymagają aby wycenę przedmiotu sprzedaży zlecił zarządca nieruchomości wspólnej. Ponadto strona powodowa nigdy dotąd nie kwestionowała praktyki, że wycenę zleca i ponosi jej koszty przyszły nabywca. W odniesieniu do wykonania operatu szacunkowego przed podjęciem uchwały pozwana podniosła, że operat sporządzony został w chwili, gdy za akceptacją uchwały wypowiedziała się większość (50, 31%) właścicieli. W dalszej kolejności pozwana wskazała, że podczas podjęcia uchwały nr (...) nie doszło do naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stroną umowy sprzedaży udziału we własności nieruchomości wspólnej będą bowiem członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej, która to nie ma obowiązku stosowania jej przepisów. Uchwała nie naruszała także jej interesu ponieważ wbrew jej twierdzeniom nie pozbawiała pożytków generowanych przez umowę najmu przebudowanej części strychu. Zdaniem strony pozwanej, gmina pomija fakt, że zbycie udziału we własności nieruchomości wspólnej ma nastąpić odpłatnie oraz to, że wiązać się z nim będzie zmniejszenie także jej udziału we współwłasności, co oznacza zmniejszenie obciążających ją kosztów utrzymania tej nieruchomości. Strona pozwana dodała także, że za zgodą strony powodowej w okresie od 9 października 2005 r. do 31 marca 2013 r. pożytki "generowane" przez umowę najmu wynosiły jedynie 41,36 zł miesięcznie.

Pozwana nie zgodziła się także z twierdzeniem Gminy, że podjęcie uchwały po blisko dwóch latach od dnia zebrania właścicieli jest nadużyciem prawa. Zdaniem pozwanej tylko z winy strony powodowej została ona podjęta w takim a nie innym czasie. Na koniec strona pozwana wskazała, że niewymienienie w uchwale intencyjnej, jako strony umowy sprzedaży, współwłaścicielki lokalu nr (...) będzie możliwe do usunięcia w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza stąd też nie może być podstawą uchylenia zaskarżonej uchwały.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Strona powodowa Gmina W., reprezentowana przez Zarząd (...), jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ulicy (...) (...) we W.

W dniu 6 marca 2001 r. pozwana Wspólnota Mieszkania w uchwale nr (...) powierzyła zarządzanie nieruchomością wspólną spółce (...) - (...) sp. z o.o. we W.

Dowód:

- wykaz właścicieli i władających - k. 17,

- uchwała Rady Miejskiej W. z dnia 9 września 2010 r. - 12,

- akt notarialny - protokół z zebrania z dnia 6 marca 2001 r. wraz z uchwała nr (...) - k. 18 - 20, 42 - 43,

- odpis z Rejestru Przedsiębiorców KRS - k. 45 - 46,

Właściciele lokali budynku przy ul. (...) (...) we W. podjęli - w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 27 kwietnia 2011 r. a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów) uchwałę nr (...), w której wyrazili zgodę na wyłączenie z części nieruchomości wspólnej pomieszczenia przyłączonego do lokalu nr (...) o powierzchni 41,36 m2 oraz na jej zbycie na rzecz H.S., właściciela lokalu nr (...), za kwotę wynikającą z operatu szacunkowego opracowanego przez biegłego rzeczoznawcę z zastrzeżeniem, że cena nie mogła przekroczyć 10.000 zł. W § 2 uchwały właściciele lokali wyrazili zgodę na zmianę udziałów w częściach wspólnych w związku ze sprzedażą części wspólnej nieruchomości i powiększeniem lokalu nr (...), które określone miały zostać decyzją Prezydenta W. Zgodnie z § 3 uchwały, właściciele umocowali Zarządcę - (...) (...) sp. z o.o. do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego w przedmiocie zmian, o których mowa w uchwale oraz do podpisania w imieniu właścicieli umowy sprzedaży części nieruchomości wspólnej i umowy użytkowania wieczystego na rzecz H. S. Wszelkie koszty związane ze zmianą udziałów oraz koszty wpisów do księgi wieczystej ponosić miał H. S.

Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele lokali posiadający 50,31% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Treść uchwały wraz z kartą do głosowania przesłano stronie powodowej w dniu 4 sierpnia 2011 r. W tym czasie udział strony powodowej w nieruchomości wspólnej wynosił 49,69%.

Dowód:

- uchwała nr (...) - k. 21, 39,

- pismo z dnia 4 sierpnia 2011 r. - k. 38,

W dniu 11 października 2012 r. właściciel lokalu nr (...) H.S., na rzecz którego zamierzano przenieść część nieruchomości wspólnej opisanej w uchwale nr (...), zlecił sporządzenie operatu szacunkowego wartości rynkowej nakładów poniesionych na nadbudowę i adaptację strychu na cele mieszkalne. Według sporządzonej przez rzeczoznawcę wyceny, wartość rynkowa poniesionych nakładów miała wynosić 125 832 zł.

Dowód:

- operat szacunkowy z dnia 11 października 2012 r. - k. 26 - 29,

W piśmie z dnia 8 grudnia 2012 r. Departament Nieruchomości i Eksploatacji Urzędu Miejskiego W. zawiadomił H.S. i J.S., że przedstawiony przez niego operat szacunkowy nie może stanowić podstawy wyrażenia zgody na zbycie części wspólnej nieruchomości z uwagi na błędne określenie przedmiotu wyceny. W piśmie wyjaśniono, że celem wyceny powinno być określenie wartości rynkowej prawa własności zaadaptowanej na cele mieszkaniowe części nieruchomości wspólnej wraz z określeniem wysokości nakładów. Dodano także, że w operacie błędnie określono wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (udział dla lokalu wraz z zaadoptowanymi pomieszczeniami wynosić miał 13,77%) a także udział procentowy nakładów poniesionych na adaptację w wartości rynkowej odsprzedanej części nieruchomości. W piśmie wyjaśniono także, że po podjęciu przez właścicieli lokali uchwały intencyjnej nr (...) przeniesienie prawa własności na ich rzecz będzie możliwe po podjęciu przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie przepisów ustawy o własności lokali, zaprotokołowanej przez notariusza, zezwalającej na sprzedaż pomieszczenia, jak też na zmianę wysokości udziałów właścicieli wyodrębnionych lokali w częściach wspólnych budynku oraz prawie użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości wynikającej ze zwiększenia powierzchni użytkowej budynku.

Dowód:

- pismo z dnia 8 grudnia 2012 r. - k. 30 - 31,

W dniu 21 stycznia 2013 r. Prezydent Miasta W. wydał zarządzenie nr (...), w którym nie wyraził zgody na wyłączenie z nieruchomości wspólnej części strychu o powierzchni 41,36 m2 oraz na jego wyodrębnienie i zbycie na rzecz najemcy za cenę wynikającą z operatu szacunkowego z dnia 11 października 2012 r. a także na zmianę udziałów właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości.

W związku z treścią zarządzenia Prezydenta Miasta nr (...), strona powodowa w dniu 6 lutego 2013 r. zagłosowała przeciw przyjęciu uchwały nr (...). W dniu 6 lutego 2013 r. strona powodowa przesłała zarządcy strony pozwanej oryginał uchwały wraz z kartą do głosowania.

W głosowaniu nie brała udziału G.Z. (1), która w dniu 26 listopada 2012 r. nabyła od strony powodowej lokal nr (...).

Dowód:

- zarządzenie Prezydenta W. z dnia 21 stycznia 2013 r. - k. 23 - 24,

- protokół z głosowania - k. 22,

- pismo z dnia 6 lutego 2013 r. z załącznikami - k. 40 - 41,

W piśmie z dnia 28 lutego 2013 r. zarządca nieruchomości wspólnej zawiadomił stronę powodową o podjęciu uchwały nr (...). Pismo powyższe strona powodowa otrzymała w dniu 7 marca 2013 r.

Dowód:

- pismo z dnia 28 lutego 2013 r. - k. 25,

Opisany wyżej stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dołączonych do sprawy dokumentów, w szczególności: wykazu właścicieli lokali, wypisu z aktu notarialnego z dnia 6 marca 2001 r., uchwały właścicieli nr (...), z karty do głosowania, zarządzenia Prezydenta Miasta nr (...), operatu szacunkowego z dnia 11 października 2012 r., które wykazały okoliczności związane z wartością udziałów poszczególnych członków wspólnoty w nieruchomości wspólnej, osobą sprawującą zarząd, ustaleniem wartości nakładów poniesionych na adaptację strychu oraz sposobem przeprowadzenia głosowania i jego wynikami.

Korespondencja przedprocesowa stron stanowiła o powodach nie wyrażenia zgody przez stronę powodową na wyłączenie z części wspólnej nieruchomości lokalu oraz jej zbycia na rzecz najemcy oraz terminie zawiadomienia strony powodowej o podjęciu uchwały nr (...).

Uzasadnienie prawne

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Strona powodowa Gmina W., domagała się uchylenie uchwały nr (...) podjętej przez właścicieli lokali pozwanej wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) (...) w sprawie wyłączenia z części nieruchomości wspólnej określonej powierzchni oraz zbycia jej na rzecz wskazanej w uchwale osoby za kwotę wskazaną w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę przy czym nie większą niż 10.000 zł. Zdaniem strony powodowej doszło do naruszenia przepisów ustawy o własności lokali ponieważ uchwała, której przedmiot doprowadzał w zasadzie do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, nie mogła zostać podjęty w drodze głosowania większością głosów z pokrzywdzeniem praw właścicieli niegłosujących lub głosujących przeciwko uchwale. Gmina zwróciła także uwagę, że nie zachowano także przewidzianej w przepisie art. 99 k.c. formy pełnomocnictwa a także że doszło do naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami a także jej interesów oraz zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Jej zdaniem pozbawiono jej możliwości czerpania pożytków związanych z umowa najmu powierzchni, nadto uchwałę podjęto po ponad dwóch latach od odbycia zebrania właścicieli, nie ujęto w niej istotnych kwestii związanych z umową sprzedaży i jej podmiotami a także nie uwzględniono zmienionego składu osobowego wspólnoty.

Strona pozwana z kolei, domagała się oddalenia powództwa, zaprzeczając, że doszło do naruszenia ustawy o własności lokali oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jej zdaniem uchwała nr (...) jako uchwała intencyjna nie wymagała formy notarialnej. Dodała, w orzecznictwie nie kwestionuje się dopuszczalności podjęcia większością głosów uchwały, której przedmiotem są zagadnienia wymienione w przepisie art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a.

Podstawą materialnoprawną dochodzonego roszczenia w zakresie uchylenia uchwały był przepis art. 25 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że strona powodowa dochowała, wymaganego w powołanym przepisie terminu do wniesienia powództwa. O podjęciu uchwały została zawiadomiona w dniu 7 marca 2013 r. Oznacza to, że pozew wniesiony w dniu 18 kwietnia 2013 r. został złożony w ustawowym terminie, co pozwoliło Sądowi na merytoryczne zbadanie roszczenia strony powodowej.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych przez strony, należy w pierwszej kolejności wskazać, że art. 22 u.o.w.l. wskazuje, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W punkcie 3 tego przepisu wymieniono przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których zaliczono w szczególności: zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (pkt 4), udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (pkt 5), udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (pkt 5a) i dokonanie podziału nieruchomości wspólnej (pkt 6).

Treść uchwały nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na wyłączenie z części nieruchomości wspólnej określonej powierzchni oraz jej zbycia na rzecz określonej osoby wskazuje, że dotyczyła ona czynności przekraczającej zwykły zarząd oraz że została podjęta na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 5a większością 50,31% głosów.

Stan faktyczny sprawy wskazywał także, że Gmina W. nie wyraziła zgody na podjęcie uchwały. Zgody takiej nie wyraziła także właścicielka lokalu nr (...) G.Z. (1), która wykupiła lokal jeszcze przed tym, jak strona powodowa oddała głos przeciwko przyjęciu uchwały nr (...) (okoliczności tej strona pozwana nie kwestionowała). W głosowaniu nad uchwałą nie wzięli zatem udziału wszyscy właściciele lokali, a Gmina W. sprzeciwiła się jej podjęciu. Jeden ze współwłaścicieli części wspólnych nieruchomości został natomiast pominięty w procesie podejmowania uchwały. Podnoszona przez stronę pozwaną okoliczność, iż w dacie zebrania Wspólnoty G.Z. (1) nie była współwłaścicielką nie ma znaczenia wobec faktu, iż proces głosowania odbywał się w trybie mieszanym. W dacie oddania głosu przez stronę powodową, był już nowy współwłaściciel części wspólnych nieruchomości, co przesądzało o obowiązku umożliwienia oddania głosu przez tego współwłaściciela. Uniemożliwienie oddania głosu przez G.Z. (2), pozbawiło ją możliwości skorzystania z przysługujących każdemu właścicielowi uprawnień wynikających z bycia członkiem pozwanej Wspólnoty. Tym samym zarzut podniesiony w pozwie co do uniemożliwienia głosowania przez G.Z. (2) w pełni zasługuje na uwzględnienie.

Wskazać należy, że wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej, ustalona zgodnie z treścią art. 3 ust. 3 u.o.w.l. jest ściśle związana z powierzchnią lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (a więc związana jest z powierzchnią prawa głównego). Zatem zmiana powierzchni lokalu prowadzić będzie do zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, to jest do zmiany zakresu prawa mającego charakter części składowej. Nie ulegało wątpliwości, zdaniem Sądu, że podjęta przez pozwaną wspólnotę uchwała nr (...) zmierzała w swoich konsekwencjach do zmiany udziałów poszczególnych członków wspólnoty w nieruchomości wspólnej, ponieważ zwiększając powierzchnię jednego z lokali kosztem powierzchni nieruchomości wspólnej zmieniała także udziały poszczególnych członków wspólnoty w nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 24 listopada 2010 r. (II CSK 267/2010), na który powoływała się strona powodowa, wyraził pogląd, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. Sąd Najwyższy stwierdził także, że w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. W podobnym tonie wypowiedział się w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r. Sąd Apelacyjny w Łodzi (I ACa 1064/2012) wskazując, że właściciele nie mogą w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Nadto, zdaniem Sądu, w sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów powinno nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, to zmiana dokonana przez wspólnotę w drodze uchwały podjętej większością głosów jest nieważna jako niemieszcząca się w kompetencjach tego organu zakreślonych przepisem art. 22 ust. 3 pkt 5a u.o.w.l. Należy więc stwierdzić, że przepis ten znajdzie zastosowanie gdy udział w nieruchomości wspólnej został błędnie wyliczony czyli w przypadku gdy zachodzi potrzeba sprostowania omyłki rachunkowej, bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. Ze względu jednak na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, zmiana udziałów dokonana na jego podstawie nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli.

Podjęcie uchwały nr (...) w drodze głosowania większością głosów nie było prawidłowe, gdyż ingerowała w prawo odrębnej własności lokali a w konsekwencji w wysokość udziałów w częściach wspólnych. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Oznacza to, że dokonanie zmiany wielkości udziałów współwłaścicieli w częściach wspólnych niezbędne jest zawarcie stosowanej umowy.

Stan faktyczny wskazywał, że współwłaściciele nieruchomości wspólnej nie byli jednomyślni w zaakceptowaniu treści uchwały nr (...). W tej sytuacji wymagane jest jednak, na podstawie odniesienia opisanego w art. 1 ust. 2 u.o.w.l., poszukiwanie rozwiązań na gruncie kodeksu cywilnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2004 r. I CK 357/2004). Strona pozwana może bowiem uzyskać zgodę współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę i w postępowaniu sądowym wytoczonym na podstawie art. 199 k.c. dążyć do uzyskania zastępczej zgody Sądu do rozporządzenia rzeczą wspólną przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Już z tej przyczyny powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Na zakończenie Sąd zauważa, że podziała stanowisko podnoszone przez stronę powodową, że tego rodzaju uchwały powinny być podejmowane we właściwej dla przeniesienia własności nieruchomości formie. Zgodnie bowiem z treścią art. 99 § 1 k.c., jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Uchwała nr (...) w § 3 zawiera upoważnienie do podpisania notarialnej umowy sprzedaży części nieruchomości wspólnej i umowy użytkowania wieczystego na rzecz H. S. Słusznie wskazuje strona powodowa, że stanowi to stosowne pełnomocnictwo do zawarcia w ich imieniu umowy sprzedaży i użytkowania. Wobec treści art. 158 k.c. umowa przeniesienia własności nieruchomości winna być zawarta w formie aktu notarialnego, to pełnomocnictwo do zawarcia takiej umowy także powinno mieć przedmiotową formę. Z uwagi jednak na fakt, iż uchwała została sporządzona w zwykłej formie pisemnej, w istocie doszło do naruszenia art. 99 k.c. Nie ma przy tym znaczenia, że strona powodowa w korespondencji przedprocesowej stron nazywała uchwałę "intencyjną". Jej treść jest, szczególnie w § 3, jest zdaniem Sądu jednoznaczna i dlatego wymagała ona, niezależnie od przyjętego przez strony nazewnictwa, zastosowania formy notarialnej. Naruszenie treści art. 99 k.c. stanowiło także dodatkowy argument za przyjęciem, iż uchwała nr (...) winna zostać wyeliminowana z porządku prawnego.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, działając na podstawie powołanych wyżej przepisów orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

Przy takim rozstrzygnięciu stronie powodowej, jako wygrywającej sprawę, należy się od strony pozwanej zwrot kosztów procesu w postaci kosztów zastępstwa procesowego w wysokości określonej § 11 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

(...).